Анализ вторичного рынка жилья города Минска и прогнозирование тенденций его развития (управление финансами и недвижимостью, Белорусский Государственный Университет)
|
Проведен анализ вторичного рынка жилья г. Минска за 2015-2019 годы.
Указаны проблемы рынка недвижимости Республики Беларусь.
Сделаны предложения по повышению эффективности функционирования рынка недвижимости.
Работа имеет одинарный межстрочный интервал (требование заказчика).
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………. 4
ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. 6
1.1 Понятие, сущность и функции рынка недвижимости……………………… 6
1.2 Структура рынка недвижимости……………………………………………..10
1.3 Правовые основы регулирования рынка недвижимости…………………... 15
ГЛАВА 2 АНАЛИЗ ВТОРИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ ГОРОДА МИНСКА…….20
2.1 Тенденции и закономерности развития рынка недвижимости……………. 22
2.2 Мониторинг рынка недвижимости………………………………………….. 26
2.3 Анализ вторичного рынка жилья столицы Республики Беларусь…............ 28
ГЛАВА 3 ПРОГНОЗИРОВАНИЕ ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ…………………….. 45
3.1 Методология прогнозирования и анализ рынка недвижимости……...........45
3.2 Проблемы рынка недвижимости Республики Беларусь…………………… 50
3.3 Предложения по повышению эффективности функционирования рынка недвижимости…………. 53
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………. 59
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………… 62
Указаны проблемы рынка недвижимости Республики Беларусь.
Сделаны предложения по повышению эффективности функционирования рынка недвижимости.
Работа имеет одинарный межстрочный интервал (требование заказчика).
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………. 4
ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. 6
1.1 Понятие, сущность и функции рынка недвижимости……………………… 6
1.2 Структура рынка недвижимости……………………………………………..10
1.3 Правовые основы регулирования рынка недвижимости…………………... 15
ГЛАВА 2 АНАЛИЗ ВТОРИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ ГОРОДА МИНСКА…….20
2.1 Тенденции и закономерности развития рынка недвижимости……………. 22
2.2 Мониторинг рынка недвижимости………………………………………….. 26
2.3 Анализ вторичного рынка жилья столицы Республики Беларусь…............ 28
ГЛАВА 3 ПРОГНОЗИРОВАНИЕ ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ…………………….. 45
3.1 Методология прогнозирования и анализ рынка недвижимости……...........45
3.2 Проблемы рынка недвижимости Республики Беларусь…………………… 50
3.3 Предложения по повышению эффективности функционирования рынка недвижимости…………. 53
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………. 59
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………… 62
Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различны-ми конкурирующими вариантами землепользования.
Объектами на рынке жилой недвижимости являются жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, а также сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Жилое помещение – это помещение, которое отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначено для проживания граждан.
Актуальность исследуемой темы заключается в том, что одним из факторов повышения уровня деловой активности в стране является развитие рынка недвижимости, который в сравнении с другими рынками (фондовый, товарный) развивается в меньшей степени. Такое состояние рынка диктует условие принятия мер по развитию его инфраструктуры: сферы нотариальных, юридических, посреднических услуг, в том числе, по оценке объектов недвижимости. В данной сфере проводится относительно мало исследований, направленных на меры, способствующие стабилизации рынка недвижимости в стране. Актуальность проблемы определила выбор темы и основные направления дипломной работы, ее целевую направленность и структуру исследования.
Целью данной дипломной работы является исследование вторичного рынка жилой недвижимости г. Минска и разработка предложений по повышению эффективности его функционирования.
Для достижения данной цели необходимо решение следующих задач:
• проанализировать теоретические аспекты рынка недвижимости;
• проанализировать тенденции и закономерности развития вторичного рынка жилой недвижимости в г. Минске;
• описать процедуру мониторинга рынка недвижимости;
• провести анализ вторичного рынка жилой недвижимости г. Минска;
• описать методологию прогнозирования рынка жилой недвижимости;
• сформулировать предложения по повышению эффективности функционирования рынка жилой недвижимости.
Объектом исследования дипломной работы является вторичный рынок жилой недвижимости г. Минска.
Предметом исследования – особенности развития вторичного рынка жилой недвижимости г. Минска; совокупность отношений, возникающих между участниками вторичного рынка жилой недвижимости относительно объектов данного рынка.
Методами исследования являются сбор и анализ информации, наблюдение, описание, прогнозирование.
