Помощь студентам в учебе
Упpaвляющая организация: особенности пpaвового статуса
|
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ В РОССИИ 6
1.1 Понятие управляющей организации 6
1.2 Правовые основы регулирования деятельности управляющей
организации 10
ГЛАВА 2. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ 18
2.1 Общая характеристика и способы управления многоквартирным
домом 18
2.2 Основные требования к управлению многоквартирным домом
управляющей организацией 26
2.3 Понятие, признаки, правовая природа и элементы договора управления
многоквартирным домом управляющей организацией 32
2.4 Прекращение договора управления многоквартирным домом управляющей
организацией 42
ГЛАВА 3 ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ 49
3.1 Условия лицензирования деятельности управляющих организаций 49
3.2 Порядок выдачи лицензии деятельности управляющих организаций 55
3.3 Основания прекращения и аннулирования лицензии деятельности
управляющих организаций 67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 74
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 78
ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ В РОССИИ 6
1.1 Понятие управляющей организации 6
1.2 Правовые основы регулирования деятельности управляющей
организации 10
ГЛАВА 2. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ 18
2.1 Общая характеристика и способы управления многоквартирным
домом 18
2.2 Основные требования к управлению многоквартирным домом
управляющей организацией 26
2.3 Понятие, признаки, правовая природа и элементы договора управления
многоквартирным домом управляющей организацией 32
2.4 Прекращение договора управления многоквартирным домом управляющей
организацией 42
ГЛАВА 3 ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ 49
3.1 Условия лицензирования деятельности управляющих организаций 49
3.2 Порядок выдачи лицензии деятельности управляющих организаций 55
3.3 Основания прекращения и аннулирования лицензии деятельности
управляющих организаций 67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 74
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 78
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Законодатель обязывает собственников общего имущества многоквартирного дома осуществлять управление последним, с целью создания благоприятных и безопасных условий для проживания. Таким образом, управление в данном случае заключается не только в возможности собственников владеть, пользоваться и распоряжаться, но и в наличии обязанности по содержанию данного имущества с целью получения полезного эффекта. Одним из возможных действий собственников по управлению многоквартирным домом является заключение договора с управляющей организацией - профессиональным управленцем. Однако, собственники, передавая функции управления созданным ими организациям или управляющей организации, не освобождаются от обязанности управлять многоквартирным домом. Собственники остаются обязанными контролировать деятельность «непосредственных управленцев», других сособственников и титульных владельцев, пользующихся имуществом. Они остаются управомоченными лицами по вопросам, связанным с пользованием и распоряжением общим имуществом, они продолжают нести «бремя» управления, они постоянно находятся во взаимодействии с управляющей организацией.
Таким образом, в отношениях по управлению многоквартирным домом, порождаемых договором, воздействие одного субъекта на другой всегда имеет обратную связь или ответную реакцию.
Как определено в Жилищном кодексе РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Одним из наиболее распространенных способов упpaвления является упpaвление упpaвляющей организацией.
Цель исследования заключается в правовой характеристике статуса управляющей организации в России и особенностей лицензирования их деятельности.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Представить общую характеристику упpaвления многоквартирным домом;
2. Изучить основные способы и требования к упpaвлению многоквартирным домом упpaвляющей организацией;
3. Провести анализ элементов и порядок заключения дoгoвopа упpaвления многоквартирным домом упpaвляющей организацией;
4. Изучить специфику изменения и прекращения дoгoвopа упpaвления многоквартирным домом;
5. Выявить недостатки в правовом регулировании дoгoвopа управления многоквартирным домом.
6. Изучить признаки и виды управляющей организации;
7. Изучить правовые основы регулирования деятельности управляющей организации;
8. Изучить особенности правового положения управляющей организации по Российскому законодательству;
9. Изучить условия лицензирования деятельности управляющих организаций;
10. Изучить порядок выдачи лицензии деятельности управляющих организаций;
11. Изучить основания прекращения и аннулирования лицензии деятельности управляющих организаций.
Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с управлением многоквартирным домом управляющей организацией.
Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие деятельность управляющих организаций.
Нормативно-правовую базу исследования составили Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Рoccийской Федерации, отдельные законодательные акты Рoccийской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Рoccийской Федерации», постановления Пpaвительства РФ.
Теоретическую основу исследования составили труды М.Ю. Тихомирова, М.О. Денисовой, Е.В. Емельяновой, Н.В. Субановой, С.Г. Хусяйновой, Б.Б. Хрусталева и др.
Методологической основой исследования стали общенаучные (диалектический, системно-структурный, логический) и специально-юридические методы исследования (формально-юридический, структурно-функциональный).
Эмпирической основой исследования послужили материалы правоприменительной практики федеральных органов исполнительной власти, а также материалы судебной практики (постановления и определения Конституционного Суда Российской Федерации, постановления арбитражных судов и судов общей юрисдикции).
