Помощь студентам в учебе
Правовые проблемы, связанные с управлением многоквартирным домом
|
Аннотация 2
ВВЕДЕНИЕ 7
ГЛАВА 1 ИСТОРИКО- ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИНСТИТУТА УПРАЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
§ 1.1 История становления и развития института управления
многоквартирным домом 10
§ 1.2 Управление многоквартирным домом: теоретико-правовые
аспекты 22
ГЛАВА 2 ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
§ 2.1 Правовые проблемы, связанные с проведением общих собраний собственников 39
§ 2.2 Правовые проблемы, связанные с расторжением договора
управления многоквартирным домом 52
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 70
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 79
ВВЕДЕНИЕ 7
ГЛАВА 1 ИСТОРИКО- ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИНСТИТУТА УПРАЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
§ 1.1 История становления и развития института управления
многоквартирным домом 10
§ 1.2 Управление многоквартирным домом: теоретико-правовые
аспекты 22
ГЛАВА 2 ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
§ 2.1 Правовые проблемы, связанные с проведением общих собраний собственников 39
§ 2.2 Правовые проблемы, связанные с расторжением договора
управления многоквартирным домом 52
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 70
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 79
Устранение правовых проблем в сфере организации обслуживания многоквартирных домов является необходимым условием создания эффективной системы управления многоквартирными домами, повышения качества жилищно- коммунальных услуг и снижения нагрузки в судебной системе государства.
В 2011 году были внесены существенные изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации. Поправки направлены на совершенствование управления многоквартирными домами. Однако приходится констатировать факт, что правовое регулирование управления многоквартирным домом в Жилищном кодексе Российской Федерации далеко не совершенно. В частности, проблемы имеются в определении правовой природы отдельных категорий и терминов, в порядке согласования воли сособственников и принятия общих решений, в определении размеров обязательных платежей и сборов, в процессе внедрения любого из предусмотренных способов управления
многоквартирного дома, в порядке заключения, изменения и расторжения договоров управления и другие.
Все это свидетельствует о необходимости научной разработки проблем правового регулирования отношений по управлению многоквартирными домами.
С учетом же того, что подавляющее большинство людей проживают в многоквартирных домах, проблемы, рассматриваемые в работе, приобретают особую социальную значимость и, соответственно, обуславливают актуальность темы исследования.
Объект исследования - правоотношения, складывающиеся между различными субъектами при управлении многоквартирными домами.
Предметом исследования является система теоретических, нормативно-правовых и практических аспектов понятия управления многоквартирным домом и его правовой сущности, типичных правоотношений, в которые вступают граждане и юридические лица в связи с управлением многоквартирным домом.
Целью работы является выявление правовых проблем, связанных с регулированием института управления многоквартирными домами и определением путей их разрешения.
Задачи исследования:
1) исследовать историю становления и развития института управления многоквартирным домом;
2) изучить теоретико-правовые аспекты управления многоквартирным домом;
3) выявить правовые проблемы, связанные с проведением общих собраний собственников помещений;
4) выявить правовые проблемы, связанные с расторжением договора управления многоквартирным домом.
Источниками работы послужили: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, иные нормативно-правовые акты, научная, учебная и методическая литература по жилищному праву, материалы правоприменительной практики. Теоретическую основу исследования составили труды авторов, посвященные рассматриваемой проблематике, таких как С.А. Атаманенко, С.А. Громадская, М.О. Денисова, А.Р. Иванов, С.В. Стрембелев, Ч.Д. Цыренжапов и других.
Методологическую основу исследования составили общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как историко-правовой метод, метод сравнительного правоведения, формально-логический и другие.
Данная работа состоит из введения, двух глав, четырех параграфов, заключения и библиографического списка. В первой главе рассмотрены историко- теоретические аспекты института управления многоквартирным домом, во второй главе выявлены особенности управления многоквартирным домом, в заключении сформулированы предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Научная новизна работы: в судебной практике допускается большое количество неточностей при рассмотрении дел, связанных с управлением многоквартирными домами. В нашей работе выявлены правовые пробелы, касающиеся понятийного аппарата, а также проблемы связанные с проведением общих собраний и расторжением договоров управления. Обнаруженные
пробелы в законодательстве позволили сформулировать следующие выводы:
1. предложено установить ответственность по неисполнению обязательства по созданию советов многоквартирных домов;
2. предложено упростить процедуру уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
3. предложено упростить процедуру доведения решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме до органа государственного жилищного надзора;
4. предложено устранить различные толкования закона, касающиеся расторжения договора управления собственниками помещений в одностороннем порядке;
5. предложено передавать имеющуюся техническую документацию на многоквартирный дом при смене управляющей организации.
