Введение 3
Глава 1. Общая характеристика договора аренды по действующему
российскому законодательству 6
1.1. Понятие, правовая природа и основные элементы договора аренды 6
1.2. Порядок заключения и форма договора аренды 12
1.3. Виды договора аренды, их общая характеристика 18
Глава 2. Содержание договора аренды 41
2.1. Существенные и иные условия договора аренды 41
2.2. Права и обязанности арендодателя 46
2.3. Права и обязанности арендатора 52
2.4. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнения
обязательств из договора аренды 63
Заключение 73
Список использованных нормативных правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы 76
Актуальность выбранной для исследования темы продиктована многими параметрами.
Во-первых, договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском обороте. Практически ни одна коммерческая деятельность не обходится без заключения того или иного вида договора аренды, где арендатор получает вещь для временного владения и пользования, как правило, без права распоряжения ею. Возможность использовать в своей деятельности именно договор аренды, дает возможность юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям вести экономическую деятельность при минимальном уровне затрат.
Во-вторых, невзирая на широкую распространенность договора, правовая регламентация данного договорного института не идеальна. В особенности это касается вопроса защиты прав арендатора, а также вопросов правовой природы (вещной либо обязательственной) права аренды.
В-третьих, нуждается в некотором пересмотре существующая на сегодняшний день система обязательных признаков данного договора, поскольку очевидно, что она не соответствует требованиям практики.
В-четвертых, требует систематизации и исследования вопрос о существенных и иных условиях договора аренды.
Актуальность темы диктует постановку цели: выработка целостного представления о договоре аренды в результате всестороннего анализа данного договора, его содержания, в том числе для выявления проблем правового регулирования и предложения путей их устранения.
Для того, чтобы достичь обозначенной цели исследования, предстоит последовательно решить ряд следующих задач:
- изучить понятие и признаки договора аренды, его правовую природу;
- проанализировать порядок заключения и оформления договора;
- дать общую характеристику видам договора аренды;
- проанализировать существенные и иные условия договора аренды;
- исследовать основные права и обязанности участников договора аренды, а также последствия ненадлежащего их исполнения.
Для достижения поставленной цели и решения названных выше задач, в работе применялись как общетеоретические методы, среди которых анализ, синтез, дедукция, индукция, выделение, соединение, абстракция, обобщение и др., так и методы частных наук (формально-юридический метод, структурный, функциональный, статистический и др.).
Объектом исследования стали общественные отношения, складывающиеся при заключении, исполнении и расторжении договора аренды.
Предмет исследования составили, прежде всего, соответствующие нормы права, регламентирующие отношения из договора аренды, практика их применения, а также доктринальные источники по теме исследования.
Раскрытие темы предполагает изучение ряда нормативных актов, в частности, Г ражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Кодекса торгового мореплавания, других актов различной юридической силы, а также исследование судебной практики (Обзор практики судов различных инстанций о разрешении споров, связанных с арендой).
Теоретическую основу дипломной работы составили труды таких авторов, как В.А. Белов, М.И. Брагинский, Е.В. Вавилин, В.В. Витрянский, А.Ю. Кабалкин, Г.А. Корнийчук и др.
Дипломная работа представляет собой комплексное исследование теоретических и практических вопросов, возникающих при заключении и исполнении договора аренды. Работа основана на положениях действующего законодательства, практики его применения, а также базируется на доктринальных источниках по гражданскому праву.
Сформулированные теоретические положения и выводы могут быть использованы при дальнейшем изучении теоретических проблем договора аренды, а также в научно-исследовательской деятельности и учебном процессе.
Структура работы представлена в соответствии с основной целью и задачами исследования, включает введение, две главы, разбитые на семь параграфов, заключение и список использованных источников.
В первой главе дипломной работы излагаются общие положения о договоре аренды в соответствии с действующим российским законодательством, исследовано понятие и правовая природа, а также основные элементы договора аренды.
Во второй главе рассматривается содержание договора аренды как соответствующей сделки (существенные и иные условия) и возникающего из договора аренды правоотношения, то есть права и обязанности арендодателя и арендатора, а также правовые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами своих обязательств.
