Помощь студентам в учебе
Арендные отношения в современной экономике России
|
Введение с. 3
Глава 1. Теоретические основы арендных отношений
1.1. Сущность и содержание арендных отношений с. 13
1.2. Собственность в системе арендных отношений с. 32
1.3. Виды и формы аренды с. 48
Глава 2. Механизм функционирования и совершенствования арендных отношений
# 2.1. Приоритетные направления в развитии арендных отношений с. 68
' 2.2. Распределение рисков в арендных операциях с. 89
2.3. Институциональные проблемы арендных отношений в современной экономике России с. 106
* Заключение с. 123
Библиографический список с. 132
Приложения с. 145
Глава 1. Теоретические основы арендных отношений
1.1. Сущность и содержание арендных отношений с. 13
1.2. Собственность в системе арендных отношений с. 32
1.3. Виды и формы аренды с. 48
Глава 2. Механизм функционирования и совершенствования арендных отношений
# 2.1. Приоритетные направления в развитии арендных отношений с. 68
' 2.2. Распределение рисков в арендных операциях с. 89
2.3. Институциональные проблемы арендных отношений в современной экономике России с. 106
* Заключение с. 123
Библиографический список с. 132
Приложения с. 145
Актуальность темы исследования. В хозяйственном обороте в последние годы арендные отношения заняли значительное место. Эффективное ведение производственной и другой предпринимательской деятельности, вне зависимости от формы ее организации, требует значительного стартового капитала, существенных единовременных первоначальных затрат. Сами условия функционирования большинства предприятий, ужесточающаяся конкуренция требуют новых вложений в обновление производства, укрепление его материально-технической базы. Именно необходимость инвестиционных вложений создает барьеры входу на рынок и не позволяет на нем закрепиться многим предприятиям, особенно средним и малым. В этих условиях едва ли не единственной возможностью преодоления указанных препятствий являются такие специфические механизмы привлечения ресурсов, как аренда и ее разновидность - лизинг. Причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую финансовую сделку. Аренда позволяет вовлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, а также предоставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно неиспользуемых объектов, сохраняя право собственности на них. Особая историческая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, а с другой - непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях - и превращение ее в общую совместную или долевую. Возможность и необходимость широкого распространения аренды при многоукладной экономике изначально заложена в самом многообразии видов собственности и форм организации предпринимательства. Мировая практика свидетельствует о том, что на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в
господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики в современной России замедлено из-за недооценки аренды. Историческая практика свидетельствует о том, что оптимальному развитию арендных отношений препятствуют механизмы, порожденные недостаточной теоретической разработкой экономической природы и особенностей развития арендных отношений в условиях многообразия форм собственности. В контексте такого подхода становятся актуальными поиски и обоснования универсальных способов преодоления этих механизмов, обеспечивающих эффективное развитие арендных отношений в российской экономике. Необходимость решения теоретических и практических проблем, позволяющих определить приоритетные направления развития арендных отношений, определяет актуальность проведенного исследования.
Состояние научной разработанности проблемы исследования. Раскрытие сущности арендных отношений восходит ко временам Аристотеля. Арендные отношения по поводу земли изучались различными направлениями и школами политической экономии. Большое внимание их изучению уделяли: Г. Гильфердинг, Э. Давид, К. Каутский, П. Маслов, Д. Рикардо, К. Родбертус, А. Смит и многие другие экономисты. Сущность земельной аренды была сформулирована более ста лет тому назад Г. Дрейхаром. Систематизированный анализ отношений землепользования можно найти в трудах К. Маркса «Капитал», «Теория прибавочной стоимости», «Экономические рукописи 1857-1861 годов», Ф. Энгельса «К истории прусского королевства».
