Тип работы:
Предмет:
Язык работы:


Оценка объектов недвижимости для целей залога

Работа №52623

Тип работы

Магистерская диссертация

Предмет

экономика

Объем работы122
Год сдачи2016
Стоимость5730 руб.
ПУБЛИКУЕТСЯ ВПЕРВЫЕ
Просмотрено
371
Не подходит работа?

Узнай цену на написание


Введение 4
1. Экономическая сущность залога и залоговой стоимости 9
1.1 Недвижимость как объект оценки и предмет залога 9
1.2 Роль залоговой стоимости в процессе кредитования 16
1.3 Проблемы оценки залоговой стоимости 29
2. Методологические основы определения залоговой стоимости 35
2.1 Методика определения залогового дисконта 35
2.2 Методы учета рисков в формировании залогового дисконта 45
2.3 Формирование актуальной модели расчета залогового дисконта 51
3. Практика применения методов оценки объектов недвижимости в целях
залога. 59
3.1 Характеристика объекта оценки 59
3.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки 76
3.3 Определение залоговой стоимости объекта оценки 95
Заключение 105
Список литературы 108


Эффективная деятельность банков в условиях все более возрастающей конкуренции невозможна без системного решения задач оптимизации процессов кредитования частных и корпоративных заемщиков. Рациональная организация кредитного процесса, обеспечение возвратности кредитных ресурсов, минимизация кредитного риска, в том числе за счет снижения залогового риска является элементами оптимизации кредитного процесса
банка.
В создавшихся кризисных условиях кредитоспособность заемщиков существенно снизилась. В российском банковском секторе отмечается тенденция
роста просроченной ссудной задолженности, при этом темпы роста в целом соответствуют динамике изменения объемов кредитования.
По состоянию на первое июня 2016 г. объем просроченной задолженности клиентов перед банками вырос на 35,7 млрд. руб. или на
5,0% по сравнению с 2015 годом.
Следует отметить, что в периоды возрастания рисков, сопутствующих кредитным операциям, роста просроченной задолженности по ссудам,
коммерческие банки все больше концентрируют внимание на вторичных источниках возвратности кредита и, в частности, залоге, механизм реализации которого, к сожалению, не обеспечивает в должной мере защиты интересов
как кредиторов, так и их заемщиков.
Залог служит мерой стимулирования заемщика к построению паритетных
отношений с кредитной организацией в кредитно-залоговых сделках. Такие отношения позволяют развиваться каждой из сторон сделки с достаточной степенью контроля за финансовой независимостью заемщика от банка, а банку минимизировать кредитный риск. Поэтому значительная роль должна отводиться
разработке методологии и формализации инструментария обеспечительных механизмов возвратности размещенных банком кредитных ресурсов. Одним из
таких инструментов является залог.
Современная российская практика демонстрирует недостатки залогового механизма, обусловленные нарушением контрактных обязательств сторон кредитной сделки, ошибки в оценке стоимости обеспечения по кредиту, несовершенство его мониторинга, правового обеспечения
залогового механизма и ряд других проблем. Образовавшаяся тенденция развития кредитования под залог подчеркивает актуальность исследования проблем
обеспечения возвратности кредита и совершенствования залогового механизма.
Развитие современной банковской практики обуславливает необходимость
проведения научных исследований, результаты которых могут быть использованы для совершенствования подхода к управлению кредитным риском за счет
залогового имущества залогодателя. Анализ научных исследований и решений,
предложенных в работах по развитию банковской системы и оценке залогового
имущества, показал, что не все проблемы, возникающие при оценке и прогнозировании стоимости залогового имущества, полностью решены. На основе
вышеизложенного, можно сделать вывод, что исследование методик оценки
формирования залоговой стоимости и залогового дисконта, методов определения рисков залоговой стоимости, выявление системных факторов влияющих
на стоимостные и ликвидные характеристики отдельных видов залога в настоящее время весьма актуально.
Среди трудов российских авторов, занимающихся исследованием влияния
рисков на залоговое обеспечение, можно выделить работы Кабушкина С.Н., Радаева Н.Н., Савинской Н.А., Соколинской Н.Э., Филина С.А., Чернова В.А. и
других.
Вопросам развития российской банковской системы, банковских операций,
анализа банковских рисков посвящены работы таких отечественных авторов
как Балабанов И.Т., Белоглазова Г.Н., Коробова Г.Г., Лаврушин О.И., Фадейкина Н.В. и других.6
