Введение 3
Глава 1. Общая характеристика договора аренды 6
1.1. Понятие и правовая природа договора аренды 6
1.2. Источники правового регулирования арендных отношений 15
1.3. Стороны договора аренды 23
1.4. Виды договора аренды 26
Глава 2. Особенности содержания и заключения договора аренды 34
2.1. Существенные и иные условия договора аренды 34
2.2. Порядок заключения и форма договора аренды 42
Глава 3. Особенности исполнения договора
аренды 51
3.1. Права и обязанности сторон по договору аренды 51
3.2. Ответственность сторон за неисполнение и ненадлежащее
исполнение договора аренды 57
Заключение 62
Список нормативно-правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы 66
Актуальность. Данный договор относится к числу классических договорных институтов известных цивилистике со времен римского права. Во-первых, это обосновывается следующим, что договор аренды (имущественного найма) широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.
Во-вторых, за актуальность выбранной мною темы говорит следующее, что в современной России возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений.
Статистические данные за последнее время о
рассмотрении судами гражданских дел в России свидетельствуют о том, что с каждым годом увеличивается количество споров, связанных с арендными отношениями. Так, если в 2012 году было рассмотрено 3617 дел, то в 2013 г. - 4489, в 2014 г. - 5671, в 2015 г. - 5978 .
В- третьих условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наем. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) собственности государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов с введением в оборот предприятий (производственно-хозяйственных комплексов) ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений. Поэтому в представленной работе следует дать полную характеристику основным видам договора аренды.
Особую роль в развитии договорных арендных отношений является комплекс гражданского законодательства во главе с Гражданским Кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) , которым регулируются основные вопросы заключения, исполнения и прекращения договора аренды и федеральными законами.
Вместе с тем немаловажное значение приобретают документы, отвечающие за перспективу развития отечественного гражданского законодательства. В этой связи особую роль играет Концепция развития Гражданского законодательства . Именно Концепция развития отражает все различные предложения по совершенствованию правового регулирования договорных отношений в сфере аренды.
Среди ученых в разные годы занимавшихся проблемами договора аренды следует отметить таких, как С.С. Алексеев, З.А. Астемиров, Б.Т. Базылев, С.Н. Братусь, Н.В. Витрук, В.Н. Кудрявцев, В.М. Лазарев, О.Э. Лейст, Н.С. Малеин, И.С. Самощенко, М.Х.Фарукшин, Р.Л. Хачатуров и др.
Основной целью данной работы явилась разработка целостного представления о договоре аренды, особенностях его содержания и исполнения. Для достижения поставленной цели намечены следующие задачи:
- дать понятие и охарактеризовать правовую природу договора аренды;
- рассмотреть виды договора аренды;
- определить существенные и иные условия договора аренды;
- проанализировать права, обязанности и ответственность сторон по договору аренды;
- изучить порядок заключения и форму договора аренды;
- исследовать аспекты изменения и прекращения договора аренды.
Структура работы определяется целями и задачами исследования и отраженной в ней проблематики. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
По результатам проведенного исследования можно сделать некоторые выводы.
Договор аренды в соответствии с действующим законодательством представляет собой соглашение, порождающее обязательство одной стороны (арендодателя) предоставить другой стороне (арендатору) во временное владение и пользование или во временное пользование имущество, и обязательство арендатора использовать имущество по назначению и вносить арендную плату.
Источники правового регулирования отношений, вытекающих из арендного договора, довольно многообразны. Основу правового регулирования составляет ГК РФ (гл. 34 ГК РФ). Также к источникам правового регулирования договора аренды относится ряд иных законов. Важным элементом регулирования рассматриваемых отношений являются материалы судебной практики. Правовое регулирование рассматриваемых отношений осуществляется преимущественно диспозитивно, так как стороны имеют возможность самостоятельно определять условия договора аренды. Однако в некоторых случаях закон устанавливает императивные правила, например, требования к форме договора аренды.
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателем вправе выступать собственник имущества или уполномоченное лицо. К статусу арендатора закон не предъявляет особых требований. В некоторых случаях и к статусу арендатора закон предъявляет ряд требований. К примеру, арендатор по договору проката всегда потребитель, при аренде жилых помещений арендатором может быть только юридическое лицо, арендующее жилые помещения, например, для проживания сотрудников. Если арендатором является физическое лицо, то такой договор будет являться наймом жилого помещения.
ГК РФ выделяет следующие виды договора аренды: договор проката, договор аренды транспортного средства (с экипажем и без), договор аренды здания и сооружения, аренда предприятия, договор финансовой аренды (лизинга). Регулированию специальных вопросов каждого вида договора аренды посвящен параграф гл. 34 ГК РФ. Каждый из видов договора аренды имеет свой предмет или же выделен в связи со сложностью отношений субъектов договора (договор лизинга) или в связи с особым характером договора. Так договор проката носит потребительский характер.
Единственным существенным условием договора аренды является условие о предмете. Для заключения договора аренды в нем необходимо четко индивидуализировать имущество, передаваемое в аренду. Арендная плата и срок аренды относятся к иным или несущественным условиям договора. Однако при заключении договора аренды недвижимости необходимо согласовать условие о размере арендной платы, так как для договора аренды недвижимости цена является существенным условием.
Форма договора аренды зависит от срока, лиц, выступающих в качестве сторон договора, а также от вида договора. Договоры аренды между физическими лицами на срок более года, а также в случае, если стороной договора является юридическое лицо, должны быть заключены в письменной форме. Принимая во внимание изменения, внесенные в ГК РФ, можно прийти к выводу, что договоры аренды недвижимости на срок более года подлежат государственной регистрации, за исключением договоров, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. Договоры аренды недвижимого имущества, заключенные 2 и 3 марта 2013 г. на срок более года и не прошедшие процедуру государственной регистрации, порождает для сторон обязательство, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, если стороны согласовали все существенные условия, имущество было передано арендатору, стороны достигли соглашение о размере арендной платы и исполняли условия договора. Однако такие договора не дают возможности его сторонам противопоставлять свои права третьим лицам. К примеру, при переходе права собственности на арендуемое имущество к другому лицу, арендатор не имеет права на сохранение договора аренды.
Права и обязанности сторон договора аренды установлены ГК РФ. Однако стороны вправе распределять их в договоре по соглашению. Как правило, каждой обязанности одной из сторон корреспондируют права другой стороны.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей каждой из сторон законом предусмотрены определенные последствия. Данные последствия рассмотрены в параграфе, посвященному вопросу ответственности сторон договора аренды. Мерами ответственности могут выступать возмещение убытков, уменьшение арендной платы, досрочное расторжение договора и другие.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
