Помощь студентам в учебе
Анализ методов оценки объекта недвижимости для расчета компенсации при передаче управления на примере жилого дома в г. Челябинск
|
Аннотация
ВВЕДЕНИЕ 5
1 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ:
ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И МЕТОДЫ 7
1.1 Основные понятия и регулирование оценки недвижимости
в России 7
1.2 Оценка объекта недвижимости при передаче управления 15
1.3 Этапы оценки недвижимости 21
1.4 Подходы к оценке 23
1.5 Оценка земельного участка 29
1.6 Износ объекта недвижимости 32
1.7 Методы определения восстановительной стоимости 34
1.8 Согласование результатов оценки 35
2 АНАЛИЗ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
ДЛЯ РАСЧЕТА КОМПЕНСАЦИИ В ЗАРУБЕЖНОЙ ПРАКТИКЕ 37
2.1 Экспроприация и оценка объектов недвижимости в Эфиопии .... 37
2.2 Пятая поправка к Конституции США 41
2.3 Частно-государственная форма собственности в Китайской
Народной Республике 47
2.4 Защита конституционных прав человека в Индии как
препятствие для развития экономики и урбанизации страны 51
3 ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ДЛЯ РАСЧЕТА
КОМПЕНСАЦИИ ПРИ ПЕРЕДАЧЕ УПРАВЛЕНИЯ 59
3.1 Характеристики объекта недвижимости и района
расположения 59
3.2 Анализ влияния политической и социально-экономической обстановки в стране, регионе расположения оцениваемого
объекта недвижимости на рынок оцениваемого объекта 62
3.3 Анализ наиболее эффективного использования объекта
недвижимости 64
3.4 Определение рыночной стоимости объекта оценки 68
3.5 Согласование результатов оценки 75
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 79
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 82
ПРИЛОЖЕНИЯ 93
ПРИЛОЖЕНИЕ А Сравнительная характеристика методов оценки
при изъятии для государственных или муниципальных нужд в разных странах 93
ПРИЛОЖЕНИЕ Б Фотографии ветхо-аварийных домов Колхозного
поселка 95
ПРИЛОЖЕНИЕ В Характеристика объекта недвижимости
для оценки 96
ПРИЛОЖЕНИЕ Г Фотографии объекта недвижимости по адресу
Челябинск, Колхозная, 74 100
ПРИЛОЖЕНИЕ Д Технический паспорт на строение частной
собственности 102
ПРИЛОЖЕНИЕ Е Выписка из Единого государственного реестра
недвижимости, жилой дом 109
ПРИЛОЖЕНИЕ Ж Выписка из Единого государственного реестра
недвижимости, земельный участок 110
ПРИЛОЖЕНИЕ И Фотографии объектов-аналогов 111
ПРИЛОЖЕНИЕ К Сравнительная таблица сравнения
объектов-аналогов 112
ВВЕДЕНИЕ 5
1 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ:
ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И МЕТОДЫ 7
1.1 Основные понятия и регулирование оценки недвижимости
в России 7
1.2 Оценка объекта недвижимости при передаче управления 15
1.3 Этапы оценки недвижимости 21
1.4 Подходы к оценке 23
1.5 Оценка земельного участка 29
1.6 Износ объекта недвижимости 32
1.7 Методы определения восстановительной стоимости 34
1.8 Согласование результатов оценки 35
2 АНАЛИЗ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
ДЛЯ РАСЧЕТА КОМПЕНСАЦИИ В ЗАРУБЕЖНОЙ ПРАКТИКЕ 37
2.1 Экспроприация и оценка объектов недвижимости в Эфиопии .... 37
2.2 Пятая поправка к Конституции США 41
2.3 Частно-государственная форма собственности в Китайской
Народной Республике 47
2.4 Защита конституционных прав человека в Индии как
препятствие для развития экономики и урбанизации страны 51
3 ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ДЛЯ РАСЧЕТА
КОМПЕНСАЦИИ ПРИ ПЕРЕДАЧЕ УПРАВЛЕНИЯ 59
3.1 Характеристики объекта недвижимости и района
расположения 59
3.2 Анализ влияния политической и социально-экономической обстановки в стране, регионе расположения оцениваемого
объекта недвижимости на рынок оцениваемого объекта 62
3.3 Анализ наиболее эффективного использования объекта
недвижимости 64
3.4 Определение рыночной стоимости объекта оценки 68
3.5 Согласование результатов оценки 75
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 79
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 82
ПРИЛОЖЕНИЯ 93
ПРИЛОЖЕНИЕ А Сравнительная характеристика методов оценки
при изъятии для государственных или муниципальных нужд в разных странах 93
ПРИЛОЖЕНИЕ Б Фотографии ветхо-аварийных домов Колхозного
поселка 95
ПРИЛОЖЕНИЕ В Характеристика объекта недвижимости
для оценки 96
ПРИЛОЖЕНИЕ Г Фотографии объекта недвижимости по адресу
Челябинск, Колхозная, 74 100
ПРИЛОЖЕНИЕ Д Технический паспорт на строение частной
собственности 102
ПРИЛОЖЕНИЕ Е Выписка из Единого государственного реестра
недвижимости, жилой дом 109
ПРИЛОЖЕНИЕ Ж Выписка из Единого государственного реестра
недвижимости, земельный участок 110
ПРИЛОЖЕНИЕ И Фотографии объектов-аналогов 111
ПРИЛОЖЕНИЕ К Сравнительная таблица сравнения
объектов-аналогов 112
Актуальность темы. Стремительная урбанизация, развитие промышленности способствует расширению городского пространства, вытесняя на окраины мегаполисов частную малоэтажную застройку, что приводит к появлению ряда проблем, в том числе возникает необходимость изъятия недвижимости для государственных или муниципальных нужд против желания правообладателя объекта недвижимости.