Исследования в области оценки залогового имущества опубликованы в работах таких авторов как Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова А.И., Оськина И.Ю., Джангирян Р.Г. и других.
Несмотря на высокую степень значимости результатов, полученных учеными и практическими работниками, современная практика кредитования под
залог стремительно развивается, предъявляя новые требования к функционированию залогового механизма, обуславливает потребность в поиске приемов и
методов оценки качества предметов залога.
Научная новизна исследования заключается в решение задач по развитию
теоретико-методических представлений о сущности залогового механизма, его
функциях, риск-факторах и модели расчета залогового дисконта, имеющих существенное значение для области оценки недвижимости в целях залога, а
именно:
- представлена авторская функция залога «инструмент уменьшения базы
формирования резервов на возможные потери по ссудам», дополняющая существующий перечень функций залога. Суть данной функции заключается в том,
что правильная и качественная оценка залогового обеспечения и его ликвидности уже на начальной стадии влияет на расходы, которые понесет банк в результате формирования обязательных резервов, а профессиональная оценка залогового имущества позволяет кредитному учреждению избежать дополнительных расходов;
- представлены методы расчета основных видов риска, формирующих показатель залогового дисконта;
- предложена и апробирована авторская методика расчета залогового дисконта для объектов недвижимости, отличающаяся от известных. Методика
служит для расчета индивидуального залогового дисконта для объектов недвижимости, соответствует требованиям учета показателя ликвидности в отчете об
оценке, изложенным в Федеральном стандарте оценки № 9 «Оценка для целей
залога» и учитывает риск потери стоимости залогового обеспечения. Область7
применения предложенной методики охватывает как сферу независимой оценки, так и сферу оценки имущества залоговыми службами банковских учреждений.
Целью данной магистерской диссертации является разработка теоретико-методологических положений к оценке недвижимости для целей залога в коммерческом кредитовании.
Исходя из цели исследования в работе поставлены следующие задачи:
- уточнить понятия «залоговая стоимость» и «залоговый дисконт»;
- критически оценить существующие методики определения залоговой
стоимости и залогового дисконта;
- выявить проблемы расчета залоговой стоимости, встречающиеся в теоретических исследованиях;
- исследовать функции залога;
- систематизировать рискообразующие факторы, влияющие на формирование залогового дисконта;
- разработать альтернативную модель расчета залогового дисконта.
Объектом исследования выступает залоговый механизм и его использование в банковской практике. Предметом исследования являются методы оценки
стоимости залога как основного элемента залогового механизма.
Теоретической и информационной базой исследования являются труды
отечественных и зарубежных ученых области оценки залогового имущества,
влияния рисков на залоговое обеспечение, развития российской банковской системы и роли залога в коммерческом кредитовании, а также законодательные и
нормативные акты Российской Федерации. В процессе диссертационного исследования использовались методы системного подхода к объекту и предмету
исследования, анализа и синтеза, сравнения и обобщения, группировки, логического анализа теоретического и практического материала, что обеспечивает целостность, всесторонность и достоверность работы. Графическое описание выполнено посредством схем и таблиц. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить достоверность, обоснованность теоретических выводов и практических решений.
Практическая значимость исследования состоит в том, что основные положения и выводы диссертации ориентированы на широкое использование залоговыми службами банков и независимыми оценщиками для определения залогового дисконта, ликвидности и залоговой стоимости объектов недвижимости. В частности, в работе выявлены характерные особенности и недостатки
утвержденных методик расчета залогового дисконта, выявлены основные риск-факторы, влияющие на показатель залогового дисконта и поддающиеся количественной оценки, сформирована модель расчета залогового дисконта и определено ее практическое применение.
Сотрудник подразделения Головного офиса, иницирующий проведение экспертизы и оценки Имущественного залогового обеспечения, в случаях предусмотренных Банка, подготавливает служебную записку на имя руководителя Управления экспертизы залогов. аров.

