Введение 3
Глава 1. Общие положения о сделках и форме сделки 7
1.1. Понятие и сущность сделки 7
1.2. Форма сделки 14
Глава 2. Нотариальное удостоверение сделок 21
2.1. Понятие и сущность нотариального удостоверения сделок 21
2.2. Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению 26
2.3. Процедура нотариального удостоверения сделки 31
Глава 3. Правовое регулирование государственной регистрации сделок 44
3.1. Сделки, подлежащие государственной регистрации 44
3.2. Процедура государственной регистрации сделок 53
3.3. Правовые последствия несоблюдения процедуры государственной регистрации сделок 58
Заключение 65
Список использованных нормативных правовых актов, материалов судебной
практики и специальной литературы 69
Сделки, являясь самыми распространенными юридическим фактами, по¬рождающими значимые правовые последствия, имеют большое значение для гражданского оборота и его участников. Потому проблематика, связанная с изучением самого понятия сделки, условий ее действительности, имеет большое теоретическое и практическое значение.
Гражданское право предполагает возможность субъектов гражданского оборота совершать любые сделки, не запрещенные законом, даже если они в нем не названы. Сделки являются одним из основополагающих и наиболее распространенных юридических фактов - оснований возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. Именно поэтому понятие сделки относится к числу основных институтов и понятий гражданского права.
Заметим, что после принятия в 1922 году первого Гражданского кодекса РСФСР практические в течение более двух десятилетий в отечественной цивилистической науке и литературе не уделялось серьезного внимания исследованию и разработке рассматриваемого правового института. Более того, даже не предпринимались попытки дать полное (научное) определение сделки, позволяющее отграничить ее от недействительных сделок. Впервые научное определение сделки было сформулировано М.М. Агарковым в 1946 г. После же многие проблемы теории сделок были детально изучены представителями советской и российской цивилистической науки. По целому ряду вопросов высказаны интересные суждения, которые способствуют развитию как теории права, так и непосредственно гражданского законодательства.
Однако и после принятия и введение в действие уже ныне действующего Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) некоторые вопросы сделок и условий их действительности остаются неразрешенными.
Многие сделки, даже будучи совершенными в надлежащей форме, сами по себе не порождают гражданские права и обязанности. Данные юридические последствия могут появиться только при соединении сделки с такими юридическими фактами, как нотариальное удостоверение или государственная регистрация сделки (государственная регистрация прав на имущество).
Нотариальное удостоверение сделок является обеспечением законных интересов граждан и юридических лиц, а также надлежащей защиты прав. Выделение нотариальной формы обусловлено, во-первых, публично-правовым статусом нотариуса, который пользуется абсолютным доверием со стороны власти и общества, является привилегированным свидетелем, во-вторых, процессом придания волеизъявлению нотариальной формы, который завершается составлением документа (нотариальное удостоверение). Действительно, то юридическое предположение, которое связывается с нотариальным документом, должно быть подкреплено соблюдением известной процедуры, которая позволила бы полно и правильно изложить волеизъявление в документе.
До недавнего времени на необходимость государственной регистрации сделок (договоров) по поводу имущества указывалось лишь в нескольких статьях законодательных актов. Потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого и другого имущества и всех совершаемых в отношении такого имущества сделок была продиктована, в первую очередь, повышением значимости сделок с определенной категорией вещей в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимого имущества, установления единого по¬рядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления и повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.
Проблема государственной регистрации прав на недвижимое имущество представляет интерес для исследований. В настоящее время отмечается значительное повышение внимания к этому вопросу в отечественной правовой науке. Объясняется это тем, что нормы действующего законодательства являются не¬достаточными для обеспечения деятельности государства в области регистрации прав на недвижимость, а в ряде случаев складывается ситуация их полного противоречия сложившейся практике.
Объектом данной выпускной квалификационной работы стали общественные отношения, проявляющиеся в сфере функционирования института нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок.
Предмет исследования в рамках данной квалификационной работы составили правовые нормы, изложенные в актах гражданского законодательства, составляющие в своем единстве институт нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок.
Целью выпускной квалификационной работы стало комплексное исследование теоретических и практических проблем гражданско-правового института нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок.
Достижение вышеназванной цели обусловило необходимость решения следующих задач:
1) проанализировать понятие гражданско-правовой сделки, ее сущность;
2) дать общую характеристику форме сделок;
3) рассмотреть понятие и сущность нотариального удостоверения сделок;
4) обозначить круг сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению;
5) исследовать процедуру нотариального удостоверения сделки;
6) проанализировать особенности правового регулирования государственной регистрации сделок;
7) раскрыть процедуру государственной регистрации сделок;
7) проанализировать правовые последствия несоблюдения процедуры государственной регистрации сделок и др.
Теоретическую основу выпускной квалификационной работы составили доктринальные исследования по гражданскому праву, по теории права и дру¬гим отраслям юридической науки, в частности, работы таких исследователей, как: М.М. Агарков, С.С Алексеев, Д.Д. Гримм, О.В. Гутников, О.А. Красавчи¬ков, П.В. Крашенинников, Д.И. Мейер. И.Б. Новицкий и др.
