Помощь студентам в учебе
ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ПОНЯТИЕ, СОДЕРЖАНИЕ, ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ
|
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ, ПРЕДМЕТ И ФОРМА ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА 9
1.1. Становление и развитие российского законодательства, регулирующего
социальный наем жилых помещений 9
1.2. Понятие и признаки договора социального найма. Его отличие от
договора коммерческого найма 16
1.3. Предмет и форма договора социального найма 23
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 30
2.1. Права и обязанности, ответственность нанимателя жилого помещения.
Правовой статус членов семьи нанимателя 30
2.2. Права и обязанности, ответственность наймодателя жилого
помещения 45
ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА 51
3.1. Основания предоставления жилого помещения по договору социального найма 51
3.2. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма 60
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 72
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 76
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ, ПРЕДМЕТ И ФОРМА ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА 9
1.1. Становление и развитие российского законодательства, регулирующего
социальный наем жилых помещений 9
1.2. Понятие и признаки договора социального найма. Его отличие от
договора коммерческого найма 16
1.3. Предмет и форма договора социального найма 23
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 30
2.1. Права и обязанности, ответственность нанимателя жилого помещения.
Правовой статус членов семьи нанимателя 30
2.2. Права и обязанности, ответственность наймодателя жилого
помещения 45
ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА 51
3.1. Основания предоставления жилого помещения по договору социального найма 51
3.2. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма 60
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 72
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 76
Проблема обеспечения граждан Российской Федерации жильем, отвечающим всем современным требованиям, является одной из самых важных и острых социальных проблем, которые вот уже более 20 лет находятся в центре особого внимания на территории постсоветской России.
Как точно заметил профессор, академик РАН, Ю.К. Толстой, необходимость удовлетворения потребности в жилье сопровождает человека на протяжении всей жизни - от первого крика до последнего вздоха.1 В связи с этим гарантированность права на жилище со стороны государства является неотъемлемым признаком современного демократического общества.
В ст. 2 Конституции РФ человек, его права и свободы объявляются высшей ценностью. Их признание, соблюдение и защита - обязанность государства. Справедливо это и в отношении права граждан владеть и пользоваться жильем. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан.
Фундаментальное право каждого на жилище закреплено в ст. 40 Конституции Российской Федерации и ст. 55 Конституции Республики Татарстан. Право на жилище состоит в гарантированности стабильного пользования жилым помещением, в недопустимости произвольного лишения жилища, в поощрении органами государственной власти и органами местного самоуправления жилищного строительства, в предоставлении жилья из государственного, муниципального и других жилищных фондов определенным категориям граждан, в содействии улучшению гражданами жилищных условий.
Обязанность государства по обеспечению своих граждан жильем предусматривается и рядом международных актов.
Статья 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его
Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. - 2-е изд. перераб. и доп. М.: Проспект, 2011.С.4
и его семьи включает наряду с пищей, одеждой, медицинским уходом, такой компонент как жилище.
Право человека на жилище, как неотъемлемая часть права каждого на «достаточный жизненный уровень для него и его семьи», закрепляется также в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных 3 правах.
Основные принципы, формы и порядок реализации права граждан на жилище нашли отражение в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 года, который был введен в действие 1 марта 2005 года. В том числе в нем содержатся нормы, регулирующие договор социального найма жилого помещения. В отличии от предыдущего Жилищного кодекса в нем иначе регулируются основания признания граждан нуждающимися в жилом помещении, порядок предоставления жилых помещений, а также права и обязанности сторон, порядок заключения, изменения и расторжения договора.
Тем не менее, практика применения на протяжении более десяти лет норм Жилищного кодекса РФ выявила необходимость его дальнейшего совершенствования: остается неурегулированным ряд вопросов, связанных с владением и пользованием жилым помещением, что влечет за собой противоречивые судебные решения и трудности в применении органами государственной власти и органами местного самоуправления жилищного законодательства.
