Введение 4
1. Теоретические основы оценки стоимости земельных участков 10
1.1 Земля как объект оценки 10
1.2 Цели, виды, принципы и факторы оценки стоимости земельных участков 18
1.3. Основные подходы и методы оценки земельных участков 30
1.4 Проблемы оценки земельных участков 36
2. Информационная и методическая база оценки рыночной стоимости земельного
участка в составе земель населенных пунктов 50
2.1 Характеристика объекта исследования 50
2.2 Анализ рынка земельных участков в составе земель населенных пунктов 56
2.3 Анализ ценообразующих факторов влияющих на стоимость оцениваемого
земельного участка 69
2.4 Методические рекомендации оценки рыночной стоимости земельных участков 71
3. Определение рыночной стоимости земельного участка в составе земель
населенных пунктов 83
3.1 Расчет рыночной стоимости земельного участка в составе земель населенных
пунктов 83
3.2 Сравнительный анализ рыночной стоимости земельного участка с
кадастровой стоимостью 117
Заключение 119
Список использованных источников 123
Приложения
Купить

Наибольшей ценностью, которой обладает государство, является земля. Земля служит основой общественной и экономической деятельности человека, являясь в то же время товаром и источником благосостояния людей. Земля занимает уникальное и ключевое положение в экономической жизни общества, она является фактором производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров. Будучи базовым ресурсом, земля является источником всех других благ [34, с. 5].
Достоверная оценка стоимости земли способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений, как в государственном, так и в частном секторе. Особенно это касается оценки земельных участков в целях налогообложения. Изменения системы налогообложения имущества, связанные с переходом к кадастровой оценки стоимости недвижимости, привели к значительному увеличению налогооблагаемой базы земельных участков по сравнению с рыночной стоимостью, и, соответственно, к увеличению земельного налога.
В этих условиях особое значение приобретает решение проблемы выявления и идентификации причин таких существенных расхождений между рыночной и кадастровой стоимостями и выработке рекомендаций по совершенствованию организации и методики оценки кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости.
Несмотря на то, что за последнее время в периодической печати опубликовано большое количество интересных и оригинальных материалов по решению данной проблемы, необходимо отметить их недостаточную теоретическую и методическую проработку.
Публикации в основном посвящены констатации и характеристике количественных расхождений между рыночной и кадастровой стоимостями отдельных объектов недвижимости. Тогда как вопросам выявления факторов, причин существования значительных отличий между двумя видами оценок до сих пор уделяется недостаточно внимания как в теоретическом так и в методическом плане. В связи с этим разработка практических рекомендаций по минимизации расхождений между кадастровой и рыночной стоимостями является своевременной и актуальной задачей.
Степень разработанности темы. Отдельные теоретические аспекты оценки кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков представлены в трудах таких известных отечественных и зарубежных авторов, как А. Дамодаран, Н. Ордуэй, Д. Фридман, Г. Харрисон, Д. Эккерт, И.Л. Артеменков, Н.В. Волович, С.В. Грибовский, С.П. Коростелев, Е.И. Нейман, Г.М. Стерник, В.М. Рутгайзер, С.А. Табакова, Т.В. Тазихина, М.А. Федотова и др.
Работы указанных авторов внесли значительный вклад в исследование проблемы оценки кадастровой и рыночной стоимостей, однако не исчерпали ее. Широкий круг вопросов как методического и прикладного характера связанных с оценкой земельных участков не получили достаточно полного системного решения. Отмеченные обстоятельства и их значимость определили выбор темы диссертационной работы ее цель и задачи.
Целью исследования является определение рыночной стоимости земельного участка для установления кадастровой стоимости в размере ее рыночной.
Для достижения этой цели поставлены следующие задачи:
- исследовать специфику земельных участков как объекта оценки;
- провести анализ нормативно - правовой базы определения рыночной и стоимости земельных участков;
- исследовать и теоретически обосновать подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков;
- выявить и проанализировать проблемы оценки кадастровой стоимости земельных участков;
- обосновать информационную и методическую базу оценки рыночной стоимости земельных участков;
- проанализировать основные ценообразующие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельных участков;
- определить рыночную стоимость земельного участка в составе земель населенных пунктов и выявить причины и количественные характеристики существенных расхождений рыночной и кадастровой стоимостей.
Объектом исследования являются теоретические, методические и прикладные аспекты определения стоимости земельных участков.
Предметом исследования является оценка рыночной стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов, а так же выявление причин и количественных характеристик расхождений рыночной и кадастровой стоимостей.
