ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
РОССИЙСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ
УСЛОВИЯХ 7
1.1. Экономическая сущность и классификация 7
недвижимости
1.2. Рынок недвижимости: основные сегменты, участники,
механизм функционирования 12
1.3. Нормативно-правовое регулирование рынка
недвижимости в России 21
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ФОРМИРОВАНИЯ РОССИЙСКОГО РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ 30
2.1. Этапы становления рынка недвижимости в России 30
2.2. Факторы, влияющие на развитие российского рынка
недвижимости 35
2.3. Анализ формирования и современное состояние
российского рынка недвижимости 38
ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ
РОССИЙСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 59
3.1. Зарубежный опыт развития рынка недвижимости 59
3.2. Актуальные проблемы российского рынка недвижимости 68
3.3. Формирования стратегических направлений развития
российского рынка недвижимости 72
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 83
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 87
ПРИЛОЖЕНИЯ 94
Актуальность исследования. Актуальная проблема исследования заключается в создании и функционировании рынка недвижимости, который имеет важную значимость в реализации программ экономических реформ. Рынок недвижимости является одним из важнейших элементов современной экономики, следовательно, эффективность развития как целостного экономического образования невозможно в отсутствие нормально функционирующего рынка недвижимости.
Анализ состояния рынка недвижимости оказывает непосредственное влияние как прямое, так и косвенное на все стороны экономической политики, рассматривая на долгосрочный период политика, основывается на получении доходов от применения недвижимости. Главным из элементов прогнозных оценок и анализа социально-экономического развития признается перспективы развития рынка недвижимости Российской Федерации.
В настоящее время развитие рынка недвижимости является одним из наиболее важных показателей, определяющих уровень развития экономики страны в целом. Рынок недвижимости развивается не линейно и равномерно, а циклами, которые в его развитии происходят в разное время с экономическими циклами: упадок на рынке недвижимости происходит раньше, чем спад в экономике в целом, подъем также наступает раньше. Исходя из этого, по состоянию и развитию рынка недвижимости можно характеризовать тенденции в развитии экономики страны. Если ситуация на рынке недвижимости усугубляется, то ситуация в современной экономике будет только ухудшаться и, наоборот, рост рынка недвижимости, как правило, предусматривает подъем в современной экономике. Развитие рынка недвижимости усугубляется определенными проблемами, связанные с недостаточностью разработанной нормативно-правовой базой и слабой развитостью инфраструктуры, а также монополией и непрозрачностью рынка.
Динамичные структурные изменения рынка недвижимости за последние пять лет показывают о гибкости его адаптации к современным условиям, а также влиянию факторов спроса и предложения на его развитие.
В связи с этим научная проблема, охватывающая вопросы развития российского рынка недвижимости, представляется сегодня весьма важным и актуальным, все вышесказанное предопределила выбор темы магистерского исследования, его предметную область, цель и решаемые задачи.
Степень научной разработанности проблемы исследования. Экономическими вопросами теоретико-методологических основ развития рынка недвижимости исследовались отечественными и зарубежными специалистами, среди них можно отметить: А. Афанасьева, В. Горемыкина, А. Грязнову, Т. Игнатова, Д. Львова, В. Петрова, B. Петти, А. Смита, С. Струмилина, Е. Тарасевича, и других.
Гипотезой исследования является предположение о том, что динамичное развитие российского рынка недвижимости, тесно взаимосвязано с макро и микроэкономическими показателями экономики, в современных условиях является одним из эффективных факторов, обеспечивающих экономический рост и определяет его потенциал и перспективы.
Объектом исследования является российский рынок недвижимости.
Предметом исследования признаются экономические отношения, возникающие в процессе развития российского рынка недвижимости.
Целью работы заключается в анализе факторов формирования российского рынка недвижимости, его современного состояния, динамики и определении перспектив его развития.
В соответствии с целью объектом и предметом исследования необходимо решить следующие задачи:
• рассмотреть теоретические аспекты обоснования рынка недвижимости - основные сегменты, участники, механизм функционирования;
• исследовать нормативно-правовое регулирование рынка недвижимости в России;
• выявить факторы, влияющие на развитие российского рынка недвижимости;
• проанализировать формирования и современное состояние российского рынка недвижимости;
• раскрыть зарубежный опыт рынка недвижимости, рассмотреть актуальные проблемы российского рынка недвижимости и предложить перспективы его развития.
Теоретико-методологической основой исследования послужили научные труды зарубежных ученых и отечественных ученых-экономистов изучающих актуальные вопросы теории и практики развития рынка недвижимости: основные сегменты, участников, механизм
функционирования.
В магистерском исследовании были использованы такие методы как: методы анализа и синтеза, методы дедукции и индукции, метод корреляционно-регрессионного анализа, а также был использован нормативный подход и монографический метод.
Информационную базу исследования составили данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации (Росстат), Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Российской Федерации, материалы Министерства финансов РФ нормативно-правовые акты регулирующие вопросы организации и управления рынком недвижимости; Интернет ресурсы, а также материалы периодические издания.