Нормативно-правовую базу данного исследования составили такие источники, как: Конституция Российской Федерации (далее - Конституция РФ), ГК РФ, Основы законодательства Российской Федерации о нотариате , Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» , иные законодательные и подзаконные нормативные правовые акты РФ, правоприменительная практика судебных органов.
Структурно выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.
На основании проведенного в рамках квалификационной работы исследования можно сделать следующие выводы.
Сделка, прежде всего, определяется через ее признаки. Так, сделка должна иметь волевой характер, быть правомерной, быть направленной на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений. Одна¬ко, для заключении сделки встречные воли сторон должны найти внешнее выражение и быть согласованными. Способ выражения воли можно назвать формой ее выражения. Форма сделок установлена ст. 158-164 ГК РФ.
В действующее законодательство внесены существенные изменения относительно положений о недействительности сделок. В частности, раньше сделка, которая не соответствовала закону, являлась ничтожной, теперь она оспоримая. Это правило важно, во-первых, с точки зрения сроков исковой давности, во-вторых, с точки зрения круга лиц, которые могут заявлять о недействительности сделки или применении последствий ее недействительности.
Кроме того, ограничено право суда самостоятельно применять последствия недействительности ничтожной сделки; устанавливаются основания не-действительности сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия или одобрения; уточнены ситуации, в которых сделка, совершенная под влиянием заблуждения, является или может быть признана действительной; по¬следствием недействительности сделок, совершенных под влиянием насилия, угрозы обмана или неблагоприятных обстоятельств, теперь является реституция.
Относительно нотариального удостоверения сделок отметим следующее. В настоящее время профессиональная деятельность нотариусов в России осуществляется согласно Основам законодательства РФ о нотариате. Если ра-нее нотариальная форма сделки определялась как описание результата соответствующего нотариального действия, теперь же нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом.
Обязательному нотариальному удостоверению подлежат: доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы; завещания; договоры залога движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору; договоры ренты; брачные договоры; договоры (соглашения) об уплате алиментов; договоры об уступке права требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме; договоры о переводе должником своего долга на другое лицо, если договор займа удостоверен нотариально; предварительные договоры, если для основного договора действующим законодательством установлена обязательная нотариальная форма; сделки, направленные на отчуждение доли в уставном капитале ООО.
Традиционно выделяют три стадии процедуры нотариального удостоверения: возбуждение нотариального производства; установление действительности сделки; совершение удостоверительного акта либо отказ в совершении нотариального действия.
Вопрос восстановления системы обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью стоит остро. Полагаем, что возвращение к обязательному нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью будет возможным только с проведением следующих мероприятий:
- установление сниженных тарифов за нотариальное оформление сделок;
- оказание услуг в полном объеме (начиная от сбора документов, их проверки до правового сопровождения сделки);
- уточнение оснований для привлечения нотариуса к ответственности;
- увеличение размера обязательного страхования нотариуса.
С января 2016 года произошли изменения в оформлении некоторых сделок. В частности, внесены изменения в части государственной регистрации сделок в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Более того, с 1 января 2017 года вступает в силу новый законодательный акт - Федеральный закон от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости».
Обязательному нотариальному удостоверению подлежат: соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено; сделка по продаже недвижимости, собственником которой является несовершеннолетнее лицо; нужно пройти три инстанции: получить разрешение органа опеки и попечительства, нотариат, а также процедуру регистрации в Росреестре; сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу; возможна по истечении не менее месяца со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности. Если есть нотариальные отказы от собственников, то можно выходить на сделку, не дожидаясь окончания этого срока; сделки по продаже земельной доли; сделки по продаже недвижимости, которой владеет лицо с ограниченной дееспособностью. Все изменения касаются сделок, заключенных после 1 января 2016 г. Если сделка не будет заверена у нотариуса, то она будет недействительной.
Анализ проектных предложений изменений в гражданское законодательство показывает, что предлагаемое решение о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью пока не дает ответа на многие вопросы. Полагаем, что любая система регистрации сделок и прав на них должна прилагать усилия для утверждения принципов полной ответственности государства за действительность зарегистрированных им сделок. Взаимодополняющая деятельность нотариата и органов государственной регистрации приведет к эффективной работе этих институтов в сфере защиты прав граждан на совершение сделок.
Немало изменений за последнее время претерпели правила государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, отменена двухступенчатая система регистрации вещных прав, когда нужно было регистрировать и договор отчуждения вещи, и возникающее на его основании право собственности на вещь.
Государственная регистрация прав имеет следующий порядок:
1) прием документов, представленных для государственной регистрации прав, а также регистрация их документов;
2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделок);
3) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;
4) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача документов о произведенной государственной регистрации прав.
Существенные изменения коснулись сроков государственной регистрации. Так, вместо 18 календарных дней с 1 января 2015 года государственная регистрация прав проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
