Помощь студентам в учебе
Оценка стоимости коммерческой недвижимости
|
Введение 3
1. Теоретические аспекты оценки стоимости коммерческой недвижимости 7
1.1. Коммерческая недвижимость как объект стоимостной оценки 7
1.2. Цели, принципы оценки и виды стоимости объектов коммерческой недвижимости 16
1.3. Факторы стоимости коммерческой недвижимости 25
2. Методологические основы оценки стоимости коммерческой недвижимости 31
2.1. Доходный подход к оценке стоимости коммерческой недвижимости 31
2.2. Затратный подход к оценке стоимости коммерческой недвижимости 45
2.3. Сравнительный подход к оценке стоимости коммерческой недвижимости 77
3. Практическая оценка стоимости коммерческой недвижимости 87
3.1. Описание объекта оценки и анализ рынка объекта оценки 87
3.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом 102
3.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом 117
3.4. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом 126
3.5. Итоговое заключение по рыночной стоимости объекта оценки 143
Заключение 145
Список используемой литературы
Приложения
1. Теоретические аспекты оценки стоимости коммерческой недвижимости 7
1.1. Коммерческая недвижимость как объект стоимостной оценки 7
1.2. Цели, принципы оценки и виды стоимости объектов коммерческой недвижимости 16
1.3. Факторы стоимости коммерческой недвижимости 25
2. Методологические основы оценки стоимости коммерческой недвижимости 31
2.1. Доходный подход к оценке стоимости коммерческой недвижимости 31
2.2. Затратный подход к оценке стоимости коммерческой недвижимости 45
2.3. Сравнительный подход к оценке стоимости коммерческой недвижимости 77
3. Практическая оценка стоимости коммерческой недвижимости 87
3.1. Описание объекта оценки и анализ рынка объекта оценки 87
3.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом 102
3.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом 117
3.4. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом 126
3.5. Итоговое заключение по рыночной стоимости объекта оценки 143
Заключение 145
Список используемой литературы
Приложения
Актуальность исследования. С появлением в России рыночных отношений возникла объективная необходимость независимой оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Проблемы оценки недвижимости давно решаются зарубежными и российскими учеными-экономистами. Возрастающий объем публикаций по исследованиям в этой области в России свидетельствует об актуальности данного направления и интересе со стороны государственных и частных структур.
Частные структуры проявляют заинтересованность в независимой оценке коммерческой недвижимости для определения размеров ипотечных кредитов, в целях минимизации рисков, для судебных споров и в других случаях, когда необходимо принять аргументированное решение о стоимости объекта недвижимости. Органы государственной власти нуждаются в адекватной оценке объектов недвижимости для принятия решений о приватизации и сдачи их в аренду.
В крупных городах России проблема практической оценки коммерческой недвижимости решается неплохо: существует развитая информационная инфраструктура рынка, имеются квалифицированные специалисты, умеющие использовать данную инфраструктуру для принятия аргументированных решений, существует общепринятая методология оценки.
Российский рынок коммерческой недвижимости переживает очень непростые времена, количество арендаторов падает, цены на годовую аренду офисов и помещений в торгово-развлекательных и торговых центрах снижаются. Рынок коммерческой недвижимости остается чувствительным к экономическим колебаниям. В текущих условиях девелоперы ориентируются в первую очередь на развитие портфельных проектов, временно отказываясь от ввода новых площадей. Происходит переориентация рынка, на первый план выходят интересы потенциальных покупателей и арендаторов. В связи с этим, для осуществления оценочной деятельности в данных рыночных условиях необходимо формирование новых подходов и методов оценки недвижимости, что будет способствовать справедливому формированию цен на недвижимость, информационной открытости локальных рынков недвижимости и, следовательно, тем самым улучшению инвестиционного климата.
Недвижимость занимает особое место в среде рыночной экономики, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.
Особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью.
Степень разработанности темы. Основные теоретико-методологические вопросы, связанные с понятием недвижимого имущества, освещены такими авто-рами, как А.Н. Асаул, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Г. Харрисон, Г.Н. Ронова, С.В. Грибовский и др.
Специфика функционирования и развития рынка недвижимости, в том числе в территориальном аспекте, рассматривается в работах И.Т. Балабановой, А.Г. Грязновой, Е.И. Тарасевича и др.