В настоящее время авторов, занимающихся рассмотрением арендных отношений, можно разделить на несколько групп. К первой группе следует отнести авторов, которые рассматривают экономическую природу арендных отношений в сфере недвижимости. Это Агафонова М. Н., Амелина JI. Л., Антюганов С. В., Арбаева Н. Е., Горемыкин В. А., Курноскина О. Г.,
Лукина 3. П., Паламарчук А. С., Смирнов В. В. и другие. В работах этих авторов анализируются теоретические основы и нормативно-правовое обеспечение арендной деятельности, но проблемы научно-методического обеспечения использования аренды практически не затрагиваются. Осуществление приватизационной политики в середине 90-х годов прошлого века привело к появлению экономических теорий, согласно которым аренда рассматривалась в качестве одного из направлений преодоления монополий государственной собственности, а основная цель в изучении перспектив ее развития связывалась с процессами децентрализации экономики России. Так, ряд таких авторов, как Авеков В. В., Беляк В. В., Горфинкель В. Я. и Швандар В. А., Пелих А. С., Чуев И. Н., Шупыро В. М. и другие, рассматривали аренду как форму функционирования и как одно из направлений преобразования государственной собственности на средства производства. Следующая группа авторов - Вавилин Е. В., Заргано М. Г., Савельева С., Симонова М. Н. и другие - занимается рассмотрением арендных отношений в рамках движимого имущества. В работах анализируются основные отличия аренды движимого имущества от аренды недвижимого имущества, нормативно-правовая база обеспечения этого типа отношений и особенности проката как специфической формы аренды. Такие авторы, как Белоконов А. В., Бороздин С. В., Залесский В. В., Землякова Г. JL, Крупина Н., Рубцова JI. Н., Рыманов А. и другие, рассматривают аренду земли. Авторы выявляют особенности аренды земельных участков в России по сравнению с западными странами, предлагают оптимизацию законодательной базы в области аренды земли. Арсентьева Е. В., Вейнберг А. Ю., Витрянский В. В., Гусев И., Завидов Б. Д., Захарьина А. В., Калачева С. А., Ковалев В. В., Харитонова Ю. С. занимаются анализом только нормативно-правовой базы арендных отношений. Авторы предлагают свои варианты типовых договоров, регулирующих арендные операции, а также критически рассматривают законодательную базу в области аренды.
Большой методологический вклад в изучение всей системы экономических отношений внесли костромские ученые, среди которых следует отметить работы Н. П. Гибало, М. И. Скаржинского, В. В. Чекмарева.
Рассмотрение отечественной и зарубежной экономической литературы по проблеме исследования показало, что анализ арендных отношений с позиции теоретического освоения не нашел должного отражения в экономической литературе, до сих пор отсутствует комплексное представление об институционально-экономической природе аренды. Остается множество неразработанных вопросов, касающихся определения сущности аренды, ее видового разнообразия, рассмотрения аренды как специфической формы собственности, выявления приоритетных направлений в развитии арендных отношений. Недостаточно раскрыты тенденции и закономерности формирования рисков в арендных операциях, а также изъяны законодательной базы в области аренды.
Актуальность темы исследования и состояние ее научной разработанности позволили сформулировать гипотезу диссертационной работы.
Гипотезой исследования является предположение о том, что развитие арендных отношений в современной экономике России послужит основой для становления качественно новых экономических отношений. Теоретическая формализация арендных отношений во взаимосвязи с отношениями собственности позволит априори осуществить оценки возможного вектора развития новых экономических отношений в России. При этом индикатором эффективности развития арендных отношений послужит институциональная структура национальной экономики.
Цель исследования заключается в выявлении экономической природы, формы, специфики арендных отношений в современной экономике России, а также в определении механизмов, стимулирующих их развитие. В соответствии с целью исследования в диссертационной работе были поставлены следующие задачи:
1. Изучить и обобщить имеющийся теоретический и практический материал по проблеме, определить теоретические основы арендных отношений в современной экономике России, выявить закономерности их функционирования и развития на практике.
2. Уточнить и дополнить имеющееся в современной экономической теории определение понятия «аренда», разграничить два смежных понятия «аренда» и «арендные отношения».
3. Выделить новые основания для классификации аренды, исходя из степени близости сходных явлений, а также установить принципиальную разницу между родовыми и видовыми понятиями.
4. Представить аренду как специфическую форму собственности, установить соотношение между категориями «собственность» и «аренда».
5. Выявить приоритетные направления развития арендных отношений в России и определить институционально-экономические механизмы, препятствующие их оптимальному развитию.
6. Подготовить рекомендации по реализации процесса оптимизации рисков, возникающих в арендных операциях.
