Выпускная квалификационная работа.
Приложения (Фотографии объекта оценки; Расчет рыночной стоимости здания в г. Новосибирске).
ВВЕДЕНИЕ 3
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА 5
1.1 Законодательные основы оценочной деятельности в Российской Федерации 5
1.2 Основные принципы оценки имущества 14
1.3 Виды стоимости объекта оценки 20
2 АНАЛИЗ МЕТОДИК ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА 27
2.1 Факторы, влияющие на стоимость недвижимого имущества 27
2.2 Общая характеристика подходов и методов оценки недвижимости 33
3 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА НА ПРИМЕРЕ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 42
3.1 Характеристика объекта оценки 42
3.2 Оценка объекта с использованием общепринятых подходов 46
3.3 Согласование результатов и вывод итоговой стоимости 60
3.4 Предложения по совершенствованию оптимизации процедуры оценки недвижимости под залог нежилого помещения 62
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 67
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 71
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 75
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 76
Проведение рыночных реформ стимулировало развитие ранее не действовавших в России экономических и правовых институтов. Одним из них выступает институт оценки и, в первую очередь, оценки недвижимого имущества. Исторический опыт показывает, что оценка стоимости необходимо определять только объективными данными об объекте оценки и о конъюнктуре соответствующих сегментов рынка, на нее не должны оказывать влияние пожелания клиентов или какие-то другие факторы субъективного характера.
На современной стадии развития оценочная деятельность является важнейшим аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике. Оценку стоимости считают информационной основой для принятия эффективных решений как в государственном, так и в частном секторах экономики, она содействует защите имущественных прав участников в гражданских отношениях.
Оценка является очень важным инструментом в рыночной экономике, однако на сегодня наблюдается стагнация рынка оценки и самой профессии как таковой. В условиях, когда главной задачей выступает преодоление кризиса, оценочная деятельность имеет решающее значение в системе экономических отношений.
Итак, в связи с актуальностью темы целью данной работы является оценка недвижимости на примере нежилого помещения.
В рамках цели предполагается решить следующие задачи:
− охарактеризовать теоретические и правовые основы оценки имущества;
− провести анализ методик оценки недвижимости для целей залога;
− провести расчеты стоимости объекта недвижимости для целей залога на примере нежилого помещения;
− предложить пути совершенствования оптимизации процедуры оценки недвижимости под залог нежилого помещения.
Объектом изучения является оценка имущества, предметом оценка недвижимости на примере нежилого помещения.
В процессе исследования применялись научные и специальные методы исследований, а именно диалектический метод, системный и процессный подходы, анализ нормативно-правовых актов и литературных данных, обобщения, описания, сравнительно-сопоставительный метод и др.
Для написания работы использовалась литература отечественных авторов по вопросам оценочной деятельности. Для построения теоретической части исследования особую помощь оказали работы таких ученых, как Березин Д.А., Гранова И.В., Мочалова Е.Б., Севостьянов А.В., Соловьев М.М., Тарасевич Е.Г., Яскевич Е.Е. и др.
Работа включает в себя введение, три главы, заключение, список использованных источников и приложения. Во введении указана актуальность, цель и задачи, объект и предмет изучения, методы и практическая значимость изучения. Также проанализирована использованная литература и представлена структура работы.
В первой главе рассмотрены теоретические и правовые основы оценки имущества. Во второй главе представлен анализ методик оценки недвижимости для целей залога. В третьей главе проведены расчеты стоимости объекта недвижимости для целей залога на примере нежилого помещения и предложены пути совершенствования оптимизации процедуры оценки недвижимости под залог нежилого помещения. В заключении представлены выводы по всей работе.
В заключение работы следует сделать следующие выводы.
Оценочная деятельность осуществляется согласно международным договорам РФ, федеральным законам и иным нормативно-правовым актам Российской Федерации, регулирующим отношения, которые возникают при реализации оценочной деятельности. Как справедливо указывают в научной литературе, «законодательными и иными нормативно-правовыми актами субъектов РФ оценочная деятельность регулироваться не может». Основы правового регулирования оценочной деятельности в России определяются Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ». Данный нормативно-правовой акт является специальным. Кроме него действуют нормы Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и прочих нормативно-правовых актов федерального уровня.
В свою очередь, при определении рыночной стоимости имущества обычно используются три основных подхода:
затратный подход;
сравнительный подход;
доходный подход.
Каждый из этих подходов приводит к получению разных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ дает возможности взвесить достоинства и недостатки каждого из применяемых методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основе данных того метода или методов, которые расцениваются как наиболее надежные.
