АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 6
1 ТЕХНИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1.1 Экспертиз и оценка объекта недвижимости 8
1.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки 16
1.3 Анализ наилучше и наиболее эффективного использования 43
1.4 Инженерная часть 46
2 МАРКЕТИНГОВОЕ ИСЛЕДОВАНИЕ
1.5 Понятие «хостел 50
2.2Характеристика рынка хостелов города Челябинска 52
2.3 Классификация офисов 57
2.4 Анализ рынка офисной недвижимости в г.Челябинске 59
2.5 SWOT анализ 61
3 ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
3.1. Финансовый план 64
3.2 Оценка эффективности проекта 65
3.4 Анализ рисков 72
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 79
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 80
ПРИЛОЖЕНИЕ А Объекты-аналоги для определения рыночной стоимости здания сравнительным подходом 82
ПРИЛОЖЕНИЕ Б Данные для подсчета ставки капитализации методом рыночной выжимки 85
ПРИЛОЖЕНИЕ В Требования к хостелам 91
ПРИЛОЖЕНИЕ Г Ведомость выполняемых работ при перепланировке этажей.. .95
ПРИЛОЖЕНИЕ Д Средства массовой информации о запрете хостелов в жилых домах 99
ПРИЛОЖЕНИЕ Е Смета на оборудование 101
В настоящее время состояние рынка офисной недвижимости в городе Челябинске можно считать кризисным. Цены понизились как на продажу площадей, так и на аренду, как и в других сегментах, это связано с нестабильностью экономики. Предприниматели продолжают покидать свои объекты, которые еще недавно арендовали несколько лет. Те, кто опасается бросать бизнес или переносить его на другие площадки, договариваются с арендаторами об уменьшении арендной площади или о снижении ставок, но арендаторы с неохотой идут на такие предложения.
В данной выпускной квалификационной работе рассмотрен проект развития административного здания ООО «Гелион», расположенного в городе Челябинске по адресу проспект им. В.И. Ленина, дом 83-б.
Цель данной работы - развитие объекта недвижимости ООО «Гелион» путем эффективного инвестирования. Критерием эффективности вложения средств является превосходство доходов, полученных от услуг хостела и сдачи в аренду помещений над средствами, затраченными на перепланировку и улучшение объекта. В общем случае развитие недвижимости - это процесс, направленный на повышение ее ценности, а именно на повышение эффективности использования объекта, улучшение потребительских свойств.
Оценка зданий и сооружений состоит: из осмотра объекта оценки, сбора всех необходимых документов, анализа рынка, поиска аналогов оцениваемого объекта, а так же из оценки финансовой реализуемости и экономической эффективности проекта. То есть расчетов показателей чистой текущей стоимости, нормы доходности, дисконтируемого срока окупаемости.
В соответствии с поставленной целью в работе поставлены следующие задачи:
• провести экспертизу объекта недвижимости;
• разработать инвестиционный проект развития здания;
• выполнить оценку стоимости строительно-монтажных работ;
• провести анализ рынка офисной недвижимости в городе Челябинске и рынок хостелов в городе Челябинске;
• выполнить оценку эффективности инвестиционного проекта.
В процессе выполнения выпускной квалификационной работы использовались материалы, связанные непосредственно с рассматриваемым объектом недвижимости, собранные во время преддипломной практики. Кроме того в качестве источника данных использовалась литература, нормативно-правовые акты и сеть Интернет.
В заключение проводится анализ результатов всех этапов разработки инвестиционного проекта и приводится вывод об эффективности предложенных решений.
В рамках данной выпускной квалификационной работы рассмотрен вариант развития административного здания ООО «Гелион», находящегося по адресу г. Челябинск, проспект В.И.Ленина, д. 83-б, на примере переустройств второго, третьего, четвертого этажей здания под хостел и проведения работ по улучшению здания под сдачу в аренду подвального помещения и пятого этажа.
Проведенные экспертизы и анализ данных маркетингового исследования показали, что административное здание расположено в выгодной зоне для создания костела.
Для осуществления инвестиционного проекта необходим общий объем инвестиций в размере 4 882 938 рублей. В процессе выполнения работы сделаны выводы, что финансирование будет производиться за счет средств собственника.
В результате оценки эффективности проекта были получены следующие показатели:
1) срок окупаемости проекта - 2 года;
2) чистая текущая стоимость - 15,29 млн. руб.;
3) индекс рентабельности - 1,44.
Оценка экономических показателей инвестиционного проекта показала, что реализация развитий данного проекта является целесообразной, так как позволяет эффективно использовать объект, увеличивать прибыль от эксплуатации.
