Ипотечное кредитование - это долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России — это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Между ипотечным кредитованием и ипотечным страхование существует взаимосвязь. Так как ипотечное страхование не имеет смысла без ипотечного кредитования.
Ипотечная деятельность сопряжена с рисками, присущие кредитору и заемщику. К рискам кредитора относятся:
-риск изменения процентных ставок;
-риск ликвидности;
-риск досрочного погашения кредита;
-риск изменения валютного курса;
-риск недополучения дохода;
-риск дополнительных расходов при обращении взыскания на заложенное имущество.
К рискам заемщика относятся следующие риски:
-риск неисполнения обязательств по ипотечному кредиту;
-риск изменения процентной ставки;
-риск снижения рыночной стоимости объектов жилой недвижимости;
-риск изменения валютного курса.
Однако не все банковские риски могут быть застрахованы, а только те, которые покрывают риски заемщика. В связи с этим актуальным видом страхования выступает комплексное ипотечное страхование.
Ипотечное страхование - это страхование риска убытков у кредиторов, которые могут возникнуть в случае дефолтов ипотечных заёмщиков и последующей реализации заложенного имущества (недостаток средств от реализации заложенного имущества и невозможность довзыскать с заёмщика 77
остаток средств). Ипотечное страхование является комбинированным видом страхования и включает в себя несколько продуктов страхования, а именно: страхование залогового имущества, личное страхование и титульное страхование.
Ипотечное страхование регламентируется нормами гражданского и финансового права, следовательно, можно выделить нормативные акты, относящиеся к общему законодательству, регулирующие отношения между всеми субъектами хозяйствования и государством, в том числе страховщиками, и нормативные акты, которые регулируют отношения только в сфере ипотеки и ее страховой защиты. К общему законодательству относят не только ГК, ТК, ЖК, но и Закон об ипотеке, Закон о банковской деятельности и Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К специальному законодательству относят Закон о страховом деле, постановления, подзаконные нормативные акты, издаваемые министерствами и ведомствами, касающиеся финансово-хозяйственной деятельности страховщика.
Основополагающим документом является Закон о страховании, который выдвигает лицензионные требования к страховым компаниям, которые имеют возможность осуществлять эти виды страхования, входящие в ипотечную структуру. А ГК РФ определяет реализацию такого страхования посредством заключения договоров личного и имущественного страхования.
Необходимо отметить, что законодательство определяет разделение страховых компаний, занимающихся страхованием жизни и рисковыми видами страхования. Так как ипотечное страхование является комплексным видом страхования, то договор комплексного страхования может быть заключен как с обеими страховыми компаниями, так и с одной, занимающейся рисковыми видами страхования, а именно страхованием от несчастных случаев и болезней, и имущественным страхованием.
Наряду с Законом о страховании, банк предъявляет требования к страховым компаниям, осуществляющим ипотечное страхование. Для осуществления ипотечного страхования страховая компания формирует соответствующие финансовые ресурсы. Все финансовые ресурсы складываются из собственного капитала и привлеченного капитала. В структуре собственного капитала основная доля принадлежит уставному капиталу. По накопительным видам страхования минимальный уставный капитал должен быть не менее 240 млн. руб., а по рисковым видам страхования - не менее 120 млн. руб.
В структуре привлеченных средств основная доля принадлежит страховым резервам страховой компании. Страховые компании по страхованию жизни формируют математические резервы, а по рисковым видам страхования - технические в соответствии с Приказом Министерства финансов РФ.
К математическим резервам относятся следующие виды резервов:
-резервы по страхованию жизни;
-математический резерв;
-резерв расходов на обслуживание страховых обязательств;
-резерв выплат по заявленным, но не урегулированным страховым случаям;
-резерв дополнительных выплат;
-выравнивающий резерв.
К техническим резервам относят:
-резерв незаработанной премии;
-резерв убытков;
-стабилизационный резерв;
-резерв заявленных, но неурегулированных убытков;
-резерв произошедших, но незаявленных убытков.
