Стр. НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА 3
ВВЕДЕНИЕ 5
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ 8
1.1. Понятие и состав земель населенных пунктов 8
1.2. Роль и значение кадастровой оценки земель 11
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ НОВОХОПЁРСКОГО РАЙОНА ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ 15
2.1. Земельный рынок Воронежской области 15
2.2. Система населенных пунктов Новохоперского района 20
2.3. Экономические аспекты использования земель населенных
пунктов Новохоперского района 24
ГЛАВА 3. ТЕХНОЛОГИЯ РАСЧЕТА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ В НОВОХОПЕРСКОМ РАЙОНЕ ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ 28
3.1. Перечень мероприятий при выполнении работ по
кадастровой оценке земельных участков населенных пунктов... 28
3.2. Определение кадастровой стоимости земельных участков в
составе земель населенных пунктов 37
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 42
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 44
ПРИЛОЖЕНИЯ
Актуальность. Использование земли в РФ является платным согласно Земельному Кодексу Российской Федерации (ст.65 п.1) [НПБ 3]. Формы платы - налог и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях с периодичностью не реже одного раза в 5 лет инее чаще одного раза в 3 года (ст. 65 п. 5) [НПБ 8,4].
Выявление объектов для налогообложения является одной из основных целей проведения кадастровой оценки [1]. В данной выпускной квалификационной работе такими объектами являются земельные участки населенных пунктов.
По действующему в нашей стране законодательству землями населенных пунктов являются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов [НПБ 2].
Одним из важных научных направлений современного ведения кадастра недвижимости и кадастровой оценки земель, регламентированных действующим земельным законодательством, является характеристика стоимости отдельного земельного участка в общей системе оценочного зонирования территории города с учетом рыночной стоимости земли и качественно-количественных характеристик земельного участка [2].
В связи с этим тема выпускной квалификационной работы является актуальной и практически значимой.
Объект исследования - процедура кадастровой оценки земель населенных пунктов.
Предмет исследования - изучение методических подходов кадастровой оценки земель населенных пунктов.
Целью данного исследования является анализ стоимости земельных участков населенных пунктов Новохопёрского района Воронежской области и произведение расчета кадастровой стоимости земельного участка на примере одного земельного участка.
Для достижения цели выпускной квалификационной работы предполагалось решение следующих задач:
1) изучить теоретические подходы к кадастровой оценке земель населенных пунктов;
2) проанализировать земельный фонд Воронежской области состав земель населенных пунктов Новохопёрского района и их экономические аспекты использования;
3) рассмотреть технологию расчета кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов Новохоперского района и самостоятельно произвести расчет кадастровой стоимости земельного участка.
Практическое значение выпускной квалификационной работы состоит в том, что кадастровая оценка земель населенных пунктов является важнейшим экономическим инструментом земельной политики и служит механизмом создания цивилизованной системы налогообложения и ценообразования.
Выпускная квалификационная работа подготовлена на основе анализа научных источников, результатов тура кадастровой оценки земель населенных пунктов в Воронежской области, нормативно-правовых источников и ресурсов, предоставленных Росреестром, а именно «Отчет № 36-НП-2015 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Воронежской области по состоянию на 01.01.2014 г.».
В данной работе использовались следующие методы исследования: сравнительный метод, анализ учебной, научной литературы и нормативных документов.
Структура выпускной квалификационной работы: нормативно-правовая база, введение, три главы, заключение, список использованных источников, приложения.
В первой главе рассмотрены теоретические подходы к кадастровой оценке земельных участков населенных пунктов в целом.
Вторая глава посвящена анализу земель населенных пунктов Новохоперского района Воронежской области
В третьей главе воспроизводится перечень мероприятий при расчете кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в Новохоперском районе и производится самостоятельный расчет одного из земельных участков.
При подготовке данной выпускной квалификационной работы была исследована процедура государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новохопёрском муниципальном районе Воронежской области. Был проведен анализ состава земель в разрезе видов разрешенного использования, были рассмотрены практические методы определения кадастровой оценки земельных участков, а также был произведен самостоятельный расчет земельного участка в составе земель населенных пунктов Новохопёрского района.
Было выявлено, что для удобства расчета кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов необходимо их подразделять на группы и подгруппы. Согласно требованиям п. 18 ФСО № 4 для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного, доходного. Исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации осуществляется выбор подхода или обоснованный отказ от его использования.
Диапазон полученных значений кадастровой стоимости земельных участков показывает следующее: наибольшую стоимость имеют земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (2897 руб./кв.м.) и предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (2835,22 руб./кв.м.). Наименьший удельный показатель кадастровой стоимости приобретают земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами (1,24 руб./кв.м.).
