Помощь студентам в учебе
Доверительное управление недвижимым имуществом
|
АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 6
1 ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ 10
1.1 Понятие и история развития института доверительного управления
имуществом 10
1.2 Нормативно-правовая база, регулирующая договор доверительного
управления недвижимым имуществом 22
2 ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ 31
2.1 Права, обязанности и ответственность сторон по договору довери
тельного управления имуществом 31
2.2 Заключение, изменение и прекращение договора доверительного
управления имуществом 40
2.3 Ответственность сторон по договору доверительного управления
недвижимым имуществом 45
3 ПРОБЛЕМЫ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ 51
3.1 Анализ судебной практики по вопросам доверительного управле
ния недвижимым имуществом 51
3.2 Тенденции развития правового регулирования договора доверительного управления недвижимым имуществом 57
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 60
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 61
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ А Образец договора доверительного управления недвижимым имуществом 64
ПРИЛОЖЕНИЕ Б Судебная практика 71
ВВЕДЕНИЕ 6
1 ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ 10
1.1 Понятие и история развития института доверительного управления
имуществом 10
1.2 Нормативно-правовая база, регулирующая договор доверительного
управления недвижимым имуществом 22
2 ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ 31
2.1 Права, обязанности и ответственность сторон по договору довери
тельного управления имуществом 31
2.2 Заключение, изменение и прекращение договора доверительного
управления имуществом 40
2.3 Ответственность сторон по договору доверительного управления
недвижимым имуществом 45
3 ПРОБЛЕМЫ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ 51
3.1 Анализ судебной практики по вопросам доверительного управле
ния недвижимым имуществом 51
3.2 Тенденции развития правового регулирования договора доверительного управления недвижимым имуществом 57
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 60
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 61
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ А Образец договора доверительного управления недвижимым имуществом 64
ПРИЛОЖЕНИЕ Б Судебная практика 71
Актуальность исследования заключается в том, правовой институт доверительного управления появился в российской правовой системе сравнительно недавно - в середине 90-х гг. прошлого века (глава 53 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследование правового положения данного института гражданского оборота, осуществление и защита его прав представляет важную задачу, которая вызывает немало споров, как в науке гражданского права, так и в правоприменительной практике. К данному вопросу обращались ведущие российские цивилисты конца XX века, а в современных условиях актуальность и значимость этой проблемы лишь возрастает.
Обусловлено это повышением роли гражданского оборота, расширением перечня имущества, находящегося в доверительном управлении и усилением контроля государства за его оборотом.
Новым для России и развивающимся рыночным процессом выступает профессиональное управление недвижимостью (сервейинг). Оно осуществляется как в рамках корпоративных структур (особенно таких крупных, как АФК «Система», ПАО «ЕЭС РФ», ПАО «Газпром», ФПГ «Альфа-групп» и др.), в которых созданы и функционируют специализированные системы управления корпоративным имуществом входящих в их состав подразделений, так и профессиональными рыночными структурами - управляющими компаниями (трастовыми организациями), управляющими недвижимым имуществом по «доверенности» и переданным им в доверительное управление (траст).
Доверительное управление - процесс управления имуществом, первоначально принадлежащим учредителю, передается в распоряжение доверительного собственника (управляющего или попечителя), но доход с него получают выгодоприобретатель (бенефициар). Учредитель (который может одновременно быть и выгодоприобретателем и (или), в ряде случаев, и управляющим) в рамках специального соглашения передает принадлежащие ему ценности под контроль попечителя, который обязан совершать с ними операции, приносящие выгодоприобретателям максимальную прибыль или соответствующие другим инструкциям учредителя.
Это сформирует цивилизованный механизм перехода имущества к профессиональному управленцу, который сможет эффективно исправить положение.
Доверительное управление является перспективной и удобной формой управления: к управлению имуществом привлекаются профессионалы, собственнику (или иным уполномоченным лицам) предоставляются достаточные гарантии по данному договору.
Крупные компании, владеющие объектами недвижимого имущества, в условиях экономического спада столкнулись с проблемой убыточности содержания такого имущества на фоне отсутствия постоянной прибыли от его эксплуатации. Речь идет о компаниях, владеющих объектами недвижимости, но не использующие их в процессе ведения деятельности. К примеру, помещения, не сдающиеся в аренду и не использующиеся для ведения бизнеса, простаивают, но, тем не менее, требуют расходов, связанных с оплатой коммунальных услуг, охраной, т. п.