Страховщики обязаны инвестировать как средства страховых резервов, так и собственный капитал. Размещение этих средств происходит на основании Указания Банка России.
Практика реализации ипотечных страховых продуктов изучалась на статистических материалах, представленных на официальном сайте Банка России, как органа государственного регулирования и надзора за страховой деятельностью и ПАО «Росгосстрах».
ПАО «Росгосстрах» является крупнейшей страховой компанией на рынке. В настоящее время в соответствии с выданными лицензиями компания осуществляет операции по личному страхованию, имущественному, ответственности. Так же компания имеет лицензию на право осуществления обязательного государственного страхования жизни и здоровья военнослужащих и т.д.
По итогам 2015 года компания получила прибыль, основной доход которой произошел от инвестиционных операций, размещения собственных и привлеченных средств, а так же за счет сокращения расходов по основной деятельности. По окончанию 2015 года у компании по всем показателям имеется тенденция к росту. Это говорит о рентабельности и востребованности страховой компании на рынке. Однако сравнить тарифы по комплексному ипотечному страхованию не представилась возможность, так как компания не публикует в свободном доступе эти сведения.
В зарубежной практике в страховой продукт входит страхование жизни, а не рисковые виды страхования, как это распространено в РФ. В основном за границей страхуется залоговое имущество, а страхование жизни и нетрудоспособности выступает в качестве добровольного страхования, однако банки так же, как и в России настаивают на страховании жизни и здоровья при ипотеке.
После проведенного анализа можно выделить следующие проблемы ипотечного страхования:
-существуют некоторые расхождения между положениями законодательства и правоприменительной практикой при толковании норм. Согласно ГК РФ «Право страховщика на оценку страхового риска», при заключении договора страхования имущества страховщик вправе провести обследование страхуемого имущества, а так же вправе провести обследование страхуемого лица для оценки фактического состояния его здоровья и оценка страхового риска страховщиком на основании ГК РФ необязательна. Что касается судебной практики, она фактически подразумевает обязанность страховщика на проведение предстрахового осмотра и предстраховой оценки, возлагая риск негативных последствий их неосуществления на страховщика;
-закон не предусматривает страхование заемщика кредита на случай потери им работы по независящим от него причинам, которые не связаны с утратой им здоровья;
-во многих договорах ипотеки имеются условия, обязывающие залогодателя страховать не только имущество, но и риск утраты права собственности на предмет ипотеки, а так же страховать себя от несчастных случаев и болезней в пользу залогодержателя. Это не соответствует Закону о защите прав потребителей, которое не допускает навязывания потребителю товаров (работ, услуг).
В связи с выявленными проблемами, можно предложить следующие пути решения:
- что касается проведения предстрахового осмотра и предстраховой оценки имущества страховщиком, то в данной проблеме как минимум два решения. Во-первых, в ст. 945 ГК РФ можно внести поправку, в связи с которой страховщик будет обязан осуществлять оперативно-розыскную деятельность. Во-вторых, можно указать в Законе о страховании, создание обязательных групп оценки в страховых компаниях, которые бы занимались оценкой рынка недвижимости. Главной обязанностью такой группы был бы осмотр страхуемого имущества;
-если заемщик потерял работу по независящим от него причинам и не может выплачивать займ, то это достаточно веская причина, которая должна быть указана и четко регламентирована в законодательстве. Страхование на случай потери работы по независящим от заемщика причинам должно стать обязательным наряду со страхованием залогового имущества.
-согласно ст. 16 Закона о защите прав потребителей не допускается навязывание товаров и услуг. Этот факт не согласуется со ст. 31 Закона об ипотеке. Нарушение прав потребителя должно быть наказуемо, и внесено изменение в ст. 31 Закона об ипотеке, где бы говорилось о добровольном, а не обязательном страховании за свой счет имущества в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.
Приняв вышеназванные поправки в законодательство можно значительно улучшить рынок ипотечного страхования в России, следовательно и во всех страховых компаниях, в том числе и в ПАО «Росгосстрах».


Купить