Введение 3
1. Правовая характеристика будущих объектов недвижимости 8
1.1. Понятие, признаки и источники правового регулирования будущих
объектов недвижимости 8
1.2. Судебная практика регулирования категории «будущий объект
недвижимости» 13
2. Заключение сделок с будущими объектами недвижимости 21
2.1. Участие будущих объектов недвижимости в обязательственных правоотношениях 21
2.2. Существенные условия сделок с будущими объектами недвижимости 25
2.3 Права и обязанности сторон в сделках с будущими объектами недвижимости 35
3. Изменение, прекращение и признание недействительными сделок с будущими объектами недвижимости 40
3.1. Порядок изменения и расторжения сделок с будущими объектами
недвижимости 40
3.2. Признание недействительными сделок с будущими объектами
недвижимости 47
Заключение 56
Список литературы
На сегодняшний день в России совершается огромное количество сделок с недвижимостью: купля-продажа, мена, дарения, аренда и др. За 11 месяцев 2017 года в Москве зарегистрировано 47 518 договоров долевого участия (ДДУ - сделок в новостройках), что уже на 54% больше, чем за весь 2016-й, и в два раза больше, чем в докризисном 2014-м. В ноябре 2017 г. Росреестр зафиксировал самое большое число реализованных квартир за всю историю столичного рынка новостроек - 5597 .
С развитием экономики и рыночных взаимоотношений одним из наиболее «популярных объектов» является недвижимое имущество.
Вопросы и проблемы, порождаемые предпринимательской деятельностью в сфере купли-продажи недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конце концов, приводят к необходимости осмыслить понятие «недвижимость».
Недвижимое имущество - одно из распространенных и ценнейших объектов гражданского оборота, а обеспечение правового регулирования оборота недвижимости является одним из приоритетных направлений деятельности государства. Рынок недвижимости занимает особое место на мировом уровне. Считается, что данный рынок в большей степени привлекает мошенников и разоблачителей, желающих любым способом отнять деньги у покупателей или не выполнить условия договора. На данный момент, тема мошенничества является наиболее значимой для каждого желающего приобрести, продать или произвести обмен жилого помещения, при этом, не став потенциальной жертвой.
Как показывает практика работы агентств с недвижимостью, примерно каждый двадцать пятый гражданин имеет дело с потенциальным преступником, именно поэтому такой коррупционный бизнес является самым опасным. Данная сфера рынка фигурирует крупные денежные средства, которые оказывает значимое влияние на экономику. Такой эффект происходит из-за желания покупателей приобрести недвижимость самостоятельно или через посредников и при этом значительно сэкономить. Но зачастую под видом посредников работают черные риэлторы - «фармазоны» (мошенники).
На сегодняшний день в связи с обострением квартирного вопроса увеличивается число сделок с объектами недвижимости, в том числе, с объектами будущей недвижимости. Также увеличивается и количество мошенничеств на рынке. В период с января по ноябрь 2017 года наиболее распространенным видом преступлений стало мошенничество. За отчетный период было совершено 204 870 преступлений в форме мошенничества. Это на 6,8% выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года . Лидерами среди российских регионов, в которых наблюдался наибольший рост этого вида преступлений, стали Саратовская область (+148,7 %), Калининградская область (+112,7 %), Санкт-Петербург (+62,9 %), Нижегородская область (+57,1 %) и Югра (+56,9 %). В связи с этим актуальность приобретает исследование законодательства, регулирующего совершение сделок с будущими объектами недвижимости.
Степень разработанности темы исследования. В юридической литературе теме недвижимости уделяли внимание многие авторы. Например, вопросы рассмотрения недвижимости в историческом и сравнительно¬правовом аспектах отражены в работах таких дореволюционных отечественных и зарубежных цивилистов, как Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич, Р. Саватье; в работах современных авторов М.Ф. Владимирского-Буданова, О.М. Козырь, Д.А. Добаткина, И.В. Козловой.
