Введение 3
1. Теоретико-методологические аспекты ипотечного кредитования покупки жилья в рыночных экономических системах 11
1.1. Социально-экономическая сущность и роль ипотечного кредита в рыночной экономике 11
1.2. Мировой опыт развития ипотечного кредитования 26
1.3. Развитие и становление системы ипотечного кредитования в современной России 37
2. Экономическое моделирование финансовых платежей между заемщиком и кредитором при ипотечном кредитовании
покупки жилья 56
2.1. Методические основы комплексного подхода к построению экономической модели финансовых платежей при ипотечном кредитовании покупки жилья 56
2.2. Практические аспекты применения компьютерной технологии обоснования решений в области ипотечного кредитования покупки жилья 79
3. Влияние ипотечного кредитования покупки жилья на финансовые ресурсы предприятий жилищно-строительного комплекса 92
3.1 Анализ состояния жилищно-строительного комплекса и исследование платежеспособного спроса на ипотечные кредиты на примере Ставропольского края 92
3.2 Оценка развития предприятий жилищно-строительного комплекса и их финансовых ресурсов на основе ипотечного кредитования
покупки жилья 114
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 129
СПИСОК БИБЛИОГРАФИЧЕСКИХ ИСТОЧНИКОВ 135
ПРИЛОЖЕНИЯ 146
Актуальность темы исследования. Одной из основных целей развития России в XXI веке должно стать формирование конкурентоспособной и эффективной рыночной экономики, в которой существенное место займут инвестиционные операции. Особая обеспечивающая роль в этом процессе принадлежит предприятиям жилищно-строительного комплекса, призванным удовлетворять потребности населения в жилье.
Условием развития предприятий этой отрасли является интенсивное формирование собственных и привлеченных финансовых ресурсов, способствующих выполнению обязательств компаний строительного комплекса и оплатой ими текущих расходов на производственную деятельность.
Рост инвестиций в данную сферу способствует не только оживлению рынка недвижимости, это влечет за собой достижение мультипликационного эффекта и эффекта акселерации в развитии смежных со строительством отрас¬лях — металлургии, индустрии строительных материалов, лесопереработки, транспорта.
Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что одним из основных источников финансирования строительной отрасли могут являться долгосрочные ипотечные кредиты населению, обеспеченные залогом недвижимости.
Развитие ипотечного кредитования и исследования в данном направлении имеют ключевое значение для общего успеха экономической реформы, могут способствовать снижению инфляции, сокращению дефицита бюджетов всех уровней, стабилизации денежного обращения, решению жилищной проблемы за счет привлечения средств населения в реальный сектор экономики. В этой связи актуальность и своевременность темы диссертационной работы обусловливается необходимостью выявления особенностей взаимодействия
4
участников инвестиционного процесса в системе ипотечного кредитования покупки жилья и их влиянием на формирование финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса.
Степень изученности проблемы. Приобретение недвижимости в развитых странах уже несколько десятилетий получает массовое распространение. В трудах зарубежных авторов (Дж. Бойкина, Б. Бруггемана, Дж. Видемера, Д. Джаффе, А. Доунса, Т. Кларети, Н. Миллера, Дж. Миллара, Ш. Мэйзеля, К. Розена, Д. Сироты, М. Стоуна, Б. Тсаргиса, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци, Р. Ханея, Д. Эпли) разработаны модели ипотечных кредитов, структура организации ипотечного рынка и выявлены особенности участия государства в его функционировании, предлагается система государственного кредитования населения. Ряд публикаций отечественных авторов посвящен отдельным аспектам этого вида кредитования. В.М. Агапкин, Н.П. Воеводская, Ю.В. Головин, В.В. Герасимов, В.В. Иванов, Ю.Б. Ильина, Е.П. Коптева, В.А. Кудрявцев, В.И. Лимаренко, В.В. Овчинников, Н И. Ризун, В.К. Селюков, В.В. Смирнов, Е.И. Тарасевич, А.Н. Ужегов, Г.А. Цылина, Е.В. Черных, И.В Шиляева обращаются к отдельным проблемам ипотечного кредитования в России - правовому обеспечению, выпуску и обращению закладных, моделям погашения жилищных кредитов, схемам организации кредитования под залог жилья.