7. Разработать обоснованные предложения для законодательных органов по совершенствованию нормативно-правовой базы в области аренды.
Объектом исследования является экономическая деятельность хозяйствующих субъектов, использующих аренду в качестве организационной формы предпринимательства.
господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики в современной России замедлено из-за недооценки аренды. Историческая практика свидетельствует о том, что оптимальному развитию арендных отношений препятствуют механизмы, порожденные недостаточной теоретической разработкой экономической природы и особенностей развития арендных отношений в условиях многообразия форм собственности. В контексте такого подхода становятся актуальными поиски и обоснования универсальных способов преодоления этих механизмов, обеспечивающих эффективное развитие арендных отношений в российской экономике. Необходимость решения теоретических и практических проблем, позволяющих определить приоритетные направления развития арендных отношений, определяет актуальность проведенного исследования.
Состояние научной разработанности проблемы исследования. Раскрытие сущности арендных отношений восходит ко временам Аристотеля. Арендные отношения по поводу земли изучались различными направлениями и школами политической экономии. Большое внимание их изучению уделяли: Г. Гильфердинг, Э. Давид, К. Каутский, П. Маслов, Д. Рикардо, К. Родбертус, А. Смит и многие другие экономисты. Сущность земельной аренды была сформулирована более ста лет тому назад Г. Дрейхаром. Систематизированный анализ отношений землепользования можно найти в трудах К. Маркса «Капитал», «Теория прибавочной стоимости», «Экономические рукописи 1857-1861 годов», Ф. Энгельса «К истории прусского королевства».
В настоящее время авторов, занимающихся рассмотрением арендных отношений, можно разделить на несколько групп. К первой группе следует отнести авторов, которые рассматривают экономическую природу арендных отношений в сфере недвижимости. Это Агафонова М. Н., Амелина JI. Л., Антюганов С. В., Арбаева Н. Е., Горемыкин В. А., Курноскина О. Г.,
Лукина 3. П., Паламарчук А. С., Смирнов В. В. и другие. В работах этих авторов анализируются теоретические основы и нормативно-правовое обеспечение арендной деятельности, но проблемы научно-методического обеспечения использования аренды практически не затрагиваются. Осуществление приватизационной политики в середине 90-х годов прошлого века привело к появлению экономических теорий, согласно которым аренда рассматривалась в качестве одного из направлений преодоления монополий государственной собственности, а основная цель в изучении перспектив ее развития связывалась с процессами децентрализации экономики России. Так, ряд таких авторов, как Авеков В. В., Беляк В. В., Горфинкель В. Я. и Швандар В. А., Пелих А. С., Чуев И. Н., Шупыро В. М. и другие, рассматривали аренду как форму функционирования и как одно из направлений преобразования государственной собственности на средства производства. Следующая группа авторов - Вавилин Е. В., Заргано М. Г., Савельева С., Симонова М. Н. и другие - занимается рассмотрением арендных отношений в рамках движимого имущества. В работах анализируются основные отличия аренды движимого имущества от аренды недвижимого имущества, нормативно-правовая база обеспечения этого типа отношений и особенности проката как специфической формы аренды. Такие авторы, как Белоконов А. В., Бороздин С. В., Залесский В. В., Землякова Г. JL, Крупина Н., Рубцова JI. Н., Рыманов А. и другие, рассматривают аренду земли. Авторы выявляют особенности аренды земельных участков в России по сравнению с западными странами, предлагают оптимизацию законодательной базы в области аренды земли. Арсентьева Е. В., Вейнберг А. Ю., Витрянский В. В., Гусев И., Завидов Б. Д., Захарьина А. В., Калачева С. А., Ковалев В. В., Харитонова Ю. С. занимаются анализом только нормативно-правовой базы арендных отношений. Авторы предлагают свои варианты типовых договоров, регулирующих арендные операции, а также критически рассматривают законодательную базу в области аренды.
Большой методологический вклад в изучение всей системы экономических отношений внесли костромские ученые, среди которых следует отметить работы Н. П. Гибало, М. И. Скаржинского, В. В. Чекмарева.