Работа состоит из содержания квалификационной работы магистерского исследования и включает в себя введение, три главы, объединяющие девять параграфов, заключение и библиографический список.
Законодатель обязывает собственников общего имущества многоквартирного дома осуществлять управление последним, с целью создания благоприятных и безопасных условий для проживания. Таким образом, управление в данном случае заключается не только в возможности собственников владеть, пользоваться и распоряжаться, но и в наличии обязанности по содержанию данного имущества с целью получения полезного эффекта. Одним из возможных действий собственников по управлению многоквартирным домом является заключение договора с управляющей организацией - профессиональным управленцем. Однако, собственники, передавая функции управления созданным ими организациям или управляющей организации, не освобождаются от обязанности управлять многоквартирным домом. Собственники остаются обязанными контролировать деятельность «непосредственных управленцев», других сособственников и титульных владельцев, пользующихся имуществом. Они остаются управомоченными лицами по вопросам, связанным с пользованием и распоряжением общим имуществом, они продолжают нести «бремя» управления, они постоянно находятся во взаимодействии с управляющей организацией.
Таким образом, в отношениях по управлению многоквартирным домом, порождаемых договором, воздействие одного субъекта на другой всегда имеет обратную связь или ответную реакцию.
Как определено в Жилищном кодексе РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Одним из наиболее распространенных способов упpaвления является упpaвление упpaвляющей организацией.
Цель исследования заключается в правовой характеристике статуса управляющей организации в России и особенностей лицензирования их деятельности.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Представить общую характеристику упpaвления многоквартирным домом;
2. Изучить основные способы и требования к упpaвлению многоквартирным домом упpaвляющей организацией;
3. Провести анализ элементов и порядок заключения дoгoвopа упpaвления многоквартирным домом упpaвляющей организацией;
4. Изучить специфику изменения и прекращения дoгoвopа упpaвления многоквартирным домом;
5. Выявить недостатки в правовом регулировании дoгoвopа управления многоквартирным домом.
6. Изучить признаки и виды управляющей организации;
7. Изучить правовые основы регулирования деятельности управляющей организации;
8. Изучить особенности правового положения управляющей организации по Российскому законодательству;
9. Изучить условия лицензирования деятельности управляющих организаций;
10. Изучить порядок выдачи лицензии деятельности управляющих организаций;
11. Изучить основания прекращения и аннулирования лицензии деятельности управляющих организаций.
Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с управлением многоквартирным домом управляющей организацией.
Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие деятельность управляющих организаций.
Нормативно-правовую базу исследования составили Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Рoccийской Федерации, отдельные законодательные акты Рoccийской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Рoccийской Федерации», постановления Пpaвительства РФ.
Теоретическую основу исследования составили труды М.Ю. Тихомирова, М.О. Денисовой, Е.В. Емельяновой, Н.В. Субановой, С.Г. Хусяйновой, Б.Б. Хрусталева и др.
Методологической основой исследования стали общенаучные (диалектический, системно-структурный, логический) и специально-юридические методы исследования (формально-юридический, структурно-функциональный).
Эмпирической основой исследования послужили материалы правоприменительной практики федеральных органов исполнительной власти, а также материалы судебной практики (постановления и определения Конституционного Суда Российской Федерации, постановления арбитражных судов и судов общей юрисдикции).
Работа состоит из содержания квалификационной работы магистерского исследования и включает в себя введение, три главы, объединяющие девять параграфов, заключение и библиографический список.
Проведенный нами теоретике-правовой анализ отношений по управлению многоквартирным домом показал, что как на законодательном уровне, так и в доктрине, отсутствует однозначное понимание как самого определения «управление многоквартирным домом», так и правовой природы договора управления с управляющей организацией, что порождает достаточно много проблем в данной сфере и, обуславливает, неэффективность деятельности управляющих организаций в этом сегменте рынка.
Проведенный нами анализ показал, что правоотношения, возникающие из договора управления многоквартирным домом, различны, обширны и по своей правовой природе, в частности имеют как частноправовой, так и публично-правовой характер. При этом возникающие правоотношения обладают определенной спецификой. Цели, заложенные в основу управления, призваны удовлетворять как частные, так и публичные интересы. При этом частные интересы не могут быть обеспечены только саморегулируемыми моделями правового воздействия, что порождает достаточно подробное нормативное регулирование деятельности управляющей организации, наличие публичного контроля за созданием и деятельностью последней, возможность возникновения отношений помимо воли собственников многоквартирного дома.
