Помощь студентам в учебе
Правовое регулирование гражданских отношений в сфере риэлторской деятельности
|
Введение 3
ГЛАВА I. РИЭЛТОРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ КАК САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ ВИД ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 9
§ 1. Понятие и сущность риэлторской деятельности. Субъекты риэлторской деятельности 9
§ 2. Источники правового регулирования риэлторской деятельности 15
ГЛАВА II. РИЭЛТОРСКИЙ ДОГОВОР КАК СРЕДСТВО ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РИЭЛЕТОРСКИХ ОТНОШЕНИЙ 22
§ 1. Правовая природа риэлторского договора в гражданском праве России.
Соотношение риэлторского договора со смежными договорами 22
§ 2. Существенные условия риэлторского договора 29
§ 3. Стороны и содержание риэлторского договора 37
ГЛАВА III. ЗАЩИТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ И ЗАКОННЫХ ИНТЕРЕСОВ УЧАСТНИКОВ РИЭЛТОРСКИХ ОТНОШЕНИЙ И ТРЕТЬИХ ЛИЦ 45
§ 1. Общая характеристика защиты гражданских прав и законных интересов участников риэлторских отношений 45
§ 2. Защита гражданских прав и законных интересов заказчика риэлторских услуг 51
Заключение 55
Список использованной литературы
ГЛАВА I. РИЭЛТОРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ КАК САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ ВИД ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 9
§ 1. Понятие и сущность риэлторской деятельности. Субъекты риэлторской деятельности 9
§ 2. Источники правового регулирования риэлторской деятельности 15
ГЛАВА II. РИЭЛТОРСКИЙ ДОГОВОР КАК СРЕДСТВО ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РИЭЛЕТОРСКИХ ОТНОШЕНИЙ 22
§ 1. Правовая природа риэлторского договора в гражданском праве России.
Соотношение риэлторского договора со смежными договорами 22
§ 2. Существенные условия риэлторского договора 29
§ 3. Стороны и содержание риэлторского договора 37
ГЛАВА III. ЗАЩИТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ И ЗАКОННЫХ ИНТЕРЕСОВ УЧАСТНИКОВ РИЭЛТОРСКИХ ОТНОШЕНИЙ И ТРЕТЬИХ ЛИЦ 45
§ 1. Общая характеристика защиты гражданских прав и законных интересов участников риэлторских отношений 45
§ 2. Защита гражданских прав и законных интересов заказчика риэлторских услуг 51
Заключение 55
Список использованной литературы
Несмотря на то, что недвижимость очень специфический, дорогостоящий товар и деятельность риэлторов является популярной и востребованной, на сегодняшний день не существует четкого нормативно-правового регулирования их деятельности, что затрудняет контроль за качеством и добросовестностью их работы. И это при том, что именно от профессионализма и юридической грамотности риэлторов зависят судьбы миллионов людей, возлагающих надежды на успешно совершенную риэлтором сделку.
Кроме того, риэлторские компании, осуществляя деятельность на рынке недвижимости, не только выступают в качестве посредников при заключении сделок с недвижимым имуществом между третьими лицами, но и участвуют в создании объектов жилой и нежилой недвижимости с целью их дальнейшей продажи или передачи в возмездное пользование иным лицам.
Неискушенные в юридических тонкостях граждане полагают, что, если они обратились в агентство недвижимости, они обеспечили себе так называемую безопасность сделки с недвижимым имуществом. Риэлторское агентство, красиво заявляя о своем профессионализме и репутации, соберет необходимые для сделки документы, проверит титул собственника, обеспечит государственную регистрацию сделки и поможет провести взаиморасчет. За свои услуги агентство взимает солидную комиссию и заверяет, что все будет в порядке. Но что если все же впоследствии что-то пойдет не так, понесет ли агентство ответственность за допущенные просчеты в работе или некачественно оказанные услуги?