Право собственности гражданина - одно из прав, гарантируемых Конституцией Российской Федерации и охраняется законом. В то же время, закон допускает принудительное отчуждение, которое возможно по решению суда и для государственных нужд, то есть для изъятия собственности у гражданина нужны веские основания.
Каждый случай изъятия объекта недвижимости является уникальным, но обязан рассматриваться в строгом соответствии с действующим законодательством и для всех одинаково справедливо.
Оценка стоимости изымаемого объекта недвижимости и изъятие для государственных или муниципальных нужд проводится по инициативе органов государственной власти, при верном применении нормативных актов нарушения прав при изъятии не происходит. Текущее законодательство обеспечивает достаточный баланс интересов частных собственников и общественного интереса, для возмещения убытков существует необходимая нормативная и методическая основа.
В то же время, соразмерная компенсация за изъятие объекта недвижимости не может считаться справедливой и достаточной для конкретного правообладателя объекта, поскольку не покрывает все убытки собственника, понесенные в связи с изъятием объекта недвижимости, следовательно, практика установления и компенсации ущерба в следствие отчуждения объектов недвижимости требует совершенствования.
Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос о публичном, общественном интересе. Общественный интерес - интерес, без которого невозможно, с одной 5
стороны, реализовать интересы частные, а с другой стороны - обеспечить нормальное развитие социальных слоев, нации и государства в целом.
Цель работы - исследование методов оценки объектов недвижимости для расчета компенсации при передаче управления, исследование процедуры изъятия объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд в российской и зарубежной практике.
Задачи:
- провести анализ законодательной базы отчуждения собственности при передаче управления объектом недвижимости, а также анализ методов оценки объекта недвижимости для расчета компенсации при передаче управления;
- исследовать порядок передачи управления объекта недвижимости, методы расчета компенсации при изъятии объекта недвижимости и применение их в зарубежной практике;
- рассмотреть применение методов оценки на примере жилого дома в г. Челябинск.
Объект работы - методы оценки и процедура изъятия при передаче управления объекта недвижимости.
Результаты работы - размер рыночной стоимости возможно использовать при процедуре передачи управления оцениваемого объекта недвижимости.
Право собственности гражданина - одно из прав, гарантируемых Конституцией Российской Федерации и охраняется законом. В то же время, закон допускает принудительное отчуждение, которое возможно по решению суда и для государственных нужд, то есть для изъятия собственности у гражданина нужны веские основания.
Каждый случай изъятия объекта недвижимости является уникальным, но обязан рассматриваться в строгом соответствии с действующим законодательством и для всех одинаково справедливо.
Оценка стоимости изымаемого объекта недвижимости и изъятие для государственных или муниципальных нужд проводится по инициативе органов государственной власти, при верном применении нормативных актов нарушения прав при изъятии не происходит. Текущее законодательство обеспечивает достаточный баланс интересов частных собственников и общественного интереса, для возмещения убытков существует необходимая нормативная и методическая основа.
В то же время, соразмерная компенсация за изъятие объекта недвижимости не может считаться справедливой и достаточной для конкретного правообладателя объекта, поскольку не покрывает все убытки собственника, понесенные в связи с изъятием объекта недвижимости, следовательно, практика установления и компенсации ущерба в следствие отчуждения объектов недвижимости требует совершенствования.
Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос о публичном, общественном интересе. Общественный интерес - интерес, без которого невозможно, с одной 5
стороны, реализовать интересы частные, а с другой стороны - обеспечить нормальное развитие социальных слоев, нации и государства в целом.