Теоретические и методические проблемы оценки рыночной стоимости раз-личных типов объектов недвижимого имущества освещены в трудах отечественных авторов: В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, C.B. Грибовского, С.П. Коростелева, JI.A. Лейфера, Е.С. Озерова, М. А. Федотовой и др.
Большой вклад в развитие методов оценки доходной недвижимости внесли российские и зарубежные специалисты: Ассессорс А., Гелтнер Д., Грабовой П.Г., Грибовский С.В., Ленхофф Д.С., Матисяк Г., Меллен С., Миллер Н.Г., Ордуэй Ник, Рубин К., Фридман Дж.
Научная новизна исследования заключается в совершенствовании теоретико-методических представлений об оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости:
- дано авторское определение понятия «коммерческая недвижимость»;
- предложена классификация торговой недвижимости;
- выявлены особенности рынка коммерческой недвижимости;
- систематизированы методы оценки стоимости и предложен алгоритм вы-бора методов оценки стоимости коммерческой недвижимости ;
- для оценки стоимости торговой недвижимости предложены способы расчета поправок;
Цель и задачи исследования. В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» от 20.05.2015 г. №297 в целом при оценке недвижимости используются три основных подхода при проведении оценки: затратный, сравнительный, доходный.
Таким образом, цель работы заключается в исследовании основных подходов оценки коммерческой недвижимости и совершенствование методических положений данных подходов, обеспечивающих повышение корректности стоимостной оценки коммерческой недвижимости.
Для достижения цели исследования в работе были поставлены следующие задачи:
- уточнить содержание понятия коммерческой недвижимости и выявить особенности оценки;
- исследовать и предложить классификацию объектов торговой недвижимости;
- выявить особенности рынка коммерческой недвижимости, определяющие специфику формирования рыночной стоимости объектов;
- рассмотреть и систематизировать существующие методы оценки стоимости коммерческой недвижимости;
- разобрать и апробировать подходы оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере торгового здания.
Объектом исследования выступает оценка стоимости коммерческой недвижимости. Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических подходов к определению рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости.
Методология исследования. В процессе выполнения работы использовались методы: анализ и синтез; индукция и дедукция; приемы классифицирования и сравнения; расчетно-аналитический.
Практическая значимость состоит в возможности применения сформированных подходов и методов определения ценовых показателей коммерческой недвижимости на рынке. Результаты формирования цен на коммерческую недвижимость могут быть полезны работникам организаций, осуществляющих операции с недвижимостью, а также занимающихся вопросами оценки коммерческой недвижимости и проводящих консультации в этом секторе рынка недвижимости. Также исследование может быть полезно инвесторам и другим заинтересованным субъектам при анализе состояния рынка коммерческой недвижимости.
Частные структуры проявляют заинтересованность в независимой оценке коммерческой недвижимости для определения размеров ипотечных кредитов, в целях минимизации рисков, для судебных споров и в других случаях, когда необходимо принять аргументированное решение о стоимости объекта недвижимости. Органы государственной власти нуждаются в адекватной оценке объектов недвижимости для принятия решений о приватизации и сдачи их в аренду.
В крупных городах России проблема практической оценки коммерческой недвижимости решается неплохо: существует развитая информационная инфраструктура рынка, имеются квалифицированные специалисты, умеющие использовать данную инфраструктуру для принятия аргументированных решений, существует общепринятая методология оценки.
Российский рынок коммерческой недвижимости переживает очень непростые времена, количество арендаторов падает, цены на годовую аренду офисов и помещений в торгово-развлекательных и торговых центрах снижаются. Рынок коммерческой недвижимости остается чувствительным к экономическим колебаниям. В текущих условиях девелоперы ориентируются в первую очередь на развитие портфельных проектов, временно отказываясь от ввода новых площадей. Происходит переориентация рынка, на первый план выходят интересы потенциальных покупателей и арендаторов. В связи с этим, для осуществления оценочной деятельности в данных рыночных условиях необходимо формирование новых подходов и методов оценки недвижимости, что будет способствовать справедливому формированию цен на недвижимость, информационной открытости локальных рынков недвижимости и, следовательно, тем самым улучшению инвестиционного климата.
Недвижимость занимает особое место в среде рыночной экономики, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.
Особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью.