Ответ на этот вопрос сложен, поскольку среди основных правовых проблем, сопровождающих деятельность риэлтора, можно назвать: неразработанность самого понятия о специфике посреднической услуги риэлтора, а также наличие множества гражданско-правовых договоров, опосредующих риэлторскую деятельность, влекущее за собой неизбежное применение в судебной практике к риэлторским услугам норм о смешанном договоре.
Отсутствие специального нормативного акта о риэлторской деятельности и даже самого определения риэлторского договора в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) приводит к возникновению споров между сторонами (о вознаграждении за услуги, об объеме обязанностей риелтора), а также к мошенничеству с недвижимостью. Потому исследование риэлторской деятельности на сегодняшний день как никогда актуально.
Цель исследования заключается в формировании комплексного представления о правовом регулировании гражданских отношений в сфере риэлторской деятельности. Достижение данной цели осуществлено с помощью следующих научно-практических задач:
1. рассмотреть понятие и сущность риэлторской деятельности;
2. исследовать источники правового регулирования риэлторской деятельности;
3. изучить правовую природу риэлторского договора в гражданском праве России;
4. осветить соотношение риэлторского договора со смежными договорами;
5. рассмотреть существенные риэлторского договора;
6. охарактеризовать стороны и содержание риэлторского договора;
7. дать общую характеристику защиты гражданских прав и законных интересов участников риэлторских отношений;
8. рассмотреть особенности защиты гражданских прав и законных интересов клиента риэлтора.
Методологическая основа исследования. Настоящее исследование сочетает общие и частно-научные методы познания, среди которых использованы такие, как формально-юридический, применявшийся при анализе нормативно-правовых актов и правовых норм, принятых для регулирования правоотношений в изучаемой сфере; логико-юридический, посредством которого исследовано содержание юридических норм применительно к данной рассматриваемой проблеме; конкретно-социологический, использовавшийся для анализа документов и публицистических статей в ходе работы; исторический метод.
Научная новизна исследования выражается в том, что в нем: показана необходимость введения лицензирования для риэлторов; установлены неточности в действующим законодательстве; разработаны предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Апробация результатов диссертационного исследования.
Основные выводы и положения диссертационной работы нашли свое отражение в научных публикациях автора, в том числе в опубликованных научных статьях, а также в публикациях выступлений по результатам научных конференций. Результаты исследования были апробированы в рамках участия в конференциях. Всего было опубликовано 3 научных труда:
1. Гасимов Р.Ф. Отдельные проблемы регулирования риелторской деятельности современным российским законодательством / Гасимов Р.Ф. // «VIII Камские чтения»: всероссийская научно-практическая конференция. (2016; Набережные Челны). В 3-х ч. Часть 3. Всерос. научн.-практ. конф. «VIII Камские чтения», 22 апреля 2016 г. [Текст]: сб-к док. / под ред. д-ра техн. наук Л.А. Симоновой. - Набережные Челны: Издательско-полиграфический центр Набережночелнинского института КФУ, 2016. - С.202-204.
2. Гасимов Р.Ф. Отдельные проблемы регулирования риелторской деятельности современным российским законодательством: отдельные вопросы правоприменения / Гасимов Р.Ф. // Итоговая научно-образовательная конференция студентов Казанского федерального университета 2016 года: сборник статей : / Мин-во образования и науки; Казанский (Приволжский) федеральный ун-т. - Казань: Изд. Казан. Ун-т, 2016. - С. 344 - 346.
3. Гасимов Р.Ф. Понятие и признаки риэлторской услуги / Гасимов
Р.Ф. // «VIII Камские чтения»: всероссийская научно-практическая
конференция. (2017; Набережные Челны). В 3-х ч. Часть 3. Всерос. научн.- практ. конф. «IX Камские чтения», 21 апреля 2017 г. [Текст]: сб-к док. / под ред. д-ра техн. наук Л.А. Симоновой. - Набережные Челны: Издательско- полиграфический центр Набережночелнинского института КФУ, 2017. - В печати.