Законодатель обязывает собственников общего имущества многоквартирного дома осуществлять управление последним, с целью создания благоприятных и безопасных условий для проживания. Таким образом, управление в данном случае заключается не только в возможности собственников владеть, пользоваться и распоряжаться, но и в наличии обязанности по содержанию данного имущества с целью получения полезного эффекта. Одним из возможных действий собственников по управлению многоквартирным домом является заключение договора с управляющей организацией - профессиональным управленцем. Однако, собственники, передавая функции управления созданным ими организациям или управляющей организации, не освобождаются от обязанности управлять многоквартирным домом. Собственники остаются обязанными контролировать деятельность «непосредственных управленцев», других сособственников и титульных владельцев, пользующихся имуществом. Они остаются управомоченными лицами по вопросам, связанным с пользованием и распоряжением общим имуществом, они продолжают нести «бремя» управления, они постоянно находятся во взаимодействии с управляющей организацией.
Таким образом, в отношениях по управлению многоквартирным домом, порождаемых договором, воздействие одного субъекта на другой всегда имеет обратную связь или ответную реакцию.
Важнейшей специфической чертой данного отношения является то, что оно представляет собой единство управления и самоуправления, а главной основой правоотношений является взаимодействие управляющего и управляемого субъектов.
Следовательно, характерной чертой правоотношений по управлению многоквартирным жилым домом является не воздействие управляющего субъекта на управляемого, что больше свойственно отношениям власти и подчинения, а взаимодействие субъектов.
Законодатель в настоящее время не определился ни с правовой природой договора управления многоквартирного дома, ни с функциональными возможностями данного способа управления, что обуславливает наличие противоречивых подходов к разрешению споров в судебной практике.
Анализ сложившейся судебной практики позволил нам сделать следующие выводы о правовых особенностях управляющей организации:
1. Управляющая организация, как и любая другая коммерческая организация, является юридическим лицом, созданным с целью получения прибыли. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
2. На сегодняшний день издано несколько подзаконных актов, которые уточняют положения Жилищного кодекса РФ, а некоторые - существенно дополняют правила, касающиеся лицензирования деятельности по управлению МКД, изложенные в ЖК РФ.
3. Договор управления многоквартирным домом относится к «поименованным» договорам, и, следовательно, в отношении него нельзя применять нормы о смешанном договоре.
О возможности выделения договора управления многоквартирным домом в самостоятельный тип договора, ввиду наличия конституирующих признаков, не позволяющих его отнести ни к договорам «услугового» типа, ни к договорам «подрядного» типа. К таким признакам относятся: особенности предмета договора, законодательное закрепление его существенных условий, особый субъектный состав, наличие законодательно определенной цели установления договорных отношений, особенности жизненного цикла данного договора. В качестве дополнительного признака - наличие определенных элементов, призванных защитить интересы слабой стороны (собственников помещений): содержание договора определяется в основном императивными нормами; к отношениям сторон применяется законодательство о защите прав потребителей.
4. Договор управления многоквартирным домом имеет гражданско-правовой характер, поэтому сохраняется действие принципа свободы договора, пределы которого определяются именно добросовестностью участников, а не являются только императивно установленными.
В законодательстве Российской Федерации отсутствуют четкие критерии в отношении управляющей организации, что является одним из барьеров формирования конкурентной среды.
5. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ. Главное условие для получения лицензии - соответствие соискателя лицензионным требованиям, которые перечислены в ст.193 ЖК РФ.
Для получения лицензии соискатель лицензии направляет или представляет в лицензирующий орган заявление о предоставлении лицензии. в котором указываются предусмотренные ЖК РФ сведения о соответствии соискателя лицензии лицензионным требованиям. К заявлению о предоставлении лицензии прилагаются документы: копии учредительных документов юридического лица, засвидетельствованные в нотариальном порядке (для юридических лиц); копия квалификационного аттестата должностного лица соискателя лицензии; копия приказа о назначении на должность должностного лица соискателя лицензии; опись прилагаемых документов.
6. Лицензия аннулируется по решению суда на основании рассмотрения заявления органа государственного жилищного надзора об аннулировании лицензии. Указанное заявление подается в суд на основании решения лицензионной комиссии.
Основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии является исключение из реестра лицензий субъекта РФ по основаниям, указанным в части 5 статьи 198 ЖК РФ, сведений о многоквартирных домах, общая площадь помещений в которых составляет пятнадцать и более процентов от общей площади помещений в многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществлял лицензиат в течение календарного года, предшествующего дате принятия лицензионной комиссией решения об обращении в суд.
Исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению данным домом.
Проведенный нами анализ показал, что правоотношения, возникающие из договора управления многоквартирным домом, различны, обширны и по своей правовой природе, в частности имеют как частноправовой, так и публично-правовой характер. При этом возникающие правоотношения обладают определенной спецификой. Цели, заложенные в основу управления, призваны удовлетворять как частные, так и публичные интересы. При этом частные интересы не могут быть обеспечены только саморегулируемыми моделями правового воздействия, что порождает достаточно подробное нормативное регулирование деятельности управляющей организации, наличие публичного контроля за созданием и деятельностью последней, возможность возникновения отношений помимо воли собственников многоквартирного дома.
