В результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы:
1. Договор аренды является одним из классических видов договоров,
чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились. Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. Согласно ГК договором аренды является соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (синаллагматическим) и, как правило, консенсуальным. Сделки с будущей недвижимостью, в том числе договор аренды стали возможными после принятия постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах, разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», также постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
2. Согласно ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Категория недвижимого имущества выделена в законе для того, чтобы определить специфику тех правовых отношений, которые складываются по поводу данного объекта гражданских прав. На сегодняшний день российское гражданское законодательство не содержит определения будущей недвижимой вещи, что отмечается в теории как некий пробел и недоработка законодателя. В свою очередь, у будущей недвижимой вещи или вовсе отсутствуют четкие характеристики и параметры, которым должен отвечать объект недвижимости, или они не могут быть выявлены с надлежащей степенью конкретности.
3. Сторонами договора аренды будущей недвижимости являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью
4. Форма договора аренды будущей недвижимости письменная. Существует определенная конструкция, урегулирования данных отношений, состоящей из трех договоров - предварительного договора, краткосрочного договора аренды и долгосрочного договора аренды. Использовать объект аренды по целевому назначению можно после его ввода в эксплуатацию. К этому моменту он уже физически передан арендатору. Представляется, что подписание дополнительного акта не требуется. Из содержания п. 1 ст. 655 ГК РФ следует, что по умолчанию составление акта необходимо, однако, согласно этому же пункту, стороны вправе в договоре аренды предусмотреть, когда обязательство арендодателя по передаче имущества будет считаться исполненным. Если отдельного акта не имеется, то суд в случае спора будет анализировать обстоятельства нахождения вещи в фактическом владении арендатора. ВАС РФ по этому поводу отметил, что отсутствие передаточного акта или иного документа о передаче арендованного имущества возлагает на арендодателя бремя доказывания того, что предмет аренды был им фактически передан во владение и пользование арендатору. Подтверждением этого может являться ранее подписанный сторонами акт о предоставлении имущества арендатору для производства отделочных работ. Итак, из всего вышеописанного следует, что форма договора аренды будущей вещи является исключительно письменная.
5. После государственной регистрации права собственности
арендодателя на объект аренды возможна регистрация самого договора аренды в ЕГРП. С даты передачи имущества арендатору и до даты государственной регистрации договора должно пройти определенное время. Возможность использования имущества и получения арендной платы по незарегистрированному договору аренды исключает необходимость заключения краткосрочного договора аренды. Однако в этом случае права арендатора по договору не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Это означает, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, а при переходе права на сданное в аренду имущество к другому лицу арендные отношения не сохраняются. Поэтому в интересах арендатора обеспечить скорейшую государственную регистрацию договора аренды. Следует отметить, что в разногласия между сторонами относительно описания объекта аренды могут привести к тому, что договор аренды будет признан незаключенным в целом (п. 3 ст. 608 ГК РФ). Однако, если стороны реально исполняют договор (что на момент завершения государственной регистрации, как правило, имеет место) риск его признания незаключенным снижается.
6. К существенным условиям договора аренды относятся: а) условие о предмете договора, которое является единственным условием, абсолютным образом отнесенное в ГК к существенным условиям договора аренды; б) для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия, в том числе, будущих зданий и сооружений, существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате; в) условие об объекте арендных отношений.
7. В обязанности арендатора входит: 1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; 2) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); 3) производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды; 4) при преимущественном праве перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора; 5) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
8. По договору аренды арендодатель обязан: 1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; 2) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
9. В ГК перечислены четыре основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора, а именно: использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора; существенное ухудшение арендатором качества нанятого имущества; несвоевременное внесение арендной платы (просрочка оплаты более 2 раз подряд); невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по капитальному ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок. Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон. В то же время в договоре могут быть предусмотрены и другие дополнительные основания, но они во всяком случае должны быть связаны с существенными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок.
10. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; когда арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
11. По-моему, с позиции теории гражданского права, а также исходя из статусной мотивировки субъектного состава, договор аренды следует рассматривать как согласованный акт обособленных волеизъявлений арендодателя и арендатора, направленный на установление правовых результатов, требующий обязательной правовой регламентации.
13. Также, в целях единообразного понимания и применения норм гражданского права, предлагаю следующие дефиниции изменения и расторжения договора аренды, в том числе, будущей недвижимости. Изменение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условия исполнения). Расторжение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью прекратить существование содержания арендных обязательств, а следовательно, всей совокупности прав и обязанностей.

Купить