Теоретическая и практическая значимость.
Правовому статусу риэлтора и риэлторской деятельности посвящено достаточно значительный объем научных исследований. Часть их была использована нами при написании данного исследования, в частности, были применены работы следующий автор: Аликумова Г.Ю., Батяев А.А., Волкова М.А., Гришаев С.П., Ермак Т.А., Кириллова Е.А., Кирсанов А.Р., Коробицын М.Г., Лейба А., Накушнова Е.В., Невзгодина Е.Л., Пашина А.Р., Петрова Е.С., Плещицкая Х., Прусакова В.А., Рудяков А.Н., Самигулина А.В., Сибиряков Н., Синельникова В.Н., Ситдикова Л.Б., Шеметова Н.Ю., Щеглов Е.В. и др.
Положения настоящего исследования могут быть использованы для дальнейших научных изысканий при исследовании проблем защиты прав на недвижимое имущество, и других аналогичных тем, и не только по данной проблеме. Кроме того, они могут быть использованы в учебном процессе высших учебных заведений юридического и экономического профиля. Результаты настоящего исследования могут быть применены в процессе преподавания гражданского и предпринимательского права.
Квалификационное исследование состоит из введения, трех глав, семи параграфов, заключения, списка использованной литературы.
Кроме того, риэлторские компании, осуществляя деятельность на рынке недвижимости, не только выступают в качестве посредников при заключении сделок с недвижимым имуществом между третьими лицами, но и участвуют в создании объектов жилой и нежилой недвижимости с целью их дальнейшей продажи или передачи в возмездное пользование иным лицам.
Неискушенные в юридических тонкостях граждане полагают, что, если они обратились в агентство недвижимости, они обеспечили себе так называемую безопасность сделки с недвижимым имуществом. Риэлторское агентство, красиво заявляя о своем профессионализме и репутации, соберет необходимые для сделки документы, проверит титул собственника, обеспечит государственную регистрацию сделки и поможет провести взаиморасчет. За свои услуги агентство взимает солидную комиссию и заверяет, что все будет в порядке. Но что если все же впоследствии что-то пойдет не так, понесет ли агентство ответственность за допущенные просчеты в работе или некачественно оказанные услуги?
Ответ на этот вопрос сложен, поскольку среди основных правовых проблем, сопровождающих деятельность риэлтора, можно назвать: неразработанность самого понятия о специфике посреднической услуги риэлтора, а также наличие множества гражданско-правовых договоров, опосредующих риэлторскую деятельность, влекущее за собой неизбежное применение в судебной практике к риэлторским услугам норм о смешанном договоре.
Отсутствие специального нормативного акта о риэлторской деятельности и даже самого определения риэлторского договора в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) приводит к возникновению споров между сторонами (о вознаграждении за услуги, об объеме обязанностей риелтора), а также к мошенничеству с недвижимостью. Потому исследование риэлторской деятельности на сегодняшний день как никогда актуально.
Цель исследования заключается в формировании комплексного представления о правовом регулировании гражданских отношений в сфере риэлторской деятельности. Достижение данной цели осуществлено с помощью следующих научно-практических задач:
1. рассмотреть понятие и сущность риэлторской деятельности;
2. исследовать источники правового регулирования риэлторской деятельности;
3. изучить правовую природу риэлторского договора в гражданском праве России;
4. осветить соотношение риэлторского договора со смежными договорами;
5. рассмотреть существенные риэлторского договора;
6. охарактеризовать стороны и содержание риэлторского договора;
7. дать общую характеристику защиты гражданских прав и законных интересов участников риэлторских отношений;
8. рассмотреть особенности защиты гражданских прав и законных интересов клиента риэлтора.
Методологическая основа исследования. Настоящее исследование сочетает общие и частно-научные методы познания, среди которых использованы такие, как формально-юридический, применявшийся при анализе нормативно-правовых актов и правовых норм, принятых для регулирования правоотношений в изучаемой сфере; логико-юридический, посредством которого исследовано содержание юридических норм применительно к данной рассматриваемой проблеме; конкретно-социологический, использовавшийся для анализа документов и публицистических статей в ходе работы; исторический метод.
