Помощь студентам в учебе
Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере Торгово- офисного здания в г. Ростов-на-Дону
|
Аннотация
ВВЕДЕНИЕ 8
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕ
СТВА
Общие понятия и требования к проведению оценки 10
Принципы и подходы оценки недвижимости 17
Зарубежный опыт оценки недвижимости 30
ОЦЕНКА ТОРГОВО-ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Задание на оценку и описание объекта оценки 40
Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Ростова-на-Дону 48
Анализ наиболее эффективного использования объекта 58
Выбор и обоснование подходов и методов оценки 59
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ТОРГОВО-ОФИСНОГО ЗДА
НИЯ
Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного
61 подхода
Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного
71 подхода
Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравни-
79 тельного подхода
Согласование полученных результатов 85
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 88
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 91
ПРИЛОЖЕНИЯ 97
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Документы, предоставленные заказчиком 97
ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Фотографии объекта оценки 99
ПРИЛОЖЕНИЕ В. Аналоги, использованные в сравнительном подходе 101
ПРИЛОЖЕНИЕ Г. Аналоги, использованные в доходном подходе 104
ВВЕДЕНИЕ 8
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕ
СТВА
Общие понятия и требования к проведению оценки 10
Принципы и подходы оценки недвижимости 17
Зарубежный опыт оценки недвижимости 30
ОЦЕНКА ТОРГОВО-ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Задание на оценку и описание объекта оценки 40
Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Ростова-на-Дону 48
Анализ наиболее эффективного использования объекта 58
Выбор и обоснование подходов и методов оценки 59
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ТОРГОВО-ОФИСНОГО ЗДА
НИЯ
Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного
61 подхода
Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного
71 подхода
Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравни-
79 тельного подхода
Согласование полученных результатов 85
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 88
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 91
ПРИЛОЖЕНИЯ 97
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Документы, предоставленные заказчиком 97
ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Фотографии объекта оценки 99
ПРИЛОЖЕНИЕ В. Аналоги, использованные в сравнительном подходе 101
ПРИЛОЖЕНИЕ Г. Аналоги, использованные в доходном подходе 104
Рынок недвижимого имущества активно формируется и непрерывно развивается. Огромное количество граждан, как физических лиц, так и юридических лиц
принимают все больше участие в операциях с недвижимостью.
С течением времени сами помещения модернизируются и подвергаются изменениям. Идет улучшение в качестве строительства, используются современные
материалы и технологии. Добавляется новый функционал и придается новое значение недвижимого имущества.
Таким образом, перед лицом, решившим совершить операцию с недвижимым
имуществом, встает непростая задача. Как разобраться в таком количестве помещений? Как выбрать нужное и по выгодной цене? Как определить действительную рыночную стоимость имеющейся недвижимости? И многие другие вопросы.
Разобраться во всем этом поможет только опытный и квалифицированный
специалист, который проведет профессиональную оценку и даст достоверное
заключение. При постоянном прогрессе услуги оценщика пользуются большим
спросом, так как в некоторых случаях оценка имущества является обязательной.
Поэтому данная тема так актуальна в современном мире и обществе.
Любые ошибки в оценке негативно сказываются для заказчика, Причем к
негативным последствия приводит искажение стоимости, как в меньшую сторону,
так и в большую.
В настоящее время на оценку стоимости торгово-офисных зданий влияет
целый ряд факторов, таких как экономических, социальных, административных
и т.д. В современном мире люди всё чаще стали приобретать недвижимость для
различных целей. Каждый объект недвижимости является уникальным, потому
требует для себя отдельной независимой оценки. В нашем случае оценка рыночной стоимости торгово-офисного здания определяет практическую необходимость для работы предприятия.
Предмет – рыночная стоимость объекта. Отталкиваясь от вышеуказанного, целью выпускной квалификационной работы является исследование теории и практики оценки недвижимости и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости на примере торговоофисного здания.
Что бы достичь поставленные цели в данной работе были поставлены следующие задачи:
1) изучение общих понятий оценки и требований к проведению оценки;
2) изучение принципов, стандартов и подходов к оценке недвижимости;
3) ознакомиться с зарубежным опытом оценки недвижимости;
4) рассчитать рыночную стоимость торгово-офисного здания;
5) согласовать итоговые результаты.
Объектом исследования в данной выпускной квалификационной работе является торгово-офисное здание, расположенное в городе Ростове–на–Дону.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. В первой главе рассматриваются теоретические аспекты оценки коммерческой недвижимости. Во второй главе дается характеристика объекта оценки и изучается анализ рынка объекта оценки. В третьей
главе проводится оценка объекта коммерческой недвижимости и согласование
результатов оценки.