На сегодняшний день в России на федеральном уровне поставлена задача обеспечения жильем отдельных категорий населения, в частности путем _~~ ~ _ ~ „ „ х „ 4 предоставления жилых помещений по договору социального найма.
По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2013 году 27 процентов российских семей отметили, что испытывают стесненность в жилищных условиях, а среди семей с детьми в возрасте до 18 лет на это обстоятельство указали 48 процентов семей, 6 процентов указали на плохое или очень плохое состояние занимаемого жилого помещения, общий объем ветхого и аварийного жилого фонда составляет около 94 млн. кв. метров. Из общего количества семей, указавших на стесненные условия проживания или плохое состояние жилого помещения, только около 30 процентов имеют возможность улучшить жилищные условия.
На конец 2013 года 2 682 983 российские семьи (что составляет 5 % от общего числа семей) были признаны государством нуждающимися и стояли в очереди на получение жилья. И лишь 153 000 семей получили жилые помещения или улучшили жилищные условия за год. Это лишь 6 % от числа семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
К концу 2014 года ситуация не изменилась в лучшую сторону: 2 716 тыс. семей продолжали состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (5 % от числа всех семей); получили жилые помещения 138 тыс. семей (5 % от числа всех семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях).
По сей день большинство семей, проживающих на территории Российской Федерации, несмотря на снижение цен на недвижимость, не в состоянии приобрести жилье за счет собственных средств.
В частности, это связано с наблюдаемой сегодня сложной экономической ситуацией в России. Прогнозы Минэкономразвития на текущий год говорят сами за себя: общее падение экономики достигнет 3,9%, а реальные доходы населения сократятся более чем на 3,4%.
Также, несмотря на развитие рынка ипотечного жилищного кредитования, на наш взгляд, этот инструмент остается недоступным для многих россиян, так как имеет высокий первоначальный взнос по отношению к среднему уровню доходов и высокий уровень процентных ставок по таким кредитам.
Поэтому вопрос о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма не теряет свою актуальность. Это обуславливает необходимость четкого правового регулирования предоставления жилых помещений по договору социального найма и предопределяет актуальность научных работ по проблемам данной сферы общественных отношений.
Объектом данного исследования являются особенности договора социального найма жилого помещения и правоотношения, которые возникают в связи с предоставлением жилого помещения по договору социального найма жилого помещения.
Предметом исследования является система нормативных правовых актов федерального и регионального уровня, принятых с целью упорядочения правоотношений по предоставлению жилых помещений по договору социального найма жилого помещения.
В отечественной юридической литературе проблеме реализации права на жилище по договору социального найма жилого помещения и правового регулирования договора социального найма посвящено немало работ.
Имеются труды, затрагивающие различные вопросы предоставления жилых помещений по договору социального найма, в частности, П.В. Крашенинникова «Жилищное право», Ю.К. Толстого «Жилищное право: Учебник», И.Б. Мартковича «Жилищное право. Закон и практика», М.Ю. Тихомирова «Социальный наем жилых помещений: практическое пособие», диссертации А.А. Ануприенко «Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан по договору социального найма», Е.С. Даниловой «Реализация права на предоставление жилого помещения по договору социального найма», Т.С. Журавлева «Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики», Д.И. Рыбина «Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения» и ряд других работ.
Вышеназванные труды послужили исходными материалами для написания выпускной квалификационной работы.
Нормативную базу исследования составили: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Закон РТ “О реализации прав граждан на предоставление им жилых помещений государственного жилищного фонда РТ и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма”. Также в работе используются материалы судебной практики, в которых отражены наиболее проблемные моменты, возникающие при применении норм жилищного законодательства. В
информационную основу вошли находящиеся в открытом доступе печатные издания в сети ИНТЕРНЕТ.