Нормативно-правовую базу исследования составили: Конституция РФ, нормативно-правовые акты в области рынка недвижимости и др.
Научная новизна исследования заключается в предложении рассмотреть исследования тенденций, анализа и развития рынка недвижимости, и их проявления в российской экономики.
Теоретическая значимость заключается в уточнении, развитии и конкретизации теоретических положений и методологических подходов к исследованию функционирования, развития российского рынка недвижимости.
Практическая значимость заключается в возможностях применения, предложенных перспектив развития российского рынка недвижимости.
Апробация исследования. Основные положения работы докладывались на международных научно-практических конференциях, семинарах, отражены в публикациях.
Структура и объем магистерской диссертации. Работа включает введение, три главы, заключение, список литературы, приложения. Объем диссертации - 93 страниц. Работа содержит 13 таблиц, 15 рисунков, 65 источника литературы и 4 приложения.
Проведенное исследование современного состояния и основных тенденций развития российского рынка недвижимости позволяют сделать следующие выводы.
Рынок недвижимости - это экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней.
Сущность и особенность рынка недвижимости заключается в том, что именно через него происходит воздействие практически на все сферы жизни общества, а так же практически на все сферы производства продукции и услуг.
Сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества.
Структура рынка включает: объекты недвижимости; субъекты рынка; процессы функционирования рынка; механизмы (инфраструктуру) рынка, а также участников рынка. Рынок недвижимости подразделяется по различным признакам: по способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынки недвижимости; по виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов; по географическому фактору; по стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости; по степени готовности к эксплуатации: существующие объекты, незавершенное строительство, новое строительство; по форме собственности: государственные и муниципальные объекты, частные; по виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.; по использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.
Главной характерной чертой становления рынка признается быстрый темп цен в начале периода (1991-1993) и его затухание (1995) общий прирост цен на рынках жилья практически прекращается - начинается процесс все большей дифференциации цены от категории жилья: элитное, высококачественное, типовое, «дешевое». После 1998 г. финансовый кризис- массовое и достаточно интенсивное снижение цен, 2012 г упадок цен, с 2013 - 2015 гг. заметный рост объемов строительства и увеличения предложений на рынке. 2016 г. снижение цен из за санкций.
Проанализировав рынок недвижимости, выделили факторы, которые влияют на него, как положительно, так и отрицательно такие как: макроэкономическая нестабильность («политическая конъюнктура»);
инфляция, которая может, как и проявлять инвестиционную активность, так и снижать развитие системы ипотечного кредитования; недоработанность нормативно-правовой базы рынка недвижимости; непрозрачность информационного пространства; слаборазвитая инфраструктура (формы сотрудничества); низкий уровень профессионализма участников рынка недвижимости; неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).
На современном этапе развития рынка недвижимости необходимо получать большую прибыль, а значит много строить для продажи, причем дешевого, но качественного жилья. Следовательно, крупным инвесторам застройщикам необходимо снижать расходы на строительство, с помощью инновационных технологий, повышать уровень квалификаций, а также использовать эффективно эксплуатацию готового жилья.
Цены на жилье в 2016 году продолжили падать теми же темпами, что и в прошлом году, и сопровождались стабильным ростом цен на строительную продукцию, оказывая давление на рентабельность отрасли. На этом фоне отмечается рост количества «проблемных» многоквартирных домов, обязательства по передаче квартир на которые не исполняются застройщиками.
Объемы ввода в действие нежилых зданий в 2016 также продемонстрировали негативную динамику, однако общая площадь введенных в действие помещений снизилась по сравнению с 2015 годом незначительно. При этом объем ввода коммерческой недвижимости в эксплуатацию в 2016 году в разрезе торговых, складских и офисных площадей сократился от 14% до 56%.
На основе проанализированной отечественной и зарубежной научной литературы, и, выявленных факторов и проблем, влияющих на российский рынок недвижимости, были предложены следующие стратегические направления для его развития:
• была подписана Стратегия развития Единого института развития в жилищной сфере на период 2016-2020 гг. разработана во исполнение статьи 4 Федерального закона от 13.07.2015 №225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
• привлечение дополнительного рыночного финансирования, например ипотечного кредитования за счет роста доли ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), выпущенных при поддержке АО «АИЖК»;
• обеспечение застройщиков земельными ресурсами и комплексное освоение территорий и благоустройство;
• стимулирование развития передовых технологий и промышленности стройматериалов.
• создание механизмов финансирования жилищного строительства включая новые продукты (ЖСК, выпуск ИЦБ);
- развитие рынка арендного жилья, в том числе за счет привлечения коллективных инвестиций;
• снижение рисков в жилищном строительстве с помощью реализация государственных и развитие собственных программ в области жилищного строительства.
• повышение доступности жилья через развитие ипотечного рынка (развитие инфраструктуры рынка ипотеки и ипотечных ценных бумаг («Фабрика ИЦБ», электронная закладная, единый депозитарий, система рефинансирования, снижения ставки по ипотеки и др.);
• улучшение нормативно-правовой базы рынка недвижимости.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
