Тема: Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Тема выпускной квалификационной работы определена большой значимостью современного состояния института правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Одним из главных условий стабильного развития государства, является его вклад в развитие рынка недвижимости, а также создания комфортных условий для ее доступности абсолютно разным слоям населения страны.
Следует отметить то, что недвижимое имущество в современных условиях является как надежным вложением капитала в условиях кризиса, и существенным обеспечением обязательств юридических и физических лиц, так и средством развития предпринимательства, для которого недвижимость выступает в качестве главных средств, которые используются для организации производства или коммерческой деятельности. На основании этого, актуально исследование вопросов, связанных с правами на недвижимость.
Развитие рынка недвижимости, составляет неотъемлемую часть экономической стабильности государства. Спрос на недвижимость у населения не уменьшается. По итогам трех кварталов за 2021 год, количество сделок по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее по тексту - Росреестр) на территории РФ выросло более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило 2,5 млн. При этом выросла доля электронной регистрации ипотеки - с 9% (в начале года) до 40%, вдвое превысив показатель нацпроекта «Жильё и городская среда», установленный на 2021 год. Сегодня ведомство плотно работает с кредитными организациями для увеличения доли электронной регистрации ипотеки. До конца следующего года этот показатель планируется довести до 80%, то есть практически сделать регистрацию ипотеки в режиме онлайн по всей стране.  
Объектом исследования являются совокупность отношений, которые складываются в сфере института регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предметом исследования являются нормы гражданского
законодательства, регулирующие общественные отношения в сфере института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Цель исследования заключается в комплексном изучении действующего законодательства и судебной практики, изучении особенностей правового регулирования отношений в сфере института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выявлении наиболее важных проблем и выработка на этой основе предложений по возможному совершенствованию законодательства. Для достижения заявленной цели исследования в работе поставлены следующие задачи:
1) проанализировать историю становления и развития правового регулирования оборота недвижимости;
2) рассмотреть современное состояние государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
3) исследовать проблемы правового регулирования, связанные с порядком государственной регистрации права;
4) выявить правовые проблемы, связанные с недействительностью государственной регистрации права на объект недвижимости. Методологическая основа данного исследования состоит в применении как общенаучных приемов и методов, так и специальных научных методов, выработанных в правоведении
При решении всех поставленных задач были использованы следующие методы: всеобщий диалектический метод изучения и анализа научной
литературы, действующего законодательства, изучения и обобщения судебной практики, историко-правовой метод, формально-юридический, сравнительноправовой методы и др.
Данная тема является актуальной, так как до настоящего времени её изучали А.В. Швабауэр, И.А. Емелькина, И.А. Базанов А.Р. Кирсанов, Т.Е Новицкая, Г.Ф. Шершеневич, Б.М. Гонгало, и др. Так же следует обязательно указать, что выбранная тема разработана учеными юристами не в полном объеме.
Законодательная база, регулирующая вопросы, которые напрямую с институтом государственной регистрации прав на недвижимое имущество развита не в полном объеме, существующие правовые конструкции и механизма данного института, не всегда действуют на практике. Несмотря на то, что в последнее время и судебная практика и ученные четко дают ответ, уточнения многих проблемных вопросов связанных с рассматриваемым институтом, имеется целый ряд актуальных проблем, которые нужно решить.
Научная новизна заключается в том, что данная выпускная квалификационная работа является исследованием, включающим в себя рассмотрение актуальных теоретико-практических проблем института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В результате проведенного исследования предложены изменения действующего законодательства Российской Федерации, направленные на устранение существующих проблем.
Практическая значимость выпускной квалификационной работы связана с тем, что выводы и предложения, изменения и дополнения законодательства, могут быть использованы для совершенствования правовых норм. Теоретические вопросы, изученные в данной работе, могут использоваться для усовершенствования учебного процесса в учебных заведениях юридического направления.
Структурно выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, включающих четыре параграфа, заключения и библиографического списка. Первая глава посвящается историко-теоретическим аспектам становления и развития института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вторая глава касается правовых 6
проблем института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В заключении подводится итог по проведенному исследованию, вносятся предложения по совершенствованию в действующее законодательства. В библиографический список внесен перечень
использованных нормативных актов, правоприменительной практики, научной и учебной литературы.
Купить

Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.
Основными результатами реализации государственной политики, на мой взгляд, должны стать: вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости; обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и баланса интересов субъектов правоотношений; привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью; функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.
Переход прав на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Это означает, что регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами.
Государственная регистрация прав производится на всей территории РФ по установленной Законом о регистрации системе записей о правах на недвижимое имущество в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть обжаловано только в судебном порядке.
Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию прав, обязан представить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя.
Для совершенствования законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем: законодательного требования к продавцу (дарителю, иному отчуждающему имущество лицу, залогодателю) перед актом продажи (иного отчуждения, залога) реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием; отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков.
