В первой главе было выявлено, что ипотечное жилищное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, который может успешно функционировать только при наличии развитой ипотечной системы, позволяющей четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость и создавать условия для предоставления им долгосрочного кредита под залог жилой недвижимости. В тех странах, где существуют надежные ипотечные системы, такое кредитование стало не только фактором социально-экономического развития, но и условием стабильного и эффективного функционирования банковской системы. При развитой, устойчиво функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.
К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, риэлтерские и страховые компании, инвесторы, правительство.
Объектами ипотечного жилищного кредитования выступают процессы, связанные с покупкой, строительством и реконструкцией жилья, а также с приобретением земли под жилищное строительство.
Обеспечением ипотечного жилищного кредитования служит залог жилой недвижимости, однако в дополнение можно взять другой залог или поручительство физического или юридического лица.
Организационно-финансовая основа ипотечного жилищного кредитования предполагает, что ипотечное жилищное кредитование осуществляется на определенных условиях, а именно соблюдение базовых принципов кредитования (срочность, платность, возвратность), соблюдение интересов обоих сторон сделки, обеспеченность и целевой характер кредитования, кредитоспособность заемщика.
Исторически сложились два классических варианта продажи жилья в рассрочку под залог это американский (двухуровневый) вариант, который
75
базируется на дешевых кредитах, обеспеченных ипотечными ценными бумагами и немецкая модель, которая в свою очередь при аналогичных дешевых кредитах обходится без привлечения фондового рынка (здесь все замыкается на ссудно-сберегательных кассах, вкладчики которых одновременно становятся и заемщиками).
Различаются многие схемы жилищного кредитования лишь набором ограничений. Так, некоторые банки требуют дополнительного обеспечения по кредиту (поручительство); варьируют требования к стажу работы на одном месте (от полугода до двух лет) и возрасту заемщиков (от 18 - 25 лет до 50 - 60 лет); в некоторых программах предполагается постоянная регистрация в регионе кредитования. Отличия, как видно, не особенно существенны, а общее для всех ипотечных программ (включая программу, по которой работает федеральное Агентство) - их крайняя дороговизна для подавляющего большинства населения.
Из второй главы видно, что на современном этапе для рынка ипотечного жилищного кредитования происходило сокращение числа кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты по России (снижение на 16 единиц за 2012-2014 года) в условиях уменьшения количества действующих кредитных организаций. Зато произошло увеличение общей задолженности по ипотечным кредитам (прирост 33% каждого года), увеличение объема (прирост примерно 30% каждого года) и количества выданных ипотечных кредитов (прирост 23% в 2014 году и 19 % в 2013 году). На этом фоне заметно увеличение объема просроченных кредитов (в 2014 году по отношению к 2013 году данный показатель увеличился на 16% и составил 46 096 млн. рублей).
Продолжается рост доли ипотечного жилищного кредитования, предоставленных в рублях два года подряд, на 321 415 млн. руб. в 2013 году и на 412 960 млн. руб. в 2014годй по России. Средневзвешенная ставка предоставления ипотечного жилищного кредитования в рублях в 2014 году увеличилась на 0,01 п.п. по сравнению с 2013 годом и достигла 12,45%.
В целом, лидеры рынка ипотечного кредитования обозначены довольно чётко: Сбербанк, ВТБ24 и замыкающий тройку лидеров - Газпром. На долю Сбербанка и ВТБ 24 приходится более половины всего объема выданных ссуд. В объеме выданных жилищных ипотечных кредитов в России по федеральным округам первое место занимает Центральный федеральный округ - 531 325 млн. руб., второе место - Приволжский федеральный округ - 352 684 млн. руб. или 20,01% от общего объема выданных ипотечных жилищных кредитов.