Однако за рамками исследований остались вопросы о влиянии ипотечного кредитования на механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса и их развитие на основе моделирования финансовых потоков между заемщиком и кредитором при кредитовании покупки жилья, а так же практические аспекты применения компьютерной технологии по обоснованию компромиссных решений в области ипотечного кредитования приобретения жилья.
Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Исследование выполнено в рамках специальности
08.0. 10 - Финансы, денежное обращение, кредит, п. 9.3 - «Эволюция
кредитных отношений; закономерности и современные тенденции их развития, взаимодействие кредита с денежным оборотом, финансами, финансовым рынком, усиление влияния кредита на производство и реализацию общественного продукта» Паспорта специальностей ВАК Министерства образования РФ (экономические науки).
Цели и задачи исследования. Целью настоящей работы является изучение процесса функционирования системы ипотечного кредитования покупки жилья в современных условиях экономики России и разработка мер по ее развитию и совершенствованию, как необходимого условия ускоренного формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса для обеспечения качественным и доступным жильем населения страны.
В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе выдвинуты следующие задачи.
проанализировать социально-экономическую сущность и роль ипотечного кредитования в рыночной экономике;
изучить международный и отечественный опыт ипотечного кредитования покупки жилья, выявить причины, тормозящие внедрение системы ипотечного кредитования в экономику России;
построить универсальную экономическую модель финансовых потоков, характеризующую взаимоотношения между продавцом и покупателем жилья с использованием механизма ипотечного кредитования жилищного строительства;
разработать в системе ипотечного кредитования показатели, способствующие принятию решения со стороны заемщика,
провести анализ возможностей управления процессом платежей за приобретаемую квартиру на приемлемой для покупателя основе;
дать оценку состояния жилищно-строительного комплекса и исследовать платежеспособный спрос домашних хозяйств на ипотечные кредиты на примере Ставропольского края;
6
разработать метод оценки развития предприятий жилищно-строительного комплекса за счет интенсивного роста собственных и привлеченных финансовых ресурсов на основе использования механизма продажи жилья на условиях ипотечного кредитования.
Предметом исследования служат финансовые платежи между заемщиком и кредитором при ипотечном кредитовании покупки жилья и их влияние на механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса.
Объектом исследования является ипотечный кредит и отношения, складывающиеся в процессе ипотечного кредитования между кредитором и заемщиком.
Основные результаты проведенных исследований позволяют сформулировать следующие выводы и практические рекомендации.
1. Для жилищно-строительного комплекса в экономике страны характерна следующая особенность. По требованию заказчиков предприятия этой отрасли, создавая капитал, рассредоточивают его по другим сферам национальной экономики в разных пропорциях. В свою очередь, эти изменения в любой из сопряженных со строительством отраслей приводят к ответной реакции рынка и ставят новые задачи перед участниками строительства. Этот процесс может повторяться многократно. На основе проведенного анализа международного опыта возможно сделать вывод, что для удовлетворения потребности в жилье больших групп населения, которые не могут купить недвижимость за собственные средства, наиболее эффективным является развитие института ипотеки в стране.
2. Несмотря на существование многих проблем, в России был достигнут определенный прогресс в становлении системы ипотечных кредитных операций. В то же время такая практика в современной России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда причин. Все причины, сдерживающие внедрение ипотеки в России, можно разделить на четыре основные группы: недостаточность правового обеспечения ипотеки, социально-экономическая и финансовая нестабильность в обществе, неготовность и экономическая незаинтересованность российских банков в развитии ипотеки, недостаточность научной и коммерческой обеспеченности предлагаемых сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.
