Тема: Договор продажи недвижимости: вопросы теории и практики

В Конституции Российской Федерации закреплен переход к новой государственной политике в области экономических и социальных прав граждан, а именно отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилье, земельные участки и пр. Основным видом сделок с недвижимостью является купля- продажа. В некоторых случаях продажа недвижимости похожа на продажу других товаров, поскольку она также предполагает переход права собственности на определенную вещь. Однако договор продажи недвижимости является более сложной сделкой, который требует соблюдения определенных формальностей, которые не являются обязательными при продаже обычных товаров. Как правило, после длительных переговоров, достигнув соглашения, стороны заключают договор.
Предметом договора продажи недвижимости является недвижимое имущество, спрос на которое в Российской Федерации со стороны граждан был повышенным всегда. В последнее время, как отмечают ученые, эксперты наблюдается заметный рост интереса населения к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Данное обстоятельство вызвано объективными причинами, связанными с процессом развития рынка недвижимости в Российской Федерации. Он прошел периоды формирования и становления, поэтому в настоящее время явно существует необходимость проанализировать различные правовые аспекты данного вопроса. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений в стране.
Если обратиться к истории данного вопроса, то необходимо отметить, что термин «вещи недвижимые» впервые был введен Указом Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» (о единонаследии), в котором были устранены различия между вотчинами и поместьями, и под недвижимостью теперь понимались, часть земной поверхности и все, что с ней связано настолько прочно, что такая связь не может быть прекращена без существенных нарушений вещи. В Указе недвижимым имуществом считались строения, которые возвышались над землей, так и постройки под землей, деревья, плоды, ископаемые до тех пор, пока находятся в прочной связи с почвой. Впервые легальный перечень видов недвижимости, а также разделение объектов гражданских прав на движимые и недвижимые был дан в ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик.
Нельзя не сказать о том, что сейчас увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, где предметом выступают: здания, сооружения, нежилые помещения, которые в большинстве случаев используются юридическими лицами в качестве офисных и торговых центров. С развитием правового государства и переходом к рыночной экономике в России потребность в жилье теперь должна удовлетворяться не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В связи с чем, большое количество граждан стали собственниками различных видов недвижимости. А с развитием современных технологий и влиянием западноевропейских стран на российском рынке недвижимости стали появляться такие новые объекты, как апартаменты, хостелы, аутлеты, капсульные отели и др.
В связи с недавними событиями на мировой арене: падение цен на нефть, распространение коронавирусной инфекции, очевидно, что в России будет наблюдаться рост цен, в том числе и на недвижимость. Как отмечают аналитики, цена квадратного метра начала расти ещё в 2019 году. Аналитический центр «Инком-Недвижимость» приводит такие данные по московскому рынку недвижимости. В первом полугодии 2019 года жильё эконом-класса в Москве подорожало на 6,6% (9,8% за год). Недвижимость из сегмента комфорт выросла в стоимости на 4,2% (9,1% год к году). Инвестиционный департамент «Интеко» говорит о похожих цифрах и в среднем по России. За год квартиры в новостройках выросли в цене, в зависимости от региона, на 7-10%. В начале апреля 2020 года резко вырос спрос на жилье. По мнению экспертов, это связано с падением курса рубля и желанием населения вложить свои накопления во что-то, способное приносить доход в будущем.
В первую очередь к рассматриваемому договору применяются нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества, которые объединены в Гражданском кодексе Российской Федерации в отдельном параграфе 7 главы 30 (ст. 549 - 558 ГК РФ). Таким образом, основным источником правового регулирования договора продажи недвижимости является Гражданский кодекс Российской Федерации.
По юридической природе договор продажи недвижимости является консенсуальным, то есть считается заключенным в момент достижения соглашения сторонами. К тому же это возмездный договор, по которому продавец должен получить плату - встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.
Кроме того, отдельно следует выделить правовое регулирование продажи нежилых объектов государственной и муниципальной собственности, которое находится вне пределов гражданского законодательства и регулируется законодательством Российской Федерации о приватизации. Основным источником правового регулирования в данном случае будет являться Закон РФ от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного имущества и муниципального имущества в Российской Федерации».
Актуальность выбранной мною темы исследования обусловлена тем, что неправильное оформление документов, незнание порядка и правовых последствий государственной регистрации сделки с недвижимостью либо прав на нее, а также появление и распространение различных видов мошенничества именно в этой сфере, - все это может привести к нежелательным последствиям для сторон. Поэтому чтобы избежать всякого рода неприятностей при оформлении договора купли-продажи недвижимости, многие из граждан вынуждены прибегать к помощи юристов. Однако не каждый гражданин может себе это позволить. Поэтому мы считаем, что важно самостоятельно ориентироваться в данных юридических вопросах, для изучения которых и было проведено наше исследование. В настоящее время наше государство достигло достаточно высокого уровня развития рыночной экономики, что не может не отражаться на сделках с недвижимостью и на ее спросе. А как следствие что мы сейчас наблюдаем - это наиболее частое применение среди всех гражданско-правовых договоров в этой сфере именно договора купли-продажи недвижимости. Поэтому необходимо анализировать и исследовать с правовой точки зрения данный вид договора, чтобы с учетом постоянных изменений и введением новых норм в законодательство повышать уровень юридических знаний граждан в этой области.