Целью настоящей работы является формирование комплексного представления о правовом регулировании договора социального найма жилого помещения и о правоотношениях, возникающих в связи с предоставлением жилых помещений по данному договору.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1) проследить становление и развитие российского законодательства, регулирующего договор социального найма;
2) изучить общие положения договора найма жилых помещений;
3) исследовать особенности договора социального найма;
4) определить правовой статус сторон договора социального найма;
5) проанализировать основания и порядок предоставления жилого помещения;
Поставленные задачи решаются посредством использования общих и специальных методов научного познания. Основными методами исследования являются формально-юридический и сравнительно-правовой.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, включающих в общей сложности 7 параграфов, заключения и списка использованных источников.
Как точно заметил профессор, академик РАН, Ю.К. Толстой, необходимость удовлетворения потребности в жилье сопровождает человека на протяжении всей жизни - от первого крика до последнего вздоха.1 В связи с этим гарантированность права на жилище со стороны государства является неотъемлемым признаком современного демократического общества.
В ст. 2 Конституции РФ человек, его права и свободы объявляются высшей ценностью. Их признание, соблюдение и защита - обязанность государства. Справедливо это и в отношении права граждан владеть и пользоваться жильем. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан.
Фундаментальное право каждого на жилище закреплено в ст. 40 Конституции Российской Федерации и ст. 55 Конституции Республики Татарстан. Право на жилище состоит в гарантированности стабильного пользования жилым помещением, в недопустимости произвольного лишения жилища, в поощрении органами государственной власти и органами местного самоуправления жилищного строительства, в предоставлении жилья из государственного, муниципального и других жилищных фондов определенным категориям граждан, в содействии улучшению гражданами жилищных условий.
Обязанность государства по обеспечению своих граждан жильем предусматривается и рядом международных актов.
Статья 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его
Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. - 2-е изд. перераб. и доп. М.: Проспект, 2011.С.4
и его семьи включает наряду с пищей, одеждой, медицинским уходом, такой компонент как жилище.
Право человека на жилище, как неотъемлемая часть права каждого на «достаточный жизненный уровень для него и его семьи», закрепляется также в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных 3 правах.
Основные принципы, формы и порядок реализации права граждан на жилище нашли отражение в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 года, который был введен в действие 1 марта 2005 года. В том числе в нем содержатся нормы, регулирующие договор социального найма жилого помещения. В отличии от предыдущего Жилищного кодекса в нем иначе регулируются основания признания граждан нуждающимися в жилом помещении, порядок предоставления жилых помещений, а также права и обязанности сторон, порядок заключения, изменения и расторжения договора.
Тем не менее, практика применения на протяжении более десяти лет норм Жилищного кодекса РФ выявила необходимость его дальнейшего совершенствования: остается неурегулированным ряд вопросов, связанных с владением и пользованием жилым помещением, что влечет за собой противоречивые судебные решения и трудности в применении органами государственной власти и органами местного самоуправления жилищного законодательства.
На сегодняшний день в России на федеральном уровне поставлена задача обеспечения жильем отдельных категорий населения, в частности путем _~~ ~ _ ~ „ „ х „ 4 предоставления жилых помещений по договору социального найма.
По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2013 году 27 процентов российских семей отметили, что испытывают стесненность в жилищных условиях, а среди семей с детьми в возрасте до 18 лет на это обстоятельство указали 48 процентов семей, 6 процентов указали на плохое или очень плохое состояние занимаемого жилого помещения, общий объем ветхого и аварийного жилого фонда составляет около 94 млн. кв. метров. Из общего количества семей, указавших на стесненные условия проживания или плохое состояние жилого помещения, только около 30 процентов имеют возможность улучшить жилищные условия.
На конец 2013 года 2 682 983 российские семьи (что составляет 5 % от общего числа семей) были признаны государством нуждающимися и стояли в очереди на получение жилья. И лишь 153 000 семей получили жилые помещения или улучшили жилищные условия за год. Это лишь 6 % от числа семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
К концу 2014 года ситуация не изменилась в лучшую сторону: 2 716 тыс. семей продолжали состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (5 % от числа всех семей); получили жилые помещения 138 тыс. семей (5 % от числа всех семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях).
