Оценка объектов недвижимости для целей залога

Введение 4
1. Экономическая сущность залога и залоговой стоимости 9
1.1 Недвижимость как объект оценки и предмет залога 9
1.2 Роль залоговой стоимости в процессе кредитования 16
1.3 Проблемы оценки залоговой стоимости 29
2. Методологические основы определения залоговой стоимости 35
2.1 Методика определения залогового дисконта 35
2.2 Методы учета рисков в формировании залогового дисконта 45
2.3 Формирование актуальной модели расчета залогового дисконта 51
3. Практика применения методов оценки объектов недвижимости в целях
залога. 59
3.1 Характеристика объекта оценки 59
3.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки 76
3.3 Определение залоговой стоимости объекта оценки 95
Заключение 105
Список литературы 108

Купить

Эффективная деятельность банков в условиях все более возрастающей конкуренции невозможна без системного решения задач оптимизации процессов кредитования частных и корпоративных заемщиков. Рациональная организация кредитного процесса, обеспечение возвратности кредитных ресурсов, минимизация кредитного риска, в том числе за счет снижения залогового риска является элементами оптимизации кредитного процесса
банка.
В создавшихся кризисных условиях кредитоспособность заемщиков существенно снизилась. В российском банковском секторе отмечается тенденция
роста просроченной ссудной задолженности, при этом темпы роста в целом соответствуют динамике изменения объемов кредитования.
По состоянию на первое июня 2016 г. объем просроченной задолженности клиентов перед банками вырос на 35,7 млрд. руб. или на
5,0% по сравнению с 2015 годом.
Следует отметить, что в периоды возрастания рисков, сопутствующих кредитным операциям, роста просроченной задолженности по ссудам,
коммерческие банки все больше концентрируют внимание на вторичных источниках возвратности кредита и, в частности, залоге, механизм реализации которого, к сожалению, не обеспечивает в должной мере защиты интересов
как кредиторов, так и их заемщиков.
Залог служит мерой стимулирования заемщика к построению паритетных
отношений с кредитной организацией в кредитно-залоговых сделках. Такие отношения позволяют развиваться каждой из сторон сделки с достаточной степенью контроля за финансовой независимостью заемщика от банка, а банку минимизировать кредитный риск. Поэтому значительная роль должна отводиться
разработке методологии и формализации инструментария обеспечительных механизмов возвратности размещенных банком кредитных ресурсов. Одним из
таких инструментов является залог.
Современная российская практика демонстрирует недостатки залогового механизма, обусловленные нарушением контрактных обязательств сторон кредитной сделки, ошибки в оценке стоимости обеспечения по кредиту, несовершенство его мониторинга, правового обеспечения
залогового механизма и ряд других проблем. Образовавшаяся тенденция развития кредитования под залог подчеркивает актуальность исследования проблем
обеспечения возвратности кредита и совершенствования залогового механизма.
Развитие современной банковской практики обуславливает необходимость
проведения научных исследований, результаты которых могут быть использованы для совершенствования подхода к управлению кредитным риском за счет
залогового имущества залогодателя. Анализ научных исследований и решений,
предложенных в работах по развитию банковской системы и оценке залогового
имущества, показал, что не все проблемы, возникающие при оценке и прогнозировании стоимости залогового имущества, полностью решены. На основе
вышеизложенного, можно сделать вывод, что исследование методик оценки
формирования залоговой стоимости и залогового дисконта, методов определения рисков залоговой стоимости, выявление системных факторов влияющих
на стоимостные и ликвидные характеристики отдельных видов залога в настоящее время весьма актуально.
Среди трудов российских авторов, занимающихся исследованием влияния
рисков на залоговое обеспечение, можно выделить работы Кабушкина С.Н., Радаева Н.Н., Савинской Н.А., Соколинской Н.Э., Филина С.А., Чернова В.А. и
других.
Вопросам развития российской банковской системы, банковских операций,
анализа банковских рисков посвящены работы таких отечественных авторов
как Балабанов И.Т., Белоглазова Г.Н., Коробова Г.Г., Лаврушин О.И., Фадейкина Н.В. и других.6
Исследования в области оценки залогового имущества опубликованы в работах таких авторов как Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова А.И., Оськина И.Ю., Джангирян Р.Г. и других.
