АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 10
1 ХАРАКТЕРИСТИКА УЧАСТКА ПОД ПРОЕКТИРУЕМУЮЗАСТРОЙКУ
1.1 Экспертиза местоположения земельного участка 11
1.2 Локальное местоположение земельного участка 11
1.3 Правовая экспертиза земельного участка 12
1.4 Техническая экспертиза земельного участка 18
1.5 Экологическая экспертиза земельного участка 19
2. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГ УЧАСТКА
2.1 Юридическая допустимость 22
2.2 Анализ использования участка как свободного 24
2.3 Физическая осуществимость 25
2.4 Финансовая обеспеченность 25
2.5 Максимальная продуктивность 26
3 МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ
3.1 Сбор исходных данных для определения целесообразности строительства на территории земельного участка многоуровневой
парковки 36
3.2 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом... .42
3.3 Расчет ставки дисконтирования 44
4 ЭКОНОМИЧЕСАЯ ЧАСТЬ
4.1 Определение инвестиционных затрат на строительство объекта..49
4.2 Оценка эффективности инвестиционного проекта 52
4.3 Анализ чувствительности 61
5 ТЕХНИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
3.1 Решение генерального плана 68
3.2 Объемно-планировочное решение 68
3.3 Конструктивное решение 68
5.4 Организация строительного производства 69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 75
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 77
Девелопмент — это направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающее возрастание ее стоимости, и девелопер, соответственно, является специалистом, который занимается преобразованием недвижимости. Свою работу он всегда начинает с земельного участка, отрабатывая его перспективность, после чего составляют проект возведения на этой территории здания, сооружения или, если это экономически выгодно, только коммуникаций. Таким образом, можно сказать, что девелопмент означает преобразование недвижимости, в основе которого лежит проект, и управление проектом в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды.
Целью данной работы является разработка инвестиционного проекта использования земельного участка, расположенного в Калининском районе города Челябинска.
В соответствии с поставленной целью в работе решаются следующие задачи:
1. Прогнозируются внешние условия реализации проекта;
2. Производится экспертиза земельного участка;
3. Анализируется рынок коммерческой недвижимости города Челябинска;
4. Обосновывается наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка;
5. Выполняется оценка текущего использования земельного участка;
6. Разрабатывается бизнес-план инвестиционно-строительного проекта;
7. Проводится оценка эффективности проекта;
8. Раскрываются основные задачи и мероприятия по эффективному управлению объектом недвижимости.
В заключение проводится анализ результатов каждого этапа разработки инвестиционного проекта решений. делается вывод об эффективности предложенных решений.
Для решения поставленных задач определена следующая последовательность разработки проекта:
В первой главе произведена характеристика участка под проектируемую застройку. Получены основные предпосылки для определения внешнего окружения при реализации проекта.
Во второй главе проведена оценка стоимости земельного участка в текущем использовании.
Третья глава посвящена анализу наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Четвертая глава посвящена маркетинговому исследованию.
В пятой главе рассмотривается техническая часть.
Шестая глава отражает экономическую целесообразность инвестиционного проекта.
В заключение проводится анализ результатов каждого этапа разработки инвестиционного проекта и делается вывод об эффективности предложенных решений.
Результатом настоящей дипломного работы является разработанный инвестиционный проект строительства многоуровневой парковки в городе Челябинске. Местоположение данного объекта является привлекательным, так как он находится в спальном микрорайоне, что соответствует принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного земельного участка.
Объект находится на пересечении улиц Братьев Кашириных и Салавата Юлаева. В микрорайоне очень плотная застройка, соответственно большое количество машин и дефицит мест для парковки авто, что идеально подходит для строительства многоуровневой парковки.
Проектом разработано строительство восьмиэтажной парковки на 655 мест и полное благоустройство территории.
На первом этаже расположен блок охраны, помещение уборной и проходная для контроля прохождения автомобилей, парковочные места.
Для обеспечения доступности маломобильных групп населения, в здании парковки перед входами предусмотрены пандусы в соответствии со СНиП 35-01-2001; ГОСТ Р 51261-99.
В ходе маркетингового исследования был проведен сравнительный конкурентный анализ. Из которого было выявлено, что на данный момент в городе Челябинске открыто большое количество парковок, но далеко не все соответствуют нужным нормам и правилам.
Главными плюсами проектируемой парковки является: местоположение в районе с плотной застройкой, расположение вблизи ледовой арены "Трактор", превосходство паркинга над парковками "под открытым небом".
Для осуществления инвестиционного проекта необходим общий объем инвестиций 116 313 928 рублей.
Финансирование было рассмотрено в двух вариантах. В первом варианте финансирование за счет 50% заемных средств, во втором варианте за счет 40% заемных средств.
Оба варианта окупаются. Но первый вариант с заемными средствами 50 % более эффективен, так как чистая дисконтированная стоимость составляет +150 000 рублей, что на 26% больше, чем со вторым вариантом заемных средств. Индекс прибыльности равен 1,06, что значит, что на каждый вложенный рубль получаем 6 копеек прибыли. Внутренняя норма доходности составляет 16%, что превышает ставку дисконтирования, это так же подтверждает выгодность инвестиции.
Проведен анализ чувствительности, который показал, что при снижении дохода на 10% и 20% уровень дисконтируемой стоимости становится убыточным. При увеличении доходов на 10% и 20% проект продолжает приносить прибыть в еще большем объеме.
Все значения, рассчитанные в данном дипломном проекте, доказывают эффективность вложенных инвестиций. Проект окупается и будет приносить прибыль.
