ОЦЕНОЧНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА КИНЕЛЬ
|
Введение 5
1. Методическое положение ценового зонирования поселений 6
1.1 Основные понятия и правовая база ценового зонирования 8
1.2. Методика дифференциации ставок земельного налога 14
2. Анализ использования земельного фонда города Кинель и перспективы
его развития 17
2.1 Характеристика природных и социально-экономических условий области 18
2.2 Анализ сложившегося использования земельного фонда города 22
2.3 Перспективы использования земель в Генеральном плане 35
2.4 Выделение на территории города оценочных участков 37
3. Расчет коэффициентов относительной ценности участков и
формирование оценочных зон 43
4. Расчет экономической эффективности применения кадастрового
зонирования для налогообложения 66
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 72
Список используемой литературы
1. Методическое положение ценового зонирования поселений 6
1.1 Основные понятия и правовая база ценового зонирования 8
1.2. Методика дифференциации ставок земельного налога 14
2. Анализ использования земельного фонда города Кинель и перспективы
его развития 17
2.1 Характеристика природных и социально-экономических условий области 18
2.2 Анализ сложившегося использования земельного фонда города 22
2.3 Перспективы использования земель в Генеральном плане 35
2.4 Выделение на территории города оценочных участков 37
3. Расчет коэффициентов относительной ценности участков и
формирование оценочных зон 43
4. Расчет экономической эффективности применения кадастрового
зонирования для налогообложения 66
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 72
Список используемой литературы
Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.
Порядок проведения оценки земельных ресурсов, а также порядок установления платы за землю и использования средств от платежей за землю также определяется законодательством.
Главная проблема, для решения которой введена плата за землю - рациональное использование земельных ресурсов. Сам факт того, что за каждый квадратный метр (или гектар) площади необходимо платить, побуждает землевладельца более эффективно использовать отведенную ему территорию. Кроме того, за использование земельных участков не по целевому назначению ставка налога увеличивается. Поэтому при проектировании новых объектов на территории города их владельцу неизбежно придется учитывать результаты экономической оценки городских земель. Существуют и меры, поощряющие освоение и рекультивацию почв. Так, граждане, впервые организующие крестьянские хозяйства, освобождаются от земельного налога на 5 лет, а юридические и физические лица, получившие нарушенные земли для последующей их рекультивации и использовании в сельском хозяйстве, освобождаются от налога на 10 лет.
Платное землепользование в городах должно способствовать поддержанию в удовлетворительном состоянии и развитию инженерной инфраструктуры. Лицо, владеющее земельным участком в городе, пользуется и городской инфраструктурой: электросетью, водопроводом, канализацией, теплосетью. При этом строительством и ремонтом этих инженерных сетей занимаются городские службы. Владелец участка, внося земельные платежи, частично оплачивает работы по содержанию городской инфраструктуры.
Современная земельная реформа в России привела к возможности рассматривать земельные ресурсы как объект налогообложения, что позволяет, во-первых, осуществлять регулирование земельных отношений, используя земельные платежи в качестве инструмента регулирования, во- вторых, пополнять бюджеты всех уровней за счет земельных платежей. Создание полноценной системы налогообложения, а также принятие научно-обоснованных решений в области организации рационального использования и охраны земель невозможно без проведения кадастровой оценки земельных ресурсов.
Цели исследования: провести оценочное зонирование и установить показатели кадастровой стоимости земель для всех существующих видов функционального использования земель по всем выделенным оценочным кварталам.
Объект исследования: территория города Кинель.
Порядок проведения оценки земельных ресурсов, а также порядок установления платы за землю и использования средств от платежей за землю также определяется законодательством.
Главная проблема, для решения которой введена плата за землю - рациональное использование земельных ресурсов. Сам факт того, что за каждый квадратный метр (или гектар) площади необходимо платить, побуждает землевладельца более эффективно использовать отведенную ему территорию. Кроме того, за использование земельных участков не по целевому назначению ставка налога увеличивается. Поэтому при проектировании новых объектов на территории города их владельцу неизбежно придется учитывать результаты экономической оценки городских земель. Существуют и меры, поощряющие освоение и рекультивацию почв. Так, граждане, впервые организующие крестьянские хозяйства, освобождаются от земельного налога на 5 лет, а юридические и физические лица, получившие нарушенные земли для последующей их рекультивации и использовании в сельском хозяйстве, освобождаются от налога на 10 лет.
