АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 8
1 ПОНЯТИЯ И МЕТОДЫ СНИЖЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ 10
1.1 Государственная кадастровая оценка и ее регулирование 10
1.2 Проблемы оспаривания кадастровой стоимости 13
1.3 Изменение нормативно-правового регулирования оценочной деятельности .. 16
2 АНАЛИЗ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОМПАНИИ ООО «СЕНАТ-
ОЦЕНКА» 21
2.1 Технико-экономическая характеристика оценочной компании ООО «Сенат-
Оценка» 21
2.2 Стандарты оценочной деятельности ООО «Сенат-Оценка» 24
2.3 Анализ предоставляемых услуг оценочной компании ООО «Сенат-Оценка» 27
3 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ООО »МИРИНА» ГАЛАНТЕРЕЯ» ДЛЯ ЦЕЛЕЙ СНИЖЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ
СТОИМОСТИ 32
3.1 Характеристика объекта оценки ООО «МИРИНА» Галантерея» 32
3.2 Выбор подходов и методов к оценке объекта недвижимости ООО «МИРИНА»
Галантерея» 37
3.3 Расчет экономического эффекта 46
3.4 Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости для
ООО «МИРИНА» Галантерея» 51
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 83
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 85
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Фотоматериалы объекта оценки
ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Веб копии объявлений объектов аналогов
ПРИЛОЖЕНИЕ В. Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в рамках сравнительного подхода
ПРИЛОЖЕНИЕ Г. Описание объектов аналогов
ПРИЛОЖЕНИЕ Д. Обзор рынка торговой недвижимости Москвы 4 кв. 2017 года
ПРИЛОЖЕНИЕ Е. Обзор рынка инвестиций Москвы 4 кв. 2017 года
ПРИЛОЖЕНИЕ Ж. Скан копии документов, предоставленных заказчиком для расчета стоимости
Актуальность темы обуславливается тем, что кадастровая стоимость является налоговой базой для налога на недвижимость, поэтому снижение кадастровой стоимости позволяет налогоплательщикам вернуть излишне уплаченный налог. Так как государственная кадастровая оценка носит массовый характер, тогда как при определении рыночной стоимости происходит индивидуально для каждого объекта оценки. Результаты этих оценок значительно отличаются между собой, это является основной причиной, оспаривания результаты кадастровой оценки в специальных комиссиях, либо в суде. Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости — это законный способ снизить налоговую нагрузку, уменьшить арендные платежи или уменьшить сумму при покупке недвижимости в собственность, а это важнейшие проблемы на сегодняшний день для многих предпринимателей.
Цель работы - оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости для целей снижения кадастровой стоимости на примере ООО »МИРИНА» Галантерея»
Задачи работы:
- Проанализировать теоретические аспекты процедуры оспаривания кадастровой стоимости;
- Изучить нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности;
- Проанализировать оценочную деятельность ООО «Сенат-Оценка»;
- Рассчитать экономический эффект снижения кадастровой стоимости для ООО «МИРИНА» Галантерея»;
- Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости для ООО «МИРИНА» Галантерея».
Объектом исследования является ООО «МИРИНА» Галантерея».
Предметом исследования является снижение кадастровой стоимости объекта коммерческой недвижимости.
Результаты работы. В ходе выполнения выпускной квалификационной работы планируется изучить процесс снижения кадастровой стоимости и получить результаты снижения кадастровой стоимости, с целью возвращения излишне уплаченного налога для ООО «МИРИНА» Галантерея» путем оценки рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.
Целью данной работы была оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости для целей снижения кадастровой стоимости на примере ООО »МИРИНА» Галантерея».
В ходе выполнения данной выпускной работы были поставленные задачи:
- анализ теоретических аспектов процедуры оспаривания кадастровой стоимости;
- изучение нормативно-правового регулирования оценочной деятельности;
- анализ оценочной деятельности ООО «Сенат-Оценка»;
- расчет экономического эффекта снижения кадастровой стоимости для ООО «МИРИНА» Галантерея»;
- определение рыночной стоимости объекта недвижимости для ООО «МИРИНА» Галантерея».
По итогам первой главы было разъяснено понятие государственной кадастровой оценки, снижения кадастровой стоимости. Был рассмотрен порядок оспаривания, нормативно-правовое регулирование процесса снижения кадастровой стоимости, изменения регулирования оценочной деятельности.
Во время преддипломной практики была составлена практическая часть выпускной работы. Во второй главе приведена технико-экономическая характеристика предприятия, занимающего оценочной деятельностью. На данном предприятии был проведен анализ предоставляемых услуг, процесс оценки объектов и оспаривания кадастровой стоимости. В рамках преддипломной практики в составе группы специалистов мной была произведена оценка рыночной стоимости земельного участка на ретроспективную дату с целью снижения кадастровой стоимости.
В третьей главе была произведена оценка рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен торговый комплекс, для целей снижения кадастровой стоимости. Приведена подробная характеристика объекта оценки. Для заказчика составлено коммерческое предложение с рассчитанным предполагаемым экономическим эффектом от снижения кадастровой стоимости. По итогам предварительных расчетов было рассчитано предполагаемое снижение кадастровой стоимости, которое составило 44%. Далее был произведен анализ рынка, с целью поиска подходящих аналогов для расчета стоимости выбранными сравнительным и доходным подходами к оценке. Был произведен анализ подходов к оценке в целях выбора и обоснования подходов для расчета. По итогу анализа, были выбраны два подхода к оценке. Далее был проведен анализ рынка, в целях подбора объектов аналогов. При расчетах вводились необходимые корректировки согласно справочников ведущих специалистов оценочной деятельности.
Расчеты проводились согласно Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 28.07.1998 г. и Федеральным стандартам оценки. В результате проведенных расчетов кадастровая стоимость была снижена на сумму более 46 млн. руб. Экономия заказчика по налогам за 2 года порядка 1 400 тыс. руб. С результатами проведенной работы заказчик может направиться в комиссию по решению споров о кадастровой стоимости либо в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной, что рассчитана в данной работе.
По итогам проведенной работы можно сделать вывод, что цель достигнута, поставленные задачи выполнены. Исследована процедура снижения кадастровой стоимости, с целью возвращения излишне уплаченного земельного налога. В рамках преддипломной практики на предприятии Общества с ограниченной ответственностью «Сенат-Оценка» была проведена оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости для Общества с ограниченной ответственностью «МИРИНА» Галантерея».