Цель работы - исследование методов оценки объектов недвижимости для расчета компенсации при передаче управления, исследование процедуры изъятия объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд в российской и зарубежной практике.
Задачи:
- провести анализ законодательной базы отчуждения собственности при передаче управления объектом недвижимости, а также анализ методов оценки объекта недвижимости для расчета компенсации при передаче управления;
- исследовать порядок передачи управления объекта недвижимости, методы расчета компенсации при изъятии объекта недвижимости и применение их в зарубежной практике;
- рассмотреть применение методов оценки на примере жилого дома в г. Челябинск.
Объект работы - методы оценки и процедура изъятия при передаче управления объекта недвижимости.
Результаты работы - размер рыночной стоимости возможно использовать при процедуре передачи управления оцениваемого объекта недвижимости.
С течением времени повсеместно возникает необходимость расширения границ населенных пунктов и городов, а также появляется потребность размещения в определенных местах предприятий либо муниципальных строений и объектов различного назначения. Таким образом, появляется необходимость изъятия объектов недвижимости и земель, находящих на них для общественного блага. В этом случае различными методами производится оценка данных объектов недвижимости для расчета компенсации лицам, являющимися законными владельцами.
Законодательством Российской Федерации регулируются процессы отчуждения объектов недвижимости в ходе изъятия (статья 281 Гражданского кодекса и статья 49 Земельного кодекса, статья 3 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
В зарубежной практике чаще всего используют термин, обобщающий процесс изъятия - экспроприация, в то время как в России этот термин используется как принудительное отчуждение, насильственное изъятие собственности, а также противозаконный захват собственности в периоды смены власти и революций.
Различие экспроприации в заграничном варианте может быть в случаях, если экспроприация сопровождается «обязательной покупкой». Обязательная - в том смысле, что покупка (возмездность сделки) обязательна. В разных странах различное видение решения этого вопроса.
В данной работе были рассмотрены примеры российской и зарубежной практик по отчуждению недвижимости при передаче управления и методы оценки объекта недвижимости для расчета компенсации и возмещения ущерба, полученного лицами, являющимися собственниками.
В любом государстве данному вопросу уделено большое внимание, поскольку коррупционные действия в отношении граждан могут быть причиной массового недовольства населения и привести к процессам, дестабилизирующим общественный порядок и экономическое состояние регионов. А значит, важность данного вопроса очень высока, независимо от уровня развитости государства и уровня жизни населения.
Несмотря на то, что в некоторых странах (КНР, Эфиопия) права собственности на объекты недвижимости не вовсе, граждане этих стран получают компенсацию при изъятии объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В то же время в развитых странах частный интерес ставится превыше общественного. Подобный опыт, но в условиях развивающегося государства приводит к замедлению экономики и процессов урбанизации.
Российский опыт изъятия для государственных нужд представляет собой «золотую середину» возможного решения проблемы изъятия собственности, между практикой развитых, развивающихся стран и стран третьего мира.
Конституционная идея общего блага выступает как основание изъятия объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Соблюдение конституционных гарантий права собственности гражданина - одна из основ любого государства, и при решении вопроса изъятия важно найти баланс, удовлетворяющий обе стороны - частную и общественную. Зачастую изъятие частной собственности происходит для того, чтобы передать объект недвижимости для коммерческой застройки. Важно определять, в каких случаях изъятие целесообразно и действительно присутствует общественный интерес.
Еще одна проблема передачи управления объектом недвижимости такова, что в Российской практике изъятия для государственных или муниципальных нужд нередко производится без надлежащего уведомления правообладателей объектов недвижимости о предстоящем изъятии, имеют место нарушения процедуры изъятия. При этом в действующем законодательстве Российской Федерации отсутствуют основания признания недействительным решения об изъятии объекта недвижимости у правообладателя. Поэтому собственник самостоятельно предполагает о нарушенном праве в отношении своего права собственности и принимает решение о целесообразности обращения в суд.
В случае изъятия собственник вправе рассчитывать на компенсацию, рассчитанную по рыночной стоимости, но возникает вопрос: насколько справедлива эта компенсация и этот вопрос каждый собственник решает для себя индивидуально.
Правообладатель объекта недвижимости в любой момент имеет право продать свою собственность по рыночной стоимости, однако не делает этого. Необходимое изъятие создает определенный дискомфорт собственнику, вынуждая передать свое имущество, нарушить налаженный быт, изменить планы на использование объекта недвижимости, поэтому выплата одной лишь рыночной стоимости недостаточна. Невозможно оценить стоимость отличных соседей, удобство расположения объекта недвижимости для конкретного собственника, личную привязанность к дому, в котором могли проживать несколько поколений семьи собственника. Так же как невозможно рассчитать стоимость хлопот для поиска нового жилья и расходы на его обустройство, не говоря уже о том, что временные затраты и нравственные переживания собственника, связанные с изъятием его собственности, не поддаются оценке. В случае получения собственником одной лишь рыночной стоимости не стоит говорить о справедливом возмещении, поскольку выплачивается лишь соразмерная компенсация за отчуждаемое имущество.