Платное землепользование в городах должно способствовать поддержанию в удовлетворительном состоянии и развитию инженерной инфраструктуры. Лицо, владеющее земельным участком в городе, пользуется и городской инфраструктурой: электросетью, водопроводом, канализацией, теплосетью. При этом строительством и ремонтом этих инженерных сетей занимаются городские службы. Владелец участка, внося земельные платежи, частично оплачивает работы по содержанию городской инфраструктуры.
Современная земельная реформа в России привела к возможности рассматривать земельные ресурсы как объект налогообложения, что позволяет, во-первых, осуществлять регулирование земельных отношений, используя земельные платежи в качестве инструмента регулирования, во- вторых, пополнять бюджеты всех уровней за счет земельных платежей. Создание полноценной системы налогообложения, а также принятие научно-обоснованных решений в области организации рационального использования и охраны земель невозможно без проведения кадастровой оценки земельных ресурсов.
Цели исследования: провести оценочное зонирование и установить показатели кадастровой стоимости земель для всех существующих видов функционального использования земель по всем выделенным оценочным кварталам.
Объект исследования: территория города Кинель.
В данной ВКР было проведено оценочное зонирование территории города Кинель и установлены показатели кадастровой стоимости земель для всех существующих видов функционального использования земель по всем выделенным оценочным кварталам.
Правовой основой для проведения работ по оценочному зонированию и расчету кадастровой стоимости стало Постановление Правительства РФ от 25.08.99 № 945 "О Государственной кадастровой оценке земель", важным аспектом, которого является принятие решения о проведении в 1999-2001 годах Государственной кадастровой оценки всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.
В целях упорядочения организации работ по Государственной кадастровой оценки земель РФ Постановлением РФ от 08.04.2000г. №316 были утверждены правила проведения кадастровой оценки земель, одним из пунктов которых является следующий:
В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.
Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.
По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
В качестве оценочных участков территории были выбраны условные
кадастровые кварталы (зоны различного функционального использования и назначения), которые были выделены с точки зрения однородности социальной и инженерной инфраструктуры, ландшафтных, геологических и экологических условий.
Качество территории оценивалось с учетом местоположения (функциональные и территориально-экономические зоны) и обеспеченности ее такими факторами, как уровень инженерно-технической оснащенности, доступность к объектам социальной инфраструктуры, экологические показатели. Определялся их вес в оценке качества участка на основе мнения экспертов с учетом реальных сделок и анализа спроса и предложения.
Результатом работы явилось проведение оценочного зонирования территории города и расчет кадастровой стоимости по всем видам функционального использования земель по всем оценочным кварталам города.
Использование результатов проведенного исследования может быть следующее:
Использование для целей налогообложения
Результаты государственной кадастровой поквартальной оценки земель могут использоваться в земельном кадастре и могут рассматриваться как исходное состояние базы земельного налогообложения. Для целей налогообложения могут использоваться результаты расчета кадастровой оценки, выполненного по существующему положению, т.е. для существующего функционального использования территории,
существующей улично-дорожной сети, существующей системы городского транспорта и т.д. Они могут уточняться по результатам индивидуальной оценки.
Использование для целей инвестиций
Для целей инвестиций могут использоваться результаты кадастровой оценки городских земель с учетом перспективных проектных решений генерального плана города и проектов детальной планировки, а также сроков завершения ведущегося строительства. На уровне индивидуальной оценки должно рассматриваться предусмотренное инвестиционным проектом функциональное использование конкретного земельного участка.