Возникли сложности?

Нужна помощь преподавателя?

Помощь в написании работ!


Одной из основных целей деятельности коммерческого банка является повышение эффективности при решении задач оптимизации процессов кредитования частных и корпоративных заемщиков. В том числе это касается обеспечительных мер возвратности кредитных ресурсов, предоставленных
заемщикам. Одним из способов повышения эффективности этого процесса является его оценка. Для этого проводится структурирование кредитного и залогового риска, выявляются рискообразующие факторы, разрабатываются математические модели его описания и прогнозирования на основе статистики
наблюдений. Все эти составляющие влияют на оценку залогового риска и формирование адекватной залоговой стоимости.
В результате проделанной работы мы может сказать, что под объектом
оценки недвижимости в целях залога понимаются здания и сооружения, отдельные помещения, а так же земельные участки, права на которые, как на самостоятельный объект недвижимого имущества, зарегистрированы в установленном законодательством РФ порядке. Преимущественное отличие – обязательность государственной регистрации залога.
В свою очередь залоговая стоимость - это самостоятельный вид стоимости,
представляющая собой наиболее вероятную денежную сумму, которую может
получить кредитная организация в результате реализации залогового имущества в любой момент времени на период срока кредитования, с учетом уменьшения рыночной стоимости на величину возможных рисков, расходов на судебные издержки и затраты на реализацию.
Количественная разница между рыночной и залоговой стоимостью (стоимостное выражение рисков) носит название залогового дисконта. Он показывает, насколько будут различаться рыночная стоимость актива на момент оценки
и залоговая стоимость, устанавливаемая банком для конкретной кредитной
сделки. Залоговый дисконт учитывает возможные риски, расходы на судебные
издержки в случае реализации объекта залога.
Сформирована новая, ранее не выделявшаяся в общепринятой методической литературе, функция залога, способствующая уменьшению базы формирования резервов на возможные потери по ссудам. Данная функция определяет
залог, как инструмент снижения банком обязательных резервов по ссудам, путем определения соответствующего качества залогового обеспечения, в связи с
чем профессиональная оценка залогового имущества позволяет кредитному
учреждению избежать дополнительных расходов.
Отсутствие общепринятой методики обоснования залогового дисконтирования приводит к неадекватной оценке стоимости залога по одному и тому же виду объекта. В результате использования залогового дисконта,
сумма одного и того же залога в разных банках отличается в 2-3 раза. Такие отклонения приводят к невозможности продажи оцененных материальных ценностей по залоговой стоимости.
Способы и методы учета рисков являются основной проблемой, возникающей при формировании залогового дисконта. В работе выявлены и описаны
основные рискообразующие факторы, влияющие на залоговый дисконт. С учетом влияния этих факторов на итоговый показатель залогового дисконта предложены методы их расчета.
На основе применения авторской модели расчета залогового дисконта
предложена методика определения индивидуального залогового дисконта для
каждого вида объекта обеспечения, либо для объектов, находящихся в одной
группе по схожим основным характеристикам. Предложенная методика учитывает индивидуальные характеристики объекта обеспечения, влияющие в итоге
на величину его залоговой стоимости, соответствует требованиям учета показателя ликвидности в отчете об оценке, изложенным в Федеральном стандарте
оценки № 9 «Оценка для целей залога» и учитывает риск потери стоимости залогового обеспечения. Область применения предложенной методики охватыва107
ет как сферу независимой оценки, так и сферу оценки имущества залоговыми
службами банковских учреждений.
На сегодняшний день прослеживается необходимость в создании четких
требований к подходам и методам оценки объектов для целей залога с последующей выработкой в данной области единой нормативно-методической базы,
которая должна разрабатываться с учетом российского и международного опыта в данной области и опираться на существующие стандарты в оценочной деятельности.
Применение указанных предложений в практической деятельности банков
позволит расширить их возможности по кредитованию, путем формирования
залоговой политики банка, учитывающей индивидуальные экономические характеристики предметов залога, основные риск-факторов, влияющих на стоимость залогового обеспечения и даст возможность точнее определять прогнозную величину залоговой стоимости, ликвидность и качество имущественного
обеспечения.


