Введение 3
Глава I. ПОНЯТИЕ И ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБОРОТА
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 7
§ 1. Земельный участок как объект гражданского оборота и земельных отношений 7
§ 2. Понятие и содержание оборота земельных участков 15
Глава II. ОГРАНИЧЕНИЯ ОБОРОТОСПОСОБНОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 21
§ 1. Земельные участки, изъятые из оборота 21
§ 2. Земельные участки, ограниченные в обороте 26
§ 3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения 34
Глава III. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ СДЕЛОК С
ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ 40
§ 1. Купля - продажа земельных участков 40
§ 2. Аренда земельных участков 46
§ 3. Иные сделки с земельными участками 54
Заключение 63
Список использованной литературы
Конституцией Российской Федерации закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности .
Как известно, исторически в России право частной собственности на землю существовало не всегда и закрепление в Конституции РФ права частной собственности на землю отразило в значительной степени оценку перспектив экономического развития страны, где праву частной собственности отводится роль одного из главных факторов, стимулирующих рост производительных сил. Однако Конституция РФ не делает юридических различий между формами собственности, в частности, указывается, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом все формы собственности.
Актуальность данной темы обусловлена, прежде всего, тем, что земельный участок - это недвижимость особого рода вследствие своего естественного происхождения и нахождения в естественной экологической системе, что обуславливает необходимость учитывать данные факторы при правовом регулировании отношении по поводу этого объекта, в частности искать гармоничное сочетание частноправовых и публично-правовых элементов.
В настоящее время ученых все больше интересуют проблемы, связанные с объектами обязательственных прав, в том числе земельных участков, которые могут быть предметом тех или иных сделок (купли- продажи, аренды, ипотеки и других), а также вопросы изучение оборота земельных участков и рынка земли. Это связано с тем, что на практике все чаще возникают проблемы в сфере оборота земельных участков, которые порождают споры, разрешаемые в судебном порядке. Так, данные статистики Судебного департамента при Верховном суде Российской Федерации по рассмотрению споров, связанных с применением законодательства о земле показывают, что Арбитражные суды округов в 2015 г. рассмотрели 7846 дел, Арбитражные суды субъектов Российской Федерации - 53 069 дел, а Суды общей юрисдикции рассмотрели около 95 000 дел, в сфере рассмотрения споров, связанных с землепользованием .
Специфика земли как объекта гражданских прав и земельных отношений, ее органическая взаимосвязь с иными компонентами природной среды обусловливают тесную связь земельного законодательства с рядом «смежных» отраслей российского законодательства - лесного, водного законодательства, законодательства о недрах, об охране окружающей среды, об особо охраняемых территориях, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, о территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и т.д.
Объектом данного исследования выступают общественные отношения, возникающие в сфере оборота земельных участков, как объектов гражданских прав.
Предметом исследования выступают нормы земельного, гражданского, лесного, водного и иных отраслей права Российской Федерации, регулирующие земельные отношения в сфере оборота земельных участок, а также судебная практика и специальная литература, относящиеся к теме исследования.
Цель исследования заключается в формировании комплексного представления об обороте земельных участков как объектов гражданских прав, а так же сущности и правовой природе данного института.
Достижение данной цели связано с решением следующих задач:
1) рассмотреть понятие земельного участка, его роль как объекта гражданских прав и объекта земельных отношений;
2) раскрыть понятие оборота земельных участков, а так же его содержание;
3) определить сущность земельных участков, изъятых из оборота;
4) раскрыть понятие земельных участков, ограниченных в обороте;
5) выявить особенности оборота земельных участков
сельскохозяйственного назначения;
6) рассмотреть особенности купли-продажи земельных участков;
7) раскрытие понятие и специфику аренды земельных участков;
8) рассмотреть иные сделки с земельными участками, такие как ипотека, мена, рента и т.п.
Для достижения поставленной цели исследования, мы использовали следующие методы: анализ, синтез, дедукция, сравнение, системный подход, обобщение.
Нормативно-правовой базой в исследовании нашей темы послужило множество источников, начиная с Конституции Российской Федерации, как с основного закона нашего государства, переходя к актам отраслевого и межотраслевого значения.
Структура работы соответствует цели и поставленным задачам. Она состоит из введения, трех глав, разбитых на параграфы, заключения и списка использованной литературы.
В первой главе рассматриваются вопросы понятия земельного участка, его роль как объекта гражданских прав и объекта земельных отношений, понятие оборота земельных участков, а так же его содержание.
Во второй главе более полно раскрывается сущность земельных участков, изъятых из оборота и земельных участков, ограниченных в обороте, а так же особенности оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Третья глава данной работы посвящена рассмотрению особенностей купли-продажи, аренды земельных участков, а так же иных сделок с земельными участками, такими как ипотека, мена, рента и т.п.
В заключении сделаны выводы по всей работе.