Теоретической и методологической основой исследования послужили законодательные и нормативные документы Российской Федерации, Федеральные стандарты оценки, Международные стандарты оценки, монографические издания отечественных и зарубежных авторов, публикации в периодических изданиях в области оценки стоимости недвижимости, а так же диссертационные работы по указанной проблематике.
Методология исследования базируется на использовании классических научных методов и приемов: системного подхода к объекту и предмету исследования, анализа и синтеза, сравнения и обобщения, методов исторического и логического анализа теоретического и практического материала, что обеспечивает целостность, всесторонность и достоверность диссертационной работы.
Научная новизна диссертационной работы заключается в теоретико - методическом обосновании и практическом решении комплекса вопросов, связанных с оценкой рыночной и кадастровой стоимостей земельных участков. Основные результаты, обладающие научной новизной, представлены следующими положениями:
- предложено авторское определение понятия «земельный участок», как объекта права собственности и иных предусмотренных действующим законодательством прав на землю, являющимся недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности с определенными границами и другими характеристиками позволяющими определить ее в качестве индивидуально - определенной вещи, отличающейся от действующего определения в земельном кодексе тем, что в определение включены такие признаки, как местоположение границ участка;
- выявлены основные проблемы оспаривания кадастровой стоимости
земельных участков, которые можно определить как: использование
некачественной исходной информации об объектах оценки; наличие дефицита рыночной информации, неполная и некачественная работа с ней; существенное отличие методики массовой оценки от индивидуальной рыночной оценки объектов;
- обосновано и количественно определено наличие существенных расхождений между кадастровой и рыночной стоимостями на примере оценки стоимости конкретного земельного участка, расположенного по адресу: Республика Татарстан, город Елабуга, ул. Окружное Шоссе, с кадастровым номером: 16:47:010502:837.
Практическая значимость исследования заключается в том, что разработанные теоретические положения и методические рекомендации по формированию стоимости земельных участков могут быть использованы органами государственного и муниципального управления. Полученные результаты могут быть также использованы в учебном процессе по направлению «Оценка собственности», оценочными компаниями для оценки земельных участков.
Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались на следующих научно практических конференциях: Итоговая научно-образовательная конференция студентов Казанского федерального университета 2015 года, г. Казань; IX Международная студенческая научно - практическая конференция «Научное сообщество студентов» (31 мая 2016 г.), г. Чебоксары; Международная научно - практическая конференция «Инновационные технологии научного развития» (15 июня 2016 г.), г. Тюмень.
Публикации результатов исследования. Основные положения, раскрывающие содержание темы диссертационного исследования нашли свое отражение в публикациях автора в 4 опубликованных научных работах общим объемом 1,6 п.л., (авторский объем - 1,1 п.л.), в т.ч. в 1 статье общим объемом 0,6 п.л. (авторский объем - 0,3 п.л.) в действующем рецензируемом издании, рекомендованной ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации.
Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 50 источников, 6 приложений. Основная часть работы изложена на 121 страницах текста, содержит 27 таблиц и 12 рисунков.
Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, излагаются цель и задачи диссертационного исследования, полученные научные результаты, раскрывается их научная новизна и практическое значение.
В первой главе диссертационного исследования раскрывается сущность понятия «земельный участок», специфика земли как объекта оценки, рассматриваются цели оценки, виды стоимости, принципы и факторы оценки стоимости земельных участков. Особое внимание в первой главе уделено подходам и методам оценки рыночной стоимости земельных участков, возможностям использования каждого из них. Большое место отведено рассмотрению анализу причин расхождения кадастровой и рыночной стоимостями земельных участков.
Во второй главе диссертационного исследования дана подробная характеристика объекта исследования и его кадастровой стоимости. Данная глава посвящена анализу рынка земельного участка, а также анализу основных ценообразующих факторов влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка в составе земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Татарстан, город Елабуга, ул. Окружное шоссе с кадастровым номером 16:47:010502:837 общей площадью 5 793 кв. м. по состоянию на дату оценки: «01» января 2015 г.
Третья глава «Определение рыночной стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов, общей площадью 5 793 кв. м., расположенного по адресу: Республика Татарстан, город Елабуга, ул. Окружное шоссе с кадастровым номером 16:47:010502:837» посвящена оценке рыночной стоимости земельного участка, а так же сравнительному анализу рыночной стоимости земельного участка с его кадастровой стоимостью.
В заключении диссертации обобщаются основные выводы и предложения по результатам проведенного исследования.
Купить