Объём основного материала пояснительной записки составляет 107 страниц,
количество рисунков – 18, таблиц – 23, число наименований списка использованных источников и литературы – 73, количество приложений – 5.
В ходе работы использовались следующие методы исследования: теоретический анализ литературы, анализ практического опыта оценки недвижимости, наблюдение и анализ рынка, метаматематические методы.
Методологическая база исследования сформирована на основе трудов отечественных и зарубежных ученых по проблемам оценки недвижимости. Среди
них особо можно выделить работы таких исследователей как: А.Б. Барский, Е.Е.
Яскевич, Л.А. Лейфер, и др.
принимают все больше участие в операциях с недвижимостью.
С течением времени сами помещения модернизируются и подвергаются изменениям. Идет улучшение в качестве строительства, используются современные
материалы и технологии. Добавляется новый функционал и придается новое значение недвижимого имущества.
Таким образом, перед лицом, решившим совершить операцию с недвижимым
имуществом, встает непростая задача. Как разобраться в таком количестве помещений? Как выбрать нужное и по выгодной цене? Как определить действительную рыночную стоимость имеющейся недвижимости? И многие другие вопросы.
Разобраться во всем этом поможет только опытный и квалифицированный
специалист, который проведет профессиональную оценку и даст достоверное
заключение. При постоянном прогрессе услуги оценщика пользуются большим
спросом, так как в некоторых случаях оценка имущества является обязательной.
Поэтому данная тема так актуальна в современном мире и обществе.
Любые ошибки в оценке негативно сказываются для заказчика, Причем к
негативным последствия приводит искажение стоимости, как в меньшую сторону,
так и в большую.
В настоящее время на оценку стоимости торгово-офисных зданий влияет
целый ряд факторов, таких как экономических, социальных, административных
и т.д. В современном мире люди всё чаще стали приобретать недвижимость для
различных целей. Каждый объект недвижимости является уникальным, потому
требует для себя отдельной независимой оценки. В нашем случае оценка рыночной стоимости торгово-офисного здания определяет практическую необходимость для работы предприятия.
Предмет – рыночная стоимость объекта. Отталкиваясь от вышеуказанного, целью выпускной квалификационной работы является исследование теории и практики оценки недвижимости и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости на примере торговоофисного здания.
Что бы достичь поставленные цели в данной работе были поставлены следующие задачи:
1) изучение общих понятий оценки и требований к проведению оценки;
2) изучение принципов, стандартов и подходов к оценке недвижимости;
3) ознакомиться с зарубежным опытом оценки недвижимости;
4) рассчитать рыночную стоимость торгово-офисного здания;
5) согласовать итоговые результаты.
Объектом исследования в данной выпускной квалификационной работе является торгово-офисное здание, расположенное в городе Ростове–на–Дону.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. В первой главе рассматриваются теоретические аспекты оценки коммерческой недвижимости. Во второй главе дается характеристика объекта оценки и изучается анализ рынка объекта оценки. В третьей
главе проводится оценка объекта коммерческой недвижимости и согласование
результатов оценки.
Объём основного материала пояснительной записки составляет 107 страниц,
количество рисунков – 18, таблиц – 23, число наименований списка использованных источников и литературы – 73, количество приложений – 5.
В ходе работы использовались следующие методы исследования: теоретический анализ литературы, анализ практического опыта оценки недвижимости, наблюдение и анализ рынка, метаматематические методы.
Методологическая база исследования сформирована на основе трудов отечественных и зарубежных ученых по проблемам оценки недвижимости. Среди
них особо можно выделить работы таких исследователей как: А.Б. Барский, Е.Е.
Яскевич, Л.А. Лейфер, и др.
Целью выпускной квалификационной работы является исследование теоретических основ и методик оценки стоимости коммерческой недвижимости и рассмотрение указанной методики на практике.
В соответствии с поставленной целью были решены следующие задачи:
1) изучили общие понятия оценки и требования к проведениюоценки;
2) изучили принципы, стандарты и подходы к оценке недвижимости;
3) ознакомились с зарубежным опытом оценки недвижимости;
4) определили рыночную стоимость торгово-офисного здания;
5) согласовали итоговые результаты.
Основная цель оценки недвижимости – определение рыночной или иной
стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. В нашем случае это
рыночная стоимость. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это
позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов,
факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости.
Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для
прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости
недвижимости.