Однако, изучение состояния степени разработанности темы, показало, что больше внимания уделяется исследованию общетеоретических и практических вопросов института доверительного управления имущества в целом, но в отношении проблем доверительного управления недвижимым имуществом сколь угодно комплексные работы в настоящее время отсутствуют.
Несмотря на наличие обзоров практики высших судов судебная практика по спорам, возникающим в связи с договорами доверительного управления имуществом, не отличается единообразием [31]. Таким образом, все вышеуказанное свидетельствует об актуальности выбранной темы.
Таким образом, указанные выше обстоятельства придают изучению института доверительного управления имуществом в настоящее время большую актуальность.
Объект работы - общественные отношения, возникающие в связи с реализацией доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству Российской Федерации.
Предмет работы - правовые нормы российского законодательства, регулирующие порядок заключения и исполнения договоров доверительного управления недвижимым имуществом.
Целью выпускной квалификационной работы является теоретико-правовой анализ правовой конструкции договора о доверительном управлении недвижимым имуществом в российском гражданском праве, изучение прав и обязанностей сторон по договору, исследование теоретических и практических проблем правового регулирования данных отношений в современных условиях, а также разработка предложений по совершенствованию действующего российского законодательства.
Эта цель реализуется путем решения следующих задач:
1) рассмотреть эволюцию института доверительного управления имуществом в России;
2) проанализировать сущность и значение договора доверительного управления недвижимым имуществом;
3) исследовать недвижимое имущество как предмет договора доверительного управления;
4) проанализировать правовой статус сторон договора доверительного управления недвижимым имуществом;
5) определить существенные условия договора доверительного управления недвижимым имуществом;
6) исследовать форму договора доверительного управления недвижимым имуществом;
7) рассмотреть содержание договора доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству РФ;
8) выявить теоретические и практические проблемы в рассматриваемой сфере и разработать предложения по законодательному совершенствованию и дальнейшему применению данного правового института.
Среди трудов, посвященных проблемам доверительного управления в целом, следует выделить работы таких авторов, как Э.В. Абрамова, Е.В. Акилова, B.C. Андреев, В.В. Безбах, З.Э. Беневоленская, М.И. Брагинский,
В.В. Витрянский, Л.Г. Вострикова, В.А. Дозорцев, Д.Ю. Колосов, Л.Ю. Михеева, О.Н. Садиков, В.В. Семинихин, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой.
Отметим труды Л.Г. Востриковой «Доверительное управление имуществом собственника и его особенности», З.Э. Беневоленской «Доверительное управление имуществом: история и современность», В.П. Грибанова «Доверительное управление имуществом: проблемы развития в Российской Федерации», Л.К. Салов «Доверительное управление имуществом: правовые, налоговые и бухгалтерские аспекты», И.В. Небесихина «Основные положения договора доверительного управления имуществом» которые отличаются особой источниковой базой. В этих исследованиях затронуты дискуссионные моменты современного правового регулирования доверительного управления имуществом в России.
Методологическая основа исследования. Методологию исследования составили различные методы познания, основное значение отводилось общенаучным методам: диалектическому и системно-структурному. Особую роль играют частные методы: исторический, функциональный, сравнительно-правовой. Путем формально-юридического метода, основываясь на правилах юридической техники и формальной логики, проанализирован и обобщен правовой материал доверительного управления имуществом в РФ.
Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы и нормативные правовые акты, определяющие правовое положение договора доверительного управления имуществом.
Эмпирической базой исследования послужили решения Конституционного суда РФ, материалы судебной практики в форме руководящих разъяснений Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда, обзоры судебной практики ; факты, получившие отражение в научной литературе и в печати ; относящиеся к объекту исследования статистические материалы.
Для более полного изучения исследованы исторические аспекты доверительного управления, сферы его применения. Также исследованы вопросы, предоставляющие значимость для практического применения данного института.
Теоретическая значимость исследования заключается в расширении теоретических знаний о договоре доверительного управления недвижимым имуществом, его значению и роли в современных гражданских и предпринимательских правоотношениях.
Полученные результаты могут способствовать дальнейшим исследованиям проблем правового регулирования договора доверительного управления недвижимым имуществом.
Практическая значимость состоит в том, что результаты исследования могут быть использованы для совершенствования законодательства, регулирующего исполнение договора доверительного управления недвижимым имуществом.
