Введение
Глава 1. Общая характеристика института ипотеки
жилых помещений в России 6
§ 1. Возникновение, становление и развитие института ипотеки жилых
помещений в России 6
§ 2. Институт ипотеки жилых помещений в системе гражданского права: понятие, функции, источники правового регулирования 19
Глава 2. Договор ипотеки жилых
помещений 30
§ 1. Понятие, признаки и элементы договора ипотеки жилых помещений 30
§ 2. Содержание договора ипотеки жилых помещений 38
§ 3. Особенности заключения, изменения и расторжения
договора ипотеки жилых помещений 47
Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотеки жилых
помещений 54
§ 1. Проблемы в сфере ипотеки жилых
помещений 54
§ 2. Перспективы развития ипотеки жилых
помещений 61
Заключение 65
Список использованных источников 68
В современном российском обществе проблема жилья является наиболее актуальной. Одним из вариантов ее решения может стать ипотечное жилищное кредитование. Устройство в Российской Федерации действенной системы ипотечного жилищного кредитования определено Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации в числе приоритетных направлений государственной жилищной политики.
Анализируя рынок недвижимости можно прийти к выводу, что из-за роста цен на жилье остается трудным приобрести собственную квартиру или дом. Это связано разрывом между ценами на жилье и доходами граждан.
На сегодняшний день приобрести жилье в собственность по договору купли-продажи без использования заемных средств для большинства граждан остается возможным. Ведь именно ипотечное кредитование является наиболее приемлемым способом приобретения права собственности на жилое помещение.
Важной чертой ипотечного кредитования выступает то, что считается возможным и реальным решение социальных проблем многих россиян. Так как наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. Конституционное право граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально¬политическая, экономическая и правовая проблема.
Говоря о доступности и улучшения условий жилья, оно должно касаться не только тех граждан, которые могут себе это позволить, так как имеют более высокие заработки, но и затрагивать интересы малообеспеченного населения, путем предоставления каких-либо льгот, а также утверждения специальных социальных программ ипотечного кредитования, в том числе с использованием механизмов субсидирования первоначальных взносов и процентных ставок.
Вопрос жилищно-ипотечного кредитования является наиболее насущным не только в России, но и за рубежом. Поэтому ученые-юристы по всему миру вырабатывают всевозможные концепции по усовершенствование института ипотеки жилых помещений.
Интересно отметить, что данную проблему рассматривают не только специалисты в области права, но и простые обыватели, поскольку, в связи с ростом цен на недвижимость, ипотечное кредитование является наиболее приемлемым способом решение жилищных вопросов, а именно для тех слоев населения, чей достаток не дает возможности единовременного покупки жилья.
Целью настоящего исследования является раскрытие вопроса о понятие и сущности жилищно-ипотечного кредитования в целом, проведение глубокого анализа института ипотеки в современном российском праве, изучение истории и причин его возникновения, этапов развития, влияния на него права других стран, а также выработка предложений по улучшению системы ипотечного кредитования.
Цель - формирование комплексного научного представления о гражданско-правовом регулировании ипотеки жилых помещений.
Для достижения указанной цели в процессе исследования поставлены следующие задачи:
- рассмотреть возникновение, становление и развитие института ипотеки жилых помещений в России;
- раскрыть понятие, функции, источники правового регулирования института ипотеки жилых помещений в системе гражданского права;
- сформулировать понятие, признаки и элементы договора ипотеки жилых помещений;
- провести анализ содержания договора ипотеки жилых помещений;
- рассмотреть особенности заключения, изменения и расторжения договора ипотеки жилых помещений;
- выявить проблемы в сфере ипотеки жилых помещений;
- обозначить перспективы развития ипотеки жилых помещений. Предметом исследования являются действующее законодательство, регулирующее правовые особенности ипотеки жилых помещений.
Объектом исследования выступает непосредственно сам институт ипотеки жилых помещений, а именно его становление и развитие в России, договор ипотеки жилых помещений, его особенности и нюансы, а также проблемы и перспективы развития ипотеки жилых помещений.
Методологической основой работы послужили общенаучный, системно-структурный подход к анализу объекта исследования, применение историко-правового, логического, сравнительно-правового методов исследования.
Кроме того, применялись методы сравнительного и критического анализа результатов исследований, проведенных другими авторами по рассматриваемым в работе вопросам.
Теоретическую основу выпускной квалификационной работы составляют труды таких отечественных и зарубежных правоведов как М.М. Агарков, Ю. Аексеева Е.В., Барон, И.А. Базанов, А.А.Башмаков, М.М. Брагинский, В.В. Безбах, С.А. Бабкин, В.А. Белов, М.Ф.Владимирский - Буданов, В.В. Витрянский, JI.B. Гантовер, Б.М. Гонгало, И.Д.Грачев, Д.Д. Дювернуа, B.C. Ем, Б.Д. Завидов, A.C. Звоницкий, , Н. Косарева, Г.М. Кесельман, В.М. Минц, А.Н. Никитин, М.Орлова, В.Ф. Понька, Н. Пастухова, В.А. Победоносцев, О.Плешанова, И.А.Покровский, Е.С. Рогова, Н. Рогожина, 3. Цыбуленко, В.В. Чубаров, Г.Ф. Шершеневич и других.