Рыночная стоимость объекта недвижимости – расчетная денежная сумма
(вероятная цена), по которой объект недвижимости может быть продан на
открытом рынке в условиях конкуренции, обе стороны располагают всей необходимой информацией, действуют без принуждения. Рыночная стоимость
имеет несколько видов: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость [30].
Для оценки недвижимости используются специальные подходы, а именно:
сравнительный, доходный, затратный. Для сравнительного подхода характерно сравнение объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется
информация о ценах сделок с ними. Доходный подход подразумевает опре-деление рыночной стоимости объекта оценки на основании определения ожидаемых доходов от объекта оценки. Затратный подход основывается на установлении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта
оценки с учетом накопленного износа.
При оценке стоимости недвижимости необходимо учитывать и факторы,
влияющие на стоимость объекта, к этим факторам относятся внешние и
внутренние условия. Внешние факторы связаны с конкретной обстановкой на
макроуровне и тенденцией ее изменения. Внутренние факторы связаны со
сложившейся обстановкой в месте нахождения оцениваемого предприятия. Также
принято рассматривать такие факторы как: спрос, полезность, дефицитность
(ограниченность предложения), возможность отчуждаемости объектов.
Предметом исследования является стоимость объекта коммерческой недвижимости в виде торгово–офисного здания, расположенного в городе Ростовена-Дону. Поэтому во второй главе дипломной работы были проанализированы
основные характеристики объекта и изучен анализ рынка объекта оценки.
Вследствие достаточной плотности населения и значительного количества
участников, рынок коммерческой недвижимости в Октябрьском районе г. Ростова-на-Дону развит, потребность в помещениях имеется. На основании этого
место оценивается как привлекательное.
Оценка проведена в предположении, что сдаваемое в аренду помещение
на дату оценки ни кому не продано (на праве собственности, аренды, пользования), не заложено, под арестом не находится.
Анализ наиболее эффективного использования, проведенный во второй главе
дипломной работы, показал, что использование нежилой площади как торгово-офисной является наиболее экономически целесообразным.
...
В соответствии с поставленной целью были решены следующие задачи:
1) изучили общие понятия оценки и требования к проведениюоценки;
2) изучили принципы, стандарты и подходы к оценке недвижимости;
3) ознакомились с зарубежным опытом оценки недвижимости;
4) определили рыночную стоимость торгово-офисного здания;
5) согласовали итоговые результаты.
Основная цель оценки недвижимости – определение рыночной или иной
стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. В нашем случае это
рыночная стоимость. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это
позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов,
факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости.
Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для
прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости
недвижимости.
Рыночная стоимость объекта недвижимости – расчетная денежная сумма
(вероятная цена), по которой объект недвижимости может быть продан на
открытом рынке в условиях конкуренции, обе стороны располагают всей необходимой информацией, действуют без принуждения. Рыночная стоимость
имеет несколько видов: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость [30].
Для оценки недвижимости используются специальные подходы, а именно:
сравнительный, доходный, затратный. Для сравнительного подхода характерно сравнение объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется
информация о ценах сделок с ними. Доходный подход подразумевает опре-деление рыночной стоимости объекта оценки на основании определения ожидаемых доходов от объекта оценки. Затратный подход основывается на установлении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта
оценки с учетом накопленного износа.
При оценке стоимости недвижимости необходимо учитывать и факторы,
влияющие на стоимость объекта, к этим факторам относятся внешние и
внутренние условия. Внешние факторы связаны с конкретной обстановкой на
макроуровне и тенденцией ее изменения. Внутренние факторы связаны со
сложившейся обстановкой в месте нахождения оцениваемого предприятия. Также
принято рассматривать такие факторы как: спрос, полезность, дефицитность
(ограниченность предложения), возможность отчуждаемости объектов.
Предметом исследования является стоимость объекта коммерческой недвижимости в виде торгово–офисного здания, расположенного в городе Ростовена-Дону. Поэтому во второй главе дипломной работы были проанализированы
основные характеристики объекта и изучен анализ рынка объекта оценки.
Вследствие достаточной плотности населения и значительного количества
участников, рынок коммерческой недвижимости в Октябрьском районе г. Ростова-на-Дону развит, потребность в помещениях имеется. На основании этого
место оценивается как привлекательное.
Оценка проведена в предположении, что сдаваемое в аренду помещение
на дату оценки ни кому не продано (на праве собственности, аренды, пользования), не заложено, под арестом не находится.
Анализ наиболее эффективного использования, проведенный во второй главе
дипломной работы, показал, что использование нежилой площади как торгово-офисной является наиболее экономически целесообразным.
...
