Договор купли-продажи недвижимости (общие положения) (12.00.03)

Актуальность исследования. Отказ советского законодателя от известного законодательству дореволюционной России и зарубежных стран деления вещей на движимые и недвижимые (ГК РСФСР 1922г.) имел своим последствием прекращение научных исследований в области регулирования оборота недвижимости. Сам термин (понятие) «недвижимость» даже если и употреблялся в науке, то, как правило, применительно лишь к дореволюционному или зарубежному праву.
В советский период правовыми актами допускалась купля-продажа только таких объектов недвижимости, как жилые дома, кооперативные квартиры, незаселенные квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда, подлежащие реконструкции или капитальному ремонту, и некоторые объекты колхозно-кооперативной собственности, и то со значительными ограничениями. Коренные социально-экономические преобразования в России обусловили возрождение и стремительный рост оборота недвижимости, об этом свидетельствуют цифры о регистрации учреждениями юстиции прав на недвижимое имущество и сделок с ним: за 1998, 1999 гг. в РФ зарегистрировано свыше 55 млн. прав, сделок, предметом которых является недвижимость , например, в Томской области за 1999г. – 63566, а за 8 месяцев 2000г. – уже 51608 прав и сделок.
За последние 3-4 года появилось немало публикаций, посвященных исследованию проблем, связанных с совершением сделок с недвижимым имуществом, и государственной регистрации прав на недвижимость, представляющих значительный научный интерес, комментирующих ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и оказывающих несомненную помощь органам юстиции в применении нового закона.
В современном имущественном обороте договор купли-продажи недвижимости получил широкое распространение, однако специфика этого договора еще недостаточно исследована в юридической литературе. Российское законодательство (дореволюционного периода и современное) устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав. Правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, опосредуют отношения обмена товара на деньги. Особенностью рынка недвижимости является действие на нём значительного количества посредников, представителей сторон договора, что осложняет возникающие отношения. В определенной степени обладание недвижимым имуществом обеспечивает стабильность экономического положения его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.
Одной из особенностей правового режима недвижимого имущества является введение в РФ с 1998 г. системы единой государственной регистрации прав на него и сделок с ним, что объясняется стремлением государства установить жесткий контроль за оборотом недвижимости. Государственная регистрация сделок и прав порождает много проблем на практике и вопросов в теории гражданского права, которые не получили однозначного или никакого решения в законодательстве РФ. Поэтому несмотря на появление специального закона и значительного количества публикаций, где исследуется государственная регистрация, еще остаются нерешенные в правовых актах и дискуссионные в науке вопросы. Так, в юридической литературе нет единства мнений о категории недвижимости, о правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определенно не решен вопрос о том, требуется ли государственная регистрация договора купли-продажи нежилых помещений, земельных участков, отсутствует комплексное исследование о значении государственной регистрации сделок.
Вместе с тем с каждым годом растет количество регистрационных действий, совершаемых органами юстиции, и вырабатываются практические положения, которые требуют обобщения, теоретического осмысления и критического анализа, в частности, о государственной регистрации договоров долевого строительства, договоров купли-продажи доли в праве общей собственности на жилые помещения.
Значимость договора купли-продажи недвижимости, дискуссионность ряда вопросов, недостаточная теоретическая разработка, необходимость анализа новых положений Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.
О необходимости проведения научных исследований по проблемам, возникающим при продаже недвижимого имущества, результаты которых могли бы быть использованы законодателем, убедительно свидетельствует и значительный рост количества рассматриваемых судебно-арбитражными органами дел, связанных с продажей недвижимости. Некоторые положения, выработанные практикой разрешения споров по купле-продаже недвижимости, были обобщены в Информационном письме ВАС РФ от 13.10.97г. №21, а также содержатся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.98г. №8.

Купить