ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
1.1. Понятие и правовая природа договора аренды 7
1.2. Источники правового регулирования арендных отношений 12
1.3. Стороны договора аренды 19
ГЛАВА 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1 Существенные и иные условия договора аренды 25
2.2 Прекращение договора аренды 33
2.3 Ответственность сторон за неисполнение и ненадлежащее исполнение договора аренды 43
ГЛАВА 3. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
3.1. Права и обязанности арендодателя 50
3.2. Права и обязанности арендатора 55
3.3 Объем и природа прав арендатора 62
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 70
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Тема данной выпускной квалификационной работы интересна для исследования и актуальна, так как договор аренды известен как классический пример обязательства еще со времен римского права и не потерял своего значения и в наше время.
Договор аренды представляет собой один из видов гражданско-правовых договоров, по условиям которого имущество передается во владение и пользование или пользование за определенную плату. Договор аренды законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации 1 (далее - ГК РФ), которым регулируются основные вопросы заключения, исполнения, прекращения договора аренды.
В настоящее время данный вид договора широко распространен, поэтому исследование договора аренды представляет еще больший интерес. Ежегодно заключается более 8 тысяч договоров на территории Российской Федерации. Заключение данного договора позволяет владеть и пользоваться имуществом, не приобретая его в собственность, тем самым уменьшая материальные затраты пользователя, т.к. широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте. Аренда дает возможность с одной стороны удовлетворять потребности физических и юридических лиц, которые нуждаются во временном владении и пользовании определенными вещами, а с другой стороны дает право собственнику имущества, не использующему арендованное имущество в данный период, получение вознаграждения в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.
Многие предприниматели приобретают имущество, в том числе нежилые помещения, в аренду, т.к. не располагая достаточными денежными средствами для приобретения нежилых помещений для ведения бизнеса в собственность, заключение договора аренды будет являться одним из способов решения данной хозяйственной задачи. В связи с этим большое количество предпринимателей в процессе осуществления своей деятельности сталкиваются с договором аренды, выступая при этом арендодателем или арендатором. Более того, для некоторых предпринимателей предоставление имущества в аренду является основным видом их хозяйственной деятельности.
Обширна и судебная практика по рассмотрению споров, связанных с договором аренды. По данным, представленным на сайте Высшего Арбитражного Суда РФ, за 2015 год арбитражными судами РФ в первой инстанции рассмотрено 80505 дел, за 2017 год - 81585 дел . Таким образом, количество рассмотренных дел по договорам аренды увеличилось на 1,3 % за 1 год. Количество судебных дел по договору аренды, рассмотренных за указанные периоды, довольно велико по отношению к числу дел по другим гражданско-правовым договорам.
В Российской Федерации по сегодняшний день ведется активный процесс реформирования российского гражданского законодательства. Инициирован данный процесс Указом Президента РФ «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации», которым создан Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, который 7 октября 2009 года своим решением одобрил Концепцию развития гражданского законодательства Российской Федерации. 13 апреля 2012 года в Государственную Думу Российской Федерации был внесен Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Законопроект о внесении изменений в ГК РФ).
В последующем названный Законопроект был разделен на несколько частей, каждая из которых рассматривается отдельно, в связи с чем различные изменения ГК РФ вступают в силу в разное время. Положения Законопроекта и принятых в соответствии с ним законов затронули и регулирование договора аренды. В частности, Федеральный закон «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о внесении изменений в гл.1, 2, 3 и 4 ч.1 ГК РФ) затронул вопрос государственной регистрации договора аренды.
Как говорилось выше, договор аренды распространен в гражданском обороте, данным обстоятельством объясняется широкое употребление понятия договора аренды в юридической науке и правоприменительной практике. Различные вопросы правового регулирования арендных отношений в разное время изучали многие авторы.
В работе используются работы в сфере гражданского права таких авторов как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, И.Б. Новицкий, О.Н. Садиков, Е.А. Суханов, ряда других авторов, учебники по гражданскому праву, комментарии к гражданскому законодательству РФ, материалы судебной практики по рассматриваемому вопросу.
Основной целью данной работы явилась разработка целостного представления о договоре аренды, особенностях его содержания и исполнения.
Для достижения обозначенной цели необходимым стало решение
следующих задач:
- проанализировать понятие и правовую природу договора аренды;
- изучить основные источники правового регулирования арендных отношений;
- рассмотреть субъектный состав договора аренды;
- проанализировать содержание договора аренды, его существенные и иные условия;
- рассмотреть порядок прекращения договора аренды;
- проанализировать права и обязанности сторон договора аренды, особенности их осуществления;
- рассмотреть вопросы ответственности сторон за невыполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды.
