На основе проведенного исследования приобретения права собственности на земельные участки можно сделать следующие выводы.
В качестве объекта права собственности терминологически более правильно использовать понятие «земельный участок», а не «земля». Данная точка зрения подтверждена официально - в ст.6 Земельного кодекса РФ земля и земельный участок выделены в качестве разных объектов земельных отношений, где земля природный ресурс, а земельный участок - объект недвижимости. При исследовании понятия земельного участка, мною были выявлены признаки, которым он должен соответствовать для того, чтобы признаваться объектом права собственности. Во-первых, земельный участок - это недвижимая вещь (ст. 130 ГК РФ, п.3 ст.6 ЗК РФ); во-вторых, он должен быть индивидуализирован, то есть «иметь характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи» (п.3 ст.6 ЗК РФ); в-третьих, оборотоспособен (п.3 ст. 129 ГК РФ); в- четвертых, соответствовать требованиям о предельных размерах (ст. 11.9 ЗК РФ); в-пятых, на земельный участок, находящийся в собственности, распространяется презумпция недоступности на такие земельные участки.
В Российской Федерации в равной степени признается право государственной собственности на землю, субъектов РФ, муниципальных образований, юридических и физических лиц. Государство в земельных отношениях может выступать как в качестве субъекта государственной власти, так и в качестве собственника земельных участков.
Собственникам земельных участков принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, совокупность которых и составляет содержание права собственности. По сравнению с владением обычным имуществом, владение землей представляет собой определенную условность, так как земля неперемещаема и господство над ней ограниченно.
Кроме того, по законодательству РФ собственник земельного участка не обладает абсолютной свободой в отношении своего участка: земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением, использование земель должно осуществляться способами, которые не должны наносить вред окружающей среде.
Собственник вправе в любой форме отчуждать земельный участок в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения участком, отдавать его в залог и т.д., но при этом в установленных законом случаях правомочия собственника могут быть ограничены.
Собственниками земельных участков в Российской Федерации могут быть физические, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные образования. Физические и юридические лица могут обладать земельным участком на праве частной собственности; публично-правовые образования - на праве государственной или муниципальной соответственно. При этом в Российской Федерации в равной степени признается право государственной собственности на землю, субъектов РФ, муниципальных образований, юридических и физических лиц. Государство в земельных отношениях может выступать как в качестве субъекта государственной власти, так и в качестве собственника земельных участков. Возможность государства выступать в качестве субъекта государственной власти предопределяет существо отношений государства как субъекта права собственности.
Под приобретением права собственности на земельные участки следует понимать правомерные действия субъектов права собственности в отношении земельного участка, являющегося оборотоспособным недвижимым имуществом, в результате которых возникает право собственности на данный земельный участок.
Основания приобретения права собственности на землю предусмотрены как гражданским, так и земельным законодательством. При этом основания приобретения права частной собственности на земельный участок установлены только Гражданским кодексом РФ, в то время как основания приобретения государственной и муниципальной собственности конкретным образом установлены Земельным кодексом РФ. Кроме того, основания приобретения права частной собственности на земельные участки являются общими по отношению к основаниям приобретения права собственности на землю публично-правовыми образованиями, так как в последних можно выделить группу специальных оснований, по которым только государство, субъект и муниципальное образование может стать собственником соответствующего земельного участка.
В науке гражданского и земельного права имеют место быть различные классификации оснований приобретения права собственности. Доктринальное значение для классификации оснований приобретения права частной собственности имеет классификация на первоначальные и производные основания. При этом не имеет значения, какой критерий (воли или правопреемства) лежит в основе такой классификации. Практическую значимость имеет классификация, в основе которой лежит порядок приобретения земельных участков в частную собственность: с торгов или без торгов, а для земельных участков приобретаемых публично-правовыми образованиями практическое значение имеет классификация, в основе которой лежит цель приобретения таких участков.
В настоящее время сделки представляют собой наиболее распространенный способ приобретения права собственности на земельный участок, так как в основе данных правоотношений лежит волеизъявление самих субъектов, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей по поводу земли. Особое значение при заключении сделок с земельными участками уделяется соблюдению требований к форме таких сделок. Договор купли-продажи земельного участка в обязательном порядке должен быть заключен в письменной форме (несоблюдение формы договора влечет его недействительность). Кроме этого, в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (в том случае, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность). При этом, несмотря на то, что по общему правилу государственной регистрации подлежат, в том числе и сделки с недвижимым имуществом (п. 6 ст.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), в соответствии с действующим
законодательством договор купли-продажи земельного участка не подлежит государственной регистрации. Гражданским законодательством Российской Федерации предусмотрена лишь государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, а не договора купли-продажи соответствующего участка.
Государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество в настоящее время удостоверяется только выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая служит единственным доказательством существования зарегистрированного права. Порядок предоставления выписки из ЕГРН установлен ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Таким образом, действующим законодательством предусмотрено несколько способов приобретения права собственности на земельный участок посредством издания актов государственных органов и органов местного самоуправления как в частную, так и в государственную собственность. Предоставление земельных участков, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам может быть осуществлено как за плату (пп. 2 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ), так и бесплатно (пп. 1 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ). При этом приобретение права собственности государством или муниципальным образованием земельного участка, находящегося в частной собственности, посредством его изъятия всегда носит компенсационный характер, то есть подлежит возмещению.
В результате всего вышесказанного справедливо считать, что акты государственных органов и органов местного самоуправления конечной своей целью имеют обеспечение как частноправовых, так и публичных интересов участников гражданского оборота. Именно интерес участников гражданского оборота в приобретении земельного участка приводит в действие общий административно-правовой механизм.
Кроме этого, одним из оснований приобретения права собственности на земельный участок является приобретательная давность. Несмотря на то, что ЗК РФ не выделяет данного основания, анализ п. 1 ст.25 ЗК РФ, которая устанавливает, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, а также анализ судебной практики показал, что суды, применяя положения ст. 234 ГК РФ (приобретательная давность), признают право собственности на земельные участки. Как следует из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума № 10/22, применение приобретательной давности в отношении земельных участков имеет свои особенности, которые заключаются в том, что приобретательная давность может быть применена в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении предусмотренных пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ условий.
Таким образом, результат произведенного мною исследования, абсолютно точно доказывает, что земельные участки являются особым объектом гражданского оборота и вследствие этого к ним предъявляются особые требования для того, чтобы они могли стать объектом собственности.
В настоящее время любой гражданин Российской Федерации имеет равные возможности в получении (приобретении) земельного участка и распоряжении имеющимся в его собственности участком по своему усмотрению. В связи с этим сегодня как никогда высказывание Марка Твена приобретает наибольшую актуальность: «Покупайте землю - ведь ее больше не производят!».


Купить