СИСТЕМА НОРМАТИВНО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ В СФЕРЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Правовой режим государственной кадастровой оценки недвижимости определяется значительным количеством нормативных источников. Законодательная база государственной кадастровой оценки РФ определяется значительным количеством нормативных источников.
Изучив и проанализировав вышеуказанные нормативно-правовые документы, мы можем сделать вывод о том, что они прямым или косвенным образом имеют отношение к государственной кадастровой оценке и устанавливают нормы в отношении оценочной деятельности. Постоянное обновление законодательной базы с учетом особенностей рынка, изменения ситуаций - служит рычагом для наилучшего правомерного осуществления оценки и принятия решений на этом основании.
Таким образом, система правового регулирования рынка недвижимости является очень емкой и отражает особенности оборота каждого вида недвижимого имущества. Все процессы на рынке недвижимости регламентированы многочисленными законодательными и нормативными документами.
Основным нормативным актом, который регулировал оценочную деятельность в России, был Федеральный Закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Изучив данный федеральный закон, мы можем сделать вывод, что напрямую о кадастровой оценке недвижимости в документе не сказано, однако, в нем присутствует важная информация, касающаяся понятия оценочной деятельности, условий осуществления оценки и регулирования оценочной деятельности. Что касается, практики оказания оценочных услуг, которая показывает, что большинство договоров на оказание услуг в данной сфере заключается между заказчиками и оценочными организациями, где оценщики работают в рамках трудовых договоров, поэтому оценщику сложно реализовать свои права, предусмотренные законом об оценочной деятельности. Оценочные организации остаются без надзора государственных органов и СРО и являются субъектами только договорных отношений в сфере оценки.
К перспективному развитию оценочной деятельности относятся Федеральный Закон № 237 «О государственной оценке», вступивший в силу с 1 января 2017 года качественно изменяет процессы оценки недвижимости, что позволит более эффективно проводить кадастровую оценку и снизить количество разбирательств, связанных с оспариванием стоимости.
Изучив и проанализировав нормативные документы, касающиеся государственной кадастровой оценки, были выделены следующие проблемы и предложены рекомендации по устранению данных проблем.
1. На федеральном уровне методология определения кадастровой стоимости объектов недвижимости недостаточно научно обоснована, отсутствует четкий, ясный, понятный алгоритм расчета.
2. Возникает другая проблема, связанная с объективностью оценки. Речь идет о методической обеспеченности работы оценщиков. Методика осуществления подготовки пока нигде не отражена, нигде не указано какую и где собирать информацию об объектах оценки. Для решения данной проблемы можно было бы создать региональный комитет для того, чтобы договориться о правилах и делиться опытом формирования исходной информации об объектах оценки, что позволит повысить качество и обеспечить единообразие определения кадастровой стоимости при государственной кадастровой оценке.
3. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» полностью исключает из процесса кадастровой оценки независимых оценщиков. Необходимо внесение поправки в закон о составе комиссии по разрешению споров. В состав комиссии кроме представителей администраций муниципалитетов должны входить представители предпринимательского сообщества и независимые оценщики в равных пропорциях.
4. Основная причина ошибок, возникающих при определении кадастровой стоимости недвижимости, заключается именно в дефиците достоверной информации об объектах оценки. При этом этап предварительной подготовки позволит повысить качество оценки, и как результат - снизить поток жалоб и количество недовольных результатами оценки граждан.
5. Для обжалования размера кадастровой стоимости необходимо разработать менее продолжительный механизм рассмотрения споров в комиссиях и судах, вернув полномочия от судов общего пользования в арбитражные суды, а также сделать процессы принятия решений более прозрачными и более объективными.
6. Рост кадастровой стоимости недвижимости нуждается в ограничении, например, повышении не более чем на размер официальной инфляции.
7. Для расчета налогооблагаемой базы объектов недвижимости предлагается использовать две различные системы определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- для объектов налогообложения, на которые существует гражданский оборот на рынке недвижимости путем определении кадастровой стоимости, исходя из рыночной стоимости объектов недвижимости;
- для объектов налогообложения, по которым нет гражданского оборота, отсутствуют рыночные данные об аналогичных сделках, путем установления кадастровой стоимости нормативно-правовыми актами органов государственной и муниципальной власти.
Принятые изменения в федеральное законодательство призваны повысить качество результатов кадастровой оценки, от которого напрямую зависит экономическая обоснованность и справедливость налогообложения недвижимости.
Изучив и проанализировав материал о проведении мероприятий по созданию ГБУ в разных регионах страны можно сказать, что в некоторых регионах государственные бюджетные учреждения уже созданы. Во многих субъектах учреждения еще в разработке и начнут свою трудовую деятельность, скорее всего только к 2020 году.
Концепция создания данных организаций похожа. Что касается осуществления видов деятельности данных учреждений, во всех регионах используют одну основу по выполнению работ в сфере кадастровой оценки, так как используется единая методическая основа для осуществления оценки недвижимости.
Множество регионов создают данные бюджетные учреждения на базе «Центра технической инвентаризации и землеустройства», поскольку есть недостаток в финансировании данного проекта (пример, Омска, Хабаровска, а также Владимирской, Тверской, Псковской, Калужской, Тамбовской, Самарской областей).
На территории Белгородской области власти приняли решение о создании областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» путем реорганизации Белгородского областного государственного унитарного предприятия «Региональный научно-производственный Центр «Одно окно»».


Купить