Научная новизна исследования выражается в том, что в нем: показана необходимость введения лицензирования для риэлторов; установлены неточности в действующим законодательстве; разработаны предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Апробация результатов диссертационного исследования.
Основные выводы и положения диссертационной работы нашли свое отражение в научных публикациях автора, в том числе в опубликованных научных статьях, а также в публикациях выступлений по результатам научных конференций. Результаты исследования были апробированы в рамках участия в конференциях. Всего было опубликовано 3 научных труда:
1. Гасимов Р.Ф. Отдельные проблемы регулирования риелторской деятельности современным российским законодательством / Гасимов Р.Ф. // «VIII Камские чтения»: всероссийская научно-практическая конференция. (2016; Набережные Челны). В 3-х ч. Часть 3. Всерос. научн.-практ. конф. «VIII Камские чтения», 22 апреля 2016 г. [Текст]: сб-к док. / под ред. д-ра техн. наук Л.А. Симоновой. - Набережные Челны: Издательско-полиграфический центр Набережночелнинского института КФУ, 2016. - С.202-204.
2. Гасимов Р.Ф. Отдельные проблемы регулирования риелторской деятельности современным российским законодательством: отдельные вопросы правоприменения / Гасимов Р.Ф. // Итоговая научно-образовательная конференция студентов Казанского федерального университета 2016 года: сборник статей : / Мин-во образования и науки; Казанский (Приволжский) федеральный ун-т. - Казань: Изд. Казан. Ун-т, 2016. - С. 344 - 346.
3. Гасимов Р.Ф. Понятие и признаки риэлторской услуги / Гасимов
Р.Ф. // «VIII Камские чтения»: всероссийская научно-практическая
конференция. (2017; Набережные Челны). В 3-х ч. Часть 3. Всерос. научн.- практ. конф. «IX Камские чтения», 21 апреля 2017 г. [Текст]: сб-к док. / под ред. д-ра техн. наук Л.А. Симоновой. - Набережные Челны: Издательско- полиграфический центр Набережночелнинского института КФУ, 2017. - В печати.
Теоретическая и практическая значимость.
Правовому статусу риэлтора и риэлторской деятельности посвящено достаточно значительный объем научных исследований. Часть их была использована нами при написании данного исследования, в частности, были применены работы следующий автор: Аликумова Г.Ю., Батяев А.А., Волкова М.А., Гришаев С.П., Ермак Т.А., Кириллова Е.А., Кирсанов А.Р., Коробицын М.Г., Лейба А., Накушнова Е.В., Невзгодина Е.Л., Пашина А.Р., Петрова Е.С., Плещицкая Х., Прусакова В.А., Рудяков А.Н., Самигулина А.В., Сибиряков Н., Синельникова В.Н., Ситдикова Л.Б., Шеметова Н.Ю., Щеглов Е.В. и др.
Положения настоящего исследования могут быть использованы для дальнейших научных изысканий при исследовании проблем защиты прав на недвижимое имущество, и других аналогичных тем, и не только по данной проблеме. Кроме того, они могут быть использованы в учебном процессе высших учебных заведений юридического и экономического профиля. Результаты настоящего исследования могут быть применены в процессе преподавания гражданского и предпринимательского права.
Квалификационное исследование состоит из введения, трех глав, семи параграфов, заключения, списка использованной литературы.
И в современной теории, и ранее действующем законодательстве, понятие риэлторской деятельности принято рассматривать как самостоятельный вид предпринимательской деятельности через призму перечисления конкретных видов риэлторских услуг. Говоря об их общей характеристике, следует отметить их безусловную связь с оборотом недвижимости, а также профессиональный и возмездный характер их исполнения.