Степень разработанности темы. Основные теоретико-методологические вопросы, связанные с понятием недвижимого имущества, освещены такими авто-рами, как А.Н. Асаул, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Г. Харрисон, Г.Н. Ронова, С.В. Грибовский и др.
Специфика функционирования и развития рынка недвижимости, в том числе в территориальном аспекте, рассматривается в работах И.Т. Балабановой, А.Г. Грязновой, Е.И. Тарасевича и др.
Теоретические и методические проблемы оценки рыночной стоимости раз-личных типов объектов недвижимого имущества освещены в трудах отечественных авторов: В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, C.B. Грибовского, С.П. Коростелева, JI.A. Лейфера, Е.С. Озерова, М. А. Федотовой и др.
Большой вклад в развитие методов оценки доходной недвижимости внесли российские и зарубежные специалисты: Ассессорс А., Гелтнер Д., Грабовой П.Г., Грибовский С.В., Ленхофф Д.С., Матисяк Г., Меллен С., Миллер Н.Г., Ордуэй Ник, Рубин К., Фридман Дж.
Научная новизна исследования заключается в совершенствовании теоретико-методических представлений об оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости:
- дано авторское определение понятия «коммерческая недвижимость»;
- предложена классификация торговой недвижимости;
- выявлены особенности рынка коммерческой недвижимости;
- систематизированы методы оценки стоимости и предложен алгоритм вы-бора методов оценки стоимости коммерческой недвижимости ;
- для оценки стоимости торговой недвижимости предложены способы расчета поправок;
Цель и задачи исследования. В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» от 20.05.2015 г. №297 в целом при оценке недвижимости используются три основных подхода при проведении оценки: затратный, сравнительный, доходный.
Таким образом, цель работы заключается в исследовании основных подходов оценки коммерческой недвижимости и совершенствование методических положений данных подходов, обеспечивающих повышение корректности стоимостной оценки коммерческой недвижимости.
Для достижения цели исследования в работе были поставлены следующие задачи:
- уточнить содержание понятия коммерческой недвижимости и выявить особенности оценки;
- исследовать и предложить классификацию объектов торговой недвижимости;
- выявить особенности рынка коммерческой недвижимости, определяющие специфику формирования рыночной стоимости объектов;
- рассмотреть и систематизировать существующие методы оценки стоимости коммерческой недвижимости;
- разобрать и апробировать подходы оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере торгового здания.
Объектом исследования выступает оценка стоимости коммерческой недвижимости. Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических подходов к определению рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости.
Методология исследования. В процессе выполнения работы использовались методы: анализ и синтез; индукция и дедукция; приемы классифицирования и сравнения; расчетно-аналитический.
Практическая значимость состоит в возможности применения сформированных подходов и методов определения ценовых показателей коммерческой недвижимости на рынке. Результаты формирования цен на коммерческую недвижимость могут быть полезны работникам организаций, осуществляющих операции с недвижимостью, а также занимающихся вопросами оценки коммерческой недвижимости и проводящих консультации в этом секторе рынка недвижимости. Также исследование может быть полезно инвесторам и другим заинтересованным субъектам при анализе состояния рынка коммерческой недвижимости.
Последствия мирового экономического и финансового кризиса, отразились на оценочной деятельности как на одном из направлений бизнеса консалтинговых компаний. Кроме этого, кризис отразился на рыночной потребности в оценочных услугах и доминирующих целях проведения оценки. Сложившаяся рыночная ситуация имеет прямое влияние и на сами результаты оценки, которые свидетельствуют о значительном падении рыночной стоимости объектов недвижимости.
На основании проведенного магистерского исследования необходимо сделать следующие выводы и дать предложения:
1. В настоящее время существует три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы. Иногда в литературе эти подходы называют методами, однако, согласно российскому законодательству, в оценке существуют именно подходы, содержащие соответствующие методы. В Стандартах оценки даны следующие определения каждому из подходов:
- затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний;
- сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами;
- доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Эти три подхода отражают прошлое, настоящее и будущее объекта оценки. Затратный подход отражает стоимость постройки объекта или просто совокупную стоимость строительных материалов. Применение сравнительного подхода дает представление о том, сколько сегодня стоит объект, исходя из существующих на рынке сделок с аналогами. А величина стоимости здания, полученная в рамках доходного подхода, будет складываться из доходов, которые получит владелец в будущем.
