Помощь студентам в учебе
Договор доверительного управления недвижимым имуществом
|
Введение 3
Глава 1. Понятие и правовая природа договора доверительного управления недвижимым имуществом 7
1.1. Понятие и сфера применения договора доверительного управления
недвижимым имуществом 7
1.2 Соотношение договора доверительного управления недвижимым имуществом с иными гражданско-правовыми договорами и институтами 20
Глава 2. Общая характеристика договора доверительного управления недвижимым имуществом 32
2.1 Форма и порядок заключения договора доверительного управления
недвижимым имуществом 32
2.2 Стороны договора доверительного управления недвижимым
имуществом 43
2.3 Прекращение договора доверительного управления недвижимым
имуществом 48
Глава 3. Содержание договора доверительного управления недвижимым имуществом и исполнение обязательств 55
3.1 Права и обязанности сторон договора доверительного управления недвижимым имуществом 55
3.2. Ответственность по договору доверительного управления недвижимым
имуществом 59
Заключение 64
Список использованной литературы и источников 67
Глава 1. Понятие и правовая природа договора доверительного управления недвижимым имуществом 7
1.1. Понятие и сфера применения договора доверительного управления
недвижимым имуществом 7
1.2 Соотношение договора доверительного управления недвижимым имуществом с иными гражданско-правовыми договорами и институтами 20
Глава 2. Общая характеристика договора доверительного управления недвижимым имуществом 32
2.1 Форма и порядок заключения договора доверительного управления
недвижимым имуществом 32
2.2 Стороны договора доверительного управления недвижимым
имуществом 43
2.3 Прекращение договора доверительного управления недвижимым
имуществом 48
Глава 3. Содержание договора доверительного управления недвижимым имуществом и исполнение обязательств 55
3.1 Права и обязанности сторон договора доверительного управления недвижимым имуществом 55
3.2. Ответственность по договору доверительного управления недвижимым
имуществом 59
Заключение 64
Список использованной литературы и источников 67
По соглашению доверительного управления один участник сделки передает другому участнику на ограниченное время недвижимость в распоряжение. Доверительный управляющий должен проводить управление в интересах выгодополучателя. Актуальность темы исследования заключается в том, что доверительное управление недвижимым имуществом фактически является довольно новым институтом современного российского права. Его появление и распространение обусловлено развитием рыночных отношений и связано со стремлением организовать более эффективное управление хозяйственной деятельностью, имуществом, и в том числе, недвижимым имуществом.
Реализовать механизм доверительного управления на практике непросто. Во избежание трудностей, следует придерживаться норм регулирующего доверительное управление гражданского законодательства. Правовым фундаментом отношений собственника имущества и доверительного управляющего является договор. Форма и порядок его регистрации описаны Гражданским кодексом РФ.
Гражданский кодекс России предусматривает заключение договора в той форме, в которой заключается сделка о продаже недвижимости. Оформление должно проходить в письменном виде с подписями сторон. Если это требование будет нарушено, то, как следствие, заключенный договор признается недействительным.
При передаче недвижимости в доверительное управление необходимо провести госрегистрацию. Порядок регистрации предусмотрен такой же, как при продаже недвижимости. Регистрируется непосредственно передача прав, а не сам договор. Поэтому, все модификации, которые касаются самого договора и не затрагивают перехода прав, регистрировать не нужно.
Нужно только письменно зафиксировать эти изменения и приложить их к договору. Срок действия соглашения по нормам законодательства не должен
быть больше 5 лет. После завершения времени действия договора, он может быть пролонгирован, если стороны не заявят о его расторжении. Условия сделки остаются такими же, как в первоначальном документе. Процедура выполнения и вступления в силу договора имеет некоторые особенности.
Согласно законодательству, выполнение условий соглашения подписантами до процедуры госрегистрации не является основанием для изменений правовых отношений участников договора с третьей стороной. Момент вступления в силу договора доверительного управления для подписантов и для третьих лиц совпадает не всегда. В договоре может быть прописано, что он вступает в силу с конкретной даты или сразу после подписания. Но для третьих лиц (арендаторов, коммунальных служб и др.) договор набирает силы после государственной регистрации. До этого все обязательства лежат на собственнике недвижимости. Проблемой доверительного управления недвижимости является отсутствие правовых норм, которые регламентируют юридический статус земли, на котором размещается здание. При оформлении соглашения доверительного управления неопределенными остаются правовые отношения владельца участка и сторон договора.
