ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1. Понятие и сущность договора аренды 6
1.2. Регламентация договора аренды по законодательству
дореволюционного и советского периода 20
1.3. Договор аренды по зарубежному законодательству 33
ГЛАВА11.ДОГОВОР АРЕНДЫ ПО РОССИЙСКОМУ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ
2.1. Виды договора аренды 41
2.2. Правовой статус арендодателя и арендатора 57
2.3. Проблемные аспекты договора аренды в современной России 67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 79
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 83
Актуальность темы исследования. Продуктивность идеи передачи своей вещи во временное владение и пользование другому лицу на коммерческой основе обусловила ее воплощение и воспроизводство на протяжении многих столетий существования социума. В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.
Вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ)закрепила принципиально новый подход к оценке правомочий собственника вещи, он вправе совершать в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества любые действия, при этом они не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и законные интересы других лиц.
Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, следовательно, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.
Применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и иных поселениях производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т.п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.
Статистические данные за последнее время о рассмотрении арбитражными судами и судами общей юрисдикции гражданских дел на территории России свидетельствуют о том, что с каждым годом увеличивается количество споров, связанных с арендными отношениями .
Так, в 2011 году было рассмотрено 23521 дел, в 2012 году - 24521, в 2013 году - 25002, в 2014 году - 25324, в 2015 году - 25678, в 2016 году - 26352 дела .
В основном проблемы в правоприменительной практике возникают при исполнении обязательств по договору аренды, в свою очередь-это связано с пробелами законодательного регулирования существенных условий рассматриваемого договора (например, предмет договора), определенные трудности возникают и при применении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений и предприятий. Существуют проблемы защиты прав арендаторов при изменении и расторжении договора аренды, которые представляют в настоящее время несомненный интерес для науки гражданского права, что предопределяет актуальность избранной темы исследования.
Весомый вклад в разработку проблем договора аренды в отечественной гражданско-правовой науке внесли такие ученые как: О Н Садиков, А П Сергеев, Ю К Толстой, А Ю Кабалкин, Т Е Абова, Б Е Семенов, А Г Калпин, Е Козлова, М И Брагинский, В.В. Витрянский, Н А Сыроедов, Е Н. Абрамова. М.З. Абесилашвили и др.
Целью исследования является изучение проблемных аспектов заключения и исполнения договора аренды.
Для достижения поставленной цели определены исследовательские задачи:
1) провести анализ истории возникновения и развития института договора аренды;
2) исследовать правовые основы зарубежного законодательства о договоре аренды;
3) рассмотреть особенности правового статуса субъектов договора аренды;
4) определить особенности прекращения договорных арендных отношений,
5) изучение проблемных аспектов реализации норм законодательства Российской Федерации об институте аренды,
Объектом исследования являются гражданские правоотношения, складывающиеся в сфере заключения, изменения и прекращения договора аренды на современном этапе.
Предметом исследования является гражданско - правовые нормы, регулирующие гражданские правоотношения договора аренды.
Методологической основой исследования выступают общенаучные методы познания, а также ряд частно-научных методов: историко-юридический, сравнительно-правовой, формально-логический и другие.
Теоретической основой исследования явились научные труды отечественных ученых в области гражданского права и иные литературные источники, а также материалы периодической печати, которые относятся к проблематике дипломной работы, в той степени, в какой они были необходимы для более полного освещения исследуемых аспектов.
Актуальность исследования. В настоящее время в условиях активного развития экономики России, ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.
В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.
Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных нача] ах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг).
Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носит эпизодический характер; в других же - основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества внаем.
Аренда в своих проявлениях разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.
Также правовой институт договора аренды является одним из старейших и наиболее часто применяемых в гражданском праве, но в то же время он постоянно совершенствуется и видоизменяется, вследствие видоизменения и формирования новых экономических отношений.
В значительной степени это объясняется значением самой аренды как одного из способов решения хозяйственных задач. Аренда естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения в случаях, когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться производственными ресурсами.
Представляется, что в современных экономических условиях договор аренды приобретает новое звучание, открываются новые возможности по его применению. Форма договора аренды, на наш взгляд, выступает тем самым средством, которое и позволяет активно действующим субъектам преодолеть изначальное экономическое неравенство.
Проведенное исследование договора имущественного найма (аренды) в гражданском законодательстве показало, что в основных своих чертах он соответствовал традиционному пониманию, заложенному еще в дореволюционные времена. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма, были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования данного договора.
На основании проведенного исследования, необходимо сделать ряд выводов и предложений, которые могут быть использованы при дальнейшем теоретическом изучении данного института, в правоприменительной практике, а также при совершенствовании законодательства.
Исследование договора имущественного найма в гражданском законодательстве показало, что в основных своих чертах он соответствовал традиционному пониманию, заложенному еще в дореволюционные времена.
Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма, были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования данного договора.
В главе 34 ГК РФ выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды - лизинга. Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты: например, сфера применения договора и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр.
Также в процессе исследования нами была выявлена и освещена проблема правового регулирование отношений по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод, что доказательством согласования улучшений имущества с арендодателем является его письменное согласие (подписание) с проектно-сметной документацией, из которой следуют конкретный объем и стоимость проведения работ, а также стоимость материалов, используемых при проведении работ
Однако существует и прямо противоположная позиция, согласно которой наличие в договоре условия об обязанности арендатора осуществить капитальный ремонт и переоборудование арендованного имущества исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ.
Таким образом, ввиду отсутствия в законе должной регламентации, а в судебной практике единой позиции по вопросу согласованности неотделимых улучшений, представляется необходимым четко и подробно прописывать в договоре соответствующее условие, при этом конкретизируя объем и стоимость работ по улучшениям. Кроме того, в целях защиты прав арендодателя в договоре аренды следует предусматривать обязательное представление арендодателю до производства работ проектно-сметной документации.
Указанная проблема не является единственной, возникающей в процессе правоприменения договора аренды и в дальнейшем требует осмысления и изучения в юридической литературе и судебной практике.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