По сей день большинство семей, проживающих на территории Российской Федерации, несмотря на снижение цен на недвижимость, не в состоянии приобрести жилье за счет собственных средств.
В частности, это связано с наблюдаемой сегодня сложной экономической ситуацией в России. Прогнозы Минэкономразвития на текущий год говорят сами за себя: общее падение экономики достигнет 3,9%, а реальные доходы населения сократятся более чем на 3,4%.
Также, несмотря на развитие рынка ипотечного жилищного кредитования, на наш взгляд, этот инструмент остается недоступным для многих россиян, так как имеет высокий первоначальный взнос по отношению к среднему уровню доходов и высокий уровень процентных ставок по таким кредитам.
Поэтому вопрос о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма не теряет свою актуальность. Это обуславливает необходимость четкого правового регулирования предоставления жилых помещений по договору социального найма и предопределяет актуальность научных работ по проблемам данной сферы общественных отношений.
Объектом данного исследования являются особенности договора социального найма жилого помещения и правоотношения, которые возникают в связи с предоставлением жилого помещения по договору социального найма жилого помещения.
Предметом исследования является система нормативных правовых актов федерального и регионального уровня, принятых с целью упорядочения правоотношений по предоставлению жилых помещений по договору социального найма жилого помещения.
В отечественной юридической литературе проблеме реализации права на жилище по договору социального найма жилого помещения и правового регулирования договора социального найма посвящено немало работ.
Имеются труды, затрагивающие различные вопросы предоставления жилых помещений по договору социального найма, в частности, П.В. Крашенинникова «Жилищное право», Ю.К. Толстого «Жилищное право: Учебник», И.Б. Мартковича «Жилищное право. Закон и практика», М.Ю. Тихомирова «Социальный наем жилых помещений: практическое пособие», диссертации А.А. Ануприенко «Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан по договору социального найма», Е.С. Даниловой «Реализация права на предоставление жилого помещения по договору социального найма», Т.С. Журавлева «Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики», Д.И. Рыбина «Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения» и ряд других работ.
Вышеназванные труды послужили исходными материалами для написания выпускной квалификационной работы.
Нормативную базу исследования составили: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Закон РТ “О реализации прав граждан на предоставление им жилых помещений государственного жилищного фонда РТ и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма”. Также в работе используются материалы судебной практики, в которых отражены наиболее проблемные моменты, возникающие при применении норм жилищного законодательства. В
информационную основу вошли находящиеся в открытом доступе печатные издания в сети ИНТЕРНЕТ.
Целью настоящей работы является формирование комплексного представления о правовом регулировании договора социального найма жилого помещения и о правоотношениях, возникающих в связи с предоставлением жилых помещений по данному договору.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1) проследить становление и развитие российского законодательства, регулирующего договор социального найма;
2) изучить общие положения договора найма жилых помещений;
3) исследовать особенности договора социального найма;
4) определить правовой статус сторон договора социального найма;
5) проанализировать основания и порядок предоставления жилого помещения;
Поставленные задачи решаются посредством использования общих и специальных методов научного познания. Основными методами исследования являются формально-юридический и сравнительно-правовой.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, включающих в общей сложности 7 параграфов, заключения и списка использованных источников.
Договор социального найма, пройдя путь от центрального института жилищного законодательства, с помощью которого в советском государстве обеспечивалась потребность в жилье широкого круга нуждающихся, независимо от их имущественного положения, на сегодняшний день представляет собой лишь одну из форм реализации права на жилище наиболее незащищенных, законодательно определенных категорий граждан.
Право на жилище представляет собой одно из основных прав социально-экономического характера и нашло отражение в важнейших международных актах, а также в статье 40 Конституции Российской Федерации.
В результате проведенного исследования мы выяснили, что правовое регулирование договора социального найма жилого помещения на современном этапе осуществляется преимущественно нормами жилищного законодательства, в том числе разделом III Жилищного кодекса РФ. Поскольку жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов очевидно, что ключевая роль в правовом регулировании предоставления жилых помещений по договору социального найма отводится органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления. Кроме того, к договору социально найма дополнительно, в случаях, если иное не предусмотрено Жилищным кодексом, применяются положения главы 35 Гражданского кодекса РФ.
