Помощь студентам в учебе
Разработка проекта территориального планирования и управления для земель транспорта (на примере автомобильной дороги Южный обход г. Подольска).
|
ВВЕДЕНИЕ 3
РАЗДЕЛ 1.СБОР ПРАВОВОЙ ИНФОРМАЦИИ О СТРОИТЕЛЬСТВЕ
АВТОДОРОГИ «ЮЖНЫЙ ОБХОД Г.ПОДОЛЬСКА» 5
1.1. Транспортная сеть Подольского района. 5
1.2. Южный обход - основные характеристики 8
1.3. История строительства Южного обхода,
выбор и изъятие земельных участков 10
1.4. Транспортная развязка Южного обхода 16
1.5. Проект планировки и межевания территорий 19
1.6. Публичные слушания 23
1.7. Проект полосы отвода 24
1.8. Определение размера ущерба от изъятия 28
1.9. Выводы по разделу I 28
РАЗДЕЛ II. РАЗРАБОТКА АЛЬТЕРНАТИВНОГО ПРОЕКТА
СТРОИТЕЛЬСТВА ТРАССЫ ЮЖНЫЙ ОБХОД 30
2.1. Обработка картографического материала. 30
2.2. Проект полосы отвода -
а) характеристика трассы линейного объекта 31
2.3. Расчет размеров земельных участков,
предоставленных для полосы отвода
2.4. Перечни искусственных сооружений, пересечений, примыканий, включая их характеристику, перечень инженерных коммуникаций, подлежащих переустройству (сведения о путепроводах, эстакадах,
пешеходных переходах и развязках - для автомобильных и железных дорог) 43
2.5. Описание решений по организации рельефа трассы
и инженерной подготовке территории; 45
2.6. д) сведения о радиусах и углах поворота, длине прямых и
криволинейных участков, продольных и поперечных уклонах, преодолеваемых высотах 51
2.7. Сведения о необходимости проектирования постов дорожно-патрульной службы, пунктов весового контроля,
постов учета движения, постов метеорологического наблюдения, остановок общественного транспорта и мест размещения объектов дорожного сервиса - для автомобильных дорог 51
2.8. Акт выбора земельного участка для строительства 52
2.9. Проект полосы отвода (графическая часть) 55
2.10. Выводы по разделу II 56
РАЗДЕЛ III - РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ, МЕТОДИЧЕСКИХ УКАЗАНИЙ И МЕТОДИК ПРОИЗВОДСТВА РАБОТ ПО ФОРМИРОВАНИЮ РЕШЕНИЙ ОТВОДА ТЕРРИТОРИЙ 58
3.1. Обоснование необходимости размещения объекта и его
инфраструктуры на землях сельскохозяйственного назначения, лесного, водного фондов, землях особо охраняемых природных территорий 58
3.2. Имущественно-правовая инвентаризация земельных участков в
районе проложения трассы 59
3.3. Методические рекомендации 65
3.4. Выводы по разделу III 67
РАЗДЕЛ IV - ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО
УЧАСТКА ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЮЖНОГО ОБХОДА 68
4.1. Экономическое положение на рынке недвижимости
Московской области в начале 2014 года 68
4.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки
сравнительным подходом 71
4.3. Выводы по разделу IV 76
РАЗДЕЛ V - ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ ПРИ ПРОЕКТИРОВАНИИ
АВТОМОБИЛЬНОЙ ДОРОГИ «ЮЖНЫЙ ОБХОД Г.ПОДОЛЬСКА» 77
5.1. Мероприятия по охране окружающей среды 77
5.2. Особо охраняемые территории в районе проложения
трассы Южный обход 80
5.3. Выводы по разделу IV 87
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 88
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 91
Приложения 94
РАЗДЕЛ 1.СБОР ПРАВОВОЙ ИНФОРМАЦИИ О СТРОИТЕЛЬСТВЕ
АВТОДОРОГИ «ЮЖНЫЙ ОБХОД Г.ПОДОЛЬСКА» 5
1.1. Транспортная сеть Подольского района. 5
1.2. Южный обход - основные характеристики 8
1.3. История строительства Южного обхода,
выбор и изъятие земельных участков 10
1.4. Транспортная развязка Южного обхода 16
1.5. Проект планировки и межевания территорий 19
1.6. Публичные слушания 23
1.7. Проект полосы отвода 24
1.8. Определение размера ущерба от изъятия 28
1.9. Выводы по разделу I 28
РАЗДЕЛ II. РАЗРАБОТКА АЛЬТЕРНАТИВНОГО ПРОЕКТА
СТРОИТЕЛЬСТВА ТРАССЫ ЮЖНЫЙ ОБХОД 30
2.1. Обработка картографического материала. 30
2.2. Проект полосы отвода -
а) характеристика трассы линейного объекта 31
2.3. Расчет размеров земельных участков,
предоставленных для полосы отвода
2.4. Перечни искусственных сооружений, пересечений, примыканий, включая их характеристику, перечень инженерных коммуникаций, подлежащих переустройству (сведения о путепроводах, эстакадах,