Законодатель обязывает собственников общего имущества многоквартирного дома осуществлять управление последним, с целью создания благоприятных и безопасных условий для проживания. Таким образом, управление в данном случае заключается не только в возможности собственников владеть, пользоваться и распоряжаться, но и в наличии обязанности по содержанию данного имущества с целью получения полезного эффекта. Одним из возможных действий собственников по управлению многоквартирным домом является заключение договора с управляющей организацией - профессиональным управленцем. Однако, собственники, передавая функции управления созданным ими организациям или управляющей организации, не освобождаются от обязанности управлять многоквартирным домом. Собственники остаются обязанными контролировать деятельность «непосредственных управленцев», других сособственников и титульных владельцев, пользующихся имуществом. Они остаются управомоченными лицами по вопросам, связанным с пользованием и распоряжением общим имуществом, они продолжают нести «бремя» управления, они постоянно находятся во взаимодействии с управляющей организацией.
Таким образом, в отношениях по управлению многоквартирным домом, порождаемых договором, воздействие одного субъекта на другой всегда имеет обратную связь или ответную реакцию.
Важнейшей специфической чертой данного отношения является то, что оно представляет собой единство управления и самоуправления, а главной основой правоотношений является взаимодействие управляющего и управляемого субъектов.
Следовательно, характерной чертой правоотношений по управлению многоквартирным жилым домом является не воздействие управляющего субъекта на управляемого, что больше свойственно отношениям власти и подчинения, а взаимодействие субъектов.
Законодатель в настоящее время не определился ни с правовой природой договора управления многоквартирного дома, ни с функциональными возможностями данного способа управления, что обуславливает наличие противоречивых подходов к разрешению споров в судебной практике.
Анализ сложившейся судебной практики позволил нам сделать следующие выводы о правовых особенностях управляющей организации:
1. Управляющая организация, как и любая другая коммерческая организация, является юридическим лицом, созданным с целью получения прибыли. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
2. На сегодняшний день издано несколько подзаконных актов, которые уточняют положения Жилищного кодекса РФ, а некоторые - существенно дополняют правила, касающиеся лицензирования деятельности по управлению МКД, изложенные в ЖК РФ.
3. Договор управления многоквартирным домом относится к «поименованным» договорам, и, следовательно, в отношении него нельзя применять нормы о смешанном договоре.
О возможности выделения договора управления многоквартирным домом в самостоятельный тип договора, ввиду наличия конституирующих признаков, не позволяющих его отнести ни к договорам «услугового» типа, ни к договорам «подрядного» типа. К таким признакам относятся: особенности предмета договора, законодательное закрепление его существенных условий, особый субъектный состав, наличие законодательно определенной цели установления договорных отношений, особенности жизненного цикла данного договора. В качестве дополнительного признака - наличие определенных элементов, призванных защитить интересы слабой стороны (собственников помещений): содержание договора определяется в основном императивными нормами; к отношениям сторон применяется законодательство о защите прав потребителей.
4. Договор управления многоквартирным домом имеет гражданско-правовой характер, поэтому сохраняется действие принципа свободы договора, пределы которого определяются именно добросовестностью участников, а не являются только императивно установленными.
В законодательстве Российской Федерации отсутствуют четкие критерии в отношении управляющей организации, что является одним из барьеров формирования конкурентной среды.
5. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ. Главное условие для получения лицензии - соответствие соискателя лицензионным требованиям, которые перечислены в ст.193 ЖК РФ.
Для получения лицензии соискатель лицензии направляет или представляет в лицензирующий орган заявление о предоставлении лицензии. в котором указываются предусмотренные ЖК РФ сведения о соответствии соискателя лицензии лицензионным требованиям. К заявлению о предоставлении лицензии прилагаются документы: копии учредительных документов юридического лица, засвидетельствованные в нотариальном порядке (для юридических лиц); копия квалификационного аттестата должностного лица соискателя лицензии; копия приказа о назначении на должность должностного лица соискателя лицензии; опись прилагаемых документов.
6. Лицензия аннулируется по решению суда на основании рассмотрения заявления органа государственного жилищного надзора об аннулировании лицензии. Указанное заявление подается в суд на основании решения лицензионной комиссии.
Основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии является исключение из реестра лицензий субъекта РФ по основаниям, указанным в части 5 статьи 198 ЖК РФ, сведений о многоквартирных домах, общая площадь помещений в которых составляет пятнадцать и более процентов от общей площади помещений в многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществлял лицензиат в течение календарного года, предшествующего дате принятия лицензионной комиссией решения об обращении в суд.
Исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению данным домом.