Несмотря на высокую степень значимости результатов, полученных учеными и практическими работниками, современная практика кредитования под
залог стремительно развивается, предъявляя новые требования к функционированию залогового механизма, обуславливает потребность в поиске приемов и
методов оценки качества предметов залога.
Научная новизна исследования заключается в решение задач по развитию
теоретико-методических представлений о сущности залогового механизма, его
функциях, риск-факторах и модели расчета залогового дисконта, имеющих существенное значение для области оценки недвижимости в целях залога, а
именно:
- представлена авторская функция залога «инструмент уменьшения базы
формирования резервов на возможные потери по ссудам», дополняющая существующий перечень функций залога. Суть данной функции заключается в том,
что правильная и качественная оценка залогового обеспечения и его ликвидности уже на начальной стадии влияет на расходы, которые понесет банк в результате формирования обязательных резервов, а профессиональная оценка залогового имущества позволяет кредитному учреждению избежать дополнительных расходов;
- представлены методы расчета основных видов риска, формирующих показатель залогового дисконта;
- предложена и апробирована авторская методика расчета залогового дисконта для объектов недвижимости, отличающаяся от известных. Методика
служит для расчета индивидуального залогового дисконта для объектов недвижимости, соответствует требованиям учета показателя ликвидности в отчете об
оценке, изложенным в Федеральном стандарте оценки № 9 «Оценка для целей
залога» и учитывает риск потери стоимости залогового обеспечения. Область7
применения предложенной методики охватывает как сферу независимой оценки, так и сферу оценки имущества залоговыми службами банковских учреждений.
Целью данной магистерской диссертации является разработка теоретико-методологических положений к оценке недвижимости для целей залога в коммерческом кредитовании.
Исходя из цели исследования в работе поставлены следующие задачи:
- уточнить понятия «залоговая стоимость» и «залоговый дисконт»;
- критически оценить существующие методики определения залоговой
стоимости и залогового дисконта;
- выявить проблемы расчета залоговой стоимости, встречающиеся в теоретических исследованиях;
- исследовать функции залога;
- систематизировать рискообразующие факторы, влияющие на формирование залогового дисконта;
- разработать альтернативную модель расчета залогового дисконта.
Объектом исследования выступает залоговый механизм и его использование в банковской практике. Предметом исследования являются методы оценки
стоимости залога как основного элемента залогового механизма.
Теоретической и информационной базой исследования являются труды
отечественных и зарубежных ученых области оценки залогового имущества,
влияния рисков на залоговое обеспечение, развития российской банковской системы и роли залога в коммерческом кредитовании, а также законодательные и
нормативные акты Российской Федерации. В процессе диссертационного исследования использовались методы системного подхода к объекту и предмету
исследования, анализа и синтеза, сравнения и обобщения, группировки, логического анализа теоретического и практического материала, что обеспечивает целостность, всесторонность и достоверность работы. Графическое описание выполнено посредством схем и таблиц. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить достоверность, обоснованность теоретических выводов и практических решений.
Практическая значимость исследования состоит в том, что основные положения и выводы диссертации ориентированы на широкое использование залоговыми службами банков и независимыми оценщиками для определения залогового дисконта, ликвидности и залоговой стоимости объектов недвижимости. В частности, в работе выявлены характерные особенности и недостатки
утвержденных методик расчета залогового дисконта, выявлены основные риск-факторы, влияющие на показатель залогового дисконта и поддающиеся количественной оценки, сформирована модель расчета залогового дисконта и определено ее практическое применение.
Сотрудник подразделения Головного офиса, иницирующий проведение экспертизы и оценки Имущественного залогового обеспечения, в случаях предусмотренных Банка, подготавливает служебную записку на имя руководителя Управления экспертизы залогов. аров.
Купить