пешеходных переходах и развязках - для автомобильных и железных дорог) 43
2.5. Описание решений по организации рельефа трассы
и инженерной подготовке территории; 45
2.6. д) сведения о радиусах и углах поворота, длине прямых и
криволинейных участков, продольных и поперечных уклонах, преодолеваемых высотах 51
2.7. Сведения о необходимости проектирования постов дорожно-патрульной службы, пунктов весового контроля,
постов учета движения, постов метеорологического наблюдения, остановок общественного транспорта и мест размещения объектов дорожного сервиса - для автомобильных дорог 51
2.8. Акт выбора земельного участка для строительства 52
2.9. Проект полосы отвода (графическая часть) 55
2.10. Выводы по разделу II 56
РАЗДЕЛ III - РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ, МЕТОДИЧЕСКИХ УКАЗАНИЙ И МЕТОДИК ПРОИЗВОДСТВА РАБОТ ПО ФОРМИРОВАНИЮ РЕШЕНИЙ ОТВОДА ТЕРРИТОРИЙ 58
3.1. Обоснование необходимости размещения объекта и его
инфраструктуры на землях сельскохозяйственного назначения, лесного, водного фондов, землях особо охраняемых природных территорий 58
3.2. Имущественно-правовая инвентаризация земельных участков в
районе проложения трассы 59
3.3. Методические рекомендации 65
3.4. Выводы по разделу III 67
РАЗДЕЛ IV - ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО
УЧАСТКА ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЮЖНОГО ОБХОДА 68
4.1. Экономическое положение на рынке недвижимости
Московской области в начале 2014 года 68
4.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки
сравнительным подходом 71
4.3. Выводы по разделу IV 76
РАЗДЕЛ V - ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ ПРИ ПРОЕКТИРОВАНИИ
АВТОМОБИЛЬНОЙ ДОРОГИ «ЮЖНЫЙ ОБХОД Г.ПОДОЛЬСКА» 77
5.1. Мероприятия по охране окружающей среды 77
5.2. Особо охраняемые территории в районе проложения
трассы Южный обход 80
5.3. Выводы по разделу IV 87
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 88
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 91
Приложения 94
В данной дипломной работе будет выполнена разработка проекта территориального планирования и управления для земель транспорта (на примере автомобильной дороги Южный обход г. Подольска).
Для достижения этой цели были поставлены следующие задачи:
1) Сбор всех технических материалов проекта. Как исходные материалы будут взяты проект планировки территории, проект межевания территории под Южный обход, взятые с официальных порталов Администрации г. Подольска и Глав архитектуры Московской области, Схема ООПТ Московской области, Генеральный план (проект) г. Подольска и иные.
2) Сбор всех законодательных документов, регулирующих вопросы строительства подобных объектов как Южный обход
Документы, собираемые в целях данной работы достаточно разнообразны, это как Кодексы (ГрК, ЗК, ЛК, ВК), федеральные законы (172-й о переводе земель из одной категории в другую - что является основной темой дипломной работы и др.), региональные законы (ОЗ об особо ценных землях Московской области), Постановления и Решения органов региональной и муниципальной власти, Определения и Решения судов различных инстанций, ГОСТы и СНиПы, а также Технический регламент Таможенного союза, отраслевые дорожные нормы и отраслевые дорожные методические рекомендации и другое. Они имеют различный характер, являясь императивными, а иные - диспозитивными нормами, некоторые носят сугубо рекомендательный характер. Особенностью конкретной дипломной работы является то, что проект трассы Южный обход отменен решением суда, и из этого вытекает необходимость выполнения другого проекта, но на законных основаниях.
3) Анализ инженерно-геодезических, инженерно-геологических и инженерно-экологических условий прокладки трассы.
Для этого будет использована топографическая карта 1:10 000 в цифровом векторном виде, в том числе и границы территориального деления. Ввиду отсутствия таких материалов данные об изысканиях приняты условно - как принятое, что в ходе работ ВТМ Дорпроект по проекту Южного обхода выполнены инженерно-геологические изыскания (как ими заявлено), а также топографическая съемка масштаба 1:500.
