Введение 3
ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 6
§1. Понятие нежилого помещения как объекта гражданских прав 6
§2. Понятие и признаки договора аренды нежилого помещения 15
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 19
§1. Содержание договора аренды нежилого помещения как сделки 19
§2. Содержание договора аренды нежилого помещения как правоотношения 28
ГЛАВА 3. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ
ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 35
§ 1. Порядок заключения и изменения договора аренды нежилого помещения.
§2. Порядок прекращения договора аренды нежилого помещения 42
Заключение 51
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
На сегодняшний день договор аренды нежилого помещения - это один из распространенных видов договоров. Особое значение этому институту придает его широта использования.
Еще двадцать лет назад преобладающая часть нежилых помещений находилось в собственности государства и его региональных и муниципальных структур управления.
Актуальность темы состоит в том, что в связи с формированием и последующим поступательным развитием рыночной системы российской экономики увеличилась потребность в обладании и пользовании нежилыми помещениями. Наличие права собственности является основой современного этапа развития хозяйственной деятельности. Нежилые помещения используются как юридическими, так и физическими лицами в самых различных целях, например - в качестве склада, торгового или производственного помещения. Для данных физических и юридических лиц, которые выступают на стороне арендатора данный вид договора является весьма выгодным, так как не обладая большими денежными средствами для приобретения в собственность помещения, он может за разумную плату пользоваться чужим имуществом. Одной из важных черт является то, что законодатель установил обязательную регистрацию таких сделок как аренда нежилого помещения на срок более года, но оставил без внимания договоры, заключенные на срок менее года и на неопределенный срок. На практике это проявилось в непоследовательном применении норм о государственной регистрации данного договора. Имеющиеся и весьма существенные недостатки законодательного регулирования общественных отношений в области оборота нежилой недвижимости обуславливают снижение темпов развития экономических процессов и негативно влияют на благосостояния нации.
Предметом дипломной работы явились нормы гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с договором аренды нежилых помещений, а также судебная практика, научные статьи, относящиеся к теме исследования.
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере регулирования договора аренды нежилого помещения.
Цель данной работы - сформировать комплексное представление о договоре аренды нежилых помещений.
Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:
1. изучить понятие нежилого помещения как объекта гражданских прав;
2. рассмотреть понятие и признаки договора аренды нежилого помещения;
3. проанализировать содержание договора аренды нежилого помещения как сделки;
4. изучить содержание договора аренды нежилого помещения как сделки;
5. дать общую характеристику порядку заключения и изменения договора аренды нежилого помещения;
6. рассмотреть порядок прекращения договора аренды нежилого помещения.
Методологическую основу исследования составили формально-юридический метод, с помощью которого вычленялись понятия, определялась их сущность, признаки;
структурно-функциональный метод, с помощью которого определялась структура работы, а также излагались результаты исследования.
Теоретической основой работы явились труды отечественных авторов в сфере гражданского права, таких как Суханов Е.А., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Пугинский Б.И. и других, монографии и диссертации по теме исследования.
Структура работы соответствует цели и поставленным задачам. Она состоит из введения, трех глав, шести параграфов, заключения и списка использованной литературы.
В первой главе рассматриваются общие положения о договоре аренды нежилого помещения. При рассмотрении общих положений затрагиваются вопросы понятия нежилого помещения как объекта гражданских прав, а также понятие самого договора аренды нежилого помещения.
Во второй главе идет подробное раскрытие содержания договора аренды нежилого помещения. Раскрытие вопроса содержания договора идет через два аспекта: содержание договора как сделки и как правоотношения.
В третьей главе описывается порядок заключения, изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения .
В заключении сделаны выводы по всей работе.
Проведенный в настоящей работе анализ действующего законодательства, регулирующего договор аренды нежилого помещения, изучение литературы, обобщение судебной практики позволяет сделать ряд выводов, которые сводятся к следующему. Термин нежилое помещение используется во многих актах, однако до недавнего времени понятие нежилого помещения отсутствовало на законодательном уровне. На данный момент можно выделить несколько основных определений, которые дают возможность отграничивать нежилые помещения от иных объектов. Одним из наиболее часто используемых в юридической литературе является определение: нежилое помещение - это помещение, предназначенное для целей, не связанных с проживанием граждан. Нежилое помещение может быть любого размера, а так же оно является составной частью здания (сооружения), но при этом является самостоятельным объектом недвижимости и требует особого правового регулирования на законодательном уровне.