Исследование правового положения данного института гражданского оборота, осуществление и защита его прав представляет важную задачу, которая вызывает немало споров, как в науке гражданского права, так и в правоприменительной практике. К данному вопросу обращались ведущие российские цивилисты конца XX века, а в современных условиях актуальность и значимость этой проблемы лишь возрастает.
Обусловлено это повышением роли гражданского оборота, расширением перечня имущества, находящегося в доверительном управлении и усилением контроля государства за его оборотом.
Новым для России и развивающимся рыночным процессом выступает профессиональное управление недвижимостью (сервейинг). Оно осуществляется как в рамках корпоративных структур (особенно таких крупных, как АФК «Система», ПАО «ЕЭС РФ», ПАО «Газпром», ФПГ «Альфа-групп» и др.), в которых созданы и функционируют специализированные системы управления корпоративным имуществом входящих в их состав подразделений, так и профессиональными рыночными структурами - управляющими компаниями (трастовыми организациями), управляющими недвижимым имуществом по «доверенности» и переданным им в доверительное управление (траст).
Доверительное управление - процесс управления имуществом, первоначально принадлежащим учредителю, передается в распоряжение доверительного собственника (управляющего или попечителя), но доход с него получают выгодоприобретатель (бенефициар). Учредитель (который может одновременно быть и выгодоприобретателем и (или), в ряде случаев, и управляющим) в рамках специального соглашения передает принадлежащие ему ценности под контроль попечителя, который обязан совершать с ними операции, приносящие выгодоприобретателям максимальную прибыль или соответствующие другим инструкциям учредителя.
Это сформирует цивилизованный механизм перехода имущества к профессиональному управленцу, который сможет эффективно исправить положение.
Доверительное управление является перспективной и удобной формой управления: к управлению имуществом привлекаются профессионалы, собственнику (или иным уполномоченным лицам) предоставляются достаточные гарантии по данному договору.
Крупные компании, владеющие объектами недвижимого имущества, в условиях экономического спада столкнулись с проблемой убыточности содержания такого имущества на фоне отсутствия постоянной прибыли от его эксплуатации. Речь идет о компаниях, владеющих объектами недвижимости, но не использующие их в процессе ведения деятельности. К примеру, помещения, не сдающиеся в аренду и не использующиеся для ведения бизнеса, простаивают, но, тем не менее, требуют расходов, связанных с оплатой коммунальных услуг, охраной, т. п.
Однако, изучение состояния степени разработанности темы, показало, что больше внимания уделяется исследованию общетеоретических и практических вопросов института доверительного управления имущества в целом, но в отношении проблем доверительного управления недвижимым имуществом сколь угодно комплексные работы в настоящее время отсутствуют.
Несмотря на наличие обзоров практики высших судов судебная практика по спорам, возникающим в связи с договорами доверительного управления имуществом, не отличается единообразием [31]. Таким образом, все вышеуказанное свидетельствует об актуальности выбранной темы.
Таким образом, указанные выше обстоятельства придают изучению института доверительного управления имуществом в настоящее время большую актуальность.
Объект работы - общественные отношения, возникающие в связи с реализацией доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству Российской Федерации.
Предмет работы - правовые нормы российского законодательства, регулирующие порядок заключения и исполнения договоров доверительного управления недвижимым имуществом.
Целью выпускной квалификационной работы является теоретико-правовой анализ правовой конструкции договора о доверительном управлении недвижимым имуществом в российском гражданском праве, изучение прав и обязанностей сторон по договору, исследование теоретических и практических проблем правового регулирования данных отношений в современных условиях, а также разработка предложений по совершенствованию действующего российского законодательства.
Эта цель реализуется путем решения следующих задач:
1) рассмотреть эволюцию института доверительного управления имуществом в России;
2) проанализировать сущность и значение договора доверительного управления недвижимым имуществом;
3) исследовать недвижимое имущество как предмет договора доверительного управления;
4) проанализировать правовой статус сторон договора доверительного управления недвижимым имуществом;
5) определить существенные условия договора доверительного управления недвижимым имуществом;
6) исследовать форму договора доверительного управления недвижимым имуществом;
7) рассмотреть содержание договора доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству РФ;
8) выявить теоретические и практические проблемы в рассматриваемой сфере и разработать предложения по законодательному совершенствованию и дальнейшему применению данного правового института.