В третьей главе на основе проведенного анализа ипотечного жилищного кредитования целесообразно обратить внимание на проблемы рынка жилищного кредитования, а именно:
Основными проблемами, стоящими на пути развития ипотечного жилищного кредитования в России, являются следующие:
1) Низкая платежеспособность населения и чтобы быть способным вносить ежемесячным выплаты по ипотеке и при этом поддерживать оптимальный уровень жизни своей семьи, семейный бюджет должен превышать средний уровень дохода семьи в 2-3 раза.
2) Высокий уровень инфляции на фоне стабильной экономики других развитых стран. По итогам 2014 года инфляция составила 12,4%, прогноз на 2015 год - до 14%). Путь решения - бороться с инфляцией и повышать уровень экономики.
3) Нестабильная экономическая ситуация. Сегодня доходы нашего государства и каждого отдельного гражданина то падают, то повышаются, подвергаясь резким изменениям в условиях мирового кризиса и введения или снятия санкций. Соответственно просроченная задолженность в сегменте ипотечного кредитования продолжает увеличиваться.
4) Высокая стоимость ипотечных кредитов. В 2013 году средний реальный процент по ипотеке составлял 13%, в 2014 - 15%, а в 2015 году стоимость ипотечного кредитования взлетела до 20%. Переплата по ипотеке при таких показателях будет очень большой и может доходить до 200%, если заемщик оформит ссуду на 25-30 лет.
5) Высокие цены на жилье. В течение 2014 года цена предложения квартир на продажу на вторичном рынке недвижимости в среднем по России выросла на 5%. В рамках Поволжья цены на недвижимость также имеют тенденцию к росту. За 2014 год средняя цена предложения в Казани выросла на 12,6% - таким образом, рост превысил инфляцию.
6) Монополизация рынка кредитования. Отсутствие здоровой конкуренции между застройщиками приводит к искусственному повышению и удержанию высоких цен на жилую недвижимость. Руководители строительных компаний, желая получить большую прибыль, лишают рядовых граждан возможности приобрести жилье на первичном рынке.
7) Недостаточное количество социальных ипотечных программ. Банки вовсе не заинтересованы в появлении социальных программ, так как такие займы не являются для них рентабельными.
8) Проблемы, связанные с миграционной политикой. Займы на приобретение или строительство жилья пользуются все большей популярностью, однако не во всех регионах. В настоящее время можно заметить существенную разницу уровня жизни в Московской и Ленинградской областях и в других регионах. В условиях свободной экономики все больше населения мигрирует из тех регионов, где они родились в более благополучные экономические центры, тем самым увеличивая спрос на недвижимость, а соответственно и на ипотечное кредитование в более развитых регионах.
Полученные результаты прогнозирования говорят о том, что под влиянием уровня среднемесячной номинальной начисленной заработной платы наблюдается рост объемов выданных ипотечных жилищных кредитов в 2015 году до 2026054,49 млн. руб., в 2016 - 2355659,10 млн. руб., в 2017 - 2708334,93 млн. руб. Следовательно, при росте номинальных доходов населения спрос на ипотечное жилищное кредитование будет увеличиваться.
В заключение следует отметить, что перспективы развития отечественной жилищной ипотеки напрямую связаны с развитием сценария сложившегося кризиса. Деловая активность кредитных организаций и заемщиков обещает вернуться в прежнее состояние после окончания кризисных явлений. Большинство экономических экспертов говорят о том, что новый виток в отечественном ипотечном кредитовании стоит ожидать не ранее чем через год- полтора. Это связано, прежде всего, с кредитными возможностями банков, а также с необходимостью наличия доверия заемщиков и кредиторов к существующей экономической ситуации. Определяющее значение для возрождения ипотеки имеет годовой уровень инфляции и материальное благополучие населения. Многие эксперты уверены, что кризис сыграет в становлении ипотеки решающую роль, заставив компании и банки отказаться от неэффективных схем работы с покупателями и вынудив снизить цены на жилье, что приведет к увеличению покупателей в сегменте эконом-класса.


Купить