В ходе работы был выбран земельный участок, предназначенный для размещения объектов торговли, произведен анализ местоположения объекта и рассчитана стоимость земельного участка под супермаркетом «Пятерочка». Для расчета применялся сравнительный подход. Объектами аналогами являлись земельные участки, на которых расположены магазин «Седьмое небо» и универсам «Магнит». Путем анализа объектов-аналогов- скорректированная цена оцениваемого объекта составила 2 964 685,02 рублей.
В выпускной квалификационной работе были достигнуты все поставленные цели и обоснованы полученные результаты.
1. Безруков, Б.В. Налогообложение и кадастровая недвижимость: монография / В. Б. Безруков, М. Н. Дмитриев, А.В. Пылаева; Нижнегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Н. Новгород: ННГАСУ, 2011. - 155 с.
2. Боброва, Н.П. Некоторые аспекты теории и практики оценки земли: учебно-методическое пособие / Н.П. Боброва - М.: НО «Фонд развития общества оценщиков», 2004. - 198 с.
3. Булгаков, С.Н. Система экспертиз и оценка объектов недвижимости
/ С.Н. Булгаков, И.Х. Наназашвили, А.С. Мирошниченко, А.К. Дарков, И.Н. Гольцов, Д.И. Дукич, И.В. Рыбалко, А.Ю. Кузнецов. - М.: Изд-во
«Архитектура - С», 2007. - 352 с.
4. Валдайцев, С. В. Оценка бизнеса / С.В. Валдайцев. - М.: Проспект,
2006. - 355 с.
5. Ванданимаева, О.М. Оценка стоимости земельных участков / О.М. Ванданимаева. - М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005. - 119 с.
6. Варламов, А.А. Земельный кадастр: Государственная регистрация, учет и оценка земель: Т. 4 / А.А. Варламов, С.А. Гальченко. - М.: КолосС, 2006.
- 384 с.
7. Варламов, А. А. Земельный кадастр: Т.5. Оценка земель и иной недвижимости / А. А. Варламов, А.В. Севостьянов. - Москва: КолосС, 2006. - 265 с.
8. Грибовский, С. В. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков / С. В. Грибовский, О. Е. Медведева, П.В. Касьянов. - М.: АРМО, 2002. - 95 с.
9. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова.
- М.: «Финансы и статистика», 2005. - 362 с.
10. Зеленский, Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости - принцип согласованности моделей / Ю.В. Зеленский. - СПб: Питер, 2005. - 248 с.
11. Кадастровая регистрация и оценка земель и земельных участков / под ред. Н.Н. Ильяшева - М.: Бюро печати, 2007. - 208 с.
12. Комаров, С.И. Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов и природных ресурсов: Методические указания по выполнению дипломной работы / С.И. Комаров - М.: ГУЗ, 2011. - 150с.
13. Комов, Н.В. Методология управления земельными ресурсами на региональном уровне / Н.В. Комов, Д.Б. Аратский - Нижний Новгород: Волго-Вятская академия государственной службы, 2000. - 246 с.
14. Озеров, Е.С. Экономика недвижимости: анализ доходности и оценка стоимости объекта / Е.С. Озеров. - СПб: СПбГПУ, 2004. - 389 с.
15. Озеров, Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости / Е.С. Озеров. - СПб., 2007. - 536 с.
16. Павлова, В.А. Имущественные отношения в Российской Федерации / В.А. Павлова // Концепция кадастровой оценки земель. - 2012. - № 7. - [электронный ресурс]. - Режим доступа: http://cyberleninka.ru.
17. Петров, В.И. Оценка стоимости земли / В.И. Петров. - М.:
Финансовая академия при Правительстве РФ, 2007. - 140 с.
18. Симионова, Н.Е. Методы анализа рынка недвижимости для целей оценки / Н.Е. Симионова. - М.: МарТ, 2015. - 87 с.
19. Соловьев, М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости) / М.М. Соловьев. - М.: ГУ ВШЭ, 2002. - 246 с.
20. Темпман, Л.Н. Оценка недвижимости / Л.Н. Темпман. - М.: ЮНИТИ-ДИАНА, 2006 - 463 с.
21. Устойчивое развитие муниципального образования: социально- экономико-географические аспекты (на примере Новохоперского муниципального района Воронежской области): монография /Под общ. ред. Д.г.н., проф. Яковенко Н.В. - М.: Издательство «Перо», 2015. - 175 с.
22. Федотова, А.М. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / М.А. Федотова - М.: КНОРУС, 2007. - 344 с.
23. Цыпкин, Ю.А. Законодательные акты, нормативно¬
распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности / Ю.А. Цыпкин, И.Л. Цуканов. - М.: Финансы и статистика, 2006. - 164 с.
24. Шевчук, Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью / Д.А. Шевчук. - Ростов-н/Д., 2007. - 155 с.