4) Авторская разработка проекта создания дороги Южный обход в том числе (пример экономического расчета экономических параметров и территориальных размеров задействованных в ходе строительства объекта)
В данной части будет сделан проект дороги (а именно проект полосы отвода согласно постановлению № 87 Правительства РФ)
5) Рекомендации, корректирующие первоначальный проект.
Для достижения этой цели были поставлены следующие задачи:
1) Сбор всех технических материалов проекта. Как исходные материалы будут взяты проект планировки территории, проект межевания территории под Южный обход, взятые с официальных порталов Администрации г. Подольска и Глав архитектуры Московской области, Схема ООПТ Московской области, Генеральный план (проект) г. Подольска и иные.
2) Сбор всех законодательных документов, регулирующих вопросы строительства подобных объектов как Южный обход
Документы, собираемые в целях данной работы достаточно разнообразны, это как Кодексы (ГрК, ЗК, ЛК, ВК), федеральные законы (172-й о переводе земель из одной категории в другую - что является основной темой дипломной работы и др.), региональные законы (ОЗ об особо ценных землях Московской области), Постановления и Решения органов региональной и муниципальной власти, Определения и Решения судов различных инстанций, ГОСТы и СНиПы, а также Технический регламент Таможенного союза, отраслевые дорожные нормы и отраслевые дорожные методические рекомендации и другое. Они имеют различный характер, являясь императивными, а иные - диспозитивными нормами, некоторые носят сугубо рекомендательный характер. Особенностью конкретной дипломной работы является то, что проект трассы Южный обход отменен решением суда, и из этого вытекает необходимость выполнения другого проекта, но на законных основаниях.
3) Анализ инженерно-геодезических, инженерно-геологических и инженерно-экологических условий прокладки трассы.
Для этого будет использована топографическая карта 1:10 000 в цифровом векторном виде, в том числе и границы территориального деления. Ввиду отсутствия таких материалов данные об изысканиях приняты условно - как принятое, что в ходе работ ВТМ Дорпроект по проекту Южного обхода выполнены инженерно-геологические изыскания (как ими заявлено), а также топографическая съемка масштаба 1:500.
4) Авторская разработка проекта создания дороги Южный обход в том числе (пример экономического расчета экономических параметров и территориальных размеров задействованных в ходе строительства объекта)
В данной части будет сделан проект дороги (а именно проект полосы отвода согласно постановлению № 87 Правительства РФ)
5) Рекомендации, корректирующие первоначальный проект.
Данная дипломная работа была посвящена изучению и практическому решению земельно-территориальных вопросов, возникших и возникающих при строительстве автодороги Южный обход г. Подольска.
Для этой цели первоначально определены технические параметры трассы - количество полос, ширина полос, пропускная способность и исходя из всего этого - категория трассы.
Обнаружено, что ключевую роль в рассматриваемом вопросе играют несколько основополагающих факторов - разнонаправленность интересов различных групп собственников земельных участков. Изучавшиеся земли, переводимые в категорию земель транспорта являются землями нескольких категорий, видов разрешенного использования, форм собственности и режимов охраны.
В ходе изучения было определено, что существующий проект планировки и межевания территорий не является законно обоснованным, что привело в итоге к отмене его по решению суда.
Однако при этом выявлено, что проект будущей автомобильной сети, включающей в себя Южный обход, реконструкцию трассы в Климовске (43-48 км) и другие мероприятия, в будущем соединяющие трассы А 101 Москва- Малоярославец-Рославль и А 105 - Москва-Симферополь, являются реально улучшающим качество дорожной инфраструктуры Московской области проектом.
Таким образом целью дипломной работы как квалификационной работы инженера городского кадастра явилась разработка альтернативного общего проекта устройства территорий, включающих в себя элементы проектов планировки и межевания территорий, проекта полосы отвода, акта выбора земельного участка, инвентаризация земельных участков в районе проложения трассы, при том же участке работ.
Для выполнения этой работы использовался ряд картографических материалов, как в референцной системе координат Гаусса-Крюгера 1942 г.,
так и в местной системе координат МСК-50. Для определения ширины полосы отвода и величины отводимого участка под кольцевую развязку использовалась топографическая карта с нанесенным на нее рельефом, согласно текущей законодательной базе.