Дипломная работа состоит из введения, трёх глав и заключения. В пер-вой главе дипломной работы рассмотрены понятие, сущность, структура и функции рынка недвижимости, а также правовые основы регулирования рынка недвижимости. Вторая глава посвящена тенденциям и закономерностям развития рынка недвижимости, его мониторингу и анализу вторичного рынка жилой недвижимости г. Минска. В третьей главе описывается методология прогнозирования рынка недвижимости, проблемы рынка недвижимости, а также сформулированы предложения по повышению эффективности функционирования этого рынка.
Источники исследуемой области представлены достаточно обширной информационной базой разнообразной направленности, что позволило изучить проблему со всех сторон, познакомиться с точкой зрения различных специалистов, дать адекватную оценку ситуации и полноценно разобраться в вопросе. При написании дипломной работы были использованы законодательные и нормативные акты, учебные пособия, аналитические статьи, специализированные и информативные сайты. Все заимствованные теоретические и практические материалы сопровождаются ссылками на их авторов.
Объектами на рынке жилой недвижимости являются жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, а также сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Жилое помещение – это помещение, которое отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначено для проживания граждан.
Актуальность исследуемой темы заключается в том, что одним из факторов повышения уровня деловой активности в стране является развитие рынка недвижимости, который в сравнении с другими рынками (фондовый, товарный) развивается в меньшей степени. Такое состояние рынка диктует условие принятия мер по развитию его инфраструктуры: сферы нотариальных, юридических, посреднических услуг, в том числе, по оценке объектов недвижимости. В данной сфере проводится относительно мало исследований, направленных на меры, способствующие стабилизации рынка недвижимости в стране. Актуальность проблемы определила выбор темы и основные направления дипломной работы, ее целевую направленность и структуру исследования.
Целью данной дипломной работы является исследование вторичного рынка жилой недвижимости г. Минска и разработка предложений по повышению эффективности его функционирования.
Для достижения данной цели необходимо решение следующих задач:
• проанализировать теоретические аспекты рынка недвижимости;
• проанализировать тенденции и закономерности развития вторичного рынка жилой недвижимости в г. Минске;
• описать процедуру мониторинга рынка недвижимости;
• провести анализ вторичного рынка жилой недвижимости г. Минска;
• описать методологию прогнозирования рынка жилой недвижимости;
• сформулировать предложения по повышению эффективности функционирования рынка жилой недвижимости.
Объектом исследования дипломной работы является вторичный рынок жилой недвижимости г. Минска.
Предметом исследования – особенности развития вторичного рынка жилой недвижимости г. Минска; совокупность отношений, возникающих между участниками вторичного рынка жилой недвижимости относительно объектов данного рынка.
Методами исследования являются сбор и анализ информации, наблюдение, описание, прогнозирование.
Дипломная работа состоит из введения, трёх глав и заключения. В пер-вой главе дипломной работы рассмотрены понятие, сущность, структура и функции рынка недвижимости, а также правовые основы регулирования рынка недвижимости. Вторая глава посвящена тенденциям и закономерностям развития рынка недвижимости, его мониторингу и анализу вторичного рынка жилой недвижимости г. Минска. В третьей главе описывается методология прогнозирования рынка недвижимости, проблемы рынка недвижимости, а также сформулированы предложения по повышению эффективности функционирования этого рынка.
Источники исследуемой области представлены достаточно обширной информационной базой разнообразной направленности, что позволило изучить проблему со всех сторон, познакомиться с точкой зрения различных специалистов, дать адекватную оценку ситуации и полноценно разобраться в вопросе. При написании дипломной работы были использованы законодательные и нормативные акты, учебные пособия, аналитические статьи, специализированные и информативные сайты. Все заимствованные теоретические и практические материалы сопровождаются ссылками на их авторов.
Целью данной дипломной работы являлось исследование вторичного рынка жилой недвижимости г. Минска и разработка предложений по повышению эффективности его функционирования.
Для достижения этой цели был решен ряд задач.
Во-первых, изначально в работе была подробно изучена экономическая сущность понятий «недвижимость» и «рынок недвижимости», а также нормативно-правовая база, регулирующая отношения между всеми участниками рынка недвижимости.
В ходе решения этой задачи было определено, что недвижимость являет собой комплексное, сложное понятие, которое можно рассматривать с разных позиций. Но, обобщая все стороны одного понятия, был получен общий результат, подразумевающий под недвижимостью землю и все, что с ней прочно связано, характеризующееся в общем смысле такими качествами, как неподвижность, долговечность, материальность, ограниченность и полезность. И все эти черты объясняются природой самой недвижимости.