Подводя итог проведенному исследованию, необходимо сделать следующие выводы.
Понятие договора аренды закреплено легально и, как правило, не подвергается критике. Анализируя же признаки данного договора, мы обратили внимание на существенную специфику, связанную с тем, что при обязательственной природе арендные отношения обладают также и вещно-правовыми признаками. В связи с чем нами высказано мнение, что арендные правоотношения носят в какой-то мере комплексный характер.
Существующая на сегодняшний день закрепленная в ГК РФ система видов договора аренды не носит исчерпывающего характера. Иные законодательные акты и юридическая практика выделяет и другие виды аренды, в частности, аренду земельных участков.
Кроме того, практически каждый вид договора аренды имеет еще собственное внутреннее деление на разновидности. К примеру, договор аренды земельных участков можно разделить, исходя из целевой принадлежности, на аренду земель муниципальных, государственных, сельскохозяйственного, промышленного назначения и т.д. Договор аренды транспортных средств имеет легальное деление на подвиды: договор аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа.
Исследуя отдельные виды договора аренды, мы обратили внимание на их комплексную сущность. Помимо ГК РФ, нормы аренды отдельных видов имущества регулируются также и другими нормативно-правовыми актами. По нашему мнению, является упущением, что законодатель, устанавливая нормы об аренде транспортных средств, не предусмотрел легальное определение данного договора. В связи с чем, возможно, имеет смысл введения отдельного параграфа, содержащего общие нормы, регулирующие договор аренды транспортного средства обоих разновидностей, поскольку они имеют очень много повторений.
Не могут быть предметом договора аренды транспортного средства велосипеды, гужевые повозки, самокаты, лифты и прочие средства передвижения, не требующие квалификации управляющего ими либо являющиеся частью неподвижного строения.
Изучая вопрос о существенных и иных условиях договора аренды, мы обратили внимание на существующее разночтения в теории и на практике. Так, согласно ГК РФ для договора аренды таким условием является лишь условие о предмете. Но судебная практика обращает внимание и на условие о цене договора. По нашему мнению, более того, круг существенных условий необходимо расширить и дополнить указанием как на цену, так и на срок договора, что приведет к значительно более качественному регулированию договора аренды и меньшему количеству вытекающих из него судебных споров.
Изучая форму договора аренды, мы отметили проблемы отмены обязательной государственной регистрации такого договора с 1 марта 2013 г. и возврат такой регистрации 4 марта того же года. Законодатель быстро осознал ошибку отмены подобной регистрации и вернул ее.
По общему правилу, договор аренды заключается в письменной форме. Хотя, анализ ч. 1 ст. 609 ГК РФ позволяет сделать вывод, что допустима и устная форма договора аренды.
Изучая вопрос о правах и обязанностях арендодателя, мы отметили, что основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Однако обязанности арендодателя не исчерпываются передачей арендатору сданного внаем имущества. Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель также возложил на арендодателя. А также воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором.
Исследуя вопросы прав и обязанностей арендатора, мы выявили несколько основных обязанностей, а именно: 1) совершение каких-либо действий с полученным в рамках аренды имуществом согласно договорным условиям; 2) передача денежных средств арендодателю в счет арендной платы; 3) возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям.
Стороны договора аренды несут ответственность за причинение имущественного ущерба тогда, когда наблюдается неисполнение условий договора либо их ненадлежащее исполнение. Мы отметили, что существуют различные проявления ответственности, такие как: 1) возмещение убытков; 2) выплата процентов в размер суммы долга; 3) выплата неустойки ввиду ненадлежащего исполнения либо полного неисполнения какого-либо обязательства, возникшего на основании договора.
Мы также отметили, что при урегулировании вопросов, связанных с ответственностью, следует принимать во внимание определенные правила о соответствии неустойки либо штрафа с последствиями возникшего нарушения и недопустимости кабальной ответственности.
Таким образом, решены все задачи, которые были поставлены нами перед началом исследования, цель нашего исследования - достигнута. Предложения, выдвинутые в ходе написания работы, могут быть восприняты законодателем и правоприменителем, а также теоретиками для критики и выработки новых предложений.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