3. Проведенный анализ ключевых условий по кредитной операции, которые предлагают различные банки и организации, осуществляющие свою деятельность в области ипотечного кредитования, позволяют нам сделать вывод о достаточно жестких параметрах сделок в данной сфере. В этой связи,
для увеличения объемов по этим операциям, целесообразно предложить ипотечным компаниям изменить подход к работе с клиентами в части предоставления им возможности самим участвовать в моделировании отдельных условий ипотечной сделки. Это подход даст возможность найти такое компромиссное решение, которое будет удовлетворять и покупателя, и продавца квартиры. Для реализации данного предложения в диссертации предлагается применить компьютерные технологии обработки информации. Они позволяют не только найти конкретный вариант искомого решения, но и определить область допустимых решений, которые в своей совокупности удовлетворяют пользователей программы. Таких решений может быть множество и заинтересованным лицам останется только выбрать такое из них, которое отвечает всем установленным ограничениям и окажется наиболее благоприятным.
4. Исследование расчетов между продавцом и покупателем жилья позволило уточнить математическую модель определения платы за жилье в установленную единицу времени. Эта модель была положена в основу программного продукта, созданного в результате диссертационного исследования. Применение этой программы позволяет найти покупателю такой вариант условий приобретения квартиры с использованием системы ипотечного кредитования, который не будет противоречить интересам продавца и дает возможность в дальнейшем зафиксировать основные параметры компромиссного решения в договоре ипотечного кредитования.
5. Принцип работы предложенной модели заключается в том, что с ее помощью возможно на графике отобразить все ограничения в виде полей разного цвета, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя жилья, локализовать область компромиссного решения в виде многоугольника. Любая точка внутри данной зоны будет отражать в своей совокупности интересы субъектов совершаемой сделки по купле-продаже жилья. Покупателю останется все тщательно взвесить и принять окончательное решение по совокупности всей информации. Это позволит от жесткой точки
131
на графике, которая будет отражать конкретные безвариантные ограничения при покупке жилья, перейти к некоторой области устанавливаемых ограниче¬ний. Причем эта область будет с каждым годом расширяться, вовлекая в свою орбиту все большее количество покупателей квартир. Для этого стро¬ительные фирмы будут предоставлять им все более прогрессивные возможности, которые появятся у них благодаря капитализации прибыли и расширения на этой основе жилищного строительства, давая возможность лицезреть всю совокупность компромиссных решений, удовлетворяющих обе договаривающиеся стороны, участвующие в сделке.
6. В диссертационном исследовании разработаны и предложены к использованию такие показатели в системе ипотечного кредитования, как общий и частный коэффициенты переплат. Последний характеризует размер переплаты за пользованием кредитом на срок рассрочки платежа. Общий коэффициент переплат характеризует размер общей суммы переплаты за жилье при ипотечном кредитовании. Предложенные коэффициенты предоставляют для потенциального заемщика дополнительную информацию об ипотечной операции, тем самым способствуя принятию решения.
7. Управление процессом платежей за квартиру, купленную покупателем посредствам ипотечного кредита, зависит от нескольких факторов, к числу ключевых относятся: абсолютная величина стоимости приобретаемой квартиры; первоначальный платеж, который надо подобрать таким образом, чтобы покупатель мог заплатить этот взнос в момент приобретения квартиры; ежемесячные платежи в счет погашения предоставленного кредита; принятая рассрочка платежей за предоставленную кредитную сумму. При этом покупатель жилья сам должен выбрать оптимальный вариант, при котором условия по ипотечной операции окажутся наиболее приемлемым со всех точек зрения. Все рассмотренные альтернативы управления платежами за покупателя в своем большинстве могут быть справедливы только при одном условии, а именно: продавец жилья заранее с ними согласен. Для него важно только выдержать общую
стоимость жилья и ежегодную процентную ставку платежей за предоставленный кредит. Все остальное - это прерогатива покупателя жилья. Однако, такое возможно только в условиях широкой конкуренции между фирмами, предоставляющими жилье в кредит и их достаточно прочного финансового состояния, при котором они могут позволить себе дать рассрочку платежей на много лет вперед.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