Проведенный анализ жилищного и гражданского законодательства и выявленные отличия договора социального найма жилого помещения от иных смежных договоров, позволяет сделать вывод о его самостоятельной природе и выделить его специфические признаки.
Во-первых, исследуемый нами договор носит социально
ориентированный характер, то есть основная его цель заключается в удовлетворении потребности в жилье наиболее нуждающихся граждан.
Во-вторых, договор социального найма отличает особый субъектный состав как со стороны наймодателя, так и со стороны нанимателя.
В-третьих, заключение договора возможно только при наличии в совокупности определенных административно-правовых предпосылок - признания нуждающимся в жилом помещении и решения о предоставлении жилого помещения. Основной признак нуждаемости - это признанное в законодательно установленном порядке неудовлетворительное материальное положение лица, не позволяющее ему самостоятельно реализовать свое право на жилище.
В-четвертых, договор социального найма заключается без установления срока действия, что объясняется необходимостью обеспечения стабильного пользования жилым помещением.
В-пятых, договор социального найма может быть как безвозмездным, так и возмездным.
В-шестых, предметом договора могут быть только жилые помещения, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ и муниципальных образований и относящиеся к жилищному фонду социального использования. Кроме того, помещение должно отвечать следующим требованиям: представлять собой изолированное помещение, являться недвижимым имуществом и быть пригодным для постоянного проживания граждан, то есть соответствовать санитарно-техническим правилам и нормам.
В-седьмых, в договоре социального найма ограничен принцип свободы договора: права и обязанности сторон определяются нормами Жилищного кодекса, Гражданского кодекса, и иными нормативно-правовыми актами, а не соглашением сторон, что характерно для других гражданско-правовых договоров. Кроме того, стороны не вправе самостоятельно устанавливать размер предоставляемого жилого помещения, размер платы за жилое помещение и срок договора.
В-восьмых, для договора социального найма характерен особый статус членов семьи: члены семьи нанимателя пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем и, кроме того, дееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи автоматически становятся солидарными ответчиками по обязательствам, вытекающим из договора.
Таким образом, можно говорить о том, что по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо
управомоченное им лицо обязуется передать другой стороне - гражданину в бессрочное владение и пользование жилое помещение для целей проживания в нем на условиях, установленных жилищным законодательством, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению и нести соответствующие расходы, связанные с его содержанием.
Из проведенного нами анализа регионального законодательства также следует, что при наличии общего регулирования на федеральном уровне предоставления жилых помещений по договору социального найма, существуют значительные региональные особенности, обусловленные социально-экономической ситуацией в отдельно взятом субъекте Российской Федерации, в том числе достигнутым уровнем обеспеченности жильем.
В ходе исследования договора социального найма жилого помещения был выявлен ряд пробелов и противоречий в правовом регулировании данного договора, что, разумеется, создает проблемы в практическом применении. Например, с целью недопущения образования коммунальных квартир, Жилищный кодекс не предусматривает возможность разделения договора социального найма на отдельные договоры при распаде семьи, как это было в ранее действующем законодательстве. Однако сложившиеся конфликтные отношения порой явно свидетельствуют о невозможности дальнейшего совместного проживания людей в одном помещении.
Также в связи с отсутствием законодательно установленного перечня оснований, возникают сложности с признанием бывшего члена семьи утратившим право пользования жилым помещением. Законодатель определяет, что когда наниматель жилого помещения, кто-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи временно отсутствуют, их права и обязанности по договору остаются неизменными. Жилищное законодательство, оперируя такими категориями как «постоянно», «преимущественно» и «временно», тем не менее не устанавливает временной период в днях, месяцах, годах, что создает немало споров.