В перечень риэлторских услуг помимо посреднической деятельности по заключению сделок и помощи в оформлении документов входит проверка так называемой юридической чистоты сделки (включает в себя сбор и анализ документов, свидетельствующих о предыдущих сделках, выяснение информации о пользователях жилого помещения) и предоставление гарантий этой проверки. Вместе с тем, нужно учитывать, что результаты проверки юридической чистоты основаны исключительно на информации, содержащейся на материальном носителе, т.е. в письменном документе.
Но основными направлениями риэлторской услуги все же являются посреднические услуги по подготовке и проведению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Анализ действий, осуществляемых риелтором в рамках данного направления, показывает, что правильно рассматривать риэлторскую услугу как комплексную, которая включает информационные и консультационные услуги по правовым и иным вопросам, связанным с недвижимостью, посреднические услуги при заключении сделок с объектами недвижимости и правами на них.
Полагаем, что наиболее удачное определение риэлторской деятельности на сегодняшний день сформулировано в одном из судебных решений: «Риэлторская деятельность - это осуществляемая постоянно или систематически посредническая предпринимательская деятельность по возмездному оказанию услуг при совершении гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них на рынке недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством».
Интересно рассмотреть вопрос о возможности отнести риэлторские услуги к числу так называемых фидуциарных.
Согласно подходу, принятому в большинстве развитых стран (США, Англии, Канаде, Германии), а также воззрениям, существовавшим в дореволюционной России риэлторское соглашение является односторонним договором, в силу которого у клиента возникает обязанность выплатить вознаграждение риэлтору в случае заключения договора, ради которого и был привлечен риелтор, а у риэлтора - право потребовать это вознаграждение в указанной ситуации. Суть фидуциарных отношений состоит в том, что у риэлтора возникают специальные (фидуциарные) обязанности, вследствие которых он должен действовать в наилучших интересах своего клиента даже в том случае, если они противоречат интересам самого риелтора. При этом такие обязанности возникают в связи с фидуциарным характером этих отношений, а не зависят от их регламентации в риэлтерском соглашении.
Такой подход логичен и разумен, ведь для достижения максимального результата риелтор должен не просто применить свои знания и навыки, а применить их максимально эффективно, как если бы он заключал подобную сделку для себя, но при этом действуя в интересах клиента. На наш взгляд, риэлторские отношения являются разновидностью фидуциарных отношений, а потому необходимо законодательно наложить на риелторов описанную выше фидуциарную обязанность действовать преданно (с учетом ее адаптации к российской действительности). Это не только повысит профессиональный уровень риелторов и качество оказываемых ими услуг, но и скажется на самом рынке недвижимости, на его прозрачности. Сократится число мошеннических схем в сфере недвижимости.
Считаем целесообразным закрепить в проекте Федеральном законе "О риелторской деятельности в Российской Федерации" введение инструмента саморегулирования деятельности риэлторов и обязательное наличие договора страхования профессиональной ответственности риелтора при совершении операций с недвижимым имуществом.
Однако такое разноотраслевое и отрывочное регулирование сферы оборота недвижимости, достаточно косвенным образом относится к непосредственно самой деятельности риэлтора. Данная ситуация, помимо юридической неразберихи, порождает массу социальных проблем, начиная от многообразных нарушений прав физических и юридических лиц и заканчивая отсутствием качественных изменений на рынке недвижимости, сопровождающимся снижением уровня правовой культуры ее участников.
Правоотношения в сфере оказания риэлторских услуг в силу их социально-экономической значимости подлежат обязательному законодательному регулированию во многих государствах. В связи с этим возникает насущная потребность в разработке правовых механизмов, моделей правового регулирования риелторской деятельности в Российской Федерации. Зарубежный законодательный опыт в этой сфере может быть эффективно использован у нас при разрешении спорных вопросов правового регулирования риэлторских отношений.