Практическая значимость работы: сформулированные нами выводы и предложения по вопросам усовершенствования действующего жилищного законодательства могут быть использованы в нормотворчестве.
В 2011 году были внесены существенные изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации. Поправки направлены на совершенствование управления многоквартирными домами. Однако приходится констатировать факт, что правовое регулирование управления многоквартирным домом в Жилищном кодексе Российской Федерации далеко не совершенно. В частности, проблемы имеются в определении правовой природы отдельных категорий и терминов, в порядке согласования воли сособственников и принятия общих решений, в определении размеров обязательных платежей и сборов, в процессе внедрения любого из предусмотренных способов управления
многоквартирного дома, в порядке заключения, изменения и расторжения договоров управления и другие.
Все это свидетельствует о необходимости научной разработки проблем правового регулирования отношений по управлению многоквартирными домами.
С учетом же того, что подавляющее большинство людей проживают в многоквартирных домах, проблемы, рассматриваемые в работе, приобретают особую социальную значимость и, соответственно, обуславливают актуальность темы исследования.
Объект исследования - правоотношения, складывающиеся между различными субъектами при управлении многоквартирными домами.
Предметом исследования является система теоретических, нормативно-правовых и практических аспектов понятия управления многоквартирным домом и его правовой сущности, типичных правоотношений, в которые вступают граждане и юридические лица в связи с управлением многоквартирным домом.
Целью работы является выявление правовых проблем, связанных с регулированием института управления многоквартирными домами и определением путей их разрешения.
Задачи исследования:
1) исследовать историю становления и развития института управления многоквартирным домом;
2) изучить теоретико-правовые аспекты управления многоквартирным домом;
3) выявить правовые проблемы, связанные с проведением общих собраний собственников помещений;
4) выявить правовые проблемы, связанные с расторжением договора управления многоквартирным домом.
Источниками работы послужили: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, иные нормативно-правовые акты, научная, учебная и методическая литература по жилищному праву, материалы правоприменительной практики. Теоретическую основу исследования составили труды авторов, посвященные рассматриваемой проблематике, таких как С.А. Атаманенко, С.А. Громадская, М.О. Денисова, А.Р. Иванов, С.В. Стрембелев, Ч.Д. Цыренжапов и других.
Методологическую основу исследования составили общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как историко-правовой метод, метод сравнительного правоведения, формально-логический и другие.
Данная работа состоит из введения, двух глав, четырех параграфов, заключения и библиографического списка. В первой главе рассмотрены историко- теоретические аспекты института управления многоквартирным домом, во второй главе выявлены особенности управления многоквартирным домом, в заключении сформулированы предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Научная новизна работы: в судебной практике допускается большое количество неточностей при рассмотрении дел, связанных с управлением многоквартирными домами. В нашей работе выявлены правовые пробелы, касающиеся понятийного аппарата, а также проблемы связанные с проведением общих собраний и расторжением договоров управления. Обнаруженные
пробелы в законодательстве позволили сформулировать следующие выводы:
1. предложено установить ответственность по неисполнению обязательства по созданию советов многоквартирных домов;
2. предложено упростить процедуру уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
3. предложено упростить процедуру доведения решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме до органа государственного жилищного надзора;
4. предложено устранить различные толкования закона, касающиеся расторжения договора управления собственниками помещений в одностороннем порядке;
5. предложено передавать имеющуюся техническую документацию на многоквартирный дом при смене управляющей организации.
Практическая значимость работы: сформулированные нами выводы и предложения по вопросам усовершенствования действующего жилищного законодательства могут быть использованы в нормотворчестве.
1. Предложение об установлении ответственности по неисполнению
обязательства по созданию советов многоквартирных домов
Законодательно установлено
В пункте 1 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность собственников по созданию Советов
многоквартирных домов, но не предусмотрена ответственность по неисполнению данного обязательства.