Результатом явилось соответственно необходимость отвода 8,1 га на линейный километр (трасса протяженностью 6, 340 км), а также 15 и 29 га соответственно земли в зависимости от вида кольцевой развязки (разработано два вида). Установлено нарушение норм отвода в части строительства развязки.
В результате изучения нескольких проектов, включая проект Южного обхода (проект строительства газопровода, дороги с развязкой - Ступино- Озеры, пересечения по типу путепровода и развязки в двух уровнях Симферопольского шоссе, реконструкции участка 43-48 км Симферопольского шоссе) для обоснования прохождения трассы по тем или иным категориям земель было сделана тематическая карта района работ.
После этого условно, ввиду отсутствия (невозможности нахождения) схожего понятия в научно-технической литературе было определено понятие «транспортно-правового коридора» и высказана гипотеза о ценности использования его в виде тематической кадастровой карты.
В ходе дальнейшего изучения была выработана методическая рекомендация к этапам создания транспортно-правового коридора.
1 этап - инженерные изыскания
1. Определение характеристик трассы (категории) - а также значения трассы.
2. Приблизительное определение рельефа территории (вид, уклоны, диапазоны уклонов)
3. Расчет величины будущей полосы отвода
2 этап - определение правового коридора
4. Определение территорий, свободно отчуждаемых (промышленные, сельскохозяйственные территории, земли запаса).Выделение их в одну зону. В случае, если возможно наметить трассу (параметры полосы отвода совпадают с площадями земельного участка зоны) - разработка коридора прекращается.
5. Выявление и нанесение на картматериал зон с особыми условиями использования территорий, зон особо охраняемых природных территорий федерального, регионального, местного значения, зон специального назначения. Эти территории можно перевести в иную категорию при наличии положительного заключения экологической экспертизы, что весьма затруднительно.
6. Создание после этого всей тематической карты с нанесенными на нее категориями земель (для земель населенных пунктов - дополнительно виды разрешенного использования) и после инвентаризации - создание земельно-кадастровой базы на район работ. Добавление туда территорий, которые возможны для отчуждения при особых условиях.
7. Выявление для таких земельных участков кроме документированного использования - фактическое использование. В случае нарушения - возможна упрощенная процедура отчуждения для подобных земельных участков, с использованием заключения земельного контроля.
8. В случае, если трассу можно проложить, используя земли (дачная застройка, ИЖС в землях населенных пунктов, лесные и водные участки), которые в обычных условиях экспроприировать нельзя, то включить их в проект, используя созданную тематическую карту и кадастровую базу для решения вопросов в суде (а все принудительное отчуждение в настоящее время идет через суд).
После такого теоретического представления были представлены и практические рекомендации к разработке земельно-кадастровой базы. Сделан вывод, что такого рода карту можно быстро создать на основе программных средств MapInfo (а также и иных ГИС с кадастровыми базами), используя два столбца - классификатор видов разрешенного использования земель и логическое поле сравнения соответствия вида разрешенного использования с фактическим использованием земель.
Достоинствами предложенной методики являются - наглядность, точность, возможность использования при формировании тома 2.2. проекта (имущественно-правовая инвентаризация земель полосы отвода), а также использование этой карты в судебных заседаниях по вопросам принудительного отчуждения земель.
Выполнена работа по оценке участка, подвергающегося принудительному отчуждению, для этого использован сравнительный подход и выбраны в качестве объекта сравнения три участка.
Разработан ряд мероприятий по охране окружающей среды, а так же жизнедеятельности граждан при строительстве дороги. Рассмотрен вопрос правомерности изъятия части лесопарковой зоны и обнаружено, что нарушений не выявлено и вопрос находится в компетенции Правительства Московской области без заключения экологической экспертизы.
Для этой цели первоначально определены технические параметры трассы - количество полос, ширина полос, пропускная способность и исходя из всего этого - категория трассы.
Обнаружено, что ключевую роль в рассматриваемом вопросе играют несколько основополагающих факторов - разнонаправленность интересов различных групп собственников земельных участков. Изучавшиеся земли, переводимые в категорию земель транспорта являются землями нескольких категорий, видов разрешенного использования, форм собственности и режимов охраны.
В ходе изучения было определено, что существующий проект планировки и межевания территорий не является законно обоснованным, что привело в итоге к отмене его по решению суда.
Однако при этом выявлено, что проект будущей автомобильной сети, включающей в себя Южный обход, реконструкцию трассы в Климовске (43-48 км) и другие мероприятия, в будущем соединяющие трассы А 101 Москва- Малоярославец-Рославль и А 105 - Москва-Симферополь, являются реально улучшающим качество дорожной инфраструктуры Московской области проектом.
