Введение 3
1. Теоретические аспекты оценки объектов собственности в целях залога 7
1.1. Экономическая сущность и функции залога 7
1.2. Недвижимость как основной объект залога 21
1.3. Важнейшие факторы определения стоимости недвижимости в целях
залога 28
2. Методика выявления и анализа факторов стоимости недвижимости в целях
залога 35
2.1. Методика анализа и учета нормативных факторов в оценке недвижимости в
целях залога 35
2.2. Анализ рисков залогового обеспечения как факторов оценки залоговой
стоимости 40
2.3. Анализ факторов ликвидности в оценке залоговой стоимости
недвижимости 57
3. Методы учета факторов стоимости в оценке залогового обеспечения и
управление ими 68
3.1. Учет рисков залогового обеспечения при расчете залоговой стоимости
недвижимости 68
3.2. Методы минимизации рисков залогового обеспечения 79
Заключение 90
Список использованных источников 93
Приложения
Кредитная деятельность коммерческих банков в условиях возрастающих рисков неопределенности макроэкономической среды на глобальном и национальном уровнях характеризуется всплесками и падениями кредитной активности.
В периоды возрастания рисков, сопутствующих кредитным операциям, роста просроченной задолженности по ссудам, коммерческие банки все больше концентрируют внимание на вторичных источниках возвратности кредита и, в частности, залоге, механизм реализации которого, к сожалению, не обеспечивает в должной мере защиты интересов как кредиторов, так и их заемщиков.
Современная российская практика демонстрирует недостатки залогового механизма, обусловленные нарушением контрактных обязательств сторон кредитной сделки, ошибки в оценке стоимости обеспечения по кредиту, несовершенство его мониторинга, правового обеспечения залогового механизма и ряд других.
Проблемы, связанные с функционированием залогового механизма, представляют интерес и в теоретическом, и прикладном аспектах. В области теории особое внимание вызывают вопросы уточнения понятия «залог» и «залоговая стоимость». Современные исследования затрагивают лишь отдельные аспекты стоимостной оценки залога и функционирования залогового механизма в процессе банковской деятельности. Недостаточное внимание уделено вопросу оценки и определения стоимости залогов в условиях развития системы оценки кредитных рисков в банковской деятельности. В связи с этим возникает необходимость проведения научных исследований, результаты которых могут быть использованы для совершенствования подхода к управлению кредитным риском за счет залогового имущества залогодателя. Анализ научных разработок других авторов показал, что не все проблемы, возникающие при оценке и прогнозировании стоимости залогового имущества,
полностью решены. Поэтому исследование применимости методов оценки рисков к кредитно-залоговым операциям, оценка их эффективности, выявление факторов, влияющих на стоимостные и ликвидные характеристики по отдельным видам залога в настоящее время весьма актуально.
Проблемам оценки стоимости имущественных активов для целей кредитования посвящены научные труды многих авторов, таких как С. В. Грибовский, А. Г. Грязнова, С. А. Кобелева, Ю. А. Лютых, Д. В. Минимулин, Я. В. Надеждина, В. Ю. Рослов, И. А. Рыкова, Е. А. Семенова, Т. В. Тазихина, Л. А. Тарасова, М. А. Федотова, С. А. Шиляев, О. Н. Щербакова и др., в работах которых рассмотрены основные аспекты, проблемы и возможные варианты решения спорных моментов определения рыночной стоимости для целей кредитования.
Исследованиям кредитного и залогового риска посвящены работы следующих авторов: Г. Н. Белоглазова, П. Г. Грабова, Г. Г. Коробова, О. И. Лаврушин, Д. В. Минимулина, А. Брилона, В. Ю. Рослова, О. Н. Щербаковой, М. А. Федотовой, А. А. Акулиничева, А. А. Слуцкого, М. С. Марамыгина, Н. С. Костюченко и др., в которых отражены основные характеристики рисков банков и возможности их минимизации.
Если вопрос рыночной стоимости и ее оценки рассмотрен достаточно широко, существует утвержденный набор подходов и методов для расчета рыночной стоимости, то вопрос методологии нахождения залоговой стоимости изучен слабо. На настоящий момент нет регламентированных подходов и методов оценки залоговой стоимости, а также само понятие залоговой стоимости не закреплено законодательно. Кредитные организации выбирают самостоятельно приемы расчета и методы определения залоговой стоимости, закрепленные, как правило во внутренних нормативных документах банков, исходя из необходимости минимизации своих рисков. Одной из возможностей минимизации залоговых рисков является обоснованно определенная залоговая стоимость.
Целью выпускной квалификационной работы является выявить факторы, влияющие на стоимость объектов собственности, для целей залога.
В соответствии с поставленной целью в работе решаются следующие задачи:
- уточнить понятийный аппарат в отношении понятия залога;
- рассмотрение теоретических основ в области залога недвижимого имущества;
- изучить классификации факторов стоимости недвижимости;
- дать характеристику видам факторов при определении стоимости недвижимости в целях залога;
- выявить и описать рискообразующие факторы, влияющие на залоговый
риск;
- проанализировать общий алгоритм управления рисками;
- рассмотреть инструменты минимизации залогового риска.
Предметом исследования являются факторы стоимости объектов
собственности.
Объектом исследования выбраны факторы стоимости, влияющие на стоимость недвижимости для целей залога.
