Введение 3
1. Теоретические основы оценки стоимости объектов
складской недвижимости 6
1.1. Оценка стоимости складской недвижимости: основные понятия 6
1.2. Цели оценки и виды стоимости объектов складской недвижимости.
Принципы её оценки 15
1.3. Подходы и методы к оценке стоимости складской недвижимости 21
2. Практические аспекты оценки стоимости объекта складской
недвижимости 30
2.1. Описание объекта оценки складской недвижимости 30
2.2. Анализ рынка складской недвижимости г. Казани 31
2.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта складской
недвижимости 36
3. Методика оценки стоимости объекта складской недвижимости 44
3.1. Определение рыночной стоимости объекта складской недвижимости
в рамках затратного подхода 44
3.2. Определение рыночной стоимости объекта складской недвижимости
в рамках доходного подхода 51
3.3. Определение рыночной стоимости объекта складской недвижимости
в рамках сравнительного подхода 61
Заключение
Оценочная деятельность предполагает получение информационной основы для дальнейшего принятия хозяйственных управленческих решений, благоприятствует структурному изменению экономики, образованию конкурентной среды в рыночных условиях, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости основана на принципах равноправия всех членов общества посредством справедливой оценки их имущественных прав и обязательств. Развитие оценочной деятельности является составной частью общего процесса перестройки экономики и способствует развитию правового государства.
Потребность в оценочной деятельности обусловлена развитием рынка недвижимости. Перед оценщиком стоит главная задача - правильно оценить стоимость. Стоимость имеет большое значение для покупателя и продавца при определении обоснованной цены сделки.
Г осударство Российской Федерации является крупнейшим
собственником. Для эффективного управления государственной
собственностью, необходимым условием является оценка стоимости объектов государственного имущества и прав пользования им. Проведение оценки является обязательным в случае совершения сделок с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично государству.
Юридические и физические лица также являются потребителями оценочных услуг при определении стоимости земли, зданий и строений, при заключении договора страхования недвижимости, при спорах в суде, а в случаях проведение оценки при совершении многих операций с недвижимым имуществом заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным.
Профессиональная оценка важна в имущественных отношениях. Она помогает более обоснованно рационально совершать различные сделки, в частности купли-продажи и аренды недвижимости. Оценка необходима при
составлении брачных договоров, а также в случае раздела имущества при разводе. Исходя из изложенного выше, можно сделать вывод, что в условиях рыночной экономики профессия оценщика является очень востребованной.
В оценочной практике, связанной с операциями по недвижимости, случаются самые разные ситуации оценки объектов. При этом в каждой ситуации существует свой, адекватный только ей подход. Для правильного выбора конкретного подхода нужно определить критерии их тождественности соответствующей ситуации. Для того чтобы провести качественную оценку стоимости недвижимого имущества необходимы достаточные теоретические знания, а также умение применять навыки на практике при определении стоимости недвижимости на практических примерах.
Данная дипломная работа имеет своей целью определить стоимость объекта складской недвижимости, а также обобщить существующий теоретический материал в области оценки стоимости складской недвижимости и показать применение теоретических методов в рамках подходов к оценке на практических примерах.
Складская недвижимость - один из самых перспективных и привлекательных сегментов российского рынка коммерческой недвижимости, растущий вместе с бизнесом производственных и торговых компаний.
В настоящее время на рынке представлено большое количество складов и складских помещений, выставленных на продажу или сдаваемых в аренду. Но, как правило, это касается крупных городов России. В небольших городах до сих пор наблюдается дефицит складов и это в свою очередь затрудняет проведение оценки.
Сейчас осознание потребности рынка в современных складских помещениях и логистических центрах дало толчок к развитию данного сектора рынка коммерческой недвижимости, что и определило актуальность выбранной темы.
Безусловно, процесс оценки складов существенно отличается от оценки любого другого вида коммерческой недвижимости, а качество проведенной оценки зависит от опыта работы специалиста в конкретном секторе коммерческой недвижимости.
Цель данной выпускной квалификационной работы является определение стоимости объекта складской недвижимости.
