ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА И СУЩНОСТЬ ИПОТЕКИ
1.1 История возникновения и становления института залога 7
1.2 Понятие и виды ипотеки, соотношение «ипотеки» и «залога» 13
1.3 Нормативно-правовые акты правового регулирования института
ипотеки 21
ГЛАВА II. ДОГОВОР ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
2.1 Права и обязанности сторон по договору ипотеки 27
2.2 Ответственность сторон в договоре ипотеки 31
2.3 Существенные условия ипотеки и порядок заключения
договора 36
ГЛАВА III. ПРОБЛЕМЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ПРАВОВОЙ РЕГЛАМЕНТАЦИИ ИПОТЕЧНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ
2.1 Особенности ипотеки жилых домов и квартир 46
2.2 Признание договора ипотеки недействительным и её
последствия 52
3.3 Рекомендации по совершенствованию правовой регламентации
гражданского законодательства 60
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 64
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 67
Актуальность темы исследования. Ипотечное кредитование является инновацией в новейшей экономической и правовой истории России.
Понятие «ипотека» принадлежит политическому деятелю древней Греции Салону проводившей реформы в общественно-экономической сфере, таким образом появились предпосылки ипотечного кредитования недвижимого имущества. Уже благодаря росту общественно-экономических отношений в Древнем Риме, и развитию римского гражданского права и дальнейшего усовершенствования института залога недвижимого имущества появились два вида залога - федуция и пингус. Федуция, который предусматривал что, вначале, до осуществления залогодателем своих обязательств, заложенное по договору имущество передавалось в собственность кредитору. Пингус, где осуществлялась передача закладываемой недвижимости во владении кредитора в качестве гарантии исполнения обязательств заемщика.
В 90-е годы XX века произошли существенные изменения в политических и экономических отношениях в Российской Федерации. Изменения коснулись и области обеспечения граждан доступным и качественным жильем, поэтому назрела необходимость разработки существенно новых правовых механизмов, регулирующих данную сферу. Развитию ипотеки жилого помещения в Российской Федерации определено Конституцией Российской Федерации, где ст. 40 гласит, что, каждый имеет право на жилище, ...жилище предоставляется из государственных, муниципальных и других фондов в соответствии с законом, за доступную плату.
Безусловно, одним из базисных механизмов решения этого вопроса призвано стать эффективное ипотечное жилищное кредитование на долгосрочный период. Сферу ипотечного кредитования подведомственно гражданскому праву - глава 23 § 3 Гражданского Кодекса Российской Федерации, также отдельный Федеральный Закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Развитие ипотеки затрагивает интересы, как граждан, так и государства. С помощью ипотеки (залога недвижимости) участники возникших правоотношений имеют возможность минимизировать свои правовые риски на всех этапах операций с недвижимостью.
За счет ипотечного кредитования происходит привлечение крупных инвестиций в сферу строительства. Эти инвестиции значимы по размеру и сроку.
Благодаря росту ипотечного кредитования происходит создание новых рабочих мест, рост экономики и жизненного уровня граждан. Поэтому значимость данного института ипотеки для экономики страны очевидна.
Договор ипотеки (залог недвижимости) является одним из наиболее важных правовых инструментов, который позволяет минимизировать правовые риски участникам правовых отношений, начиная с финансирования ипотечного строительства жилья до обеспечения кредитных сделок. По этой причине особое значение заслуживает раскрытие и рассмотрение путей совершенствования существующего правового механизма регулирования договора ипотеки.
Степень участия государства напрямую влияет на эффективное и успешное развитие ипотеки, особенно развитое законодательство, призванное поддерживать и развивать института ипотеки. Все вышеназванные причины предопределяют актуальность выбранной темы работы.
Степень научной разработанности исследования составляют работы российских цивилистов в области залогового права и прежде всего А.П. Иванова, В.И. Бусова, Г.Ф. Шершеневича, В.С. Ема, И.Т. Балабанова, Г.А. Цылиной, А.В. Толкушиной, Д.М. Радняева, П.В. Крашенникова, Т.И. Зайцевой, А.Д. Батуева, С.И. Герасина, К.П. Победоносцева, И.А. Лепехина, а также специалистов в области международного частного права - В.В. Меркулова, Л.А. Кассо, Н.А. Покровского, С.Г. Ерошенкова, В.В. Ефимова.
Целью работы является комплексное исследование договора ипотеки, как способа обеспечения гражданско-правовых обязательств.