Среди трудов, посвященных проблемам доверительного управления в целом, следует выделить работы таких авторов, как Е.В. Акилова, З.Э. Беневоленская, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Л.Г. Вострикова, А.Г. Калпин, Д.Ю. Колосов, О.Н. Садиков, В.В. Семинихин, Е.А. Суханов и других.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с реализацией доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству Российской Федерации.
Предметом исследования является правовые нормы российского законодательства, регулирующие порядок заключения и исполнения договоров доверительного управления недвижимым имуществом.
Цель работы - сформировать с точки зрения науки гражданского права целостное представление о договоре доверительного управления недвижимым имуществом.
Эта цель реализуется путем решения следующих задач:
- изучить понятие и сферу применения договора доверительного управления недвижимым имуществом;
- рассмотреть соотношение договора доверительного управления недвижимым имуществом с иными гражданско-правовыми договорами и институтами;
- изучить форму и порядок заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом;
- исследовать стороны договора доверительного управления недвижимым имуществом;
- проанализировать порядок прекращение договора доверительного управления недвижимым имуществом;
- обозначить права и обязанности сторон договора доверительного управления недвижимым имуществом;
- изучить особенности ответственности по договору доверительного управления недвижимым имуществом.
Методологической основой исследования служит совокупность общенаучных и частно-научных методов научного познания, система правовых знаний, определяющая принципы и предпосылки изучения гражданского права.
Нормативную базу исследования составили действующее законодательство РФ, нормативные документы РФ, постановления Пленума Верховного Суда РФ, обзоры судебно-арбитражной практики.
Теоретической основой исследования послужили научные концепции в области гражданского права, представленные в классических и современных трудах отечественных ученых.
Теоретическая и практическая ценность данной работы заключается в том, что при решении поставленных в исследовании задач будет сформирован системный взгляд на обозначенную проблему, а также будут предложены пути конкретного решения правовых проблем, что и определит значимость настоящего исследования.
Дипломное исследование включает в себя введение, три главы, заключение, список использованной литературы.
Реализовать механизм доверительного управления на практике непросто. Во избежание трудностей, следует придерживаться норм регулирующего доверительное управление гражданского законодательства. Правовым фундаментом отношений собственника имущества и доверительного управляющего является договор. Форма и порядок его регистрации описаны Гражданским кодексом РФ.
Гражданский кодекс России предусматривает заключение договора в той форме, в которой заключается сделка о продаже недвижимости. Оформление должно проходить в письменном виде с подписями сторон. Если это требование будет нарушено, то, как следствие, заключенный договор признается недействительным.
При передаче недвижимости в доверительное управление необходимо провести госрегистрацию. Порядок регистрации предусмотрен такой же, как при продаже недвижимости. Регистрируется непосредственно передача прав, а не сам договор. Поэтому, все модификации, которые касаются самого договора и не затрагивают перехода прав, регистрировать не нужно.
Нужно только письменно зафиксировать эти изменения и приложить их к договору. Срок действия соглашения по нормам законодательства не должен
быть больше 5 лет. После завершения времени действия договора, он может быть пролонгирован, если стороны не заявят о его расторжении. Условия сделки остаются такими же, как в первоначальном документе. Процедура выполнения и вступления в силу договора имеет некоторые особенности.
Согласно законодательству, выполнение условий соглашения подписантами до процедуры госрегистрации не является основанием для изменений правовых отношений участников договора с третьей стороной. Момент вступления в силу договора доверительного управления для подписантов и для третьих лиц совпадает не всегда. В договоре может быть прописано, что он вступает в силу с конкретной даты или сразу после подписания. Но для третьих лиц (арендаторов, коммунальных служб и др.) договор набирает силы после государственной регистрации. До этого все обязательства лежат на собственнике недвижимости. Проблемой доверительного управления недвижимости является отсутствие правовых норм, которые регламентируют юридический статус земли, на котором размещается здание. При оформлении соглашения доверительного управления неопределенными остаются правовые отношения владельца участка и сторон договора.
Среди трудов, посвященных проблемам доверительного управления в целом, следует выделить работы таких авторов, как Е.В. Акилова, З.Э. Беневоленская, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Л.Г. Вострикова, А.Г. Калпин, Д.Ю. Колосов, О.Н. Садиков, В.В. Семинихин, Е.А. Суханов и других.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с реализацией доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству Российской Федерации.