Основные методические аспекты, лежащие в основе настоящей работы, базируются на исследованиях российских ученых в области оценки рыночной и прочих видов стоимости имущества, определения залоговой стоимости активов, оценки кредитных и залоговых рисков, а также учета факторов, влияющих на формирование залогового дисконта. Информационной, теоретической и методической базой исследования являются материалы законодательного, нормативного, инструктивного и методического характера, относящиеся к сфере регулирования процесса управления кредитным риском в коммерческих банках, к сфере регулирования залоговых отношений и оценки залогового имущества, нормативно-правовые акты, регламентирующие оценочную деятельность РФ и деятельность, связанную с работой с залогом, законодательные акты, действующие на территории Российской Федерации, учебные и методический пособия по оценке стоимости имущества, статьи и диссертации, монографии, публикации в средствах массовой информации, ресурсов сети Интернет.
В процессе исследования использовались методы: системного подхода к объекту и предмету исследования, анализа теоретического материала, синтеза, сравнения и обобщения, группировки, классификации, моделирования, методы экономического и факторного анализа. Графическое описание в работе выполнено с помощью таблиц и рисунков.
Теоретическая значимость работы состоит в раскрытии понятия залога и залоговой стоимости, исследовании существующих методик определения залоговой стоимости имущества и их критического анализа.
Практическая значимость работы заключается в возможности применения рассмотренных методик в деятельности коммерческого банка. Данные методики можно использовать для проведения анализа эффективности в сравнении с существующими методиками. В частности, в работе выявлены характерные особенности и недостатки утвержденных методик расчета залогового дисконта, выявлены основные риск-факторы, влияющие на показатель залогового дисконта и поддающиеся количественной оценки.
По итогам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
Залог имущества является традиционным способом минимизации кредитных рисков коммерческих банков. Использование залога и его функций в практике финансово-кредитных организаций предполагает наличие специального механизма его применения. Таким специальным механизмом является залоговый механизм, или процесс подготовительных мероприятий, заключения договора, исполнения договора с обеих сторон, а в случае неисполнения договора еще и урегулирование задолженности и реализация залогового имущества. Основой осуществления залогового механизма является наличие имущества, которое может быть использовано для целей кредитования.
На основании функций залога в рамках залогового механизма надежно защищать интересы кредитора залог может при соблюдении следующих условий: правильным выбором активов для целей кредитования, качественно проведенной правовой экспертизой, принятие мер для сохранности актива, так называемый мониторинг, обоснованная первоначальная оценка банком качественных и количественных характеристик предмета залога, его ликвидности и стоимости. Обоснованная стоимость имущества на этапе входа в сделку способна минимизировать риск ликвидности на начальном этапе залогового механизма.
Понятие залоговой стоимости можно определить как максимальную сумму обязательств заемщика, которую может обеспечить предложенное в залог имущество, определяемую как рыночную стоимость залога за вычетом затрат на его реализацию и возможных скидок на скорость реализации, рассчитать которые на этапе выдачи кредита можно лишь с определенной долей вероятности.
Закрепленные законом подходы и методы определения залоговой стоимости отсутствуют, и кредитных организаций есть право самостоятельно выбирать способ ее расчета.
Разработка и внедрение рейтинговой системы оценки обеспечения, рассмотренной в дипломной работе, являются шагами по решению сразу нескольких задач, стоящих перед коммерческими банками:
- старт по постепенному внедрению требований Базельского комитета в части работы с обеспечением;
- интеграция внутренних банковских методик и процедур работы с обеспечением с международными требованиями.
Сложность формирования рейтинговой оценки залогового обеспечения заключается в том, что влияние практически всех фактор определяется экспертным путем, в зависимости от накопленной статистики в процессе кредитования. Изначально построить модель, которая бы задавала определенные интервалы того или иного показателя, без практики кредитной работы, невозможно в требовании её максимальной приближенности к достоверной оценке (с уровнем в 95-99 %).
Риск залогового обеспечения, как составная часть кредитного риска, обычно становится предметом пристального рассмотрения в том случае, когда заемщик перестает обслуживать кредит и допускает значительные просрочки по платежам. Тогда банк выясняет, почему это происходит, пытается урегулировать ситуацию, но как крайний вариант начинает рассматривать риск залогового обеспечения, т. е. пытается спрогнозировать, сможет ли он вернуть деньги, реализовав имущество, находящееся в залоге.
Учет вероятности залоговых рисков, сопутствующих залогу имущества, позволяет предугадывать возможность потерь в результате наступления рисковых событий, способных оказать отрицательное влияние на процесс реализации.
На взгляд автора, к проблеме управления риском обеспечения кредита необходимо подходить комплексно, а сам процесс управления должен включать в себя следующие методы:
1) мониторинг заложенного имущества с определенной периодичностью;
2) постоянная переоценка заложенного имущества;
3) диверсификация предмета залога;
4) грамотное юридическое сопровождение, а также экспертиза имущества;
5) проверка со стороны службы безопасности на предмет неблагоприятной кредитной истории, текущей задолженности и повторного залога имущества;
6) страхование, причем желательно в страховой компании банка;
7) повышение квалификации сотрудников залогового подразделения.
Реализация предложенных мероприятий и направлений по работе с
залогом недвижимого имущества позволит оптимизировать банковские операции с залогами, снизить риск обеспечения кредита и повысить его качество.
Таким образом, более глубокое понимание роли залога и диверсификация инструментария и методик работы с ним позволит банку оптимизировать условия кредитной сделки в отношении обеспечения кредитной сделки.
В заключение следует отметить, что Россия по-прежнему остается страной с развивающейся экономикой, где риски кредитования являются весьма существенными. Ожидаемые изменения в законодательном регулировании залоговых правоотношений вместе с формирующимися рыночными механизмами (оценка, страхование) постепенно создадут определенные традиции работы с залогами, которые существуют в развитых странах. Работа с залогами станет важнейшим фактором минимизации кредитных рисков, что позволит придать дальнейший импульс развитию кредитования реального сектора экономики.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