ГК РФ весьма лояльно относится к функционированию так называемых «непоименованных договоров», суть которых выражается в возможности для субъектов гражданских правоотношений заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Такого рода соглашений достаточно много в сфере предоставления консультационных услуг, которые можно разделить на следующие классификационные группы: управление кадрами; финансовая и инвестиционная; управленческая; производственная сфера и, конечно же, правовая, т.е. консультирование по правовым вопросам физических и юридических лиц (проекты договоров, заявлений, жалоб и других документов правового характера), правовое обслуживание, подготовка учредительных документов, регистрация (перерегистрация) юридических лиц, правовая экспертиза документов и др.
В рамках действующего российского гражданского законодательства самостоятельный договор оказания риэлторских услуг не выделяется. На практике риэлторы и их клиенты заключают между собой различные договоры, именуя их каждый раз по-разному: соглашение об оказании помощи, договор возмездного оказания услуг, договор на обслуживание, договор поручения, договор комиссии и т.д.
На наш взгляд, это все же смешанный договор, с превалированием составляющей услуг. Исходя из вышеизложенного, следует признать, что к риэлтерскому как непоименованному договору должны применяться унифицированные нормы, которые обусловлены присутствующим в нем системным родовым признаком (услуга), уже использованным законодателем для формирования правовой базы.
Должно отметить, что в подавляющем большинстве случаев заказчик, не обладая специальными знаниями, не может четко определить предмет требуемой помощи. На практике это приводит к тому, что, подписывая договор, стороны «читают предмет» каждый по-своему, в результате чего могут возникнуть конфликтные ситуации, касающиеся исполнения договора. Чаще всего недовольство доверителя связано с тем, что якобы «риэлтор ничего не сделал», подразумевая при этом как негативный результат по делу, так и отсутствие активных действий при выполнении действий.
В подобных спорах суды устанавливают, что из риэлторского договора не представляется возможным установить конкретный перечень услуг и объем действий исполнения. При спорах в таком случае суды возмещают лишь стоимость доказанных услуг, оказанных риэлтором, однако доказать осуществление риэлторских услуг ввиду нематериального их характера - очень сложный процесс. К примеру, агентство предоставляет клиентам доступ к своей информационной базе о жилых помещениях. Ее формирование и обслуживание - процесс достаточно долгий и сложный, но доказательств ознакомления клиента с ним предоставить практически не возможно.
Кстати, это еще один интересный аспект исследуемой группы отношений. Удивительно то, что подавляющее большинство лиц, оказывающих риэлторские услуги, четко определяют размер данной оплаты каждый день и способны прикинуть в уме, каков примерно размер оплаты в каждом конкретном случае. Большая часть риэлторских агентств имеет четкий прейскурант.
Однако редко кто способен обосновать свои подсчеты, доказать при необходимости их разумность, привести понятные клиенту резоны. В итоге при возникновении споров риэлтор оказывается не в самом завидном положении. По одному из дел, существенно снижая требования агентства об оплате оказанных им услуг, суд указал, что: «Ни текст договора, ни тексты приложений к нему таких сведений не содержат, а также не позволяют определить, из чего складывается заявленная истцом сумма задолженности П.П. по оплате заключенного между ними договора». И постановил взыскать с ответчика сумму «соразмерную фактически оказанным ему услугам».
Такие споры (именно о размере возмещения), как показал анализ судебной практики, редкость. Однако само такое «подвешенное» состояние риэлтора видится не соответствующим общеправовому принципу справедливости.
В перечень риэлторских услуг помимо посреднической деятельности по заключению сделок и помощи в оформлении документов входит проверка так называемой юридической чистоты сделки (включает в себя сбор и анализ документов, свидетельствующих о предыдущих сделках, выяснение информации о пользователях жилого помещения) и предоставление гарантий этой проверки. Вместе с тем, нужно учитывать, что результаты проверки юридической чистоты основаны исключительно на информации, содержащейся на материальном носителе, т.е. в письменном документе.
