Введение………………………………………………………………………....3-6
Глава I. Общие положения о праве собственности граждан на жилые
помещения
1.1. Понятие и содержание права собственности граждан на жилые
помещения……………………………………………………………………..7-11
1.2. Понятие и виды иных вещных прав на жилые помещения………....12-
18
1.3. Формы и способы защиты права собственности граждан на жилые
помещения……………………………………………………………………19-26
Глава II. Виды и особенности приобретения и осуществления права
собственности гражданами на жилые помещения
2.1. Приобретение и осуществление права собственности гражданами на
объекты индивидуального жилищного строительства…………………….27-31
2.2. Приобретение и осуществление гражданами права собственности на
жилые помещения по договору участия в долевом строительстве……….32-41
2.3. Приобретение и осуществление права собственности гражданами на
жилые помещения по давности владения…………………………………..42-49
Глава III. Производные способы приобретения и особенности осуществления
права собственности гражданами на жилые помещения
3.1. Особенности приобретения и осуществления гражданами права
собственности на приватизированные жилые помещения………………...50-
57
3.2. Особенности приобретения и осуществления гражданами права
собственности на жилые помещения по договору купли-продажи……….58-
66
3.3. Особенности приобретения и осуществления гражданами права
собственности на жилые помещения по договору мены…………………..67-
74
3.4 Особенности приобретения и осуществления гражданами права
собственности на жилые помещения по договору ренты………………….75-
823
3.5 Особенности приобретения и осуществления гражданами права
собственности на жилые помещения по наследству (по закону и
завещанию)…………………………………………………………………...83-88
Заключение…………………………………………………………………...89-92
Список использованных нормативных правовых актов, материалов судебной
практики и специальной литературы ……………………...........................93-
102
Право собственности на жилые помещения определено
Международными нормативно-правовыми актами как необходимая
категория для поддержания здоровья и благосостояния самого человека и
членов его семьи, а также как необходимой вещи на случай
нетрудоспособности, безработицы, вдовства или иного случая утраты
средств к существованию по не зависящим от него обстоятельствам.
Международный пакт 1966 года также закрепляет право каждого человека на
достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий
достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение
условий жизни. Конвенция о защите прав человека и основных свобод
закрепляет необходимость вмешательства со стороны публичных властей в
осуществлении гражданином права на жилище.
Актуальность исследования состоит в том, что рынок недвижимости,
в частности рынок жилых помещений, на сегодняшний день достаточно
развит. Законодатель, в свою очередь, регламентирует отношения,
направленные на приобретение и осуществление прав собственности
граждан на жилые помещения, однако, как показывает практика, существуют
пробелы в их регулировании, впоследствии которых у граждан возникают
затруднения в осуществлении своих прав. Поэтому еще многие аспекты в
этой области не получили должного освещения, назрела необходимость
внести изменения в законодательство, которые устранили бы эти изъяны и4
способствовали усовершенствованию законодательства в сфере
регламентации прав собственности граждан на жилые помещения.
Цель исследования – изучить законодательство Российской
Федерации, судебную практику, посвященные праву собственности на жилые
помещения, и сформулировать предложения по его усовершенствованию.
Задачи исследования:
1. дать характеристику содержанию права собственности на жилые
помещения;
2. классифицировать основания приобретения и осуществления права
собственности гражданами на жилые помещения;
3. выявить пробелы в законодательстве по вопросам осуществления
права собственности граждан на жилые помещения.
Объектом исследования являются общественные отношения,
складывающиеся между гражданами, а также между физическими,
юридическими лицами, публично-правовыми образованиями по поводу
приобретения и осуществления гражданами права собственности на жилые
помещения.
Предметом исследования являются нормы международных
нормативных актов, гражданского и жилищного законодательства,
регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу
приобретения и осуществления гражданами России права собственности на
жилые помещения.
Научная новизна данного исследования состоит в том, что
диссертация является сравнительно-правовым комплексным исследованием
теоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и
осуществлении права собственности граждан на жилые помещения, которые
ранее не получили достаточного освещения. В диссертации содержатся
рекомендации по совершенствованию действующего законодательства и
судебной практики.5
Методологическую основу исследования составили: сравнительноправовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных
актов; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и
синтеза; технико-юридический метод использовался для толкования норм
права. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу
владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями,
использовался системный подход.
Теоретической основой диссертационного исследования явились
труды ведущих российских ученых дореволюционного, советского и
современного периодов: Брагинского М.И. и Витрянского В.В. «Договорное
право»; Гонгало Б.М. «Гражданское право»; Иоффе О.С. «Избранные труды
по граждансокму праву»; Скловского К.И. «Собственность в гражданском
праве»; Суханова Е.А. «Российское гражданское право»; Шершеневича Г.Ф.
«Учебник русского гражданского права»; Братуся С.М. «Предмет и система
советского гражданского права».
Были рассмотрены научно-исследовательские работы, затрагивающие
данную тему: «Основания приобретения несовершеннолетним гражданином
права собственности на жилое помещение» Рязановой Е.А., «Гражданскоправовое регулирование приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации» Гориной Н.В., «Гражданско-правовое регулирование договора
продажи жилого помещения» Иванникова С.Б, «Право собственности
граждан на жилые помещения» Малаховой О.А., однако с усложнением
взаимоотношений в сфере приобретения права собственности жилых
помещений старые методы их правового регулирования устаревают и
требуют новых подходов к их изучению.
Эмпирическую базу исследования составляют опубликованные
материалы судебной практики Верховного Суда Российской Федерации и
других судебных инстанций субъектов РФ.6
Нормативную базу составляют Международные правовые акты, акты
советского и действующего гражданского законодательства, нормативноправовые акты жилищного, градостроительного законодательств.