Недостатки
Совет многоквартирного дома является связующим элементом между собственниками и управляющими организациями, инструментом контроля за деятельностью управляющих организаций. Совет многоквартирного дома контролирует состояние дома, участвует в принятии выполненных работ, перед ним отчитывается управляющая организация о выполненных работах. Таким образом, пока в законе не предусмотрена ответственность за неисполнение обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по избранию совета многоквартирного дома, собственники не проявляют инициативу по исполнению данной обязанности.
Предложение
Дополнить статью 156 Жилищного кодекса Российской Федерации пунктом «Установить размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не создан совет многоквартирного дома в порядке, установленном ст. 161.1 настоящего Кодекса, с применением
повышающего коэффициента 1,5 к действующему размеру платы
за содержание жилого помещения в данном многоквартирном доме».
Обоснование
Данное предложение по совершенствованию законодательства даст толчок собственникам помещений в многоквартирных домах, где не избран совет многоквартирного дома, исполнить свою обязанность, предусмотренную пунктом 1 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации. Работа Совета многоквартирного дома предупреждает возникающие конфликты и разрешает уже возникшие, просвещает жильцов дома основам жилищного законодательства.
2. Предложение об упрощении процедуры уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Законодательно установлено
В пункте 4 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено: «Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме».
Недостатки
Инициатору общего собрания собственников представляется достаточно проблематичным уведомить каждого собственника помещения в
многоквартирном доме о проведении общего собрания собственников заказным письмом или вручить письменное уведомление под роспись, так как это требует значительных временных и финансовых затрат. Расходы на проведение общего собрания собственников инициатору не возмещаются.
Предложение
Пункт 4 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации изложить в новой редакции: «Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в помещении данного дома доступном для всех собственников помещений в данном доме, на официальном сайте управляющей организации (товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива)».
Обоснование
Исключение из пункта 4 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации порядок уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в виде отправки заказных писем и вручения под роспись каждому собственнику помещения в данном доме; дополнение порядком уведомления о проведении общего собрания собственников помещений на официальном сайте управляющей организации ( товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива), позволит значительно упростить процедуру уведомления собственников помещений о проведении общего собрания, значительно сэкономить финансовые и временные ресурсы инициатора общего собрания собственников.
3. Предложение об упрощении процедуры доведения решений общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме до органа
государственного жилищного надзора
Законодательно установлено
В части 1.1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено: « Управляющая организация, правление товарищества
собственников жилья, жилищного или жилищно- строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания».
Недостатки
Представляется проблематичным направить подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в орган государственного жилищного надзора. Как правило, орган государственного жилищного надзора находится в областном центре и жителям муниципальных образований достаточно неудобно доставлять подлинники документов.
Предложение
Внести изменение в часть 1.1. статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации и изложить ее в следующей редакции: «Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно- правовому
регулированию в сфере жилищно- коммунального хозяйства, направить указанные решения и протокол с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания».
Обоснование
Доведение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с помощью системы позволит существенно сэкономить финансовые и временные ресурсы управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно - строительного кооператива, иного специализированного кооператива.
4. Предложение об устранении различных толкований закона
Законодательно установлено
В части 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено: « Собственники помещений в многоквартирном доме на
основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом».
Недостатки
Из части 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации вытекает обязательная предпосылка для одностороннего отказа собственников от договора управления - невыполнение управляющей организацией условий договора. Из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда следует , что часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса представляет собственникам помещений три самостоятельных, отдельных одно от другого, права: в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора; принять решение о выборе иной управляющей организации; принять решение об изменении способа управления таким домом. Таким образом, правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда не вполне соответствует букве закона, представляя своеобразное толкование части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Предложение
Часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изложить следующим образом: «Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе:
1) отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора;
2) принять решение о выборе иной управляющей организации;
3) принять решение об изменении способа управления данным домом».
Обоснование
В предложенной редакции часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации будет полностью соответствовать Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №7677/11 от 22 ноября 2011 г.
5. Предложение о передачи имеющейся технической документации на многоквартирный дом при смене управляющей организации
Законодательно установлено
В пункте 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено «Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно- строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме»...
