Введение 3
Глава I. Понятие и виды сделок 7
§ 1. Понятие и виды сделок 7
§ 2. Стороны и содержание сделок 23
§ 3. Будущие объекты недвижимости: понятия, особенности 29
Глава II. Особенности отдельных видов сделок с будущими объектами недвижимости 34
§ 1. Договор купли-продажи будущих объектов недвижимости 34
§ 2. Договор аренды будущих объектов недвижимости 45
§ 3. Договор залога будущих объектов недвижимости 60
Заключение 67
Список использованной литературы 70
Регулирование отношений в сфере недвижимого имущества претерпели изменения после экономической и административной реформы. Изменения коснулись многих сфер, касающихся объектов недвижимости, в частности, вещных прав, отношений по возникновению и переходу права собственности, регистрации, реконструкции существующих объектов и строительства новых, инвестиций и т.д.
В условиях некоторой стабилизации экономических показателей и оживления инвестиционной деятельности, переживаемых в настоящее время экономикой России, внешним проявлением которых выступает увеличение объемов капитального строительства, прежде всего жилья и коммерческой недвижимости, возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа правовых механизмов реализации прав субъектов на приобретение недвижимости, создаваемой в будущем и не существующей в момент заключения договора. Так стало формироваться новое понятие будущего объекта недвижимости.
Современный уровень законодательства о будущих объектах недвижимости недостаточно высок. Так, положения Гражданского кодекса РФ содержат лишь общие положения о недвижимых вещах, другие нормативно-правовые акты также определяют лишь общие признаки недвижимого имущества, выделяя особенности его отдельных видов. Однако при этом отсутствуют положения законодательства, определяющие правовой режим будущего объекта недвижимости.
За последние годы законодательство о будущих объектах недвижимости претерпело целый ряд значительных изменений. Принято Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" . Постановление подтвердило возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем. Кроме того, особое внимание права на будущие объекты недвижимости было уделено в концепции развития гражданского законодательства в Российской Федерации, положения которой усовершенствовали перечень вещных прав на недвижимое имущество посредством включения в него права приобретения чужой недвижимой вещи.
После изучения довольно специфичных сделок с будущими объектами недвижимости, возрос интерес к изучению всех проблем, которые возникли вокруг этой сферы, так как формирование этого понятия возникло не сразу, да и вообще еще только формируется, в доказательство того, можно заметить, что даже в Гражданском кодексе РФ до сих пор нет четкого определения этого понятия.
Следует также отметить, что, несмотря на наличие комплекса нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы участия будущих объектов недвижимости в гражданских правоотношениях, данный институт находится в процессе своего формирования, его правовой режим до конца не определен законодателем. Так, несмотря на законодательное закрепление залога отдельных видов имущества, остаются нерешенными вопросы ипотеки будущих объектов недвижимости.
Значительное количество вопросов возникает при возникновении права приобретения чужой недвижимой вещи как нового вида ограниченного вещного права.
Постоянное внимание законодателя к проблемам правового режима будущих объектов недвижимости подтверждает актуальность рассмотрения данного вопроса, а формирующаяся на базе нового законодательства правоприменительная практика представляет большой исследовательский интерес, как в теоретических, так и в практических аспектах.
Обозначенные проблемы делают необходимым проведение комплексного исследования аспектов правового режима будущих объектов недвижимости, по законодательству Российской Федерации, и подтверждают актуальность темы моей выпускной квалифицированной работы.
Основной целью работы является формирование комплексного представления о сделках с будущими объектами недвижимости.
В соответствие с указанной мной целью в работе сформировались следующие основные задачи:
- изучить понятие и виды сделок
- исследовать стороны и содержание сделки
- определить специфику будущих объектов недвижимости, их правовую природу
- исследовать договор купли-продажи будущих объектов недвижимости
- рассмотреть договор аренды будущих объектов недвижимости
- проанализировать договор залога будущих объектов недвижимости
Теоретическую основу исследования составляют труды таких ученых- цивилистов как С.С. Алексеева, М.М. Агаркова, А.С. Боголюбова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Е.В. Васьковского, И.Б. Новицкого, Н.В. Нечаева, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, М.В. Шатохина, и др.
Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс Российской Федерации, федеральные 3 законы, подзаконные акты.
3 Конституция Российской Федерации [Текст]: [Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.] // Собрание законодательства РФ. - 04.08.2014. - N 31 - ст. 4398.
