ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНОШЕНИЙ 7
1.1. Понятие жилого помещения 7
1.2. Виды и характеристика прав граждан на жилые помещения . . 17
ГЛАВА 2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫЕ ВЕЩНЫЕ
ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ 26
2.1. Право собственности на жилое помещение 26
2.2. Иные вещные права на жилое помещение 31
ГЛАВА 3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ
СДЕЛОК С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ 45
3.1. Купля - продажа жилых помещений 45
3.2. Приватизация жилых помещений 57
3.3. Дарение и мена жилых помещений 61
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 70
Список использованных нормативно-правовых актов, судебной практики и специальной литературы 73
Конституция Российской Федерации (ст. 34) устанавливает, что "каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для не запрещенной законом деятельности". Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется естественными свойствами последних, зависит от их экономического назначения, строится с учетом их ценности, общественных интересов и т.д. В связи с этим не только теоретическое, но и большое практическое значение приобретает научная классификация объектов гражданских правоотношений.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом. Собственник вправе даже уничтожить имущество, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и интересы других лиц.
Жилое помещение все чаще является объектом той или иной гражданско- правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарения, наследования, залога и другие.
Понятие жилое помещение вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением жилых помещений в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота. Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые в 1991 году на первой волне реформирования не только советского права, но и государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей, но вместе с тем упоминалась и несоразмерность ущерба назначению имущества при перемещении.
Основными нормативно-правовыми актами регулирующими данный институт являются Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Несмотря на сильный скачок в регулировании данных отношений, практически все исследователи моделей правового регулирования данных правоотношений отмечают что отечественное законодательство регулирующий данный институт далек от совершенства.
Анализируя тенденции законодательства за последние 18 лет можно сделать вывод, что изменения не носят системного характера, и во многих случаях были нацелены на решение определенных частных проблем. В основном изменения вносились и вносятся в законодательство регулирующее процедуру и организацию регистрации прав на недвижимость, забывая о том, что в значительном изменении нуждается правовое регулирование недвижимости в целом.
Регистрация прав на жилое помещение в Российской Федерации является основной характеристикой правового режима жилых помещений. И является общепризнанным то обстоятельство, что для защиты прав на жилое помещение как государства, так и частных лиц, необходимо создать такую регистрационную систему, которая обеспечивала бы надежность и гласность гражданского оборота жилых помещений.
Жилое помещение является одной из основ функционирования экономики любого государства и поэтому оптимизация оборота недвижимого имущества является неотъемлемой частью экономической политики государства. Важную роль в оптимизации данного оборота играют правовые модели регулирующие отношения связанные с недвижимым имуществом. И от правильного выбора правовой модели регулирующего отношения связанных с недвижимым имуществом зависят такие важные составляющие как стабильность рынка недвижимости, инвестиционный климат в данном государстве, направление и величина направления экономических процессов, а также благосостояние населения данного государства. Неправильный выбор правовой модели регулирующей данные правоотношения негативно отразятся не только в составляющих экономики, но и в социально-политическом развитии страны.
В современной России, законодательство в направлении регулирования института государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним, развивается достаточно интенсивно.
Недвижимость в настоящее время включена в правовое поле и в действующем российском законодательстве, прежде всего через нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, и основной после ГК РФ документ в рассматриваемой сфере - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ряд подзаконных нормативных актов.
Главной целью дипломной работы является изучение и анализ жилого помещения как объект гражданских прав.
Для решения поставленной цели необходимо рассмотреть следующие задачи:
- рассмотреть жилое помещение как объект гражданских правоотношений, место недвижимости среди других вещей в гражданском праве;
- основные виды жилых помещений;
- изучить права собственности на жилое помещение;
- особенности правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений в РФ;
- особенности правового регулирования приватизации жилых помещений;
- особенности правового регулирования дарения и меня жилых помещений.
-В юридической литературе, как дореволюционной и советской, так и в современной, сделкам с жилыми помещениями уделялось определенное внимание. Из современных источников нельзя не отметить солидное сочинение М. И. Брагинского и В.В. Витрянского «Договорное право». Заслуживают внимания работы Е.А. Суханова, А.Л. Маковского, И.В. Елисеева.
Предметом дипломной работы являются жилые помещения по ГК РФ, как объект права. Объектом выполнения являются гражданско-правовые отношения, возникающие в связи с заключением, исполнением и прекращением сделок с жильем, таких как купля-продажа, приватизация, дарение и мена.
При написании данной работы были применены такие методы исследования как: анализ, синтез, сравнительно-правовой, обобщение,
аналогия, формализация, исторический и др.
При написании данной работы, в качестве теоретической и методологической основы изучения, были рассмотрены труды и учебные пособия российских авторов по изучению жилых помещений, а также нормативно-правовая база, регулирующая данный институт.
Жилье всегда имела одно из самых важных значений, как для отдельно взятого лица, так и для общества в целом. Современное законодательство также устанавливает для объектов жилого помещения специальный правовой режим, основными особенностями которого являются необходимость государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, специальный срок приобретательной давности, специальный порядок признания права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (ст. 225 ГК РФ) и др. Вместе с тем правовое положение каждого из видов объектов недвижимого имущества: участков недр, земельных участков, зданий, сооружений, имеет свои особенности, присущие только данному виду объектов.
Недвижимость (жилое помещение) — земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Легальное определение недвижимого имущества содержится в п. 1 ст. 130 ГК РФ: к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Как показывает практика, на сегодняшний день самой распространенной сделкой с жильем, подлежащей государственной регистрации, является купля- продажа жилья. Например, в Республике Татарстан такие договоры составляют более 70% от общего количества зарегистрированных сделок.
В работе также рассмотрены такие следки с жильем - как приватизация, дарение и мена.
Понятие договора купли-продажи жилого помещения можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости в сочетании со специальными нормами ст. 558 ГК РФ, регламентирующими особенности продажи жилого помещения. По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Особенности договора купли-продажи жилого помещения во многом обусловлены спецификой предмета договора. Особенность правового регулирования договора купли-продажи недвижимости основана на том, что этот договор регулирует оборот недвижимости - весьма специфичного объекта гражданских прав.
Все особенности договора купли-продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный, весьма специфичный вид договора купли-продажи, положения ГК РФ о договоре купли-продажи жилого помещения объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, на что указывает пункт 1 статьи 555 ГК РФ.
Цена конкретного жилого помещения строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами жилого помещения, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имущества не может применяться пункт 3 статьи 424 ГК РФ, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары.
Согласно действующему российскому праву, договора купли-продажи недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации. При этом регистрирующий орган производит соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на жилое помещение и сделок с ним (ЕГРП). Договор купли-продажи недвижимости при отсутствии государственной регистрации считается незаключенной и не несет правовых последствий. При этом регистрации подлежит переход права собственности по данному договору. В России регистрацию сделок с недвижимостью ведет специальный государственный орган — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
Регистрация прав по договору купли-продажи жилого помещения в Российской Федерации является основной характеристикой правового режима жилого помещения. Для защиты прав на жилое помещение как государства, так и частных лиц, необходимо создать такую регистрационную систему, которая обеспечивала бы надежность и гласность гражданского оборота жилого помещения.
Права на жилое помещение, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное в ЕГРП право может быть оспорено только в судебном порядке. Может быть оспорено только само зарегистрированное в ЕГРП право, а не соответствующая запись о регистрации. Свидетельство о государственной регистрации права лица на жилое помещение является документом правоподтверждающим.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