Для совершенствования применения института изъятия объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд очевидна необходимость внесение изменений в действующее законодательство и разработка дополнительных методов оценки объекта недвижимости для расчета справедливой компенсации при передаче управления.
Законодательством Российской Федерации регулируются процессы отчуждения объектов недвижимости в ходе изъятия (статья 281 Гражданского кодекса и статья 49 Земельного кодекса, статья 3 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
В зарубежной практике чаще всего используют термин, обобщающий процесс изъятия - экспроприация, в то время как в России этот термин используется как принудительное отчуждение, насильственное изъятие собственности, а также противозаконный захват собственности в периоды смены власти и революций.
Различие экспроприации в заграничном варианте может быть в случаях, если экспроприация сопровождается «обязательной покупкой». Обязательная - в том смысле, что покупка (возмездность сделки) обязательна. В разных странах различное видение решения этого вопроса.
В данной работе были рассмотрены примеры российской и зарубежной практик по отчуждению недвижимости при передаче управления и методы оценки объекта недвижимости для расчета компенсации и возмещения ущерба, полученного лицами, являющимися собственниками.
В любом государстве данному вопросу уделено большое внимание, поскольку коррупционные действия в отношении граждан могут быть причиной массового недовольства населения и привести к процессам, дестабилизирующим общественный порядок и экономическое состояние регионов. А значит, важность данного вопроса очень высока, независимо от уровня развитости государства и уровня жизни населения.
Несмотря на то, что в некоторых странах (КНР, Эфиопия) права собственности на объекты недвижимости не вовсе, граждане этих стран получают компенсацию при изъятии объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В то же время в развитых странах частный интерес ставится превыше общественного. Подобный опыт, но в условиях развивающегося государства приводит к замедлению экономики и процессов урбанизации.
Российский опыт изъятия для государственных нужд представляет собой «золотую середину» возможного решения проблемы изъятия собственности, между практикой развитых, развивающихся стран и стран третьего мира.
Конституционная идея общего блага выступает как основание изъятия объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Соблюдение конституционных гарантий права собственности гражданина - одна из основ любого государства, и при решении вопроса изъятия важно найти баланс, удовлетворяющий обе стороны - частную и общественную. Зачастую изъятие частной собственности происходит для того, чтобы передать объект недвижимости для коммерческой застройки. Важно определять, в каких случаях изъятие целесообразно и действительно присутствует общественный интерес.
Еще одна проблема передачи управления объектом недвижимости такова, что в Российской практике изъятия для государственных или муниципальных нужд нередко производится без надлежащего уведомления правообладателей объектов недвижимости о предстоящем изъятии, имеют место нарушения процедуры изъятия. При этом в действующем законодательстве Российской Федерации отсутствуют основания признания недействительным решения об изъятии объекта недвижимости у правообладателя. Поэтому собственник самостоятельно предполагает о нарушенном праве в отношении своего права собственности и принимает решение о целесообразности обращения в суд.
В случае изъятия собственник вправе рассчитывать на компенсацию, рассчитанную по рыночной стоимости, но возникает вопрос: насколько справедлива эта компенсация и этот вопрос каждый собственник решает для себя индивидуально.
Правообладатель объекта недвижимости в любой момент имеет право продать свою собственность по рыночной стоимости, однако не делает этого. Необходимое изъятие создает определенный дискомфорт собственнику, вынуждая передать свое имущество, нарушить налаженный быт, изменить планы на использование объекта недвижимости, поэтому выплата одной лишь рыночной стоимости недостаточна. Невозможно оценить стоимость отличных соседей, удобство расположения объекта недвижимости для конкретного собственника, личную привязанность к дому, в котором могли проживать несколько поколений семьи собственника. Так же как невозможно рассчитать стоимость хлопот для поиска нового жилья и расходы на его обустройство, не говоря уже о том, что временные затраты и нравственные переживания собственника, связанные с изъятием его собственности, не поддаются оценке. В случае получения собственником одной лишь рыночной стоимости не стоит говорить о справедливом возмещении, поскольку выплачивается лишь соразмерная компенсация за отчуждаемое имущество.
Для совершенствования применения института изъятия объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд очевидна необходимость внесение изменений в действующее законодательство и разработка дополнительных методов оценки объекта недвижимости для расчета справедливой компенсации при передаче управления.