Использование в системе муниципального управления для решения крупномасштабных задач развития города
Результаты государственной кадастровой оценки по существующему положению и с учетом перспективных проектных решений могут использоваться руководством города для принятия крупномасштабных задач развития города. Проектные решения задач функционального зонирования территории (в том числе решения по сносу, реконструкции существующей застройки, размещению нового жилищного строительства, преобразованию промышленных зон и т.д.), задач развития улично-дорожной сети и системы городского транспорта, задач развития систем инженерного обеспечения и т.д. должны опираться на результаты оценки городских земель. Более того, могут проводиться работы по оценке, специально направленные на анализ эффективности различных вариантов проектных решений с точки зрения их влияния па стоимость городских земель. Критериями оценки могут явиться уменьшение контрастов стоимости городских земель (в частности, за счет оживления деградирующих районов, улучшения системы транспорта и др.) и общее увеличение суммарной стоимости городских земель. Лучшим из вариантов перспективного развития может считаться тот, который обеспечивает максимальное увеличение суммарной стоимости городских земель.
Правовой основой для проведения работ по оценочному зонированию и расчету кадастровой стоимости стало Постановление Правительства РФ от 25.08.99 № 945 "О Государственной кадастровой оценке земель", важным аспектом, которого является принятие решения о проведении в 1999-2001 годах Государственной кадастровой оценки всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.
В целях упорядочения организации работ по Государственной кадастровой оценки земель РФ Постановлением РФ от 08.04.2000г. №316 были утверждены правила проведения кадастровой оценки земель, одним из пунктов которых является следующий:
В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.
Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.
По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
В качестве оценочных участков территории были выбраны условные
кадастровые кварталы (зоны различного функционального использования и назначения), которые были выделены с точки зрения однородности социальной и инженерной инфраструктуры, ландшафтных, геологических и экологических условий.
Качество территории оценивалось с учетом местоположения (функциональные и территориально-экономические зоны) и обеспеченности ее такими факторами, как уровень инженерно-технической оснащенности, доступность к объектам социальной инфраструктуры, экологические показатели. Определялся их вес в оценке качества участка на основе мнения экспертов с учетом реальных сделок и анализа спроса и предложения.
Результатом работы явилось проведение оценочного зонирования территории города и расчет кадастровой стоимости по всем видам функционального использования земель по всем оценочным кварталам города.
Использование результатов проведенного исследования может быть следующее:
Использование для целей налогообложения
Результаты государственной кадастровой поквартальной оценки земель могут использоваться в земельном кадастре и могут рассматриваться как исходное состояние базы земельного налогообложения. Для целей налогообложения могут использоваться результаты расчета кадастровой оценки, выполненного по существующему положению, т.е. для существующего функционального использования территории,
существующей улично-дорожной сети, существующей системы городского транспорта и т.д. Они могут уточняться по результатам индивидуальной оценки.
Использование для целей инвестиций
Для целей инвестиций могут использоваться результаты кадастровой оценки городских земель с учетом перспективных проектных решений генерального плана города и проектов детальной планировки, а также сроков завершения ведущегося строительства. На уровне индивидуальной оценки должно рассматриваться предусмотренное инвестиционным проектом функциональное использование конкретного земельного участка.
Использование в системе муниципального управления для решения крупномасштабных задач развития города
Результаты государственной кадастровой оценки по существующему положению и с учетом перспективных проектных решений могут использоваться руководством города для принятия крупномасштабных задач развития города. Проектные решения задач функционального зонирования территории (в том числе решения по сносу, реконструкции существующей застройки, размещению нового жилищного строительства, преобразованию промышленных зон и т.д.), задач развития улично-дорожной сети и системы городского транспорта, задач развития систем инженерного обеспечения и т.д. должны опираться на результаты оценки городских земель. Более того, могут проводиться работы по оценке, специально направленные на анализ эффективности различных вариантов проектных решений с точки зрения их влияния па стоимость городских земель. Критериями оценки могут явиться уменьшение контрастов стоимости городских земель (в частности, за счет оживления деградирующих районов, улучшения системы транспорта и др.) и общее увеличение суммарной стоимости городских земель. Лучшим из вариантов перспективного развития может считаться тот, который обеспечивает максимальное увеличение суммарной стоимости городских земель.