В заключении нами были выполнены все поставленные во введении работы задачи, следовательно, достигнута установленная цель. Так же отдельно отметим наиболее важные теоретические и практические выводы:
В совокупности, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет глубокую историю своего рождения, становления и развития, как институт права имеет глубокую историю. Появившись в первозданном виде еще в Древнем мире, а именно в Древнем Риме, государственная регистрация прав на недвижимое имущество впоследствии «перекочевала» с рецепцией римского права сначала в Европу, после и в Россию. На сегодняшний день сущность государственной регистрации остается прежней, основные положения, сформировавшиеся еще на историческом пути, остаются актуальными до сих пор. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество за свое существование, прошел не лёгкий путь, включая стремительное развитие, а также прекращение своего существования на краткий период времени. Тем не менее, на сегодняшний день, государственная регистрация прав на недвижимое имущество остается востребованной. Спрос становится с каждым годом всё больше, улучшаются условия, а так же совершенствуется качество обслуживания, этапы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество.
Необходимо отметить также, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет значение и для государственного развития, с помощью ее можно контролировать процесс перехода недвижимости, улучшить качество и условия предоставляемых услуг.
Современное состояние института государственной регистрации прав на недвижимое имущество, с теоретической и нормативной точки зрения, можно обозначить следующим образом:
Г осударственная регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ).
Помимо вышеуказанного определения, государственной регистрацией прав на недвижимое имущество называют - способ защиты гражданских прав на недвижимое имущество, правовой институт, факт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения гражданских прав на недвижимое имущество, опосредованный в государственном акте, представленном в виде специальной записи в ЕГРН.
Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на сегодняшний день, представляет собой сложное правовое явление, которое регулируется массивом нормативноправовых актов, рекомендаций и других, в который входят и нормативноправовые акты, (федеральные законы и другие), и подзаконные акты.
На сегодняшний день имеются некоторые теоретические и практические проблемы, связанные со сферой порядка регистрации прав на недвижимое имущество. В теории имеется дискуссия по поводу проблемы, связанной с отсутствием специальной ответственности нотариуса, участвующего в порядке государственной регистрации прав на недвижимое 56
имущество, в законодательстве. При этом анализ научной литературы и судебная практика показывают, что проблему эту необходимо решать.
Таким образом, представляется возможным параграф 1 главы 9 ГК РФ дополнить статьей 165.2, в которой установить гражданско-правовую ответственность нотариуса за причинение вреда, вызванного удостоверением сделок с недвижимым имуществом, если данная сделка была удостоверена с нарушением требований действующего законодательства. Основанием для возникновения ответственности нотариуса должен быть установленный судом факт принятия нотариусом незаконного акта и удостоверения им незаконной сделки, в том числе при отсутствии вины нотариуса.
На сегодняшний день образовалось некоторое количество проблем в области правового регулирования отношений, возникающих из государственной регистрации права на объект недвижимости, впоследствии признанной недействительной:
Норма статьи 223 ГК РФ не согласована с нормами о недействительности сделок, нормами о неосновательном обогащении. В законодательстве не разрешен вопрос о том, какое место в нем займет механизм приобретения права собственности на недвижимое имущество добросовестным возмездным приобретателем при отчуждении последнего неуправомоченным лицом, поскольку согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности может прекращаться лишь по основаниям, предусмотренным законом.
Так же, нормы законодательства не дают четкий ответ на вопрос, кого же следует считать добросовестным приобретателем, поскольку применительно к недвижимому имуществу особую роль играет государственная регистрация перехода права на него. Причем от того, осуществлена такая регистрация на момент подачи соответствующего иска или нет, будет зависеть и возможность удовлетворения иска.
Таким образом, предлагаем следующее для совершенствования действующего законодательства.
1. Предложение о изменении статуса кадастровых инженеров Законодательно не установлено
В части 1 статьи 29 Федерального закона РФ от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» установлено:
«1. Кадастровым инженером признается физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Кадастровый инженер может быть членом только одной саморегулируемой организации кадастровых инженеров».
Недостатки
Существующий правовой статус кадастрового инженера, с учетом особой значимости регулирования общественных отношений в сфере кадастровой деятельности, препятствует быстрому, качественному, полному оказанию услуг физическим и юридическим лицам.
Предложение
Часть 1 статьи 29 Федерального закона РФ от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» изложить в следующей редакции: «3. Кадастровым инженером признается физическое лицо, являющееся муниципальным служащим, исполняющим в порядке, определенном муниципальными правовыми актами в соответствии с федеральными законами и законами субъекта Российской Федерации, обязанности, указанные в части 4 статьи 1 Настоящего закона».