Мой выбор данной проблемы обозначен следующими факторами:
Во-первых, недвижимость является особым предметом договора, который отличается специфическими признаками. Поэтому к договору купли-продажи недвижимости применяются специальные нормы, которые в свою очередь требуют комплексного научного исследования. Значимость объектов недвижимости обусловлена как высокой стоимостью объектов недвижимости, спросом на них, так и их социальной значимостью в Российской Федерации.
Во-вторых, отдельное внимание следует уделить правовому регулированию рынка недвижимости, которое осуществляет государство. Прежде всего, оно заключается в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В законодательстве давно требовалась конкретная и подробная регламентация такой регистрации, для чего было необходимо принятие специального законодательства. Сейчас действует Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» , в котором правила совершения сделок с недвижимостью сформулированы достаточно четко и определенно. В наше время появилось большое количество частных компаний и организаций, а также лиц вступающих во взаимоотношение между собой, в связи с этим правильность совершения сделки с юридической точки зрения приобретает большой смысл. Так как наше общество развивается по принципам правового государства правильность и точность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию здоровых общественных отношений.
Следует помнить о том, что изучение договора продажи недвижимости дает возможность понять существующие закономерности развития общественных отношений, связанных с оборотом недвижимости в нашей стране в условиях рыночной экономики, а также спрогнозировать дальнейшее становление теории и практики по данным вопросам. Это способствует правовой просвещенности граждан по вопросам совершения сделок с недвижимостью.
Проблема изучения договора купли-продажи недвижимости на протяжении многих лет волновала множество ученых, которые посвятили ей не одну научную работу. При проведении данного исследования были изучены работы правоведов прошлых лет, таких как С.С. Алексеев, О.А. Красавчиков, О.М. Козырь, О.Ю. Скворцов, С.А. Степанов, Е.М. Тужилова-Орданская, И.А. Покровский, К.И. Скловский и др.
Основой для выполнения этого исследования были работы A.П. Сергеева, В.А. Белова, Е.А. Суханова, М.И. Брагинского, Р.С. Бевзенко, В.И. Бутнева, В.В. Романовой, Г.Е. Быстрова, B.В. Витрянского, В.П. Грибанова, А.Ю. Колова, В.А. Лапача, М.А. Шлотгауэр и др.
Цель моей работы заключается в комплексном анализе данной проблемы через рассмотрение сущности договора купли-продажи недвижимости, его основных элементов и особенностей, в том числе порядка его заключения, государственной регистрации, расторжения, а также рассмотрение отдельных видов договора продажи недвижимости.
Задачами моей работы являются:
1. Изучение и анализ законодательства и юридической практики по выбранной проблеме;
2. Формулирование предложений по совершенствованию действующего законодательства;
3. Рассмотрение содержания данного договора и его особенностей через его элементы, куда входят: существенные условия, форма договора, стороны;
4. Анализ прав и обязанностей сторон договора купли- продажи недвижимости;
5. Анализ особенностей процедуры передачи недвижимости;
6. Рассмотрение специфики государственной регистрации;
7. Анализ и оценка целесообразности и значения заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости;
8. Рассмотрение особенностей купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества: жилых помещений, предприятия, земельного участка;
9. Анализ порядка расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Выполнение данных задач позволит более полно рассмотреть выбранную тему, что поможет не только овладеть теоретическим материалом, но и использовать приобретенные знания на практике.
Новизна и практическая значимость исследования обусловливается анализом новой судебной практики, а также тем, что в данной работе будет предложена авторская редакция п. 1 ст. 549 ГК РФ, а также новая редакция п. 1 ст. 551 ГК РФ. Кроме вопросов теории мы остановимся на наиболее значимых и интересных вопросах практики, например, допустимо ли применение для решения вопроса об определении цены в договоре купли-продажи недвижимости положений ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и др.
Методологическая база исследования: для раскрытия данной темы применялись методы анализа, синтеза, формально-логический, сравнительно-правовой и логический методы.
В качестве информационных источников в ходе исследования данной проблемы применялись Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон от 29.07.1998. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральный закон Федеральный закон от 13.07.2015. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Закон РФ от 21.02.1992. N 2395-1 «О недрах» и др., а также была проанализирована руководящая судебная практика с 1996 года по 2018 год и судебная практика с 2009 года по 2019 год.
Купить

В данной работе мы предприняли попытку провести комплексный анализ договора продажи недвижимости: рассмотреть сущность этого договора, его основные элементы и особенности, в том числе порядок его заключения, государственной регистрации, значение предварительного договора, расторжение, а также изучить отдельные виды договора продажи недвижимости.