Также природе объектов недвижимого имущества свойственно многообразие качеств: от физических, принадлежащих именно этому объекту, до субъективных, определяемых каждым потребителем самостоятельно. Именно такое множество различных комбинаций всех этих свойств определяет индивидуальное ценообразование на каждый объект.
Еще одним важным понятием, без определения и изучения которого невозможно было бы достижение поставленной цели, является «рынок не-движимости», или система экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения осуществляется передача прав собственности и связанных с ней интересов от продавца к покупателю.
Структура рынка недвижимости имеет множество классификаций, но основной и наиболее распространённой является его деление на рынок зем-ли, рынок коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости.
Как и любой другой, рынок недвижимости функционирует через взаимодействие спроса и предложения с определением равновесной цены, устанавливаемой посредством этого взаимодействия.
Функционирование рынка происходит благодаря совместной деятельности многих его участников, основными из которых являются покупатель и продавец, а дополняют это взаимодействие еще профессиональные участники и посредники рынка. И одним из наиболее важных участников является государство, управляющее деятельностью всех остальных участников и рынка в целом через механизм нормативно-правового регулирования.
Рынок недвижимости Республики Беларусь регулируется многочисленными законодательными актами. Однако, Закон «О приватизации жилищно-го фонда», который был издан 16 апреля 1992 года, стал отправной точной для развития рынка недвижимости Республики Беларусь.
Во-вторых, в работе были рассмотрены особенности и закономерности развития вторичного рынка жилой недвижимости Республики Беларусь, в частности, г. Минска за период с 2015 г. по апрель 2019 г., проанализированы основные показатели его динамики.
Наиболее часто применяемый инструмент для субъектов рынка недвижимости – это исследование (анализ) рынка, который может проводиться с различными частными целями. Результаты проводимых исследований объективно отражают сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости и взаимосвязь его факторов внутреннего и внешнего воздействия.
Рынок недвижимости Республики Беларусь на протяжении последних лет стремительно изменялся, развивался и совершенствовался, что можно проследить по его анализу, проведённому во второй главе дипломной работы.
Отдельного внимания заслуживает динамика цены на объекты недвижимости. В общем смысле цена спроса и предложения на вторичном рынке жилой недвижимости г. Минска характеризуется нестабильностью, резкими изменениями уровня. Это объясняется многими факторами, главными из которых является платежеспособность потенциальных покупателей. Также к факторам, оказывающим непосредственное влияние на цену недвижимости можно отнести ожидания продавцов и покупателей, изменения в законодательстве, функционирование экономики в условиях мирового кризиса.
В-третьих, была проанализирована методология прогнозирования рынка недвижимости, как многоуровневый процесс, который рассматривает такие аспекты рынка недвижимости, как ценовая ситуация, конъюнктура спроса и предложения, активность рынка, ликвидность объектов, доступность объектов, состояние инфраструктуры рынка, состояние различных баз рынка. Была спрогнозирована стоимость жилья на 2019 2021 года.
Также были определены конкретные проблемы, существующие на рынке недвижимости Республики Беларусь, и предложены варианты перспективных направлений для повышения эффективности деятельности рынка недвижимости.
Таким образом, к основным проблемам рынка недвижимости Республики Беларусь относятся:
• различия рынков недвижимости по регионам;
• несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения;
• недостаточная информированность участников;
• неравномерность развития сегментов рынка;
• невозможность точных прогнозов тенденций развития;
• несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному.
Решение перечисленных проблем позволит создать максимально благоприятные условия для нормального функционирования рынка недвижимости в нашей стране. Для решения этих проблем были внесены предложения, в том числе по разработке более гибкой системы кредитования, по проведению научных исследований с последующим их внедрением, по повышению платежеспособного спроса населения путем создания новых рабочих мест, по проведению мероприятий для противодействия спекулятивной перепродаже недвижимости и др. Все это будет способствовать развитию благоприятных условий для создания комфортного, долговечного, экономичного по содержанию и обслуживанию жилищного фонда, удовлетворяющего потребностям настоящего и будущего поколений.
Для достижения этой цели был решен ряд задач.
Во-первых, изначально в работе была подробно изучена экономическая сущность понятий «недвижимость» и «рынок недвижимости», а также нормативно-правовая база, регулирующая отношения между всеми участниками рынка недвижимости.