Определенные сложности вызывает также отсутствие в ст. 53 ЖК РФ четкого перечня действий, подпадающих под «намеренное ухудшение гражданами своих жилищных условий», что создает широкие возможности для усмотрения местных чиновников.
В целом же, на наш взгляд, действующее на сегодняшний день жилищное законодательство включает в себя наиболее значимые концепции и доктрины в области социального найма жилых помещений и учитывает прогрессивный опыт развитых зарубежных стран. Однако для эффективного применения института социального найма жилых помещений необходимо его дальнейшее совершенствование.
Подводя итог, необходимо отметить, что не смотря на то, что приоритетами современной государственной жилищной политики являются все-таки снижение стоимости жилья путем увеличения строительства жилья экономического класса, развитие рынка доступного арендного жилья, совершенствование условий приобретения жилья на рынке, в том числе с помощью ипотечного кредитования, иными словами стимулирование самостоятельного приобретения и содержания гражданами жилых помещений, социальный наем по-прежнему остается и будет оставаться важнейшим институтом, имеющим высокую социальную значимость в связи с тем, что число граждан имеющих доходы, не позволяющие им улучшить жилищные условия с использованием рыночных механизмов, продолжает оставаться значительным.
Право на жилище представляет собой одно из основных прав социально-экономического характера и нашло отражение в важнейших международных актах, а также в статье 40 Конституции Российской Федерации.
В результате проведенного исследования мы выяснили, что правовое регулирование договора социального найма жилого помещения на современном этапе осуществляется преимущественно нормами жилищного законодательства, в том числе разделом III Жилищного кодекса РФ. Поскольку жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов очевидно, что ключевая роль в правовом регулировании предоставления жилых помещений по договору социального найма отводится органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления. Кроме того, к договору социально найма дополнительно, в случаях, если иное не предусмотрено Жилищным кодексом, применяются положения главы 35 Гражданского кодекса РФ.
Проведенный анализ жилищного и гражданского законодательства и выявленные отличия договора социального найма жилого помещения от иных смежных договоров, позволяет сделать вывод о его самостоятельной природе и выделить его специфические признаки.
Во-первых, исследуемый нами договор носит социально
ориентированный характер, то есть основная его цель заключается в удовлетворении потребности в жилье наиболее нуждающихся граждан.
Во-вторых, договор социального найма отличает особый субъектный состав как со стороны наймодателя, так и со стороны нанимателя.
В-третьих, заключение договора возможно только при наличии в совокупности определенных административно-правовых предпосылок - признания нуждающимся в жилом помещении и решения о предоставлении жилого помещения. Основной признак нуждаемости - это признанное в законодательно установленном порядке неудовлетворительное материальное положение лица, не позволяющее ему самостоятельно реализовать свое право на жилище.
В-четвертых, договор социального найма заключается без установления срока действия, что объясняется необходимостью обеспечения стабильного пользования жилым помещением.
В-пятых, договор социального найма может быть как безвозмездным, так и возмездным.
В-шестых, предметом договора могут быть только жилые помещения, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ и муниципальных образований и относящиеся к жилищному фонду социального использования. Кроме того, помещение должно отвечать следующим требованиям: представлять собой изолированное помещение, являться недвижимым имуществом и быть пригодным для постоянного проживания граждан, то есть соответствовать санитарно-техническим правилам и нормам.
В-седьмых, в договоре социального найма ограничен принцип свободы договора: права и обязанности сторон определяются нормами Жилищного кодекса, Гражданского кодекса, и иными нормативно-правовыми актами, а не соглашением сторон, что характерно для других гражданско-правовых договоров. Кроме того, стороны не вправе самостоятельно устанавливать размер предоставляемого жилого помещения, размер платы за жилое помещение и срок договора.
В-восьмых, для договора социального найма характерен особый статус членов семьи: члены семьи нанимателя пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем и, кроме того, дееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи автоматически становятся солидарными ответчиками по обязательствам, вытекающим из договора.