В ходе выполнения данной работы были использованы труды таких видных цивилистов, как Е.А. Галиновская, А.П. Анисимов, О.И. Крассов, Н.И. Матузов, а так же других известных ученых-правоведов, специальная литература, материалы, опубликованные на страницах юридических изданий и периодической печати, кроме того, анализируются материалы практики Конституционного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, а так же судов субъектов Российской Федерации и местных городских судов.
В рамках нашей квалификационной (дипломной) работы «Оборотоспособность земельных участков как объектов гражданских прав» мы рассмотрели ряд вопросов, определили их особенности, сделали ряд выводов и подкрепили их судебной практикой.
Рассматривая земельный участок как объект земельных правоотношений, мы пришли к выводу, что земельный участок является одним из основных элементов земельных правоотношений. Являя собой и объект земельных правоотношений и объект гражданского оборота, земельный участок представляет собой недвижимую вещь, часть земной поверхности и обладает характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Вопрос о том, может ли земля участвовать в гражданском обороте, в настоящее время перешел из теоретической области в практическую. При этом следует иметь в виду, что земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные характеристики.
Кроме того, на был было рассмотрено понятие оборота земельных участков, а также соотношение его с понятием оборотоспособности земельных участков, и пришли к выводу, что понятия «оборот» и «оборотоспособность» в отношении земельных участков достаточно схожи, так как если оборотоспособность мы определяем как возможность земельных участков свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте, то понятие оборота естественным образом можно определить уже как непосредственный переход земельных участков от одного лица к другому с учетом ограничения оборотоспособности и земельного законодательства в целом.
Мы рассмотрели понятие земель, изъятых из оборота, а так же нормативную основу закрепления изъятых из оборота земельных участков.
Так, изъятие из оборота определено как утвержденные законом условия, при которых участки не могут быть объектом сделок.
Было установлено, что наиболее полный и исчерпывающий перечень земель, изъятых из оборота дан в ч.4 ст. 27 Земельного кодекса РФ, включающий в себя четырнадцать пунктов, занятых находящимися в федеральной собственности объектами.
Наряду с землями, изъятыми из оборота, были рассмотрены основания для ограничения оборота земельных участков, под ними понимаются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретение которых в собственность граждан и юридических лиц возможно только на основании особого разрешения публичных властей или в особом порядке. Ограничение земель так же предусмотрено ст. 27 Земельного кодекса РФ. Конкретизирующие данные положения нормы в отношении отдельных категорий земель могут содержать Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, иные федеральные законы, а так же Постановления Правительства РФ. Перечень земель, ограниченных в обороте, перечисленный Земельным кодексом РФ, исчерпывающий и закрытый.
Земельные участки, ограниченные в обороте, в отличии от изъятых из оборота земельных участков, которые находятся строго лишь в собственности государства, все же могут быть предоставлены гражданам или юридическим лицам, однако лишь на основании соответствующего акта публичных органов власти и при соблюдении правил эксплуатации земельного участка, установленных для конкретной категории земель.
Так же мы рассмотрели особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения, которые, наряду с Земельным кодексом РФ, предусмотрены Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Мы постарались раскрыть все аспекты, определяющие отличия данной категории земель. Так, например, приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами, а при совершении определенных действий с земельными участками, будет реализована схема двухступенчатой продажи. Кроме того, имеется и исключение из правил, согласно которому, установлен ограниченный круг субъектов, которые могут иметь земельный участок или земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, который включает и публичные образования.
Рассматривая отдельные сделки с земельными участками, например договор купли-продажи, установили что ему так же присущ ряд особенностей. Так, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в отношении использования земельного участка, а в случае предоставления заведомо ложной информации покупатель может требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.
Важно так же подчеркнуть, что земельные участки могут свободно быть объектами в договорах купли-продажи при условии, что их оборотоспособность не ограничена федеральным законом и они не изъяты из оборота.
В рамках рассмотрения договора аренды земельного участка мы установили, что он является одной из наиболее распространенных и эффективных форм использования земли и представляет собой
предоставление земельного участка во временное пользование за определенную плату на основе соответствующего договора. Аренда земли обладает признаками срочности, платности и возвратности, а сам земельный участок, передаваемый в аренду должен быть индивидуализирован, т.е. должны быть четко определены его местоположение, целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие его установить и идентифицировать.
Далее мы обратились к иным сделкам с земельными участками, таким как ипотека (залог) недвижимого имущества, договоры мены, дарения и ренты, а так же договор доверительного управления имуществом. Кроме того, в рамках данного вопроса, нами рассмотрены особенности наследования земельных участков, в том числе наследование земель на праве пожизненного наследуемого владения, которые влекут за собой ряд проблем, не урегулированных действующим законодательством.
Таким образом, в ходе исследования, мы достигли всех поставленных задач, раскрыв вопросы, на наш взгляд, достаточно в полном объеме, опираясь на нормативную базу и обширную судебную практику.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
