РАЗРАБОТКА ТЕХНОЛОГИИ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ

ВВЕДЕНИЕ 5
1. АСИММЕТРИЯ ИНФОРМАЦИИ 9
1.1 Спекулятивный мотив продавца 10
1.2 Асимметрия информации и цена товара 11
2. СБОР ДАННЫХ 14
2.1 Структура парсеров 15
2.2 Сбор данных об объектах недвижимости с Avito и Cian 16
2.3 Хранение данных 18
3. ГЕДОНИЧЕСКОЕ ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ 19
4. РЕАЛИЗАЦИЯ АЛГОРИТМА БАЗОВОГО ГЕДОНИЧЕСКОГО
ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ 22
5. РЕАЛИЗАЦИЯ АЛГОРИТМА С ПОМОЩЬЮ МАШИННОГО
ОБУЧЕНИЯ 25
5.1 Подбор параметров объектов 25
5.2 Реализация модели для оценки рыночной стоимости 27
5.3 Реализация модели, ограниченной гео-позицией недвижимости 42
5.4 Реализация модели для оценки других категорий товаров 43
5.5 Пошаговый отбор параметров 47
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 49
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 50

Купить

Последовательная реализация государством политики приватизации привела к появлению в России частных владельцев сначала объектов жилищного фонда, а затем и объектов промышленного и общественного назначения.
Для практически абсолютного большинства граждан Российской Федерации жилая недвижимость составляет в сегодняшних условиях единственный из реальных активов. Потому адекватная оценка той недвижимости, которая принадлежит гражданам, должна рассматриваться в условиях рынка как одна из основ социально-экономической их защищенности.
Если обратиться к западному опыту, то здесь примечателен пример Новой Зеландии. Большинство граждан последней осознает преимущества владения собственным домом, поскольку его покупка считается в этой стране наиболее прибыльной и потому распространенной инвестицией. В Новой Зеландии один из самых высоких показателей в Западном мире числа граждан, владеющих собственной жилой недвижимостью: в собственных домах живет более 70% ее населения. Так как рынок жилья здесь процветает, стоимость дома выступает решающим фактором для желающих приобрести жилую недвижимость.
Для предприятий и организаций различных форм собственности также значима адекватная оценка недвижимости. Последняя необходима им в том числе как для обеспечения их эффективной текущей деятельности, так и для успешного привлечения инвестиций и заемного капитала в новые проекты.
кредиторы и страховые компании [1]. Традиционное прогнозирование цен на жилье основывается на сравнении стоимости сделки и ее цены и не имеет общепринятых стандартов и процедур сертификации. Таким образом, разработка модели прогнозирования цен на недвижимость поможет заполнить указанный нами информационный пробел и повысит эффективность рынка недвижимости [2].
В последние два десятилетия увеличилось число эмпирических исследований, в которых анализируется стоимость жилой недвижимости. Каждое новое исследование совершенствовало прогностическую способность представленных в предыдущих работах моделей, включая в них такие характеристики недвижимости, как качество жилья, его географическое положение и окружающая среда. Основное внимание в более поздних работах было сфокусировано на внешних факторах, влияющих на ожидаемую стоимость недвижимости (местоположение, издержки на инфраструктуру и др.).
В условиях формирования рынка государство выступает на рынке недвижимости практически самым крупным его участником. Государство, с одной стороны, постоянно решает проблемы, связанные с эффективным управлением недвижимостью, которая принадлежит ему, в том числе и проблемы, связанные с формированием благоприятного для инвестиций климата (например, с целью привлечения финансов на развитие городских территорий). При этом единственный действенный экономический инструмент для управления развитием территорий - это использование современной методологии оценки эффективности инвестиционных вложений в недвижимость.
Если рассматривать вопрос с другой стороны, то необходимо отметить, что в большинстве государств налог на недвижимость является основным
источником для формирования местных бюджетов и нередко - центрального бюджета. Потому об оценке стоимости недвижимости в качестве налогооблагаемого имущества стоит говорить как о важной составляющей в социально-экономическом развитии регионов, особенно в тот период, когда производственная экономика еще не в состоянии в должной мере обеспечивать региональные бюджеты.
Формирование отечественного рынка недвижимости происходит в то же время в ситуации практически полного отсутствия единой, целостной, адаптированной к условиям Российской Федерации системы методологических подходов к оценке частной недвижимости, что объясняется некогда отсутствием в хозяйственной практике социалистической экономики самого объекта подобной оценки. Данная ситуация, блокируя динамику развития во многих отраслях экономики, способствует нарушению государственных интересов, оставляя открытым вопрос о формировании на адекватной экономической базе бюджетов различных уровней, препятствуя успешной интеграции России в экономическое международное сообщество и формированию в стране благоприятного для инвестиций климата.
Основной составляющей информационного обеспечения является методология сбора данных об объектах недвижимости и их последующей аналитической обработки, а также унифицированные информационные технологии (ИТ), служащие автоматизации деятельности, ведущейся всеми участниками рынка недвижимости, включая и государство.
Важностью для успешного социально-экономического развития Российской Федерации оценки недвижимости и практическим отсутствием методологии указанной оценки, а также необходимостью практической ее реализации на базе актуального комплекса информационного обеспечения обусловлена актуальность выбранной нами темы, а также цель и задачи, структура и содержание представленного диссертационного исследования.
Цель работы может быть сформулирована следующим образом:
• разработать систему для оценки рыночной стоимости всех типов товаров и недвижимости.
Порядок выполнения работы:
• изучение существующих реализаций оценки рыночной стоимости;
• определение набора параметров и данных;
• разработка программной реализации оценки рыночной стоимости;
• отладка программы;
• проведение экспериментов;
• анализ результатов.
Купить