Рассмотрение отечественной и зарубежной экономической литературы по проблеме исследования показало, что анализ арендных отношений с позиции теоретического освоения не нашел должного отражения в экономической литературе, до сих пор отсутствует комплексное представление об институционально-экономической природе аренды. Остается множество неразработанных вопросов, касающихся определения сущности аренды, ее видового разнообразия, рассмотрения аренды как специфической формы собственности, выявления приоритетных направлений в развитии арендных отношений. Недостаточно раскрыты тенденции и закономерности формирования рисков в арендных операциях, а также изъяны законодательной базы в области аренды.
Актуальность темы исследования и состояние ее научной разработанности позволили сформулировать гипотезу диссертационной работы.
Гипотезой исследования является предположение о том, что развитие арендных отношений в современной экономике России послужит основой для становления качественно новых экономических отношений. Теоретическая формализация арендных отношений во взаимосвязи с отношениями собственности позволит априори осуществить оценки возможного вектора развития новых экономических отношений в России. При этом индикатором эффективности развития арендных отношений послужит институциональная структура национальной экономики.
Цель исследования заключается в выявлении экономической природы, формы, специфики арендных отношений в современной экономике России, а также в определении механизмов, стимулирующих их развитие. В соответствии с целью исследования в диссертационной работе были поставлены следующие задачи:
1. Изучить и обобщить имеющийся теоретический и практический материал по проблеме, определить теоретические основы арендных отношений в современной экономике России, выявить закономерности их функционирования и развития на практике.
2. Уточнить и дополнить имеющееся в современной экономической теории определение понятия «аренда», разграничить два смежных понятия «аренда» и «арендные отношения».
3. Выделить новые основания для классификации аренды, исходя из степени близости сходных явлений, а также установить принципиальную разницу между родовыми и видовыми понятиями.
4. Представить аренду как специфическую форму собственности, установить соотношение между категориями «собственность» и «аренда».
5. Выявить приоритетные направления развития арендных отношений в России и определить институционально-экономические механизмы, препятствующие их оптимальному развитию.
6. Подготовить рекомендации по реализации процесса оптимизации рисков, возникающих в арендных операциях.
7. Разработать обоснованные предложения для законодательных органов по совершенствованию нормативно-правовой базы в области аренды.
Объектом исследования является экономическая деятельность хозяйствующих субъектов, использующих аренду в качестве организационной формы предпринимательства.
В настоящее время в России большое внимание уделяется такому виду новых рыночных отношений, как аренда. Причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую финансовую сделку. Аренда позволяет вовлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, а также предоставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно неиспользуемых объектов, сохраняя право собственности на них. Но легкость применения уравновешивается целой чередой причин, препятствующих оптимальному развитию аренды в России. В результате проведенного исследования автором работы были установлены недоработки теоретико-практического плана в области арендных отношений, устранение которых будет способствовать развитию аренды в России.
Во-первых, сегодня в экономической теории отсутствует четкое определение понятия «аренда», что не только осложняет установление места и роли аренды как категории в экономической науке, но и тормозит развитие арендных отношений в отечественной экономике, так как без определения сущности явления сложно выработать механизмы оптимизации развития арендных отношений в современной экономике. Обобщив весь предшествующий теоретический материал, мы попытались в своей работе сформулировать исчерпывающее определение понятия «аренда». В нашей формулировке оно выглядит следующим образом: аренда (от лат. arrendare - найм или договор на передачу имущества собственником другому лицу) - это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, которая предполагает передачу на договорных условиях собственником (арендодателем) имущества во временное владение и пользование или только пользование другому лицу (арендатору) за плату на возмездных условиях. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Объектами аренды
могут быть любые вещественные предметы, целевое использование которых не приводит к их расчленению, потере целостности, изменению структуры и основных свойств, уменьшению количества вещества в ощутимых пределах. Допускается лишь естественный, амортизационный износ, старение, обусловленное развивающимися во времени физико-химическими процессами при условии нормальной, стандартной эксплуатации объекта в соответствии с его назначением. При этом минимальным сроком аренды следует считать срок, требуемый для извлечения арендатором всего комплекса полезных свойств, который способен предоставить объект аренды в соответствии с его назначением. Запрещено сдавать и брать в аренду имущество, представляющее национальную ценность, связанное с национальной безопасностью, являющееся частью стратегических вооружений (конкретные виды объектов, сдача которых в аренду ограничена или запрещена, определяются местным законодательством).