Обоснование
Новый правовой статус кадастрового инженера, с учетом особой значимости регулирования общественных отношений в сфере кадастровой деятельности, будет способствовать быстрому, качественному, полному оказанию услуг физическим и юридическим лицам.
2. Предложение об уточнении законодательной дефиниции
«государственная регистрация прав на недвижимое имущество»
Законодательно не установлено
В части 3 статьи 1 Федерального закона РФ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено:
«3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав)».
Недостатки
Формулировка существующего определения государственной регистрации прав абсолютно не отражает принципы законодательной техники, согласно которым, термин должен соответствовать содержанию определения.
Предложение
Часть 3 статьи 1 Федерального закона РФ от 13 июля 2015 года № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» изложить в следующей редакции: «3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - деятельность государства в лице его специальных органов, представляющую собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости, и результат такой деятельности, представляющий собой ненормативный акт государственного органа, влекущий возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости».
Обоснование
Данное предложение даст уже существующему на сегодняшний день законодательному определению формулировку таким образом, что он не будет противоречить принципам законодательной техники, согласно 59
которым данный термин обязательно должен соответствовать содержанию определения.
3. Предложение об изменении момента возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Законодательно не установлено
Статьей 219 ГК РФ установлено: «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации».
Недостатки
Существующее положение, когда право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации не дает в полной мере возможность охраны и вещно-правовой защиты объекта недвижимости, то есть, например в случае физического захвата строения до регистрации прав на объект невозможна не только защита права, но и защита титульного владения, поскольку титульное владение можно получить только от собственника, а собственника документально, нет.
Предложение
Статью 219 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Право собственности на возведенный объект недвижимости (здание, сооружение и т.п.), не являющийся самовольной постройкой, возникает с момента его возведения у собственника земельного участка либо, если участок предоставлен собственником иному лицу на праве, допускающем застройку, - у указанного лица. Распоряжение объектом недвижимости возможно с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав».
Обоснование
Предложенное изменение гарантирует правообладателю вещно- 60
правовую защиту тем, что возникновение права собственности будет именно с момента возведения объекта недвижимости.
4. Предложение о создании государственного гарантийного фонда,
обеспечивающего выплаты, в случае причинения имущественного вреда
при совершении регистрационных действий
Законодательно не установлено
В части 2 статьи 66 Федерального закона РФ от 13.07. 2015 года № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено: «Убытки, причиненные лицу в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, возмещаются в полном объеме за счет казны Российской Федерации».
Недостатки
В современном мире отсутствие такого государственного фонда, обеспечивающего выплаты, в случае имущественного вреда физическим и юридическим лицам при совершении регистрационных действий, создает излишнюю нагрузку на бюджет РФ, и как следствие, отнимает денежные средства, которые могут идти в более значимые статьи расходов.
Предложение
Статью 66 Федерального закона РФ от 13.07. 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дополнить частью 2.2 в которой предусмотреть формирование органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество специального государственного фонда, обеспечивающего выплаты, в случае имущественного вреда физическим и юридическим лицам при совершении регистрационных действий.
Обоснование
Указанное изменение позволит создать специальный государственный фонд, который сможет обеспечивать выплаты, в случае имущественного 61
вреда физическим и юридическим лицам при совершении регистрационных действий, тем самым устранит лишнюю нагрузку на бюджет РФ, тем самым, позволит увеличить расход денежных средств на другие статьи бюджета.
5. Предложение о дополнении ответственности нотариусов за
причинение вреда, вызванного удостоверением сделок с недвижимым
имуществом
Законодательно не установлено
Ответственность нотариусов за причинение вреда, вызванного удостоверением сделок с недвижимым имуществом не установлена.
Недостатки
Отсутствие ответственности нотариуса за причинение вреда, вызванного удостоверением сделок с недвижимым имуществом в независимости от наличия вины, если данная сделка была удостоверена с нарушением требований действующего законодательства способствует нарушению нотариусами на практике принципа законности при удостоверении сделок с недвижимым имуществом.
Предложение
Дополнить статью 17 Основы законодательства Российской Федерации о нотариате частью 2.1 следующего содержания: «Нотариус несет гражданско-правовую ответственность за причинение вреда, вызванного удостоверением сделок с недвижимым имуществом, если данная сделка была удостоверена с нарушением требований действующего законодательства. Основанием для возникновения ответственности нотариуса должен быть установленный судом факт принятия нотариусом незаконного акта и удостоверения им незаконной сделки, в том числе при отсутствии вины нотариуса».
Обоснование
Данное нововведение позволит установить ответственность нотариуса за причинение вреда, вызванного удостоверением сделок с недвижимым 62
имуществом в независимости от наличия вины, если данная сделка была удостоверена с нарушением требований действующего законодательства, а также устранить нарушение со стороны нотариусов принципа законности при удостоверении сделок с недвижимым имуществом.
Купить