1. Гражданский кодекс РФ, часть первая (в ред. Федерального закона от 27.07. 2006 г. № 183-ФЗ).
2. Земельный кодекс РФ (в ред. Федерального закона от 19.06. 2007 г. № 136 - ФЗ).
3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 24.07.2007 г. № 122-ФЗ.
4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.
5. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ.
6. Федеральный закон Российской Федерации от 10.07.2002№85-ФЗ «О Цен¬тральном банке Российской Федерации (Банке России).
7. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.2005 №110-ФЗ
«О кредитных историях»
8. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним»
9. Положение Банка России от 26.03.2004 №254-П «О порядке
формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности».
10. Международные стандарты оценки. Седьмое издание. 2005 / Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В Павлова. М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2006.
11. Европейские стандарты оценки. 2000 / Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В Павлова, И.Л. Артеменкова. М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2003.
Монографии, диссертации
12. Галасюк В.В., Галасюк В.В. Определение ликвидационной стоимости по методу Галасюков (GMLV) / Под ред. Галасюка В.В. Днепропетровск: ОАО «Издательство “Зоря”», 2007.
13. Родин А.Ю. Методика оценки ликвидационной стоимости имущества // Вопросы оценки. 2003. № 1, с. 30-33.
14. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. М.: Финансы и статистика,
2008.
15. Вестник АРБ. 2008. № 04
16. Хандруев А.А. Управление рисками банков: научно-практический аспект // Деньги и кредит. - 2004. - № 6. - с. 17-21.
17. Банковские риски: учебное пособие / Под ред. Д-ра экон. Наук, проф. О.И. Лаврушина д-ра экон. Наук, проф. Н.И. Валенцевой.-М.: КНОРУС, 2012.¬232 с.
18. Деньги. Кредит. Банки / Под ред. Лаврушина О.И. -М.: Финансы и стати-стика, 2011. 589с.
19. Залог: теория и практика / Под. ред. Лупу А. А., Оськина И. Ю. М.: Дело и сервис, 2014. - 528с.
20. Беляков A.B. Кредитный риск: оценка, анализ, управление. // Финсы и кредит. 2000. - №9, с.20-27.
21. Бычков В. Проблемы возвратности банковских кредитов // Финансо¬вый бизнес. 1998. - №2, с.42-48.
22. Джангирян Р.Г. Модели оценки ликвидационной стоимости объектов зало¬га // Аудит и финансовый анализ - 2015. - № 4, С. 91-100.
23. Шитикова А.Н. Банки: определение рыночной и справедливой стоимости залогового имущества // Бухгалтерия и банки. - 2014. - № 2. С. 25-28
24. Скворцов В.В. Обеспечительная функция залога. Дис к.ю.н. 12.00.03. -М., 2002. 208 е.;
25. Соколинская Н.Э. Учет и анализ краткосрочных и долгосрочных креди-тов. М.: Консалтбанкир, 1997. - 200 е.;
26. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб: СПбГТУ, 2007. - 424 е.;
27. Тарасевич Е.И. Экономика недвидимости. СПб: МКС, 2009. - 583 е.;
28. Белей В.В. Методика оценки предпринимательских рисков // Материалы 17-й Всероссийской конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления 2002. - М.: ГУУ, 2002;
29. Боярская Е.Ю. Залог как один из эффективных способов обеспечения ис-полнения обязательств по кредитным договорам // Юридическая работа в кредитной организации. Методический журнал. -М.: БДЦ-пресс, 2005, № з. с. 97-107;
30. Брилон А.В., Минимулин Д.В. Риск контроля и утра¬ты залогового обеспечения // РИСК: ресурсы, информация, снабжение, конкуренция, 2009, № 1;
31. Брилон А.В., Минимулин Д.В. Контроль залогового имущества банком:
методические аспекты // РИСК: ресурсы, информация, снабже¬
ние, конкуренция, 2009, № 2;