Предметом исследования является правовые нормы российского законодательства, регулирующие порядок заключения и исполнения договоров доверительного управления недвижимым имуществом.
Цель работы - сформировать с точки зрения науки гражданского права целостное представление о договоре доверительного управления недвижимым имуществом.
Эта цель реализуется путем решения следующих задач:
- изучить понятие и сферу применения договора доверительного управления недвижимым имуществом;
- рассмотреть соотношение договора доверительного управления недвижимым имуществом с иными гражданско-правовыми договорами и институтами;
- изучить форму и порядок заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом;
- исследовать стороны договора доверительного управления недвижимым имуществом;
- проанализировать порядок прекращение договора доверительного управления недвижимым имуществом;
- обозначить права и обязанности сторон договора доверительного управления недвижимым имуществом;
- изучить особенности ответственности по договору доверительного управления недвижимым имуществом.
Методологической основой исследования служит совокупность общенаучных и частно-научных методов научного познания, система правовых знаний, определяющая принципы и предпосылки изучения гражданского права.
Нормативную базу исследования составили действующее законодательство РФ, нормативные документы РФ, постановления Пленума Верховного Суда РФ, обзоры судебно-арбитражной практики.
Теоретической основой исследования послужили научные концепции в области гражданского права, представленные в классических и современных трудах отечественных ученых.
Теоретическая и практическая ценность данной работы заключается в том, что при решении поставленных в исследовании задач будет сформирован системный взгляд на обозначенную проблему, а также будут предложены пути конкретного решения правовых проблем, что и определит значимость настоящего исследования.
Дипломное исследование включает в себя введение, три главы, заключение, список использованной литературы.
Доверительное управление недвижимостью в нашей стране появилось не так давно и на сегодняшний день стало довольно распространенной бизнес-услугой. Оформляется доверительное управление соответствующим видом до-говора. Так, согласно гражданскому законодательству, договор доверительного управления - это передача одной стороной договора (учредитель управления) другой стороне (управляющему) имущества на определенный срок в доверительное управление. Другая же сторона обязана осуществлять управление переданным имуществом в интересах учредителя или иного указанного им лица, которое будет считаться выгодоприобретателем.
Специалисты считают договор доверительного управления одной из форм реализации одного из правомочий собственника имущества - правомочия распоряжения им. Объектами такого договора могут являться движимые и недвижимые вещи, в том числе целые имущественные комплексы. Однако вещи, передаваемые учредителем в доверительное управление, должны быть индивидуально определенными. Исходя из того, что действующее на сегодняшний день законодательство не предусматривает регламентацию доверительного управления различных видов недвижимого имущества, то можно считать, что он един и для зданий, и для предприятий, и для иных сооружений.
Гражданский кодекс РФ, говоря об объектах доверительного управления, а точнее, о недвижимости, выделяет имущественные комплексы, предприятия и отдельные объекты недвижимости.
Объектом доверительного управления не может быть недвижимое имущество, которое изъято из гражданского оборота или ограниченно оборотоспособно. Так, договор доверительного управления не может заключаться в отношении лесов, водных объектов (рек, озер), недр. Эти объекты могут быть переданы лишь в пользование. Например, Земельный кодекс устанавливает множество ограничений в отношении некоторых категорий земель, в частности, особо охраняемых природных территорий.
Очевидно, что такие ограничения распространяются и на доверительное управление этим недвижимым имуществом. Не допускается, кроме всего прочего, передача в доверительное управление того имущественного комплекса, который был передан в хозяйственное ведение или оперативное управление государственному унитарному предприятию. В этом случае можно считать, что собственник уже распорядился своим имуществом. Однако законодатель про-водит различия в регламентации доверительного управления недвижимого имущества и иного имущества.
Что касается формы договора доверительного управления недвижимостью, то она должна совпадать с формой, которая предусмотрена для договора продажи недвижимого имущества. То есть, это должен быть один документ, подписанный обеими договаривающимися сторонами. Кроме того, при передаче недвижимости в доверительное управление, необходимо пройти процедуру государственной регистрации. Несоблюдение условий о форме договора и его регистрации влечет за собой в качестве негативного последствия недействительность заключенного договора.
Договор доверительного управления недвижимостью имеет существенные условия, без указания на которые в тексте договора, последний будет не-действительным. Так, к существенным условиям можно отнести: предмет договора; наименование лица, в интересах которого осуществляется доверительное управление имуществом; форма вознаграждения управляющему и его размер; срок действия заключенного договора.