Научная новизна и практическая значимость данной выпускной работы состоит также в том, что проведен комплексный анализ правовых и экономических проблем, которые препятствуют развитию системы ипотеки и ипотечного жилищного кредитования в РФ, в результате которого выявлены недостатки и пробелы действующего российского законодательства в этой сфере, выработаны конкретные предложения по внесению в него изменений и дополнений, предложены правовые механизмы для более эффективного функционирования ипотечной системы РФ.
Институт ипотеки имеет богатую историю, так как существует уже более 260 лет. Хоть на пути его развития было много противоречий и неясностей, однако данный институт все же подвергся положительным реформам и до сих пор не останавливается в своей модернизации.
На сегодняшний день термин «ипотека» достаточно быстро вошел в нашу повседневную жизнь. Большое количество граждан проживают в ветхих и аварийных домах и не могут позволить себе из текущих доходов приобрести квартиру без заемных средств. С такими же проблемами, как правило, сталкиваются молодые и многодетные семьи, потому что им представляется сложным в связи с первичными расходами приобрести жилье. Поэтому не случайно государство разрабатывает социальные программы, которые рассчитаны, прежде всего, на поддержку таких семей.
Таким образом именно ипотека решает насущные проблемы жилья населения Российской Федерации.
На практике сложились некоторые мифы об ипотеке. Многие люди считают, что взяв ипотеку, они переплачивают в 2-3 раза больше. Во-вторых, для некоторых ипотека сложна для понимания, поэтому люди предпочитают с ней не связываться, в связи с этим проявляется нигилизм по отношению к этому институту и предвзятое мнение. В-третьих, боязнь людей, которая проявляется в неспособности выплатить проценты по ипотеке и тем самым банк будет вынужден отобрать жилье.
Что касается цены вопроса, то действительно, если взять квартиру (дом) в кредит, то нужно будет возвращать проценты по нему, как правило сегодня проценты по ипотеке не так уж и высоки, они колеблется на российском рынке от 10-15 процентов годовых, разумеется за 10-15 лет набегает вполне приличная сумма, но так как сам основной долг уменьшается ежемесячно, то соответственно и сумма процентов становится все меньше. В результате выясняется, что гражданин выплачивает не 2-3 стоимости квартир, а 1,5. Поэтому нельзя не согласиться, что это не такая уж высокая цена, чтобы получить жилье «сегодня», а расплатиться за него «завтра».
Очень сложно в настоящее время накопить деньги на покупку жилья, это достаточно большая сумма, которую приходится копить много лет. Поэтому ипотека этот вопрос решает в том плане, что человек вносит первоначальный платеж, потом происходит погашение суммы долга с процентами.
Естественно, в какой-то мере ипотека дисциплинирует, ведь в случае невыплаты денежных средств, может быть наложено взыскание на имущество. Но в тоже время ипотека дает возможность получить жилье.
Что касается сложности, то естественно они имеют место быть, та как банк выдавая ипотечный кредит, требует от заемщика гораздо больше документов и требует оформления гораздо больше бумаг, в том числе обязательного страхования. Но, по сути, ничего сложного в этих моментах нет и если внимательно вникнуть в суть кредитного договора и в суть страховых отношений, в которых заёмщик вступает при ипотеке, то вполне можно разобраться в существе этих вопросов.
Большинство людей пренебрегают ипотекой, потому что сомневаются в своих возможностях по выплате денежных средств, однако при наступлении таковых случаев, банк может предложить программу рефинансирования, или же заемщик может рефинансироваться в другом банке. Также можно получить некоторую отсрочку по платежам на время поиска источника дохода.
Тем не менее, если же заемщик несколько лет уплачивал суммы кредита по ипотеке, то часть квартиры уже стала его и продав квартиру, он должен будет вернуть банку всего лишь остаток долга, а разница между ценой квартиры и остатком долга останется ему.
Ипотека - это самый сложный банковский продукт, так как берется на длительный срок, поэтому получая ипотечный кредит очень важно быть уверенным, что он действительно соответствует выгодным условиям. Например, разница ставки всего лишь на 1 процентов при сумме кредита в 5 млн, это дополнительная экономия более чем в 2 миллионов рублей.
Получение ипотечного кредита разбивается на несколько этапов:
1) получение положительного заключения по самому заемщику
2) оценка недвижимости
3) получение заключения страховой компании
4) согласование объекта недвижимости, страховки и оценки в банке
5) согласование договора купли-продажи
6) подписание кредитного договора, подписание договора купли-продажи и регистрация обременения в регистрационной палате.
Порой самому человеку сложно разобраться во всех нюансах ипотечного кредитования и очень часто из-за незнания и невнимательности заемщика заключается договор не на самых выгодных условиях. Поэтому в таких случаях следует обращаться за консультациями к юристам.
Таким образом, не смотря на существование каких-либо противоречий в области ипотеки, государство все же принимает меры по их решению. Поэтому благодаря всеобъемлющему регулированию ипотеки жилых помещений вырабатываются ее основные направления, цели и задачи, чтобы в полной мере удовлетворить интересы населения. Потому что ипотека прежде всего это инструмент не для банка, не для рынка, а для людей. Инструмент по расширению доступности жилья для простых людей, которые не в состоянии в связи с малообеспеченности приобрести квартиру.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