Цели подчинены следующие задачи:
- изучить особенности оценки объектов складской недвижимости;
- охарактеризовать параметры, необходимые для оценки складской недвижимости;
- выбрать методы расчета рыночной стоимости объекта складской недвижимости - «Производственного склада» ООО «РумэксИнструментс»;
- провести оценку стоимости объекта исследования.
Объект исследования - «Производственный склад» ООО «РумэксИнструментс».
Предмет исследования - оценка стоимости объектов складской недвижимости.
Содержание работы определило ее структуру, она состоит из трех глав, в первой главе рассматриваются теоретические аспекты оценки складской недвижимости, во второй главе собрана информация по объекту складской недвижимости, его характеристики, в третьей главе приводятся расчеты по оценке выбранного объекта складской недвижимости на основе выбранных подходов, а также введения и заключения.
В заключение отметим еще раз наиболее важные моменты в данной работе.
В оценке имущества различают несколько видов стоимости, которые зависят от целей оценки. Если требуется принять решение относительно цены продажи предприятия (его части), определяется рыночная стоимость. Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная оценка основана на учете затрат, связанных с производством товара, времени получения доходов, уровня конкуренции, экономического имиджа предприятия, макро- и микроэкономических условий, влияющих на стоимость объекта. Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких- либо внешних воздействий.
Оценка предприятия как действующего (в российской трактовке оценка «стоимости действующего предприятия») предполагает, что бизнес имеет благоприятные перспективы развития, поэтому можно ожидать сохранения предприятия как системы, а ценность целого обычно всегда больше, чем простая сумма стоимостей отдельных элементов. Множеству различных операций с имуществом соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка, величины различных видов стоимости одного и того же объекта могут существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости. Выбор того или иного вида стоимости зависит от целей оценки, необходимости учета текущей ситуации и перспектив развития бизнеса.
С учетом большого разнообразия типов недвижимого имущества нежилого назначения возникают и особенности оценки стоимости определенных типов объектов, так например, для объектов офисного назначения большую значимость при формировании стоимости будет играть местоположение по отношению к деловому центру города/населенному пункту, транспортная доступность и технологическая оснащенность здания/помещения, для объектов торгового назначения ключевыми параметрами, на ряду с местоположением, будут соотношение торговых площадей к подсобным помещениям, этаж расположения и тип реализуемого товара. К особенностям ценообразования производственных помещений можно отнести наличие разрешенных мощностей, коммуникаций на земельном участке и возможности их изменения. При ценообразовании складской недвижимости главную роль играют подъездные пути, площади (высота помещений) и возможности погрузки/разгрузки складируемой продукции. При определении стоимости гостиниц основное значение придается количеству имеющихся номеров и местоположение по отношению либо к центру города, либо к транспортным узлам с высоким пассажиропотоком.
При оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости, можно выделить следующие особые требования: осмотр и фотографирование всех типовых помещений объекта оценка; представление общего вида здания; изучение окружения объекта оценки (инфраструктуры прилегающей территории: наличия инженерных коммуникаций на прилегающем
земельном участке; близость объекта оценки, к объектам аналогичного назначения; близость объекта оценки к прочим объектам коммерческого назначения; близость объекта оценки к социально значимым объектам; транспортная доступность (расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта, до центра города, района и т.д.) и прочее.
Развитие рынка складской недвижимости требует разработки методики оценки объектов складской недвижимости с учетом их спецификации.
В данном исследовании была проведена оценка объекта складской недвижимости ООО «РумэксИнструментс» - «Производственный склад».
Затратный подход базируется на рыночной стоимости реальных затрат и имеет следующие недостатки: статичность и невозможность учесть перспективы развития бизнеса. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.
Метод капитализации позволяет отразить будущую доходность недвижимости, что в наибольшей степени интересует инвесторов. При этом учитывается риск инвестиций, возможные темпы инфляции, а также ситуацию на рынке. Недостаток метода состоит в не гарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается приведенный расчет. Обычно данный подход считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта инвестирования.
Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