обязательства по созданию советов многоквартирных домов
Законодательно установлено
В пункте 1 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность собственников по созданию Советов
многоквартирных домов, но не предусмотрена ответственность по неисполнению данного обязательства.
Недостатки
Совет многоквартирного дома является связующим элементом между собственниками и управляющими организациями, инструментом контроля за деятельностью управляющих организаций. Совет многоквартирного дома контролирует состояние дома, участвует в принятии выполненных работ, перед ним отчитывается управляющая организация о выполненных работах. Таким образом, пока в законе не предусмотрена ответственность за неисполнение обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по избранию совета многоквартирного дома, собственники не проявляют инициативу по исполнению данной обязанности.
Предложение
Дополнить статью 156 Жилищного кодекса Российской Федерации пунктом «Установить размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не создан совет многоквартирного дома в порядке, установленном ст. 161.1 настоящего Кодекса, с применением
повышающего коэффициента 1,5 к действующему размеру платы
за содержание жилого помещения в данном многоквартирном доме».
Обоснование
Данное предложение по совершенствованию законодательства даст толчок собственникам помещений в многоквартирных домах, где не избран совет многоквартирного дома, исполнить свою обязанность, предусмотренную пунктом 1 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации. Работа Совета многоквартирного дома предупреждает возникающие конфликты и разрешает уже возникшие, просвещает жильцов дома основам жилищного законодательства.
2. Предложение об упрощении процедуры уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Законодательно установлено
В пункте 4 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено: «Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме».
Недостатки
Инициатору общего собрания собственников представляется достаточно проблематичным уведомить каждого собственника помещения в
многоквартирном доме о проведении общего собрания собственников заказным письмом или вручить письменное уведомление под роспись, так как это требует значительных временных и финансовых затрат. Расходы на проведение общего собрания собственников инициатору не возмещаются.
Предложение
Пункт 4 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации изложить в новой редакции: «Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в помещении данного дома доступном для всех собственников помещений в данном доме, на официальном сайте управляющей организации (товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива)».
Обоснование
Исключение из пункта 4 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации порядок уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в виде отправки заказных писем и вручения под роспись каждому собственнику помещения в данном доме; дополнение порядком уведомления о проведении общего собрания собственников помещений на официальном сайте управляющей организации ( товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива), позволит значительно упростить процедуру уведомления собственников помещений о проведении общего собрания, значительно сэкономить финансовые и временные ресурсы инициатора общего собрания собственников.
3. Предложение об упрощении процедуры доведения решений общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме до органа
государственного жилищного надзора
Законодательно установлено
В части 1.1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено: « Управляющая организация, правление товарищества
собственников жилья, жилищного или жилищно- строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания».
Недостатки
Представляется проблематичным направить подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в орган государственного жилищного надзора. Как правило, орган государственного жилищного надзора находится в областном центре и жителям муниципальных образований достаточно неудобно доставлять подлинники документов.
Предложение
Внести изменение в часть 1.1. статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации и изложить ее в следующей редакции: «Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно- правовому
регулированию в сфере жилищно- коммунального хозяйства, направить указанные решения и протокол с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания».
Обоснование
Доведение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с помощью системы позволит существенно сэкономить финансовые и временные ресурсы управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно - строительного кооператива, иного специализированного кооператива.
4. Предложение об устранении различных толкований закона
Законодательно установлено
В части 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено: « Собственники помещений в многоквартирном доме на
основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом».
Недостатки
Из части 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации вытекает обязательная предпосылка для одностороннего отказа собственников от договора управления - невыполнение управляющей организацией условий договора. Из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда следует , что часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса представляет собственникам помещений три самостоятельных, отдельных одно от другого, права: в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора; принять решение о выборе иной управляющей организации; принять решение об изменении способа управления таким домом. Таким образом, правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда не вполне соответствует букве закона, представляя своеобразное толкование части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Предложение
Часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изложить следующим образом: «Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе:
1) отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора;
2) принять решение о выборе иной управляющей организации;
3) принять решение об изменении способа управления данным домом».
Обоснование
В предложенной редакции часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации будет полностью соответствовать Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №7677/11 от 22 ноября 2011 г.
5. Предложение о передачи имеющейся технической документации на многоквартирный дом при смене управляющей организации
Законодательно установлено
В пункте 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено «Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно- строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме»...