Переходя, непосредственно, к самому понятию договора аренды нежилого помещения - в работе был сделан вывод о том, что законодательно данное понятие не закреплено, однако многие авторы выделают такое понятие: по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение во временное пользование и владение или во временное пользование. Данный договор является возмездным, консенсуальным и двусторонним.
Рассмотрев правовую характеристику и понятие договора аренды нежилого помещения, можно сказать, что данный договор является особенным видом договора аренды и необходимо рассмотреть его содержание в двух аспектах: содержания как сделки и как правоотношения.
Содержание как сделки включает в себя условия договора. По данному договору существенным является условие о предмете договора и его цена. Предметом договора аренды нежилого помещения является передаваемое по нему имущество, а именно нежилое помещение. Если в договоре не отражено условие о предмете - договор считается незаключенным и не порождает никаких прав и обязанностей у сторон. Однако как показывает судебная практика, в случае фактического исполнения договора обеими сторонами, не является обязательным полная идентификация помещения. Цена является существенным условием, по мнению многих видных авторов юридической литературы, исходя из того, что регулирование происходит положениями об аренде зданий и сооружений, где цена является существенным условием. Иными условиями по договору аренды нежилого помещения считается срок, так как в случае если он не отражен в договоре, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
Содержание как правоотношения включает в себя права и обязанности сторон договора. У арендодателя возникают различные права и обязанности, а также ответственность по договору аренды нежилого помещения. К правам арендодателя можно отнести: требования внесения арендной платы; требования возврата предмета аренды по истечении срока; требовать досрочного расторжения договора. К обязанностям арендодателя можно отнести: передача нежилого помещения соответствующего условиям
договора и находящегося в пригодном для целевого использования состояния; передать помещение в определенный либо разумный срок; уведомить арендатора обо всех правах третьих лиц на имущество; поддерживать помещение в пригодном для использования состояния (например проводить капитальный ремонт). К правам арендатора можно отнести: требование передачи предмета аренды; получать и извлекать доходы полученные в связи с использованием арендуемого помещения; сдавать помещение в субаренду; заключить договор аренды на новый срок преимущественно перед другими лицами. К обязанностям арендатора можно отнести: своевременно и в полном объеме вносить арендную плату; использование помещения в соответствии с целевым назначением и договором; содержать помещение в исправном состоянии (например
производить текущий ремонт); в определенный срок вернуть арендодателю нежилое помещение.
Для наиболее полного анализа договора аренды нежилого помещения, необходимо рассмотреть положения по поводу заключения, изменения и расторжения договора.
Под заключением договора понимается достижение сторонами согласия по всем существенным условиям договора. При заключении договора аренды нежилого помещения необходимо выяснить, на каком праве арендодатель владеет или пользуется имуществом, имеет ли он полномочия сдавать в аренду данное нежилое помещение. Заключение договора аренды нежилого помещения происходит подписанием сторонами единого документа. Заключая такой договор необходимо предусмотреть условия о предмете и цене, причем, чем подробнее это будет сделано, тем меньше опасности для сторон в таком договоре. Изменение договора - это пересмотр ряда его условий при сохранении самого договора в силе Для того чтобы изменить уже заключенный договор необходимо пройти досудебную процедуру урегулирования спора, которая выражается в направлении предложения, обоснованного нормами права и иными фактами, другой стороне. Подача искового заявления в суд возможна только в случае подтверждения заинтересованной стороной соблюдения досудебной процедуры. Предмет искового заявления и предмет направленного ранее предложения должны быть идентичны, иначе суд не сочтет соблюденной досудебную процедуру урегулирования спора.
Понятие прекращение включает в себя понятие расторжение, но не ограничивается им. Прекращение договора может происходить в трех формах: во-первых, по согласованной воле сторон (например: прекращение возможно также в случае истечения срока договора, а также основания для расторжения возможно закрепить в договоре, согласно статье 450 ГК РФ), во-вторых, по воле одной из сторон, независимо от согласия контрагента на этот счет (основания расторжения договора, предусмотренные статьями 619 и 620 ГК РФ применительно к требованию арендодателя и арендатора соответственно), и, в-третьих, вследствие обстоятельств, которые вообще от воли сторон не зависят (смерть стороны договора или ликвидация юридического лица, являющегося стороной по договору аренды нежилого помещения).
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