Во-вторых, недостатком является смешение близких по сути, но имеющих принципиально разное смысловое содержание понятий - «аренда» и «арендные отношения». Во избежание недоразумений в определении направления дальнейшего исследования мы разграничили два сходных явления. Для нас сущность и содержание аренды проявляется наиболее полным образом в арендных отношениях. Данное понятие можно отнести к фундаментальным понятиям теории аренды и экономической теории в целом, потому что оно характеризует движение основного массива объектов собственности и переход из одних рук в другие. Законодательные и другие правовые акты чаще оперируют такими понятиями, как: аренда, арендатор, арендодатель, арендная плата, а сама категория арендных отношений отражена в них в виде частных форм этих отношений таких, как права и обязанности, заключение, прекращение и расторжение договора аренды и прочее. Таким образом, арендные отношения - это экономико-правовые отношения, возникающие между арендодателем и арендатором по поводу передачи во временное владение и пользование или только пользование
широкого круга объектов собственности арендодателем арендатору. При этом арендные отношения являются по своей сути договорными, основанными на добровольном взаимном согласии сторон, регулируют и воплощают имущественные и денежные связи между собственником имущества и его арендатором, возникающие в ходе аренды. Соблюдение всех правил и норм арендных отношений определяющим образом влияют на эффективность аренды, получение выгоды как арендодателем, так и арендатором.
В-третьих, понимая, что категория аренды вырастает на почве разграничения прав собственности, мы попытались рассмотреть аренду как специфическую форму собственности, то есть установить родовидовые связи между двумя категориями и выделить специфические видовые черты арендных отношений по сравнению с другими отношениями собственности (доверительной собственностью (трастом), займом, поручительством, куплей-продажей, наймом и кредитом). В результате анализа было установлено, что не все правовые институты в одинаковой степени эффективно могут использовать данную разницу потенциалов, заложенную в расщеплении института рыночной собственности. Каждый из них ограничен определенной специфической сферой действия, своим характерным объектом сделки, особым составом участников, конкретными сроками действия договоров, разными объемами прав и обязанностей, участвующих в сделках сторон. На этом фоне были определены специфические видовые черты аренды по сравнению с другими отношениями собственности:
1. Наличие собственности, но невозможность по объективным и субъективным причинам производительно использовать ее у одних экономических субъектов и отсутствие собственности, но наличие возможностей и условий для осуществления предпринимательской деятельности - у других способствуют развитию аренды. Средством согласования экономических интересов таких субъектов (собственника и хозяйствующего субъекта) и является аренда: собственник уступает
предпринимательский доход арендатору, получая лишь гарантированный доход на собственность, то есть установленную договором сумму денег. Таким образом, по своему общеэкономическому содержанию арендные отношения представляют собой отношения между собственником средств производства и непосредственно применяющим их предпринимателем (хозяйствующим субъектом) по поводу распределения и присвоения в определенной договором аренды пропорции дохода.
2. Арендные отношения являются очень притягательными для собственников, так как не меняют права собственника распоряжаться имуществом, а лишь позволяют арендатору временно владеть и пользоваться или только пользоваться этим имуществом.
3. Аренда предполагает сохранение существующих форм собственности и их воспроизводство. Из такой особенности аренды следует, что она может обслуживать различные формы собственности и развиваться на базе не только государственной и кооперативной собственности, но и частной или частно-коллективной собственности. Тем самым аренда выступает гибкой формой хозяйствования в условиях различных форм собственности, обеспечивая сохранение существующих форм собственности, в частности, государственной. Особая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой, - непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях - и превращение ее в общую совместную или долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате в аренде достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.
4. Аренда основана на добровольном соглашении сторон. Арендатор берет на себя обязательство выполнять условия договора аренды, в том числе и касающиеся материальной ответственности. Именно в силу этого арендные отношения могут развиваться лишь в том случае, если аренда сможет доказать на деле свою выгодность и высокую эффективность для арендатора.