Среди трудов, посвященных проблемам доверительного управления в целом, следует выделить работы таких авторов, как Э.В. Абрамова, Е.В. Акилова, B.C. Андреев, В.В. Безбах, З.Э. Беневоленская, М.И. Брагинский,
В.В. Витрянский, Л.Г. Вострикова, В.А. Дозорцев, Д.Ю. Колосов, Л.Ю. Михеева, О.Н. Садиков, В.В. Семинихин, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой.
Отметим труды Л.Г. Востриковой «Доверительное управление имуществом собственника и его особенности», З.Э. Беневоленской «Доверительное управление имуществом: история и современность», В.П. Грибанова «Доверительное управление имуществом: проблемы развития в Российской Федерации», Л.К. Салов «Доверительное управление имуществом: правовые, налоговые и бухгалтерские аспекты», И.В. Небесихина «Основные положения договора доверительного управления имуществом» которые отличаются особой источниковой базой. В этих исследованиях затронуты дискуссионные моменты современного правового регулирования доверительного управления имуществом в России.
Методологическая основа исследования. Методологию исследования составили различные методы познания, основное значение отводилось общенаучным методам: диалектическому и системно-структурному. Особую роль играют частные методы: исторический, функциональный, сравнительно-правовой. Путем формально-юридического метода, основываясь на правилах юридической техники и формальной логики, проанализирован и обобщен правовой материал доверительного управления имуществом в РФ.
Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы и нормативные правовые акты, определяющие правовое положение договора доверительного управления имуществом.
Эмпирической базой исследования послужили решения Конституционного суда РФ, материалы судебной практики в форме руководящих разъяснений Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда, обзоры судебной практики ; факты, получившие отражение в научной литературе и в печати ; относящиеся к объекту исследования статистические материалы.
Для более полного изучения исследованы исторические аспекты доверительного управления, сферы его применения. Также исследованы вопросы, предоставляющие значимость для практического применения данного института.
Теоретическая значимость исследования заключается в расширении теоретических знаний о договоре доверительного управления недвижимым имуществом, его значению и роли в современных гражданских и предпринимательских правоотношениях.
Полученные результаты могут способствовать дальнейшим исследованиям проблем правового регулирования договора доверительного управления недвижимым имуществом.
Практическая значимость состоит в том, что результаты исследования могут быть использованы для совершенствования законодательства, регулирующего исполнение договора доверительного управления недвижимым имуществом.
В результате проведенного исследования необходимо отметить следующее.
В работе сформулирован ряд признаков, отличающих доверительное управление от вещного права:
1) правовой статус управляющего имеет в своем основании непосредственно договор;
2) пределы правомочий доверительного управляющего указываются в договоре;
3) доверительный управляющий действует в интересах третьих лиц, указанных в договоре;
4) большинство правомочий доверительного управляющего носят временный характер;
5) доверительный управляющий действует от своего имени, но обязан информировать третьих лиц о своем статусе;
6) объектом доверительного управления не всегда выступают вещи
И, наконец, эффективное управление сложными корпорациями, которое частично реализуется в модели доверительного управления пакетами акций, принадлежащих государству, в качестве направления перспективного развития имеет непосредственное воздействие на имущество корпорации и описано в настоящей книге как доверительное управление имуществом корпораций. Эта модель, как показывает сравнительно-правовой анализ, широко используется в правовых системах Запада и несомненно имеет большие перспективы в нашей стране.
Таким образом, доверительное управление имуществом - эффективная модель будущего для оформления отношений технологической модернизации производства в России.
В работе сформулирован ряд признаков, отличающих доверительное управление от вещного права:
1) правовой статус управляющего имеет в своем основании непосредственно договор;
2) пределы правомочий доверительного управляющего указываются в договоре;
3) доверительный управляющий действует в интересах третьих лиц, указанных в договоре;
4) большинство правомочий доверительного управляющего носят временный характер;
5) доверительный управляющий действует от своего имени, но обязан информировать третьих лиц о своем статусе;
6) объектом доверительного управления не всегда выступают вещи
И, наконец, эффективное управление сложными корпорациями, которое частично реализуется в модели доверительного управления пакетами акций, принадлежащих государству, в качестве направления перспективного развития имеет непосредственное воздействие на имущество корпорации и описано в настоящей книге как доверительное управление имуществом корпораций. Эта модель, как показывает сравнительно-правовой анализ, широко используется в правовых системах Запада и несомненно имеет большие перспективы в нашей стране.
Таким образом, доверительное управление имуществом - эффективная модель будущего для оформления отношений технологической модернизации производства в России.