Анализ современной оценочной практики показал, что методология затратного подхода используется как при реализации концепции стоимости в обмене (рыночная стоимость, рыночная стоимость при существующем использовании), так и при реализации концепции ценности (остаточная стоимость замещения, стоимость участка земли для девелопмента, оценка ценности инвестиций в недвижимость и т.д.).
Структура затратного подхода включает определение стоимости участка земли, как свободного в наилучшем или текущем использовании, стоимости строительства улучшений, величины прибыли предпринимателя и накопленного износа. Возможность подобного подхода к оценке стоимости недвижимости базируется на допущении наличия рынка для оцениваемой недвижимости, на котором типичный покупатель имеет возможность приобрести по рыночным ценам участок земли и построенные по его заказу улучшения.
В современной оценочной практике методология сравнительного подхода главным образом используется при реализации концепции стоимости в обмене (рыночная стоимость, рыночная стоимость при существующем использовании).
Сопоставительный анализ практической реализации сравнительного подхода позволил выделить две группы моделей - прямого и косвенного сравнения. В моделях прямого сравнения реализуется анализ индивидуальных сделок с аналогичными объектами недвижимости. В моделях косвенного сравнения объектами анализа являются средние удельные характеристики и показатели - среднерыночные цены продаж по сегментам рынка и типам не-движимости, среднерыночные характеристики арендных денежных потоков по сегментам рынка и типам недвижимости и т.п.
На основе анализа тенденций развития и формирования рынка недвижимости в России сделан вывод о том, что в кратко- и среднесрочной перспективе более обоснованным следует считать применение моделей прямого сравнения, а на развитых сегментах доходной недвижимости - модели косвенного сравнения на базе доходного подхода.
Анализ современной оценочной практики показал, что методология доходного подхода используется как при реализации концепции стоимости в обмене (рыночная стоимость, рыночная стоимость при существующем использовании), так и при реализации концепции ценности (стоимость участка земли для девелопмента, оценка ценности инвестиций в недвижимость и т.д. )
Современные расчетные методы доходного подхода построены на капитализации доходов, ассоциируемых с объектом оценки. Поэтому важнейшей составляющей методологии доходного подхода является прогнозирование величины и временной структуры дохода.
В отношении оценки стоимости объектов недвижимости с одной стороны сказываются условия снижения объемов продаж объектов недвижимости, а с другой - огромная неопределенность и динамика изменения стоимости таких объектов, а, следовательно, потребность в переоценке указанных объектов в новых экономических реалиях
Очевидно, будет иметь большой успех оценка инвестиционной стоимости объектов в связи с накоплением ликвидности отдельными субъектами рыночных отношений и последующего «выброса» денежной массы (после достижения дна рынка) - оценка с целью поиска инвестиционно привлекательных объектов и последующего их приобретения, в т.ч. с целью инвестиций в банкротные предприятия с целью их последующей реанимации, инвестиций в обесцененную недвижимость и др.
Будет востребована рынком оценка при продаже (покупке) предприятий, при реструктуризации (ликвидация, слияния, поглощение, выделение предприятий из холдинга), оценка ценных бумаг.
Нами рассмотрены подходы к оценке на примере оценки объекта не-движимости - торгового здания, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Мамадышский тракт, д.ХХ, с целью определения рыночной стоимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что объект будет использоваться эффективно и целесообразно, как торговое помещение.
В ходе определения рыночной стоимости объекта недвижимости были рассмотрены затратный, сравнительный и доходный подходы. Затратный подход оценки позволяет учесть специфику архитектурно-строительных решений, используемых при возведении объекта, его настоящее техническое состояние. Сравнительный подход (метод прямого сравнительного анализа продаж) наиболее верно отражает ситуацию на рынке и ориентирован на фактически достигнутые результаты. Доходный подход (метод прямой капитализации) учитывает те доходы, которые владелец рассчитывает получить от собственности в будущем.