В-четвертых, в экономической литературе до настоящего времени отсутствует однозначное толкование видов аренды, допускается смешение близких или однородных понятий. Мы предложили новые существенные основания для классификации видов аренды и определили границы между явлениями: аренда - прокат, аренда в жилищной сфере - наем жилого помещения, установили, что лизинг необходимо рассматривать как один из видов аренды, способствующий снижению внутренних ее противоречий, адекватный современному уровню развития производственных сил. Появление третьего экономического субъекта - лизинговой компании, берущей на себя ряд обязанностей арендодателя и арендатора: покупка имущества по поручению, осуществление программы «тотального лизинга» (покупка и сдача в лизинг комплекта оборудования для полной модернизации производства), оказание услуг по сбыту продукции, полученной на взятом в лизинг оборудовании, организация рекламы, страхование имущества, консультирование по вопросам эксплуатации техники, взятие на себя риска морального старения оборудования, реализация подержанного имущества, ведение бухгалтерского учета и контроль над уплатой налогов, - можно считать одной из форм разрешения внутренних противоречий арендных отношений.
В-пятых, исходя из принципа экономической эффективности, мы определили приоритетные направления развития арендных отношений в перспективе. Такими, по нашему мнению, являются арендные отношения в аграрной сфере и аренда как способ управления государственной и муниципальной собственностью. В ходе анализа, мы установили, что в современном аграрном производстве арендные отношения по поводу
земли существуют в двух главных формах: общехозяйственной и внутрихозяйственной. Первый вид иногда называют прямой или свободной арендой, где арендодателем выступает государство в лице местных органов самоуправления, а арендаторами являются коллективы сельскохозяйственных предприятий и другие хозяйствующие субъекты как юридические лица. Второй вид - это внутрихозяйственная аренда, где в роли арендодателя выступают сельскохозяйственные предприятия, а в качестве арендатора - его подразделения и крестьянские (фермерские) хозяйства. Первые не обладают статусом юридического лица, а крестьянские хозяйства являются самостоятельными хозяйственно-правовыми единицами. Экономические взаимоотношения строятся через арендный договор. Наряду с положительными моментами внутрихозяйственная аренда имеет и существенные недостатки. Последние связаны с проблемой преодоления отчуждения производителя от результатов своего труда. Фактически арендатор распоряжается лишь частью созданного прибавочного продукта. Вопросы производственного и социального развития в целом остаются прерогативой администрации сельскохозяйственного предприятия. У арендатора нет достаточной правовой защиты перед руководством администрации предприятия. В современных условиях развитие аренды земли связано с решением ряда принципиально важных вопросов: во-первых, с ликвидацией экономически нерентабельных сельскохозяйственных предприятий и развитием ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств и производственных кооперативов; во-вторых, с сохранением приоритета крупных хозяйств как основных поставщиков сельскохозяйственной продукции в форме товариществ, арендных предприятий и других хозяйствующих субъектов; в-третьих, с дальнейшим совершенствованием внутрихозяйственной аренды, появление которой является закономерностью переходного периода. Суть решения вышеназванных вопросов в том, что господствующие экономические отношения переходного периода, представляющие диалектическое единство нового и старого, обуславливают
существование переходных экономических форм хозяйствования. В сфере аграрного производства данная закономерность проявляется в том, что пройти сразу от системы распорядительного землепользования к системе землевладения не возможно в силу эволюционного хода развития экономической реформы в нашей стране. С углублением экономической реформы и созданием нового хозяйственного механизма экономическое содержание переходных форм аренды земли будет перерастать в отношения землевладения. В сегодняшней реалии аренда земли выступает как форма землепользования и частично - форма землевладения.