Работа состоит из введения, двух глав, которые объединяют 6 параграфов, заключения и списка использованной литературы. К работе прилагается список использованной литературы, состоящий из нормативных правовых актов, специальной литературы, материалов судебной практики, интернет-ресурсов и иных источников.
Развитие рыночных начал экономики привлекло большое внимание к сфере недвижимого имущества. Предстояло решить новую поставленную задачу - учитывать не только физические параметры недвижимых объектов, сколько права на них, иными словами недвижимость стала превращаться из физической категории в юридическую.
Правовой механизм сделок с недвижимостью хорошо отрегулирован. Закон дает нам четкое определение понятия сделок с недвижимостью, а так же предоставляет широкую классификацию видов сделок.
Изученная мною тема оказалась достаточно сложной, так как в настоящее время, точного определения будущих объектов недвижимости не существует, и только рассмотрев самостоятельно информацию из разных источников, проанализировав ее, можно сделать определенный вывод о том, что будущий объект недвижимости - это объект, который вправе участвовать в любых сделках, при наличии у этого объекта четких индивидуализирующих признаков, одним из признаков которого является способность быть объектом гражданских прав независимо от наличия государственной регистрации. Правила, которые так широко применялись ранее к недвижимости в целом, уже не относятся к будущим объектам недвижимости, правовой режим данных объектов напрямую не урегулирован законодательством, так как имеет значительные отличия от существующих на момент возникновения обязательства или иного правоотношения объектов недвижимости. Постепенно понятие «будущие объекты недвижимости» стало приобретать свои отличительные признаки, чтобы получить широкое распространение сделок в обществе.
Стоит отметить, что ранее данные сделки так же присутствовали на практике, но не пользовались большой популярностью, так как несли за собой большие риски, а законодательство на тот момент данные проблемы решить не могло.
Со временем правовой режим будущих объектов недвижимости стал значительно отличаться от существующих на момент возникновения обязательств или иного правоотношения объектов недвижимости. Изменения коснулись купли-продажи, аренды, а так же залога. Любой из этих видов сделок был хорошо изучен. Был проведен анализ законодательства, а так же рассмотрены примеры из практической деятельности судов. Соответственно по каждому виду сделки был сформирован собственный вывод.
В настоящее время в договоре купли-продажи будущей недвижимости мы можем рассматривать предмет договора, как самостоятельный объект, который содержит свои индивидуальные особенности, который может признаваться заключенным с момента подписания данного договора сторонами, не дожидаясь регистрации в специальных органах.
В результате исследования договора аренды будущего объекта недвижимости, а так же законодательства, которое связано с данным видом сделок, стало ясно, что в настоящее время возможность заключения данных договоров существует. Для того чтобы данный договор мог быть применен, нужно добиться четкой индивидуализации объекта в договоре. Для доступа в помещения до государственной регистрации стороны заключают предварительный либо краткосрочный договор.
Последней моей основной задачей являлось изучение договора залога будущего объекта недвижимости. Объект данного договора так же должен быть индивидуализированным, в данном договоре должен быть указан адрес, этаж, а так же площадь помещений. В настоящее время заключить договор залога может лицо, которое собственником данного объекта не является. Помимо индивидуализации объекта, урегулированы отношения, связанные с ипотекой, которые дают толчок в развитии ипотеки будущих объектов недвижимости.
Из вышесказанного делаем вывод, что отношения между сторонами сделок, связанных с будущими объектами недвижимости, были достаточно урегулированы на законодательном уровне, чтобы, наконец, широко применяться на практике. Нужно время, чтобы общество перевоспитало внутри себя внутренние убеждения по поводу опасности заключения таких сделок. Для этого каждой стороне нужно знать свои права и обязанности и уметь их реализовывать на практике.
В заключение моей дипломной работы хотелось бы отметить, что проделанная мною работа решила все поставленные основные задачи, показала, какие изменения в законодательстве вносились за последние несколько лет в сфере недвижимости, а в частности в сфере будущих объектов недвижимости. Были выявлены не только новые достижения в этой области, но и пробелы, которые в будущем предстоит исправить. Было доказано, что выбранная мною тема является актуальной и будет актуальной еще долгое время. По-моему мнению, следующим шагом развития понятия и регулирования будущего объекта недвижимости станет, внесение его в Гражданский Кодекс Российской Федерации.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