На основании проведенного магистерского исследования необходимо сделать следующие выводы и дать предложения:
1. В настоящее время существует три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы. Иногда в литературе эти подходы называют методами, однако, согласно российскому законодательству, в оценке существуют именно подходы, содержащие соответствующие методы. В Стандартах оценки даны следующие определения каждому из подходов:
- затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний;
- сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами;
- доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Эти три подхода отражают прошлое, настоящее и будущее объекта оценки. Затратный подход отражает стоимость постройки объекта или просто совокупную стоимость строительных материалов. Применение сравнительного подхода дает представление о том, сколько сегодня стоит объект, исходя из существующих на рынке сделок с аналогами. А величина стоимости здания, полученная в рамках доходного подхода, будет складываться из доходов, которые получит владелец в будущем.
Анализ современной оценочной практики показал, что методология затратного подхода используется как при реализации концепции стоимости в обмене (рыночная стоимость, рыночная стоимость при существующем использовании), так и при реализации концепции ценности (остаточная стоимость замещения, стоимость участка земли для девелопмента, оценка ценности инвестиций в недвижимость и т.д.).
Структура затратного подхода включает определение стоимости участка земли, как свободного в наилучшем или текущем использовании, стоимости строительства улучшений, величины прибыли предпринимателя и накопленного износа. Возможность подобного подхода к оценке стоимости недвижимости базируется на допущении наличия рынка для оцениваемой недвижимости, на котором типичный покупатель имеет возможность приобрести по рыночным ценам участок земли и построенные по его заказу улучшения.
В современной оценочной практике методология сравнительного подхода главным образом используется при реализации концепции стоимости в обмене (рыночная стоимость, рыночная стоимость при существующем использовании).
Сопоставительный анализ практической реализации сравнительного подхода позволил выделить две группы моделей - прямого и косвенного сравнения. В моделях прямого сравнения реализуется анализ индивидуальных сделок с аналогичными объектами недвижимости. В моделях косвенного сравнения объектами анализа являются средние удельные характеристики и показатели - среднерыночные цены продаж по сегментам рынка и типам не-движимости, среднерыночные характеристики арендных денежных потоков по сегментам рынка и типам недвижимости и т.п.
На основе анализа тенденций развития и формирования рынка недвижимости в России сделан вывод о том, что в кратко- и среднесрочной перспективе более обоснованным следует считать применение моделей прямого сравнения, а на развитых сегментах доходной недвижимости - модели косвенного сравнения на базе доходного подхода.
Анализ современной оценочной практики показал, что методология доходного подхода используется как при реализации концепции стоимости в обмене (рыночная стоимость, рыночная стоимость при существующем использовании), так и при реализации концепции ценности (стоимость участка земли для девелопмента, оценка ценности инвестиций в недвижимость и т.д. )
Современные расчетные методы доходного подхода построены на капитализации доходов, ассоциируемых с объектом оценки. Поэтому важнейшей составляющей методологии доходного подхода является прогнозирование величины и временной структуры дохода.
В отношении оценки стоимости объектов недвижимости с одной стороны сказываются условия снижения объемов продаж объектов недвижимости, а с другой - огромная неопределенность и динамика изменения стоимости таких объектов, а, следовательно, потребность в переоценке указанных объектов в новых экономических реалиях
Очевидно, будет иметь большой успех оценка инвестиционной стоимости объектов в связи с накоплением ликвидности отдельными субъектами рыночных отношений и последующего «выброса» денежной массы (после достижения дна рынка) - оценка с целью поиска инвестиционно привлекательных объектов и последующего их приобретения, в т.ч. с целью инвестиций в банкротные предприятия с целью их последующей реанимации, инвестиций в обесцененную недвижимость и др.
Будет востребована рынком оценка при продаже (покупке) предприятий, при реструктуризации (ликвидация, слияния, поглощение, выделение предприятий из холдинга), оценка ценных бумаг.
Нами рассмотрены подходы к оценке на примере оценки объекта не-движимости - торгового здания, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Мамадышский тракт, д.ХХ, с целью определения рыночной стоимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что объект будет использоваться эффективно и целесообразно, как торговое помещение.
В ходе определения рыночной стоимости объекта недвижимости были рассмотрены затратный, сравнительный и доходный подходы. Затратный подход оценки позволяет учесть специфику архитектурно-строительных решений, используемых при возведении объекта, его настоящее техническое состояние. Сравнительный подход (метод прямого сравнительного анализа продаж) наиболее верно отражает ситуацию на рынке и ориентирован на фактически достигнутые результаты. Доходный подход (метод прямой капитализации) учитывает те доходы, которые владелец рассчитывает получить от собственности в будущем.