Во-первых, сегодня в экономической теории отсутствует четкое определение понятия «аренда», что не только осложняет установление места и роли аренды как категории в экономической науке, но и тормозит развитие арендных отношений в отечественной экономике, так как без определения сущности явления сложно выработать механизмы оптимизации развития арендных отношений в современной экономике. Обобщив весь предшествующий теоретический материал, мы попытались в своей работе сформулировать исчерпывающее определение понятия «аренда». В нашей формулировке оно выглядит следующим образом: аренда (от лат. arrendare - найм или договор на передачу имущества собственником другому лицу) - это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, которая предполагает передачу на договорных условиях собственником (арендодателем) имущества во временное владение и пользование или только пользование другому лицу (арендатору) за плату на возмездных условиях. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Объектами аренды
могут быть любые вещественные предметы, целевое использование которых не приводит к их расчленению, потере целостности, изменению структуры и основных свойств, уменьшению количества вещества в ощутимых пределах. Допускается лишь естественный, амортизационный износ, старение, обусловленное развивающимися во времени физико-химическими процессами при условии нормальной, стандартной эксплуатации объекта в соответствии с его назначением. При этом минимальным сроком аренды следует считать срок, требуемый для извлечения арендатором всего комплекса полезных свойств, который способен предоставить объект аренды в соответствии с его назначением. Запрещено сдавать и брать в аренду имущество, представляющее национальную ценность, связанное с национальной безопасностью, являющееся частью стратегических вооружений (конкретные виды объектов, сдача которых в аренду ограничена или запрещена, определяются местным законодательством).
Во-вторых, недостатком является смешение близких по сути, но имеющих принципиально разное смысловое содержание понятий - «аренда» и «арендные отношения». Во избежание недоразумений в определении направления дальнейшего исследования мы разграничили два сходных явления. Для нас сущность и содержание аренды проявляется наиболее полным образом в арендных отношениях. Данное понятие можно отнести к фундаментальным понятиям теории аренды и экономической теории в целом, потому что оно характеризует движение основного массива объектов собственности и переход из одних рук в другие. Законодательные и другие правовые акты чаще оперируют такими понятиями, как: аренда, арендатор, арендодатель, арендная плата, а сама категория арендных отношений отражена в них в виде частных форм этих отношений таких, как права и обязанности, заключение, прекращение и расторжение договора аренды и прочее. Таким образом, арендные отношения - это экономико-правовые отношения, возникающие между арендодателем и арендатором по поводу передачи во временное владение и пользование или только пользование
широкого круга объектов собственности арендодателем арендатору. При этом арендные отношения являются по своей сути договорными, основанными на добровольном взаимном согласии сторон, регулируют и воплощают имущественные и денежные связи между собственником имущества и его арендатором, возникающие в ходе аренды. Соблюдение всех правил и норм арендных отношений определяющим образом влияют на эффективность аренды, получение выгоды как арендодателем, так и арендатором.
В-третьих, понимая, что категория аренды вырастает на почве разграничения прав собственности, мы попытались рассмотреть аренду как специфическую форму собственности, то есть установить родовидовые связи между двумя категориями и выделить специфические видовые черты арендных отношений по сравнению с другими отношениями собственности (доверительной собственностью (трастом), займом, поручительством, куплей-продажей, наймом и кредитом). В результате анализа было установлено, что не все правовые институты в одинаковой степени эффективно могут использовать данную разницу потенциалов, заложенную в расщеплении института рыночной собственности. Каждый из них ограничен определенной специфической сферой действия, своим характерным объектом сделки, особым составом участников, конкретными сроками действия договоров, разными объемами прав и обязанностей, участвующих в сделках сторон. На этом фоне были определены специфические видовые черты аренды по сравнению с другими отношениями собственности:
1. Наличие собственности, но невозможность по объективным и субъективным причинам производительно использовать ее у одних экономических субъектов и отсутствие собственности, но наличие возможностей и условий для осуществления предпринимательской деятельности - у других способствуют развитию аренды. Средством согласования экономических интересов таких субъектов (собственника и хозяйствующего субъекта) и является аренда: собственник уступает
предпринимательский доход арендатору, получая лишь гарантированный доход на собственность, то есть установленную договором сумму денег. Таким образом, по своему общеэкономическому содержанию арендные отношения представляют собой отношения между собственником средств производства и непосредственно применяющим их предпринимателем (хозяйствующим субъектом) по поводу распределения и присвоения в определенной договором аренды пропорции дохода.
2. Арендные отношения являются очень притягательными для собственников, так как не меняют права собственника распоряжаться имуществом, а лишь позволяют арендатору временно владеть и пользоваться или только пользоваться этим имуществом.
3. Аренда предполагает сохранение существующих форм собственности и их воспроизводство. Из такой особенности аренды следует, что она может обслуживать различные формы собственности и развиваться на базе не только государственной и кооперативной собственности, но и частной или частно-коллективной собственности. Тем самым аренда выступает гибкой формой хозяйствования в условиях различных форм собственности, обеспечивая сохранение существующих форм собственности, в частности, государственной. Особая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой, - непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях - и превращение ее в общую совместную или долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате в аренде достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.