Предмет договора - это указание на состав передаваемого в управление имущества, его оценка. В договоре обязательно должны быть указаны данные, позволяющие установить передаваемое в управление имущество, включая данные о местонахождении этого имущества. В договоре следует указать выгодоприобретателя. Это может быть, как юридическое, так и физическое лицо, в чьих интересах осуществляется управление.
Управляющий переданным имуществом получает вознаграждение за выполнение взятых на себя по договору обязательств, так как доверительное управление является одним из видов предпринимательской деятельности. Именно поэтому форма и размер вознаграждения должны быть указаны в договоре. Законодательство допускает в ряде случаев безвозмездный характер сделки.
Срок действия договора также чрезвычайно важен и является существенным условием договора. Обусловлено это тем, что доверительный управляющий берет на себя на определенный срок часть прав распоряжения и пользования переданным имуществом.
Таким образом, в настоящее время наиболее полное регламентирование доверительного управления недвижимостью осуществляется Гражданским кодексом РФ, который, кроме всего прочего, содержит общие положения о заключении договоров.
Специалисты считают договор доверительного управления одной из форм реализации одного из правомочий собственника имущества - правомочия распоряжения им. Объектами такого договора могут являться движимые и недвижимые вещи, в том числе целые имущественные комплексы. Однако вещи, передаваемые учредителем в доверительное управление, должны быть индивидуально определенными. Исходя из того, что действующее на сегодняшний день законодательство не предусматривает регламентацию доверительного управления различных видов недвижимого имущества, то можно считать, что он един и для зданий, и для предприятий, и для иных сооружений.
Гражданский кодекс РФ, говоря об объектах доверительного управления, а точнее, о недвижимости, выделяет имущественные комплексы, предприятия и отдельные объекты недвижимости.
Объектом доверительного управления не может быть недвижимое имущество, которое изъято из гражданского оборота или ограниченно оборотоспособно. Так, договор доверительного управления не может заключаться в отношении лесов, водных объектов (рек, озер), недр. Эти объекты могут быть переданы лишь в пользование. Например, Земельный кодекс устанавливает множество ограничений в отношении некоторых категорий земель, в частности, особо охраняемых природных территорий.
Очевидно, что такие ограничения распространяются и на доверительное управление этим недвижимым имуществом. Не допускается, кроме всего прочего, передача в доверительное управление того имущественного комплекса, который был передан в хозяйственное ведение или оперативное управление государственному унитарному предприятию. В этом случае можно считать, что собственник уже распорядился своим имуществом. Однако законодатель про-водит различия в регламентации доверительного управления недвижимого имущества и иного имущества.
Что касается формы договора доверительного управления недвижимостью, то она должна совпадать с формой, которая предусмотрена для договора продажи недвижимого имущества. То есть, это должен быть один документ, подписанный обеими договаривающимися сторонами. Кроме того, при передаче недвижимости в доверительное управление, необходимо пройти процедуру государственной регистрации. Несоблюдение условий о форме договора и его регистрации влечет за собой в качестве негативного последствия недействительность заключенного договора.
Договор доверительного управления недвижимостью имеет существенные условия, без указания на которые в тексте договора, последний будет не-действительным. Так, к существенным условиям можно отнести: предмет договора; наименование лица, в интересах которого осуществляется доверительное управление имуществом; форма вознаграждения управляющему и его размер; срок действия заключенного договора.
Предмет договора - это указание на состав передаваемого в управление имущества, его оценка. В договоре обязательно должны быть указаны данные, позволяющие установить передаваемое в управление имущество, включая данные о местонахождении этого имущества. В договоре следует указать выгодоприобретателя. Это может быть, как юридическое, так и физическое лицо, в чьих интересах осуществляется управление.
Управляющий переданным имуществом получает вознаграждение за выполнение взятых на себя по договору обязательств, так как доверительное управление является одним из видов предпринимательской деятельности. Именно поэтому форма и размер вознаграждения должны быть указаны в договоре. Законодательство допускает в ряде случаев безвозмездный характер сделки.
Срок действия договора также чрезвычайно важен и является существенным условием договора. Обусловлено это тем, что доверительный управляющий берет на себя на определенный срок часть прав распоряжения и пользования переданным имуществом.
Таким образом, в настоящее время наиболее полное регламентирование доверительного управления недвижимостью осуществляется Гражданским кодексом РФ, который, кроме всего прочего, содержит общие положения о заключении договоров.