Работа состоит из введения, трех глав, разделенных на параграфы, заключения и списка использованных источников.
По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
Договор аренды в соответствии с действующим законодательством представляет собой соглашение, порождающее обязательство одной стороны (арендодателя) предоставить другой стороне (арендатору) во временное владение и пользование или во временное пользование имущество, и обязательство арендатора использовать имущество по назначению и вносить арендную плату.
Источники правового регулирования отношений, вытекающих из арендного договора, довольно многообразны. Основу правового регулирования составляет ГК РФ (гл. 34 ГК РФ). Также к источникам правового регулирования договора аренды относится ряд иных законов. Важным элементом регулирования рассматриваемых отношений являются материалы судебной практики. Правовое регулирование рассматриваемых отношений осуществляется преимущественно диспозитивно, так как стороны имеют возможность самостоятельно определять условия договора аренды. Однако в некоторых случаях закон устанавливает императивные правила, например, требования к форме договора аренды.
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателем вправе выступать собственник имущества или уполномоченное лицо. К статусу арендатора закон не предъявляет особых требований. В некоторых случаях и к статусу арендатора закон предъявляет ряд требований. К примеру, арендатор по договору проката всегда потребитель, при аренде жилых помещений арендатором может быть только юридическое лицо, арендующее жилые помещения, например, для проживания сотрудников. Если арендатором является физическое лицо, то такой договор будет являться наймом жилого помещения.
ГК РФ выделяет следующие виды договора аренды: договор проката, договор аренды транспортного средства (с экипажем и без), договор аренды здания и сооружения, аренда предприятия, договор финансовой аренды (лизинга). Регулированию специальных вопросов каждого вида договора аренды посвящен параграф гл. 34 ГК РФ. Каждый из видов договора аренды имеет свой предмет или же выделен в связи со сложностью отношений субъектов договора (договор лизинга) или в связи с особым характером договора. Так договор проката носит потребительский характер.
Единственным существенным условием договора аренды является условие о предмете. Для того, чтобы договор можно было считать заключенным в нем необходимо четко индивидуализировать имущество, передаваемое в аренду. В свою очередь, к иным или несущественным условиям договора относятся арендная плата и срок аренды. Однако при заключении договора аренды недвижимости необходимо согласовать условие о размере арендной платы, так как для договора аренды недвижимости цена является существенным условием.
Форма договора аренды зависит от срока, лиц, выступающих в качестве сторон договора, а также от вида договора. Если физические лица, заключают договор аренды на срок более 1 года или одной из сторон является юридическое лицо, то должна быть предусмотрена письменная форма договора. Принимая во внимание изменения, внесенные в ГК РФ, можно прийти к выводу, что договоры аренды недвижимости на срок более года подлежат государственной регистрации, за исключением договоров, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. Договоры аренды недвижимого имущества, заключенные 2 и 3 марта 2013 г. на срок более года и не прошедшие процедуру государственной регистрации, порождает для сторон обязательство, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, если стороны согласовали все существенные условия, имущество было передано арендатору, стороны достигли соглашение о размере арендной платы и исполняли условия договора. Однако такие договоры не дают возможности его сторонам противопоставлять свои права третьим лицам. К примеру, при переходе права собственности на арендуемое имущество к другому лицу, арендатор не имеет права на сохранение договора аренды.
Права и обязанности сторон договора аренды установлены ГК РФ. Однако стороны вправе распределять их в договоре по соглашению. Как правило, каждой обязанности одной из сторон корреспондируют права другой стороны.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей каждой из сторон законом предусмотрены определенные последствия. Данные последствия рассмотрены в параграфе, посвященному вопросу ответственности сторон договора аренды. Мерами ответственности могут выступать возмещение убытков, уменьшение арендной платы, досрочное расторжение договора и другие.
В ходе работы выявлены отличия договора аренды от схожих гражданско- правовых договоров. Например, разграничение договора аренды с правом выкупа и договора купли-продажи с рассрочкой платежа, разграничение договора аренды и договора займа и др. Данные различия выявлены с целью определить особенности договора аренды, так как, на наш взгляд, особенностями какого-либо правового явления являются черты, отличающие его от других правовых явлений.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