Но основными направлениями риэлторской услуги все же являются посреднические услуги по подготовке и проведению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Анализ действий, осуществляемых риелтором в рамках данного направления, показывает, что правильно рассматривать риэлторскую услугу как комплексную, которая включает информационные и консультационные услуги по правовым и иным вопросам, связанным с недвижимостью, посреднические услуги при заключении сделок с объектами недвижимости и правами на них.
Полагаем, что наиболее удачное определение риэлторской деятельности на сегодняшний день сформулировано в одном из судебных решений: «Риэлторская деятельность - это осуществляемая постоянно или систематически посредническая предпринимательская деятельность по возмездному оказанию услуг при совершении гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них на рынке недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством».
Интересно рассмотреть вопрос о возможности отнести риэлторские услуги к числу так называемых фидуциарных.
Согласно подходу, принятому в большинстве развитых стран (США, Англии, Канаде, Германии), а также воззрениям, существовавшим в дореволюционной России риэлторское соглашение является односторонним договором, в силу которого у клиента возникает обязанность выплатить вознаграждение риэлтору в случае заключения договора, ради которого и был привлечен риелтор, а у риэлтора - право потребовать это вознаграждение в указанной ситуации. Суть фидуциарных отношений состоит в том, что у риэлтора возникают специальные (фидуциарные) обязанности, вследствие которых он должен действовать в наилучших интересах своего клиента даже в том случае, если они противоречат интересам самого риелтора. При этом такие обязанности возникают в связи с фидуциарным характером этих отношений, а не зависят от их регламентации в риэлтерском соглашении.
Такой подход логичен и разумен, ведь для достижения максимального результата риелтор должен не просто применить свои знания и навыки, а применить их максимально эффективно, как если бы он заключал подобную сделку для себя, но при этом действуя в интересах клиента. На наш взгляд, риэлторские отношения являются разновидностью фидуциарных отношений, а потому необходимо законодательно наложить на риелторов описанную выше фидуциарную обязанность действовать преданно (с учетом ее адаптации к российской действительности). Это не только повысит профессиональный уровень риелторов и качество оказываемых ими услуг, но и скажется на самом рынке недвижимости, на его прозрачности. Сократится число мошеннических схем в сфере недвижимости.
Считаем целесообразным закрепить в проекте Федеральном законе "О риелторской деятельности в Российской Федерации" введение инструмента саморегулирования деятельности риэлторов и обязательное наличие договора страхования профессиональной ответственности риелтора при совершении операций с недвижимым имуществом.
Однако такое разноотраслевое и отрывочное регулирование сферы оборота недвижимости, достаточно косвенным образом относится к непосредственно самой деятельности риэлтора. Данная ситуация, помимо юридической неразберихи, порождает массу социальных проблем, начиная от многообразных нарушений прав физических и юридических лиц и заканчивая отсутствием качественных изменений на рынке недвижимости, сопровождающимся снижением уровня правовой культуры ее участников.
Правоотношения в сфере оказания риэлторских услуг в силу их социально-экономической значимости подлежат обязательному законодательному регулированию во многих государствах. В связи с этим возникает насущная потребность в разработке правовых механизмов, моделей правового регулирования риелторской деятельности в Российской Федерации. Зарубежный законодательный опыт в этой сфере может быть эффективно использован у нас при разрешении спорных вопросов правового регулирования риэлторских отношений.
ГК РФ весьма лояльно относится к функционированию так называемых «непоименованных договоров», суть которых выражается в возможности для субъектов гражданских правоотношений заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Такого рода соглашений достаточно много в сфере предоставления консультационных услуг, которые можно разделить на следующие классификационные группы: управление кадрами; финансовая и инвестиционная; управленческая; производственная сфера и, конечно же, правовая, т.е. консультирование по правовым вопросам физических и юридических лиц (проекты договоров, заявлений, жалоб и других документов правового характера), правовое обслуживание, подготовка учредительных документов, регистрация (перерегистрация) юридических лиц, правовая экспертиза документов и др.
