Актуальность исследования. Одной из причин и одновременно следствием глубокого экономического кризиса, переживаемого российской экономикой в последнее десятилетие, являются значительные структурные перекосы в инвестиционной сфере, породившие несовпадение в понимании инвестиционного потенциала страны и его объема. Отождествление инвестиционных ресурсов (ИР) с финансовыми средствами, обеспечивающими инвестиции, имеющее место в современной российской экономической практике, приводит к серьезным ошибкам в инвестиционной политике.
В российской экономике недостаточная емкость денежного рынка вошла в острое противоречие с воспроизводственной стоимостью реального богатства. Такие экономические ресурсы, как рабочая сила, производственные фонды, недвижимость, интеллектуальная собственность, земля, хотя и имеют формальную оценку в хозяйственном обороте, но будучи воспроизводимыми ресурсами, тем не менее, не имеют экономической оценки, соответствующей своей воспроизводственной стоимости. Неадекватность же экономической оценки реально используемых ресурсов, прежде всего ставит под сомнение их существование как дееспособных ИР, к каковым их принято относить сообразуясь лишь формальными критериями, угрожая тем самым экономической безопасности страны.
Будучи денежной по своему определению национальная система хозяйства вынуждена опираться на неадекватную своим масштабам и структуре денежно-кредитную систему и эмиссионную структуру, что порождает «острую нехватку кровотока в экономическом организме». В результате мы имеем стратегическую недооценку национального богатства и неверно заложенный фундамент денежной системы, которая не может принять в расчет обеспеченность денежно-кредитной эмиссии реальным богатством страны. Определение «настоящей цены» всех хозяйственных ресурсов, соответствующей стоимости их воспроизводства и величине доходов, которые с их помощью можно реально получать, занимаясь производством, позволили бы значительно усилить позиции российских компаний, заинтересованных в привлечении иностранных инвесторов, обеспечив оценку их собственности в соответствии с международными правилами.
Несмотря на явную практическую необходимость научных исследований в области оценки национального богатства страны данная проблема не нашла пока должного отражения в работах отечественных экономистов. Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность проблемы оценки ИР в условиях переходной экономики вообще, и объектов недвижимости и земли в частности, объективная необходимость ее научного осмысления, предопределили выбор темы, цель и содержание настоящего исследования.
Целью диссертационного исследования является разработка и научное обоснование методических основ, положений и рекомендаций по оценке стоимости объектов строительной недвижимости и земельных участков как инвестиционного ресурса.
Для достижения указанной цели в диссертации решаются следующие задачи:
• критический анализ существующих подходов, методов и практики оценки объектов недвижимости;
• выявление факторов, влияющих на инвестиционную стоимость (ИС) объектов недвижимости с учетом их возможной реконструкции и планируемого характера использования;
• выявление форм проявления фактора времени в инвестиционном процессе и разработка механизма его учета при расчете ИС;
• разработка метода оценки стоимости объектов недвижимости как инвестиционного ресурса в зависимости от вариантов оцениваемых прав инвестора, по отношению к рассматриваемой недвижимости, и их возможных сочетаний;
• разработка механизма выбора предпочтительного варианта использования объектов недвижимости при реализации инвестиционных проектов на основе определения ИС и инвестиционного потенциала данных объектов.
Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составляют теория экономической эффективности инвестиций, эффективности функционирования основного капитала, а также научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных экономистов по проблемам рыночной экономики, инвестиционной деятельности, фактору времени в экономических явлениях и процессах, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости, Законы РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, а также другие официальные документы и материалы периодической печати в их критическом научном осмыслении. В процессе исследования использовались методы исторического и логического исследования, теоретического обобщения и прогнозирования, системного экономического анализа, экономико-математического моделирования и др.

Купить