Предметом договора продажи недвижимости является недвижимое имущество, признаки которого перечислены в статье 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того в литературе и судебной практике выделяют такие признаки недвижимости, как высокая стоимость недвижимого имущества, единообразие цели создания и назначения имущества как недвижимого, а также технические критерии - монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности. В данной работе мы предложили новую редакцию п. 1 ст. 549 ГК РФ, которая будет выглядеть так: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать право собственности покупателю на земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Мы выяснили, что существенными для этого договора будут такие условия, как предмет и цена. По своей юридической природе договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным. Данный договор должен быть заключен в письменной форме посредством составления одного документа, подписанного сторонами. Наименования у сторон договора продажи недвижимости не отличаются от других видов договоров купли- продажи - продавец и покупатель.
Проанализировав категорию цены, мы пришли к выводу, что положения об определении стоимости объекта недвижимости, содержащиеся в ФЗ «О государственной кадастровой оценке», не применимы к отношениям по определению цены недвижимого имущества в рамках договора купли-продажи недвижимости в силу частноправовой природы самого договора купли-продажи недвижимости. Стороны данного гражданско-правового договора вправе в соответствии с законом согласовать условие о цене объекта недвижимости, тем самым самостоятельно определить её. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.
Передача объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены в письменной форме - передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами Передаточный акт в рамках договора продажи недвижимости фиксирует фактическую передачу недвижимого имущества и имеет доказательственное значение. Но в то же самое время наличие или отсутствие передаточного акта не влияет на заключенность и действительность договора продажи недвижимости. По общему правилу подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче является обязательным условием, позволяющем говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Но в качестве исключения при определенных условиях судебная практика допускает отсутствие передаточного акта при исполнении договора купли-продажи недвижимости.
Переход права собственности на недвижимость на основании договора продажи недвижимости происходит в момент государственной регистрации перехода права собственности. Мы предложили новую редакцию нормы п. 1 ст. 551 ГК РФ, которая будет выглядеть как: переход права собственности на недвижимое имущество на основании договора продажи недвижимости от продавца к покупателю возникает в момент государственной регистрации этого имущества. Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 свидетельствует о том, что высшие судебные инстанции различают основание возникновения перехода права собственности по договору продажи недвижимости и момент самого перехода. Через анализ точки зрения В.А. Белова мы пришли к выводу, что основанием будет договор продажи недвижимости, а государственная регистрация будет являться лишь условием для того, чтобы состоялся переход права собственности от продавца к покупателю недвижимости.
Что касается предварительного договора, который довольно часто предшествует заключению основного договора купли-продажи недвижимости, то мы считаем его заключение действительно целесообразно, потому что он служит некой гарантией обещания сторон заключить в будущем основной договор. Помимо этого мотивом заключения предварительного договора может быть также желание защитить расходы, которые будут связаны с будущей сделкой. Подчеркнем, что право собственности на недвижимое имущество не может быть приобретено на основании предварительного договора о продаже недвижимого имущества.
Рассмотрев особенности договора купли-продажи жилого помещения, мы выяснили, что жилое помещение - это особая категория недвижимого имущества, которая обладает специфическими признаками. В частности, жилое помещение соответствует признакам: изолированности, пригодности для постоянного проживания граждан, является объектом недвижимого имущества. Понятие «жилище» намного шире понятия «жилое помещения». Существенным условием договора продажи жилого помещения (дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Специфика договора купли-продажи предприятия обусловлена тем, что покупателю передается не определенная недвижимая вещь, а целый имущественный комплекс, куда входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, а также исключительные права. Купля-продажа предприятия сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой переводом на него долгов, что требует согласия кредиторов. ГК РФ предусматривает специальный порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка. Договор купли- продажи предприятия подлежит государственной регистрации.
Объектом купли-продажи земельного участка могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В отношении земельного участка существует возможность устанавливать цену в договоре купли- продажи на единицу его площади. Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Мы рассматривали порядок расторжения договора продажи недвижимости. Существует два способа расторжения договора продажи недвижимости: по соглашению сторон, в том числе при существенном изменении обстоятельств, которые стороны не могли предусмотреть заранее и в судебном порядке по желанию одной из сторон, если имело место существенное нарушение условий договора, установленное законом или самим договором. Расторжение договора является одним из способов прекращения гражданско-правового договора. Расторгнуть можно только договор, который является заключенным и действительным. Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. В ГК РФ предусмотрены специальные основания расторжения договора, такие как существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили в момент заключения договора, а также существенные нарушения договора одной из сторон.
Таким образом, договор продажи недвижимости является одним из самых распространенных в Российской Федерации, об этом говорят показатели Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Нельзя недооценивать тот факт, что гражданское законодательство стремительно меняется, порой эти перемены носят кардинальный характер. Поэтому очень важно ориентироваться в тех вопросах, с которыми мы так часто сталкиваемся в повседневной жизни, заключая договоры, особенно когда дело касается процедуры заключения сделок с объектами недвижимости.

Купить