В рамках действующего российского гражданского законодательства самостоятельный договор оказания риэлторских услуг не выделяется. На практике риэлторы и их клиенты заключают между собой различные договоры, именуя их каждый раз по-разному: соглашение об оказании помощи, договор возмездного оказания услуг, договор на обслуживание, договор поручения, договор комиссии и т.д.
На наш взгляд, это все же смешанный договор, с превалированием составляющей услуг. Исходя из вышеизложенного, следует признать, что к риэлтерскому как непоименованному договору должны применяться унифицированные нормы, которые обусловлены присутствующим в нем системным родовым признаком (услуга), уже использованным законодателем для формирования правовой базы.
Должно отметить, что в подавляющем большинстве случаев заказчик, не обладая специальными знаниями, не может четко определить предмет требуемой помощи. На практике это приводит к тому, что, подписывая договор, стороны «читают предмет» каждый по-своему, в результате чего могут возникнуть конфликтные ситуации, касающиеся исполнения договора. Чаще всего недовольство доверителя связано с тем, что якобы «риэлтор ничего не сделал», подразумевая при этом как негативный результат по делу, так и отсутствие активных действий при выполнении действий.
В подобных спорах суды устанавливают, что из риэлторского договора не представляется возможным установить конкретный перечень услуг и объем действий исполнения. При спорах в таком случае суды возмещают лишь стоимость доказанных услуг, оказанных риэлтором, однако доказать осуществление риэлторских услуг ввиду нематериального их характера - очень сложный процесс. К примеру, агентство предоставляет клиентам доступ к своей информационной базе о жилых помещениях. Ее формирование и обслуживание - процесс достаточно долгий и сложный, но доказательств ознакомления клиента с ним предоставить практически не возможно.
Кстати, это еще один интересный аспект исследуемой группы отношений. Удивительно то, что подавляющее большинство лиц, оказывающих риэлторские услуги, четко определяют размер данной оплаты каждый день и способны прикинуть в уме, каков примерно размер оплаты в каждом конкретном случае. Большая часть риэлторских агентств имеет четкий прейскурант.
Однако редко кто способен обосновать свои подсчеты, доказать при необходимости их разумность, привести понятные клиенту резоны. В итоге при возникновении споров риэлтор оказывается не в самом завидном положении. По одному из дел, существенно снижая требования агентства об оплате оказанных им услуг, суд указал, что: «Ни текст договора, ни тексты приложений к нему таких сведений не содержат, а также не позволяют определить, из чего складывается заявленная истцом сумма задолженности П.П. по оплате заключенного между ними договора». И постановил взыскать с ответчика сумму «соразмерную фактически оказанным ему услугам».
Такие споры (именно о размере возмещения), как показал анализ судебной практики, редкость. Однако само такое «подвешенное» состояние риэлтора видится не соответствующим общеправовому принципу справедливости.
Подобные работы
- ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ГРАЖДАНСКИХ ОТНОШЕНИЙ
В СФЕРЕ РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Бакалаврская работа, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 4800 р. Год сдачи: 2016 - Управление результативностью функционирования субъектов риэлторской деятельности (на примере ООО «ТатЖилИнвест»)
Магистерская диссертация, менеджмент. Язык работы: Русский. Цена: 4950 р. Год сдачи: 2017 - ДЕВЕЛОПМЕНТ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ, СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2018 - ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4395 р. Год сдачи: 2019 - Теория мультипликатора и экономический механизм регулирования рынка жилья (08.00.01)
Диссертации (РГБ), экономика. Язык работы: Русский. Цена: 700 р. Год сдачи: 2000 - Договор купли-продажи недвижимости
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 6500 р. Год сдачи: 2019 - ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 4920 р. Год сдачи: 2018 - УЧЕТ РАСЧЕТОВ С ПОКУПАТЕЛЯМИ И ЗАКАЗЧИКАМИ
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4380 р. Год сдачи: 2018 - Рынок недвижимости в России: проблемы и тенденции развития
Дипломные работы, ВКР, маркетинг. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2018