ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1.ПОНЯТИЕ И ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА КУПЛИ-
ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Сущность договора купли-продажи недвижимости 6
1.2. Источники правового регулирования договора купли-продажи
недвижимости 9
ГЛАВА II. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Существенные и иные условия по договору купли-продажи
недвижимости 18
2.2. Права сторон по договору купли-продажи недвижимости 24
2.3 Обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости 30
ГЛАВА III. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ И ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости . 37
3.2. Заключение договора купли-продажи недвижимости 45
3.3. Изменение и расторжение договора купли-продажи недвижимости ... 54
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 65
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 69
ПРИЛОЖЕНИЯ 78
Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется гибкой правовой формой, облекающей различные общественные отношения.
Как отмечают М.И. Брагинский и В.В. Витрянский «главной функцией договора является регулирование поведения людей путем указания на пределы их должного поведения, сопряженное с последствием нарушения соответствующих требований» .
Договор купли-продажи недвижимости - это форма соглашения между покупателем и продавцом недвижимости, в котором прописана обязанность продавца передать недвижимость в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять недвижимость и уплатить за нее определенную сумму.
Договор купли-продажи недвижимости применяется часто, в связи с тем, что после развала Советского Союза был провозглашен курс на либерализацию, а также на создание рыночных отношений внутри российского общества.
Тема является актуальной в российских правовых реалиях. Причина заключается в том, что договоры купли-продажи недвижимости являются распространенным явлением в российской практике. Однако на практике участники не всегда четко представляют себе характер правоотношений и их правовые последствия.
Для научного обоснования возможных путей совершенствования нормативной основы договора купли-продажи недвижимости, очень важно проанализировать теоретические и практические проблемы, касающиеся данного договора. К таковым проблемам относятся:
1) проблема указания в договоре не рыночной стоимости недвижимости;
2) подписание передаточного акта до получения денежных средств;
3) определение места договора купли-продажи недвижимости в системе гражданско-правовых договоров.
В настоящий момент договор купли-продажи недвижимости становится все более необходимым элементом социально-экономической системы общества.
Исследователями договора купли-продажи недвижимости, являются такие знаменитые цивилисты, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, О.С. Иоффе, Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич и другие. Объектом исследования являются правоотношения, которые складываются между участниками договора купли-продажи недвижимости.
По своей юридической природе договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, так как правоотношения в рамках данного договора возникают с момента достижения соглашения сторонами по всем существенным условиям договора; взаимным, так как обязанностями и правами наделены обе стороны договора, а также возмездным, так как продавец должен получить оплату со стороны покупателя.
Предметом исследования являются нормы, теории и практики, регламентирующие вопросы правового регулирования договора купли- продажи недвижимости в России.
Целью дипломной работы является комплексный анализ прав и обязанностей сторон в договоре продажи недвижимости.
Для достижения поставленной цели необходимо поставить следующие задачи:
1. проанализировать законодательство в сфере купли-продажи недвижимости;
2. раскрытие общей характеристики договора купли-продажи недвижимости, в том числе раскрыть особенности правовой природы договора купли-продажи недвижимости, содержание договора купли- продажи недвижимости, а также особенности исполнения обязательств, возникающих из договора купли-продажи недвижимости;
3. рассмотрение прав и обязанностей участников договора купли- продажи недвижимости;
4. раскрытие оснований и порядка прекращения договора купли- продажи недвижимости.
Методологической основой дипломной работы являются такие методы исследования как:
1. Сравнительный метод, который предполагает сопоставление различных правовых понятий, явлений, процессов и выяснение между ними сходства и различий.
При написании дипломной работы были использованы результаты исследований, проводившихся российскими учеными-цивилистами по общим вопросам гражданского права в России, а также были изучены работы отечественных ученых в сфере договора купли-продажи недвижимости.
Кроме вышеперечисленных источников, была использована информация из публикаций в научных изданиях и периодической печати, освещающих основные проблемы договора купли-продажи недвижимости, проанализирована судебная практика по ряду вопросов, связанных с данным видом договоров.
В заключении, можно подвести краткие итоги.
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.
Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости - продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.
Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи недвижимости. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации.
Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.
Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.
В настоящее время очень остро стоит вопрос о судьбе регистрирующей записи в случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. В соответствии с законодательством при прекращении права или сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав прекращается. Однако нередко случается ситуация, когда регистрирующие органы не считают решение суда о признании сделки недействительной основанием для погашения регистрирующей записи. Таким образом, заинтересованное лицо не может зарегистрировать установленное судом право собственности. Целесообразно внести изменения в ГК РФ, а также в Гражданский процессуальный кодекс и в Арбитражный процессуальный кодекс. А именно, ввести нормы, согласно которых в случаях разрешения споров о праве на недвижимость необходимо привлекать регистрирующие органы в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований. В этом случае регистрирующие органы не смогут отказать в погашении старой регистрирующей записи, ссылаясь на неясность и неточность судебного решения. Ведь в случае неясности решения суд, принявший его, по заявлению лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя вправе разъяснить решение суда, не изменяя его содержания (ст. 202 ГПК).
В процессе исследования обнаружилось, что в судебной практике встречаются дела о признании договора купли-продажи недействительным ввиду того, что обнаружились скрытые недостатки недвижимого имущества.
Поэтому автор работы предлагает вести в Гражданский кодекс РФ диспозитивную норму, предусматривающую участие экспертов при передаче продавцом недвижимого имущества покупателю. В этом случае покупатель обезопасит себя от того, что в процессе эксплуатации здания возникнут скрытые недостатки, которые возникли до передачи недвижимости по договору. Конечно, у покупателя есть права, которые он может реализовать в случае, если товар окажется ненадлежащего качества, но реализация этих прав требует много времени и сил. Привлечение экспертов требует материальные затраты, поэтому предлагается сделать эту норму диспозитивной. Стороны договора и сейчас могут привлекать экспертов при передаче недвижимости в собственность. Однако, если эта возможность будет закреплена в законе, то заключение эксперта будет иметь законную силу и сможет защитить стороны договора. Например, если вдруг покупатель "недобросовестно" объявит о том, что у недвижимости имелись скрытые недостатки и предъявит претензию к продавцу.
Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановления Конституционного Суда РФ.
Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более, что судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения.
Судебная практика по договорам купли-продажи недвижимости отражает прежде всего нормы гражданского законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах. При рассмотрении дел, связанных со сделками с недвижимостью затрагиваются и другие отрасли законодательства. Например, если объектом спора является жилое помещения, то судьи обращаются к Жилищному кодексу РФ. Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12 Гражданского Кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые из них. Это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.
Задача судебной практики, на взгляд автора работы, состоит не только в методической (рекомендательной) помощи судебным органам для обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот недвижимости, в устранении, таким образом, пробелов и других недостатков законодательства, но и в воздействии на законодателя с тем, чтобы он на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее совершенным образом, и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан.
Однако многие вопросы еще ждут своего законодательного разрешения.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
