Тема: Проблемы определения порядка пользования земельным участком на основании договора аренды

Актуальность темы. На протяжении многих столетий земельный вопрос являлся основной проблемой для большого количества жителей страны. Аренда земли в течение всей истории развития России нередко была под запретом. Новые возможности для широкого развития арендных отношений открыл Земельный кодекс РСФСР, который ввел в стране частную собственность граждан на земельные участки, что позволило сдавать их в аренду, свободно покупать и продавать.
Земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности установлены ст. 39.8 ЗК РФ и обусловлены в первую очередь целевым назначением земельного участка.
Владение и пользование имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности всегда вызывает пристальное внимание как со стороны законодательных органов, так и со стороны заинтересованных лиц, имеющих непосредственный интерес в реализации данных возможностей. К сожалению, несовершенство законодательства, порою противоречащие таким принципам гражданского права, как восстановление и защита нарушенных прав.
Наличие противоречащих друг другу норм в гражданском и земельном законодательстве вызывают сложности в понимании арендаторов своих прав. Так права арендаторов, которые допускаются нормами Гражданского Кодекса, могут быть прямо запружены в Земельном Кодексе.
Степень научной разработанности. В настоящей диссертации при рассмотрении исторического развития земельных правоотношений использовались работы Мустакимова Н.С., Попрухиной Е.А., Свердловой Я.М. При рассмотрении вопросов связанных с понятием и сущностью земельного участка, а так же проблемах определения его пользования за основу брались работы Аверьяновой Н.Н., Блажеевова В.В., Ефимова А.Ф., Лужиной А.Н.,
Михайлова С.М., Семенихина В.В., Смирновой Е.А., Умеренко Ю.А.,
Тоточенко Д.А., Щукина А.И.
Объектом выпускной квалификационной работы выступают общественные отношения, возникающие по поводу разрешения споров связанных с арендой земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Предмет выпускной квалификационной работы - теоретические и практические вопросы разрешения земельных споров по законодательству Российской Федерации.
Цель выпускной квалификационной работы заключается в комплексном и всестороннем анализе споров связанных с определение порядка пользования земельным участком и практики применения действующего законодательства при их разрешении.
В соответствии с поставленной целью были определены и решены следующие задачи:
- исследовать основные исторические этапы формирования земельного законодательства Российской Федерации;
- определить понятия и основные признаки земельного участка;
- рассмотреть особенности неделимых земельных участков;
- раскрыть понятие и существенные условия договора аренды земельного участка;
- выявить особенности определения порядка пользования арендованным земельным участком по Законодательству Российской Федерации;
- выявить проблемы определения видов разрешенного использования земельных участков по договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- проанализировать практику разрешения споров, связанных с определение порядка пользования земельным участком;
- рассмотреть особенности правового статуса земельных участков расположенных в границах закрытых административно-территориальных образований;
- сформулировать порядок досудебного урегулирования споров об определении порядка пользования земельным участком;
- рассмотреть возможность изменения вида разрешенного использования арендованного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
- проанализировать необходимость назначения судебной экспертизы при
рассмотрении споров об определении порядка пользования земельным участком.
Методологическую основу исследования составили такие общенаучные методы, как исторический, диалектический, формально-логический, системноструктурный, логический, функциональный, сравнительно-правовой, анализ и синтез, метод прогнозирования и наблюдения.
Теоретическую основу исследования составляют положения, содержащиеся в научных трудах, анализ которых проведен в разделе «Степень научной разработанности темы».
Эмпирической базой диссертационного исследования послужили материалы органов государственной власти и местного самоуправления, а так же судебная практика.
Научная новизна работы заключается комплексном анализе действующего законодательства, в изучении практики судов по рассмотрению споров по делам об определении порядка пользования земельным участком, что направлено на вынесение рекомендации по дальнейшему совершенствованию законодательства в данной области.
Результаты работы выпускной квалификационной работы имеют практическую значимость, содержат выводы, практические рекомендации и предложения автора по совершенствованию норм земельного законодательства, касающихся определения порядка пользования земельным участкам и изменения вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Купить

Земельный участок занимает центральное место среди объектов имущества. Анализ научной литературы и законодательства показывает, что земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Несмотря на то, что средств идентификации земельного участка достаточно много единственным его уникальным признаком является местоположение. Именно местоположение земельного участка, которое оправляется с помощью его границ, делает данный объект недвижимости уникальной индивидуально-определенной вещью.
Из положений ст. 133 ГК РФ следует, что земельный участок может быть делимым и неделимым. В настоящее время непосредственно Земельный Кодекс РФ не дает определения делимого и неделимого земельного участка. Однако анализ нормативно-правовых актов позволяет указать, что неделимым земельным участком является участок, раздел которого в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения его назначения. Согласно ст. 39.20 ЗК РФ приобрести такой участок возможно только в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности важно понимать, что арендатор не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов. Однако если арендатору станет не целесообразно использовать земельный участок в соответствии с предоставленными целями, он может оказаться в ситуации, когда ему придется либо продолжать платить арендную плату за фактически не используемые земельный участок, либо расторгать договор аренды. Анализ законодательстве в сфере регулирования данного вопроса, показывает, что разделение сфер регулирования земельных отношений между гражданским и земельным законодательством приводит к противоречиям и нарушениям прав гражданина. Так, несмотря на то, что Гражданским кодексом для арендаторов предусмотрена возможность внесения изменений в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования земельного участка, Земельным кодексом это прямо запрещено. На наш взгляд это недопустимо. Действительно, возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка не может быть предоставлена каждому из арендаторов, так как это может привести к различного рода манипуляциям, однако просто убрать такую возможность у граждан неверно. В этой связи разработаны рекомендации, при которых добросовестным арендаторам при соблюдении ряда требования возможность изменить вид разрешенного использования земельного участка будет предоставлена.
Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Анализ действующего законодательства показывает, что при определении порядка пользования земельным участком суды учитывают сложившийся порядок пользования земельным участком и доли в праве общей собственности. При этом если в пользование сособственника передается часть имущества большая по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью имущества, превышающей долю.
Анализ судебной практике по данному вопросу показывает наличие судебных решений об отказе в определении порядка пользования земельным участком, которые приняты с нарушением норм материального и процессуального права говорит. Это говорит нам о том, что институт определения порядка пользования имуществом явно не раскрыт в полной мере в действующем законодательстве.
Наличие между сособственниками спора в пользовании общем имуществом нельзя оставлять неразрешенным. Именно поэтому вводятся предложения о внесении изменений, в частности обязательного досудебного урегулирования спора и обязательного наличия заключения эксперта при вынесении решения об определении порядка пользования земельным участком.
Купить