В ходе решения этой задачи было определено, что недвижимость являет собой комплексное, сложное понятие, которое можно рассматривать с разных позиций. Но, обобщая все стороны одного понятия, был получен общий результат, подразумевающий под недвижимостью землю и все, что с ней прочно связано, характеризующееся в общем смысле такими качествами, как неподвижность, долговечность, материальность, ограниченность и полезность. И все эти черты объясняются природой самой недвижимости.
Также природе объектов недвижимого имущества свойственно многообразие качеств: от физических, принадлежащих именно этому объекту, до субъективных, определяемых каждым потребителем самостоятельно. Именно такое множество различных комбинаций всех этих свойств определяет индивидуальное ценообразование на каждый объект.
Еще одним важным понятием, без определения и изучения которого невозможно было бы достижение поставленной цели, является «рынок не-движимости», или система экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения осуществляется передача прав собственности и связанных с ней интересов от продавца к покупателю.
Структура рынка недвижимости имеет множество классификаций, но основной и наиболее распространённой является его деление на рынок зем-ли, рынок коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости.
Как и любой другой, рынок недвижимости функционирует через взаимодействие спроса и предложения с определением равновесной цены, устанавливаемой посредством этого взаимодействия.
Функционирование рынка происходит благодаря совместной деятельности многих его участников, основными из которых являются покупатель и продавец, а дополняют это взаимодействие еще профессиональные участники и посредники рынка. И одним из наиболее важных участников является государство, управляющее деятельностью всех остальных участников и рынка в целом через механизм нормативно-правового регулирования.
Рынок недвижимости Республики Беларусь регулируется многочисленными законодательными актами. Однако, Закон «О приватизации жилищно-го фонда», который был издан 16 апреля 1992 года, стал отправной точной для развития рынка недвижимости Республики Беларусь.
Во-вторых, в работе были рассмотрены особенности и закономерности развития вторичного рынка жилой недвижимости Республики Беларусь, в частности, г. Минска за период с 2015 г. по апрель 2019 г., проанализированы основные показатели его динамики.
Наиболее часто применяемый инструмент для субъектов рынка недвижимости – это исследование (анализ) рынка, который может проводиться с различными частными целями. Результаты проводимых исследований объективно отражают сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости и взаимосвязь его факторов внутреннего и внешнего воздействия.
Рынок недвижимости Республики Беларусь на протяжении последних лет стремительно изменялся, развивался и совершенствовался, что можно проследить по его анализу, проведённому во второй главе дипломной работы.
Отдельного внимания заслуживает динамика цены на объекты недвижимости. В общем смысле цена спроса и предложения на вторичном рынке жилой недвижимости г. Минска характеризуется нестабильностью, резкими изменениями уровня. Это объясняется многими факторами, главными из которых является платежеспособность потенциальных покупателей. Также к факторам, оказывающим непосредственное влияние на цену недвижимости можно отнести ожидания продавцов и покупателей, изменения в законодательстве, функционирование экономики в условиях мирового кризиса.
В-третьих, была проанализирована методология прогнозирования рынка недвижимости, как многоуровневый процесс, который рассматривает такие аспекты рынка недвижимости, как ценовая ситуация, конъюнктура спроса и предложения, активность рынка, ликвидность объектов, доступность объектов, состояние инфраструктуры рынка, состояние различных баз рынка. Была спрогнозирована стоимость жилья на 2019 2021 года.
Также были определены конкретные проблемы, существующие на рынке недвижимости Республики Беларусь, и предложены варианты перспективных направлений для повышения эффективности деятельности рынка недвижимости.
Таким образом, к основным проблемам рынка недвижимости Республики Беларусь относятся:
• различия рынков недвижимости по регионам;
• несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения;
• недостаточная информированность участников;
• неравномерность развития сегментов рынка;
• невозможность точных прогнозов тенденций развития;
• несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному.
Решение перечисленных проблем позволит создать максимально благоприятные условия для нормального функционирования рынка недвижимости в нашей стране. Для решения этих проблем были внесены предложения, в том числе по разработке более гибкой системы кредитования, по проведению научных исследований с последующим их внедрением, по повышению платежеспособного спроса населения путем создания новых рабочих мест, по проведению мероприятий для противодействия спекулятивной перепродаже недвижимости и др. Все это будет способствовать развитию благоприятных условий для создания комфортного, долговечного, экономичного по содержанию и обслуживанию жилищного фонда, удовлетворяющего потребностям настоящего и будущего поколений.