ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
1.1. Понятие, признаки и правовая природа договора аренды зданий и
сооружений 7
1.2. Источники правового регулирования аренды зданий и
сооружений 12
1.3. Здания и сооружения как объекты гражданских
прав 20
ГЛАВА II. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И
СООРУЖЕНИЙ
2.1. Стороны договора аренды зданий и
сооружений 33
2.2. Условия договора аренды зданий и сооружений 39
2.3. Форма и государственная регистрация договора аренды зданий и
сооружений 47
ГЛАВА III. ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
3.1. Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и
сооружений 57
3.2. Ответственность сторон за неисполнение и ненадлежащее исполнение договора аренды зданий и
сооружений 63
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 72
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 75
Фундаментальные изменения, произошедшие в экономической системе Российской Федерации, потребовали коренного преобразования
гражданского законодательства. Впервые, по сравнению с предшествующим отечественным гражданским законодательством, в российский гражданский оборот введены здания (сооружения) со специальным правовым регулированием режима их аренды. Указанное обстоятельство привело к широкому распространению договоров аренды зданий (сооружений) в предпринимательской и иных сферах, что неизбежно повлекло увеличение общего количества судебных споров, связанных с арендой. Как институт гражданского права, договор аренды зданий и сооружений в основном регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) , а так же и другими нормативно-правовыми актами.
Аренда как временное возмездное пользование чужим имуществом обладает рядом положительных качеств, позволяющих активно применять ее в различных сферах экономики. Арендатор, не обладающий достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, являясь титульным владельцем, обладает абсолютной защитой своих прав, в том числе от собственника этого имущества.
Здания и иные сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на правовом регулировании отношений, предметом которых они являются. Законодатель пытается унифицировать правовое регулирование отношений, предметом которых является недвижимое имущество. В представленной работе рассмотрен один из самых распространенных в настоящее время гражданско-правовых договоров - договор аренды, а именно договор аренды зданий и сооружений.
Договор аренды давно известен человечеству. Названный договор относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права.
Договор аренды относится к типу договоров о возмездной передаче имущества в пользование. Целью договора является обеспечение возможности граждан и юридических лиц на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику (либо иному законному владельцу имущества), этот договор позволяет, в свою очередь реализовать его экономические интересы - получить определенный доход от сдачи внаем имущества.
Практическая значимость темы представленной работы заключается в том, что договор аренды зданий и сооружений является одним из традиционных и распространенных видов гражданско-правовых договоров. В настоящее время расширяется круг объектов, которые могут быть предметом аренды, а также круг участников арендных отношений.
Актуальность темы исследования связана еще и с разработкой и принятием Концепции развития гражданского законодательства (далее - Концепция), которая привносит много нового в институт права собственности на недвижимое имущество, в том числе здания, строения, сооружения.
Выбор данной темы обоснован, во-первых, актуальностью арендных отношений в современной России. В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наем. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, находившихся ранее (в том числе исключительной) собственности государства, не допускались в хозяйственный оборот. Во-вторых, изучение арендных отношений по зданиям (сооружениям) представляется интересным, потому что ранее действующий Г ражданский кодекс не выделял аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного договора.
Целью работы является комплексное исследование правовой природы и сущности договора зданий и сооружений.
В соответствии с указанными целями сформулированы задачи, разрешаемые в данной работе:
1. Определить понятие, признаки и правовую природу договора аренды зданий и сооружений;
2. Изучить правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений;
3. Рассмотреть понятия «здания» и «сооружения»;
4. Охарактеризовать стороны договора аренды зданий и сооружений, определить их права и обязанности;
5. Выявить условия договора аренды зданий и сооружений;
6. Проанализировать форму договора аренды зданий и сооружений, изучить порядок определения его срока;
7. Определить права и обязанности сторон договора аренды зданий и сооружений;
8. Рассмотреть ответственность сторон за неисполнение и ненадлежащее исполнение договора аренды зданий и сооружений.
При написании работы были использованы труды известных ученых и юристов изучающих договор аренды, таких как: Анисимов А.П., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Садиков О.Н., Шапкин Г., Калпин А.Г., Суханов Е.А., Савельев А.И. и др.
Представленная выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, разделённых на восемь параграфов, заключения и списка использованной литературы.
Итак, мы рассмотрели один из видов аренды - договор аренды зданий и сооружений. Проведенное исследования позволяют сделать следующие выводы. Договор аренды зданий и сооружений занимает особое место среди других договоров аренды. Он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещения. Выделение данного вида аренды в самостоятельный договор обусловлено специфическими чертами его предмета: здания или сооружения.
В результате проведенного исследования были рассмотрены и проанализированы основные положения, касающиеся договора аренды зданий и сооружений. В ходе исследования были решены поставленные задачи, по итогам проделанной работы сделан ряд выводов.
ГК РФ не содержит легального определения «зданий» и «сооружений», не проводит юридического разграничения между данными понятиями, в связи с чем на практике возникает немало проблем. Здание определяют как родовое понятие, обозначающее постройку капитального характера, с фундаментом. К сооружениям относятся постройки технического характера - инженерные сооружения, мосты, оранжереи, колодцы, котельные и т.д.
Хотя предметом данной разновидности договора аренды являются здания и сооружения, однако судебно-арбитражная практика фактически приравняла по правовому режиму к этим понятиям и понятие «нежилое помещение».
По договору аренды зданий или сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Нет единого мнения относительно правовой природы прав арендатора нежилого помещения. Однако на современном этапе развития гражданского права арендные права уже не являются чисто обязательственными, но и не могут считаться чисто
вещными.
Особенностью договора аренды зданий и сооружений является то, что одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью.
Также особенность договора выражается в его предмете, в качестве которого выступает недвижимость, т.е. здания или сооружения в целом.
Традиционно к существенным условиям договора аренды зданий и сооружений относят предмет договора и арендную плату. Однако ряд авторов придерживаются позиции о том, что к существенным условиям договора аренды зданий и сооружений также необходимо отнести условие о сроке.
Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии таковых - правилами об аренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде. Особое место среди источников правового регулирования занимают распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации.
Сторонами в договоре аренды, а именно арендодателем и арендатором могут выступать любые субъекты гражданского права (физические и юридические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).
В договоре обязательно должен быть предусмотрен размер арендной платы в денежном эквиваленте. Плата за пользование зданием, сооружением должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. Однако это правило диспозитивное.
Специфика норм о форме договора аренды состоит в том, что в отношении него не применяются правила, на основании которых договор может быть заключен путем обмена документами, посредством почтовой, электронной и иной связи, поскольку договор должен быть заключен в письменной форме. В ряде случаев обязательна государственная регистрация.
Срок договора аренды здания или сооружения законодательством не установлен. Следовательно, стороны вправе по своему усмотрению определить его (краткосрочный или долгосрочный).
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