Критерии отнесения объектов к недвижимости прямо или косвенно затронуты в современных работах Н.Г. Апресовой, Е.С. Болтановой, С.П. Гришаева, И. Гумарова, М.Г. Масевич, М. Орловой, Е.А. Суханова, Н.А. Сыроедова. Классификации недвижимости, понятиям отдельных объектов недвижимости и их правовому статусу посвящены работы В.В. Витрянского, Р. Гусева, А.В. Ерш, А. Завьялова, И.Д. Кузьминой, В.И. Луконкиной, П. Павлова, Н.И. Святкиной, В.Н. Табашникова, Е. Шпак и др.
Цель - провести комплексное теоретическое исследование сделок с будущими объектами недвижимости.
Задачи:
- определить понятие, признаки и источники правового
регулирования будущих объектов недвижимости;
- изучить историческое развитие категории «будущий объект
недвижимости» и его правовую природу;
- изучить зарубежный опыт совершенствования сделок с
будущими объектами недвижимости;
- исследовать заключение сделок с будущими объектами недвижимости;
- изучить участие будущих объектов недвижимости в обязательственных правоотношениях;
- выявить существенные условия сделок с будущими объектами недвижимости;
- исследовать права и обязанности сторон в сделках с будущими объектами недвижимости;
- определить порядок изменения и расторжения сделок с будущими объектами недвижимости;
- выявить особенности признания недействительными сделок с будущими объектами недвижимости.
Объект исследования- правоотношения, возникающие при заключении сделок с будущими объектами недвижимости. Предмет исследования - нормы, регулирующие сделки с будущими объектами недвижимости.
Степень разработанности темы исследования. Действующее законодательство о недвижимости представлено, прежде всего, частью первой Гражданского Кодекса РФ, принятого 21 октября 1994 г. с изменениями и дополнениями , Федеральным законом от 13.07.2015 N 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» , Федеральным законом РФ от 24 июня 1997 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» .
В определении отдельных объектов недвижимости и установлении их правового режима большую роль играет специальное законодательство. Здесь следует отметить, прежде всего, природноресурсовое законодательство, которое посвящено таким объектам недвижимости, как земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса: Земельный Кодекс РФ, принятый 25 декабря 2001 г. , Федеральный закон РФ от 21.02.1992 г. «О недрах» с изменениями и дополнениями, Водный Кодекс РФ от 06 июня 2006 г., Лесной Кодекс РФ от 19 января 1997 г.
Законодательство об объектах, относимых к недвижимости по прочности связи с землей, представлено Жилищным Кодексом РФ от 29 декабря 2004 г. и Федеральным законом РФ от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» с изменениями и дополнениями , а также Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступает в силу с 01.01.2019 г.) .
Из нормативных источников, посвященных объектам, относимым к недвижимости в силу указания закона, следует отметить Кодекс торгового мореплавания от 30 апреля 1999 г., Кодекс внутреннего водного транспорта от 7 марта 2001 г., Воздушный Кодекс от 19 марта 1997 г. с изменениями и дополнениями и некоторые другие .
В данной работе был сделан вывод о том, что существует три вида имущества, относимого к недвижимости:
- недвижимость «по природе».
- недвижимость «по назначению».
- недвижимость «по объекту приложения».
Основной признак недвижимости - неразрывная связь недвижимости с землей. В отечественном законодательстве отсутствует вид недвижимости «по назначению», отсутствует определение будущей недвижимой вещи. В данном случае присутствует пробел в праве.
Будущий объект недвижимости не имеет четких характеристик и параметров, которым должен отвечать объект недвижимости.
Во второй главе был сделан вывод о том, что покупателю согласно договору купли-продажи будущей недвижимой вещи необходимо предоставить право понудить продавца совершить действия по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.
При заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи стороны должны надлежащим образом индивидуализировать предмет договора - определить общую площадь объекта, подлежащего передаче и другие характеристики, например, срок и цену.