Таким образом целью дипломной работы как квалификационной работы инженера городского кадастра явилась разработка альтернативного общего проекта устройства территорий, включающих в себя элементы проектов планировки и межевания территорий, проекта полосы отвода, акта выбора земельного участка, инвентаризация земельных участков в районе проложения трассы, при том же участке работ.
Для выполнения этой работы использовался ряд картографических материалов, как в референцной системе координат Гаусса-Крюгера 1942 г.,
так и в местной системе координат МСК-50. Для определения ширины полосы отвода и величины отводимого участка под кольцевую развязку использовалась топографическая карта с нанесенным на нее рельефом, согласно текущей законодательной базе.
Результатом явилось соответственно необходимость отвода 8,1 га на линейный километр (трасса протяженностью 6, 340 км), а также 15 и 29 га соответственно земли в зависимости от вида кольцевой развязки (разработано два вида). Установлено нарушение норм отвода в части строительства развязки.
В результате изучения нескольких проектов, включая проект Южного обхода (проект строительства газопровода, дороги с развязкой - Ступино- Озеры, пересечения по типу путепровода и развязки в двух уровнях Симферопольского шоссе, реконструкции участка 43-48 км Симферопольского шоссе) для обоснования прохождения трассы по тем или иным категориям земель было сделана тематическая карта района работ.
После этого условно, ввиду отсутствия (невозможности нахождения) схожего понятия в научно-технической литературе было определено понятие «транспортно-правового коридора» и высказана гипотеза о ценности использования его в виде тематической кадастровой карты.
В ходе дальнейшего изучения была выработана методическая рекомендация к этапам создания транспортно-правового коридора.
1 этап - инженерные изыскания
1. Определение характеристик трассы (категории) - а также значения трассы.
2. Приблизительное определение рельефа территории (вид, уклоны, диапазоны уклонов)
3. Расчет величины будущей полосы отвода
2 этап - определение правового коридора
4. Определение территорий, свободно отчуждаемых (промышленные, сельскохозяйственные территории, земли запаса).Выделение их в одну зону. В случае, если возможно наметить трассу (параметры полосы отвода совпадают с площадями земельного участка зоны) - разработка коридора прекращается.
5. Выявление и нанесение на картматериал зон с особыми условиями использования территорий, зон особо охраняемых природных территорий федерального, регионального, местного значения, зон специального назначения. Эти территории можно перевести в иную категорию при наличии положительного заключения экологической экспертизы, что весьма затруднительно.
6. Создание после этого всей тематической карты с нанесенными на нее категориями земель (для земель населенных пунктов - дополнительно виды разрешенного использования) и после инвентаризации - создание земельно-кадастровой базы на район работ. Добавление туда территорий, которые возможны для отчуждения при особых условиях.
7. Выявление для таких земельных участков кроме документированного использования - фактическое использование. В случае нарушения - возможна упрощенная процедура отчуждения для подобных земельных участков, с использованием заключения земельного контроля.
8. В случае, если трассу можно проложить, используя земли (дачная застройка, ИЖС в землях населенных пунктов, лесные и водные участки), которые в обычных условиях экспроприировать нельзя, то включить их в проект, используя созданную тематическую карту и кадастровую базу для решения вопросов в суде (а все принудительное отчуждение в настоящее время идет через суд).
После такого теоретического представления были представлены и практические рекомендации к разработке земельно-кадастровой базы. Сделан вывод, что такого рода карту можно быстро создать на основе программных средств MapInfo (а также и иных ГИС с кадастровыми базами), используя два столбца - классификатор видов разрешенного использования земель и логическое поле сравнения соответствия вида разрешенного использования с фактическим использованием земель.
Достоинствами предложенной методики являются - наглядность, точность, возможность использования при формировании тома 2.2. проекта (имущественно-правовая инвентаризация земель полосы отвода), а также использование этой карты в судебных заседаниях по вопросам принудительного отчуждения земель.
Выполнена работа по оценке участка, подвергающегося принудительному отчуждению, для этого использован сравнительный подход и выбраны в качестве объекта сравнения три участка.
Разработан ряд мероприятий по охране окружающей среды, а так же жизнедеятельности граждан при строительстве дороги. Рассмотрен вопрос правомерности изъятия части лесопарковой зоны и обнаружено, что нарушений не выявлено и вопрос находится в компетенции Правительства Московской области без заключения экологической экспертизы.