4. Аренда основана на добровольном соглашении сторон. Арендатор берет на себя обязательство выполнять условия договора аренды, в том числе и касающиеся материальной ответственности. Именно в силу этого арендные отношения могут развиваться лишь в том случае, если аренда сможет доказать на деле свою выгодность и высокую эффективность для арендатора.
В-четвертых, в экономической литературе до настоящего времени отсутствует однозначное толкование видов аренды, допускается смешение близких или однородных понятий. Мы предложили новые существенные основания для классификации видов аренды и определили границы между явлениями: аренда - прокат, аренда в жилищной сфере - наем жилого помещения, установили, что лизинг необходимо рассматривать как один из видов аренды, способствующий снижению внутренних ее противоречий, адекватный современному уровню развития производственных сил. Появление третьего экономического субъекта - лизинговой компании, берущей на себя ряд обязанностей арендодателя и арендатора: покупка имущества по поручению, осуществление программы «тотального лизинга» (покупка и сдача в лизинг комплекта оборудования для полной модернизации производства), оказание услуг по сбыту продукции, полученной на взятом в лизинг оборудовании, организация рекламы, страхование имущества, консультирование по вопросам эксплуатации техники, взятие на себя риска морального старения оборудования, реализация подержанного имущества, ведение бухгалтерского учета и контроль над уплатой налогов, - можно считать одной из форм разрешения внутренних противоречий арендных отношений.
В-пятых, исходя из принципа экономической эффективности, мы определили приоритетные направления развития арендных отношений в перспективе. Такими, по нашему мнению, являются арендные отношения в аграрной сфере и аренда как способ управления государственной и муниципальной собственностью. В ходе анализа, мы установили, что в современном аграрном производстве арендные отношения по поводу
земли существуют в двух главных формах: общехозяйственной и внутрихозяйственной. Первый вид иногда называют прямой или свободной арендой, где арендодателем выступает государство в лице местных органов самоуправления, а арендаторами являются коллективы сельскохозяйственных предприятий и другие хозяйствующие субъекты как юридические лица. Второй вид - это внутрихозяйственная аренда, где в роли арендодателя выступают сельскохозяйственные предприятия, а в качестве арендатора - его подразделения и крестьянские (фермерские) хозяйства. Первые не обладают статусом юридического лица, а крестьянские хозяйства являются самостоятельными хозяйственно-правовыми единицами. Экономические взаимоотношения строятся через арендный договор. Наряду с положительными моментами внутрихозяйственная аренда имеет и существенные недостатки. Последние связаны с проблемой преодоления отчуждения производителя от результатов своего труда. Фактически арендатор распоряжается лишь частью созданного прибавочного продукта. Вопросы производственного и социального развития в целом остаются прерогативой администрации сельскохозяйственного предприятия. У арендатора нет достаточной правовой защиты перед руководством администрации предприятия. В современных условиях развитие аренды земли связано с решением ряда принципиально важных вопросов: во-первых, с ликвидацией экономически нерентабельных сельскохозяйственных предприятий и развитием ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств и производственных кооперативов; во-вторых, с сохранением приоритета крупных хозяйств как основных поставщиков сельскохозяйственной продукции в форме товариществ, арендных предприятий и других хозяйствующих субъектов; в-третьих, с дальнейшим совершенствованием внутрихозяйственной аренды, появление которой является закономерностью переходного периода. Суть решения вышеназванных вопросов в том, что господствующие экономические отношения переходного периода, представляющие диалектическое единство нового и старого, обуславливают
существование переходных экономических форм хозяйствования. В сфере аграрного производства данная закономерность проявляется в том, что пройти сразу от системы распорядительного землепользования к системе землевладения не возможно в силу эволюционного хода развития экономической реформы в нашей стране. С углублением экономической реформы и созданием нового хозяйственного механизма экономическое содержание переходных форм аренды земли будет перерастать в отношения землевладения. В сегодняшней реалии аренда земли выступает как форма землепользования и частично - форма землевладения.