Затратный подход применяют, когда есть возможности заменить объект оценки другим объектом, который или выступает точной копией объекта оценки, или имеет аналогичные полезные свойства.
Сравнительный подход применяют, когда есть достоверные и доступные для анализа сведения о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Данный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости.
Доходный подход применяют, когда есть достоверные данные, позволяющие спрогнозировать будущие доходы, которые объект оценки может приносить, а также взаимосвязанные с объектом оценки затраты. При применении доходного подхода определяют величину будущих доходов и затрат и моменты их получения.
Оценка для целей залога представляет собой определение реальной рыночной стоимости закладываемого имущества, которое будет выступать как гарант для кредиторов на случай невозврата суммы кредита. Оценка предмета залога помогает определить точное соотношение между размерами получаемых кредитов и стоимостью имущества, которое уходит как залоговое обеспечение кредитных отношений. Оценка для банка дает возможности избегать разногласия между этим учреждением и получателем кредита уже на начальных стадиях оформления отношений и в дальнейшей перспективе при возникновении спорных моментов по погашению кредита за счет залогового имущества. Оценка для целей залога в общем объеме оценочных работ в РФ занимает существенное место. В странах с развитой экономикой оценка для целей кредитования выступает как почти основная работа оценщиков. Поэтому можно предположить, что в будущей рынка оценочных услуг.
Предметом залога может стать любое имущество (исключая имущество, изъятое из оборота), которое согласно законодательству РФ может отчуждаться залогодателем, а также ценные бумаги и имущественные права, кроме требований, которые неразрывно связаны с личностью кредитора. Конкретно в качестве залога выступают: предприятия в целом (или комплексы), земельные участки, основные фонды (здания, сооружения, оборудование); товарно-материальные ценности; товарно-транспортная документация; валютные средства; ценные бумаги. Основным источником регулирования отношений, появляющихся при залоге недвижимого имущества, выступают ГК РФ и Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По прямому указанию законодателя (статьи 1 и 79 Закона об ипотеке, статьи 3 и 334 ГК РФ) иерархия норм, которая регулирует ипотечные отношения, следующая: Закон об ипотеке; в части, ему не противоречащей, общие положения ГК РФ о залоге; в части, не противоречащей ГК РФ и Закону об ипотеке, Федеральный закон № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество».
В рамках представленной работы было оценено нежилое помещение - здание общей площадью 22 293,2 кв. м. по адресу Новосибирская область, г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, д. 1/1.
Поскольку залог недвижимости требует одновременного залога земельного участка, также была произведена оценка следующих земельных участков, на которых располагается данное нежилое помещение:
земельный участок общей площадью 20 850,0 кв. м;
земельный участок общей площадью 3 540,0 кв. м;
земельный участок общей площадью 3 210,0 кв. м.
Для оценки объекта нежилой недвижимости - здания общей площадью 22 293,2 кв. м. по адресу Новосибирская область, г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, д. 1/1 - использовались методы сравнительного и доходного подходов, по которым получились следующие результаты:
рыночная стоимость здания (предприятия торговли) нежилого назначения, общей площадью 22 293,2 кв. м. в результате согласования результатов оценки с НДС (18%) – 925 500 000 руб.;
рыночная стоимость земельного участка общей площадью 20 850,0 кв. м. – 17 341 800 руб.;
рыночная стоимость земельного участка общей площадью 3 540,0 кв. м. – 2 944 363 руб.;
рыночная стоимость земельного участка общей площадью 3 210,0 кв. м. – 2 669 889 руб.
В свою очередь, совершенствование оптимизации процедуры оценки недвижимости под залог нежилого помещения возможно при помощи гибридных систем, где недостатки базовых моделей компенсируются комбинированием различных элементов, присущих многим формам представления знаний.
Предлагается модель оценки стоимости объектов нежилой недвижимости. Процесс оценки нежилой недвижимости включает в себя следующие этапы:
определение целей и задач оценки (вид определяемой стоимости);
составление плана и договора на проведение оценки;
сбор и анализ информации;
анализ лучшего и наиболее эффективного использования;
расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов;
согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта;
составление отчета об оценке.
Таким образом, применение данной модели позволит:
более полно изучить и понять основные этапы оценки;
определить наиболее важные факторы, влияющие на стоимость объекта;
производить сравнительный анализ объектов оценки, в том числе анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;
рассчитывать стоимость объектов.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