Несмотря на данные в Постановлении ВАС РФ №54 разъяснения по поводу способов и критериев индивидуализации будущей недвижимой вещи, являющейся предметом договора купли-продажи, споры и разногласия в данном вопросе будут решаться с учетом иных обстоятельств и условий заключения сторонами договора. Суды должны оценивать действительность заключенного договора исходя из совокупности всех имеющих значение для установления воли сторон факторов, что говорит о том, что Постановление ВАС РФ №54 служит определенным критерием, ориентиром для установления истины, а не четкой установкой. Недействительная сделка - это всякая сделка, не соответствующая требованиям закона. Согласно закону в сделке должна закрепляться подлинная воля дееспособных участников сделки в требуемой форме. Иначе сделка может быть признана недействительной.
Существуют следующие виды недействительных сделок:
- оспоримые;
- ничтожные.
Оспоримая сделка - это сделки, которые становятся недействительными после вынесения соответствующего решения судом на основании положения ГК РФ. Ничтожная сделка недействительна независимо от наличия решения суда, в силу указания закона. Можно сделать вывод, что в качестве ничтожных должны быть признаны сделки, нарушающие предписания или запреты публичных отраслей права. В этом ключе ничтожность мнимых и притворных сделок обоснована, поскольку они часто заключаются с целью уклонения от налогов.
Также интересен вопрос о ничтожных сделках, заключаемых с целью защиты частных интересов, например, слабой стороны в договоре - потребителя. В литературе есть мнение о том, что недействительная сделка - это не юридический факт и поэтому последствия сделки связаны с предоставлением по сделке, а не с самой сделкой. Данное мнение можно признать действительным для реституции, связанной с признанием сделки недействительной. Данное предоставление осуществлено по недействительной сделке.
Правовое регулирование ничтожных и оспоримых сделок должно быть идентичным. Сделки должны признаваться недействительными, если нарушают чьи-либо права и законные интересы вне зависимости от того, нарушаются права и интересы сторон сделки или третьих лиц, публичные интересы). Законодательство должно содержать презумпцию действительности всех сделок. Основа такой презумпции - презумпция добросовестности и разумности любых действий участников гражданского оборота. Недействительны сделки, совершенные под влиянием обмана - умышленного введения в заблуждение стороны сделки в случае, если бы осознание истинных условий сделки предотвратило заключение этой сделки, возникающего по вине самой стороны в отличие от обмана. Заблуждение бывает вызвано:
- неосмотрительностью;
- самоуверенностью;
- недоговоренностью.
При этом заблуждение должно отвечать критериям существенности. Кабальная сделка - это заключение сделки под воздействием стечения тяжелых обстоятельств и на невыгодных условиях. Обстоятельства, влияющие на волю стороны не вызываются другой стороны, но данная сторона осознает данные обстоятельства и использует их для получения выгоды. Потерпевший осознает невыгодность заключаемой сделки, выражающуюся в несоразмерности уплачиваемой цены и реальной стоимости сделки, однако, в силу обстоятельств, он вынужден ее заключить. Существуют сделки, которые были совершены без воли или с неправильно сформировавшейся волей под влиянием различных обстоятельств.
Факт злоупотребления предполагает следующие условия:
- у лица имеются субъективные права;
- данные права реализуются субъектом;
- реализация данных прав осуществляется в противоречии с их общественным назначением;
- общественным (личным) интересам причинен ущерб, либо есть вероятность причинения такого ущерба;
- факт злоупотребления определен компетентным органом.
- Отказ в защите гражданских прав в случае злоупотребления правом может заключаться в отказе от конкретного способа защиты права;
- в лишении права на выгоду, полученную в итоге злоупотребления правом;
- в лишении субъективного права в целом;
- в обязанности возместить убытки.
Существует принцип недопустимости злоупотребления правом. Но недопустимо сводить все противоречия между субъектами права, в том числе и гражданского, к злоупотреблению правом, особенно, когда действия подпадают под определение правонарушения, за которые в законодательстве предусмотрены конкретные санкции.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