Таким образом, можно говорить о том, что по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо
управомоченное им лицо обязуется передать другой стороне - гражданину в бессрочное владение и пользование жилое помещение для целей проживания в нем на условиях, установленных жилищным законодательством, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению и нести соответствующие расходы, связанные с его содержанием.
Из проведенного нами анализа регионального законодательства также следует, что при наличии общего регулирования на федеральном уровне предоставления жилых помещений по договору социального найма, существуют значительные региональные особенности, обусловленные социально-экономической ситуацией в отдельно взятом субъекте Российской Федерации, в том числе достигнутым уровнем обеспеченности жильем.
В ходе исследования договора социального найма жилого помещения был выявлен ряд пробелов и противоречий в правовом регулировании данного договора, что, разумеется, создает проблемы в практическом применении. Например, с целью недопущения образования коммунальных квартир, Жилищный кодекс не предусматривает возможность разделения договора социального найма на отдельные договоры при распаде семьи, как это было в ранее действующем законодательстве. Однако сложившиеся конфликтные отношения порой явно свидетельствуют о невозможности дальнейшего совместного проживания людей в одном помещении.
Также в связи с отсутствием законодательно установленного перечня оснований, возникают сложности с признанием бывшего члена семьи утратившим право пользования жилым помещением. Законодатель определяет, что когда наниматель жилого помещения, кто-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи временно отсутствуют, их права и обязанности по договору остаются неизменными. Жилищное законодательство, оперируя такими категориями как «постоянно», «преимущественно» и «временно», тем не менее не устанавливает временной период в днях, месяцах, годах, что создает немало споров.
Определенные сложности вызывает также отсутствие в ст. 53 ЖК РФ четкого перечня действий, подпадающих под «намеренное ухудшение гражданами своих жилищных условий», что создает широкие возможности для усмотрения местных чиновников.
В целом же, на наш взгляд, действующее на сегодняшний день жилищное законодательство включает в себя наиболее значимые концепции и доктрины в области социального найма жилых помещений и учитывает прогрессивный опыт развитых зарубежных стран. Однако для эффективного применения института социального найма жилых помещений необходимо его дальнейшее совершенствование.
Подводя итог, необходимо отметить, что не смотря на то, что приоритетами современной государственной жилищной политики являются все-таки снижение стоимости жилья путем увеличения строительства жилья экономического класса, развитие рынка доступного арендного жилья, совершенствование условий приобретения жилья на рынке, в том числе с помощью ипотечного кредитования, иными словами стимулирование самостоятельного приобретения и содержания гражданами жилых помещений, социальный наем по-прежнему остается и будет оставаться важнейшим институтом, имеющим высокую социальную значимость в связи с тем, что число граждан имеющих доходы, не позволяющие им улучшить жилищные условия с использованием рыночных механизмов, продолжает оставаться значительным.
Подобные работы
- Основные положения договора социального найма жилого помещения (Южно-Уральский государственный университет)
Курсовые работы, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 1200 р. Год сдачи: 2023 - Договор социального найма жилого помещения
Бакалаврская работа, жилищное право. Язык работы: Русский. Цена: 4800 р. Год сдачи: 2019 - Изменение договора социального найма
Бакалаврская работа, жилищное право. Язык работы: Русский. Цена: 4700 р. Год сдачи: 2019 - Договор некоммерческого найма жилого помещения
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2017 - Договор найма (аренды) жилого помещения: основные права и обязанности сторон (Санкт-Петербургский государственный университет)
Курсовые работы, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 800 р. Год сдачи: 2023 - ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА: ПОНЯТИЕ, СОДЕРЖАНИЕ, ОСОБЕННОСТИ
Бакалаврская работа, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4300 р. Год сдачи: 2017 - Правовое положение нанимателя и членов его семьи по договору социального найма жилого помещения
Бакалаврская работа, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4215 р. Год сдачи: 2022 - ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
Дипломные работы, ВКР, жилищное право. Язык работы: Русский. Цена: 850 р. Год сдачи: 2024 - ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Дипломные работы, ВКР, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 4740 р. Год сдачи: 2017