Для достижения цели исследования в работе ставились следующие задачи:
- определить юридическую природу ипотеки, получившую закрепление в современном российском законодательстве;
- рассмотреть понятие и содержание договора ипотеки, исследовать порядок его заключения, государственную регистрацию;
- выработать на основе проведенного исследования и анализа судебной практики предложения, и рекомендации по совершенствованию правовой регламентации гражданского законодательства.
Объектом исследования выступает законодательство о залоговом праве.
Предметом исследования является - ипотека (залог недвижимости) жилых помещений.
Методы исследования. Для достижения указанной цели и решения поставленных задач исследование основывалось на общенаучном диалектическом методе познания, предполагающем объективность и всесторонность познания исследуемых явлений, а также на таких специальных методах исследования, как: комплексный, системный,сравнительно-правовой, исторический, статистический. Исследуемые конструкции анализировались в соотношении с близкими правовыми категориями, с учетом внутренних и внешних связей исследуемого аспекта.
Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав с подглавами, заключения и списка использованных источников, и литературы
Изучив историю становления залога, мы пришли к выводу, что термин «ипотека» и институт ипотеки обязаны своему происхождению древнегреческому политическому деятелю Салону. Дальнейшее развитие институт залога получил в древнеримском гражданском праве, где прослеживается две формы залога. Современный институт ипотеки является усовершенствованным временем формой древнеримских принципов залогового права.
Понятие ипотеки можно сделать вывод о единственно верной концепции выделения двух оснований возникновения ипотеки: закон и договор. Эта концепция и применяется в действующем российском законодательстве, где в федеральном законе об ипотеке выделены именно эти два основания. За относительно небольшой срок в Российском законодательстве произошли значительные изменения в реформировании законодательной базы. Появились новые законодательные акты, регулирующие и регламентирующие залоговые правоотношения, и, в частности, института ипотеки.
Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. По договору ипотеки могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, а также нежилые здания и помещения. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ст. 432 ГК РФ).
По общему правилу государственная регистрация договора ипотеки не требуется (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367 -ФЗ).
Договор ипотеки оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ). Но законодатель не исключает включения соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор. Стороны могут определить, что кредитный договор является приложением к договору об ипотеке и его неотъемлемой частью; в этом случае условия об обязательстве, обеспечиваемом ипотекой, также могут быть признаны согласованными.
В ипотечном праве договор об ипотеке, как система волеизъявлений залогодателя и залогодержателя, является одним из ключевых понятий, образующих, наряду с такими необходимыми понятиями, как регистрация права ипотеки и регистрация обременений, юридическую форму действующего ипотечного отношения. Если ипотечный случай не подпадает под случай законного залога, то породить залоговые обязательства может только двусторонняя сделка, к которой относится договор об ипотеке.
Следствием заключения договора об ипотеке является возникновение у залогодержателя права залога. В силу того, что договор об ипотеке не требует больше государственной регистрации, в момент его заключения право залога возникает только для отношений сторон заключенного договора - для залогодателя и залогодержателя, а также для залогодержателя и третьих лиц, знающих о залоге. В этом заключается так называемая относительная сила залога, который до факта государственной регистрации права на него еще не обладает качеством оборотоспособности в силу того, что не предан гласности. Приобретение залогом абсолютности и обязательности "для всех" связано с правом внесения, которое легитимирует залог способом государственной регистрации возникшего из договора об ипотеке ипотечного права (ипотеки). Моментом возникновения такого абсолютного (публичного) права залога является момент внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости. Акт регистрации есть публичное признание права залога, которое с этого момента лицо не обязано специально доказывать.
В ходе проведенного исследования было дано понятие ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств. В результате комплексного анализа правового регулирования залога недвижимости были выявлены правовые и правореализационные проблемы в указанной сфере на современном этапе.
Анализ юридической практики показал, что довольно часто на практике возникают проблемы, связанные с государственной регистрацией залога недвижимости. Основной причиной, препятствующей государственной регистрации договора об ипотеке, является непредставление всех необходимых документов. На практике встречаются случаи, когда при проведении правовой экспертизы представленных документов выявляются разночтения в описании предмета ипотеки. Нередки случаи, когда при государственной регистрации договора ипотеки, предметом которого является право аренды земельного участка, при правовой экспертизе выявляется нарушение п. 1.1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Зачастую на государственную регистрацию поступают договоры об ипотеке, которые не соответствуют требованиям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Можно выделить еще такую проблему, как оценка предмета ипотеки.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