32. Бухтин М.А. Методология управления операционными рисками // Опера¬тивное управление и стратегический менеджмент в КБ, -М.: № 4, 2003;
33. Бухтин М.А. Организационные принципы управления рисками в коммерческом банке. Процессный подход // Оперативное управление и стратегический менеджмент в коммерческом банке, 2003, № 2, -С. 66-83;
34. Воловник А.Д., Лялин В.Е. Оптимизация кредитной политики предприятия // Информационные технологии в науке, социологии, экономике и бизнесе: Материалы 31 Международной конференции -Украина, Крым, Ялта- Гурзуф: Журнал «Открытое образование» -С. 125126;
35. Воробьев Ю. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская дей¬ствительность / Ю.Воробьев, И.Караваева, А.Скробов // Вопросы экономи¬ки. 1995. - N 11. - С. 135-145.
36. Галасюк В.В. Способ учета эластичности спроса по цене при определении ликвидационной стоимости объектов // «Вопросы оценки», 2000, № 4, стр. 44-48;
37. Голышев В.Г. Залог как способ обеспечения кредитных обязательств // Но¬тариус. М.: Юрист, 2002, № 4. - С. 6-11;
38. Дуранин М.Ю. Анализ правового аспекта регулирова¬
ния залоговых отношений // Деньги и кредит. 2008. - N 8. - С.32-36;
39. Дьячков С.В. Залог и поручительство как способы обеспечения исполне-ния кредитных обязательств // Вестник Уфимского юридического институ¬та МВД России. Уфа: Изд-во Уфим. юрид. ин-та МВД РФ, 2002, № 3. - С. 64-68;
40. Ерёмичев Н.Е. Виды залога в английском и немецком праве // Право: Тео¬рия и Практика. — 2003. № 14;
Статьи и материалы периодической печати
41. Калмыкова А.В. Сущность права залога в германском и российском праве // Журн. рос. права. 207. - N 3. - С.87-98;
42. Козлов С.П. Разработка моделей анализа финансовой деятельно¬
сти филиала банка // Актуальные проблемы науки в России. СПб.: СПбП- ТУ, 2004;
43. Козырь Ю.В., Оценка ликвидационной стоимости // «Вопросы оценки», 2000, №4, стр. 49-50;
44. Лапшина Е.А. Модели прогнозирования банкротства // Актуальные про-блемы науки в России. Кузнецк. КИИУТ.; 2004. С. 94-98;
45. Маковская А. Положение о залоге // Хозяйство и право. 2009. -N 3. - С.49¬57;
46. Минимулин Д.В. Залоговый риск в структуре банковского кредитного рис¬ка и его оценка // «Деньги и кредит», 2009, № 4;
47. Минимулин Д.В. Управление залоговым риском на основе методов риск менеджмента // «Имущественные отношения в Российской Федера¬ции», 2009, № 5;
48. Минимулин Д.В., Радаев Н.Н. Сравнительный анализ подходов к оценке имущества в целях залога // Финансовый менеджмент: теория и практика. Сборник научных статей, 2007, с. 182-189;
49. Минимулин Д.В., Радаев Н.Н. Формирование залоговой политики коммер¬ческого банка II Финансовый менеджмент: теория и практика. Сборник научных статей, 2007, с. 152-158;
50. Зарипов, И. А. Актуальные вопросы деятельности финансовых институтов в современной России : [Сб. ст.] / И. А. Зарипов, А. В. Мазанов, А. В. Пет¬ров. - М. : Современная экономика и право, 2004. - 461 с.]
51. Струченкова Т.В. Валютные риски: Учебное пособие. М.: Финакадемия,
2009. 160 с.
52. В. Гагауз и Д. Чичкаленко. Оценка ликвидности имущества. Статья для жур¬нала «Практика оценки», 2014. с. 233-267.
53. Фишберн П. Теория полезности для принятия решений // Экономико-математическая библиотека
Электронные ресурсы
54. Жданов И.Ю. Методы оценки риска VAR (Value At Risk) [Электронный ре¬сурс]: Портал инвестиционного и финансового анализа, 2016. Режим досту¬па: http://finzz.ru;

Работу высылаем на протяжении 30 минут после оплаты.



Подобные работы


©2024 Cервис помощи студентам в выполнении работ