Также в процессе исследования была изучена судебная практика по
теме нашего исследования.
Основные положения исследования:
- выделить в Гражданском кодексе способы приобретения права
собственности на жилые помещения.
- дать определение понятию «помещения» как объект гражданских
прав, а именно, как конструктивно обособленную часть внутри здания для
использования ее субъектами.
- дать определение понятию «части жилого помещения» как
совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме,
являющаяся его неотъемлемой частью.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка
использованных нормативных правовых актов, материалов судебной
практики и специальной литературы.
Таким образом, по действующему законодательству собственник,
осуществляя право собственности на жилое помещение может владеть,
пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению и в своих
интересах. Однако на этот счет мнения исследователей расходятся. На наш
взгляд, это связано с тем, что пункт 2 статьи 209 гласит о том, что
собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении
принадлежащего ему имущества любые законные действия, не нарушающие
права и охраняемые законом интересы других лиц.
Понятие «жилое помещение» также не в полном объеме раскрыто
законодателем. Также не отражены в Гражданском кодексе способы
приобретения права собственности граждан на жилые помещения.
Жилищный кодекс к жилым помещениям относит: жилой
дом, часть жилого дома; квартиру, часть квартиры; комнату. Однако не дает
определения понятию «части жилого дома».
Исходя из положений действующих законодательств жилые
помещения можно определить как индивидуально-определенные объекты в
силу естественных (расположение на конкретной территории) и юридических
характеристик (кадастровый, регистрационный номер), которые
соответствуют санитарным и техническим требованиям, имеют прочную
связь с землей и без несоразмерного ущерба их назначению их невозможно
переместить.
При осуществлении права собственности граждан на жилые
помещения для индивидуального жилищного строительства, как выясняется
на практике, одной из проблем является отсутствие четкого плана земельной
инфраструктуры местного самоуправления, а также сложности с выделением
отдельным категориям граждан (льготникам) земельных участков для
индивидуального жилищного строительства.90
При осуществлении права собственности граждан на жилые
помещения по давности владения важное значение имеют такие понятия, как
добросовестность, открытость и непрерывное владение недвижимым
имуществом, как своим собственным в течение пятнадцати лет. Однако
законодатель не дает определения данным понятиям. Пробел восполняет
лишь судебная практика.
Что же касается договора ренты и договора пожизненного содержания
с иждивением, прежде всего, нужно понимать, что такого рода договоры
основаны на личных отношениях, возникающих из имущественных. В наших
жизненных условиях необходимы твердые гарантии стабильности рентных
обязательств. Из практики видно, что большинство исков получателей ренты
о расторжении договоров мотивируется тем, что получатель ренты в момент
заключения договора рассчитывал не на тот объем услуг, которые
впоследствии были оказаны ему плательщиком ренты. Поскольку
получателями ренты чаще всего являются люди пожилые и одинокие,
следует учесть, что в пожилом возрасте границы между критериями
симпатии и антипатии весьма условны.
Актуальным остается вопрос о правах и обязанностях
отказополучателя. В частности, закон не предусматривает возможности
ограничения прав отказополучателя. Предполагается, что его права,
предусмотренные завещательным распоряжением наследодателя, могут
исполняться даже в ущерб основанному на законе праву собственности
наследника.
Актуальным является и вопрос о договоре мены доли в жилом
помещении. Согласно п. 5 ст. 250 ГК РФ при отчуждении доли в праве общей
собственности по договору мены постороннему лицу остальные
участники долевой собственности имеют преимущественное право на
обмениваемую долю по цене, за которую она продается. И если отчуждение
доли в праве собственности на жилые помещения путем её продажи четко
урегулировано в законе, то применительно к мене той же доли на иное91
недвижимое или движимое имущество четкой определенности в
действующем законодательстве не существует. Только указывается, что при
отчуждении доли по договору мены применяются положения статьи 250 ГК
РФ «О преимущественном праве покупки».
Но мы хотим предложить свою версию относительно отчуждении доли
по договору мены: п. 5 ст. 250 ГК РФ «О преимущественном праве покупки»
необходимо применить лишь к случаям, когда «отчуждатель обменивает
свою долю на вещи, определенные родовыми признаками. А лицо, имеющее
преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю
вещь того же рода, в том же количестве и того же качества».
Концепция развития гражданского законодательства предлагает ввести
новые институты в Гражданский кодекс, которые еще не нашли отражение в
действующем кодексе, касающиеся осуществления ограниченных вещных
прав на объекты недвижимости, в том числе и на жилые помещения. На наш
взгляд, появление таких институтов положительно повлияет на
осуществление ограниченных вещных прав на жилые помещения, ведь новые
институты будут предоставлять больше свободы и новые возможности для
граждан для удовлетворения их потребности в жилых помещениях.
Например, право суперфициарного типа (право застройки),
предоставляло бы его правообладателю возможность удовлетворить свои
социальные и материальные потребности, то есть получать от использования
застроенного жилого помещения материальные и социальные блага.
Предусматривается введение независимой ипотеки сроком на 30 лет. С
помощью данного института правообладателю ограниченного вещного права
на жилые помещения давалась бы возможность владеть и пользоваться
жилым помещением до оплаты полной стоимости жилья и регистрации права
на долгий срок. Этот институт был бы выгодным для тех, кто не имеет
средств для оплаты полной стоимости жилья единовременно, но
пользоваться и владеть объектом, осуществляя периодические платежи.92
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
